[생생경제] 집값 주춤, 정부규제 6주의 법칙, 이번에도 통하나

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 집값 주춤, 정부규제 6주의 법칙, 이번에도 통하나


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. ‘혼설족,’ 누구와도 함께 하지 않고 홀로 설을 보내는 사람을 의미하는 신조업니다. 혼설족이 얼마나 늘었으면 이런 신조어까지 생겼겠어요. 이유가 다 가족끼리 모이면 서로서로 듣기 싫은 말들을 하기 때문이 아니겠습니까. 이번 설에는 이 듣기 싫은 말 중에 “너 집 언제 살래?” 이 말도 들어가지 않을까 싶어요. 김인만부동산연구소 김인만소장 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 오늘 소장님을 왜 모셨냐면 만나서 집값 때문에 스트레스 받는 분들이 너무 많을 것 같아서요. 특히 이번 설, 그렇죠? 소장님은 가족들 만나면 다 상담하지 않아요?

◆ 김인만> 제 고향 가면 그렇지 않습니다. 지방 분위기가 그렇지는 않고요. 제가 의도적으로 안 하는 게 얘기하면 자꾸 알아봐 달라, 하기 때문에 힘들어서라도 집값 많이 올랐다, 정도로 이야기하고 있습니다.

◇ 김혜민> 오늘 기사도 제가 봤는데, 아예 기사 제목이 “설에 집에 내려오시면 부동산 좀 보고 가세요,” 이거예요. 저는 이 기사를 보고서 요즘 서울 집값이 너무 비싸니까 투자자들이 지방으로 눈을 돌렸나? 이런 내용인가, 이런 생각을 했거든요? 실제 설에 지방 내려가서 부동산 둘러보는 분들이 많습니까?

◆ 김인만> 이게 지방도 지방 나름인 것 같아요. 최근에 지방 중에서도 부동산 시장이 좋은 곳들이 대구, 대전광역시, 이런 지역들인데요. 광역시들이죠. 소비 지역들인데요. 이런 지역들은 이런 말들이 충분히 먹힐 상황이 되고요. 왜냐하면 서울도 많이 올랐고, 이런 광역시들도 많이 올랐는데 정부 규제는 거의 서울, 고가 주택이 타겟이고, 대전 같은 경우는 규제 지역 논의조차도 안 되고 있거든요. 그래서 서울 투자자들도 지방으로 많이 관심을 가지고 있기 때문에 충분히 일리 있는 이야기 아닐까 싶습니다.

◇ 김혜민> 그리고 또 이런 이야기가 아닐까 하는 추측을 저는 해본 게 집값 가지고 너무 정부에서 나서니까 땅을 사려고 하는 분들이 있지 않을까. 아파트로 투기하지 않고요. 그러면 지방에 싼 땅들을 사려고 하나, 하는 생각을 했는데요. 이것도 가능성이 있습니까?

◆ 김인만> 물론 땅도 관심을 가져야 하고요. 땅 관심 가지는 분들이 많은데 해보면 굉장히 어렵습니다. 이게 아파트처럼 눈에 보이는 규격화된 것이 아니기 때문에 가보면 무슨 땅이 좋은지도 찾기도 어렵고요. 또 소액으로 하기에도 힘들거든요. 그런데 규제도 많기 때문에 의욕은 앞서는데 막상 해보면 결코 쉽지 않은 것이 땅입니다. 부동산 하시는 분들 중에도 땅을 하는 분들이 그렇게 많지는 않거든요. 그래서 충분한 일리도 있고, 관심도 가지지만 막상 해보면 쉽지 않다. 구경 정도는 할 수 있겠죠. 지방에 땅값이 얼마인지 시장조사는 할 수 있어도 결정을 쉽게 할 수는 없습니다.

◇ 김혜민> 정말 안타까운 이야기인데, 지금까지는 아파트 투자, 투기 말고는 간단하고 확실한 게 없군요? 대안책이 없네요?

◆ 김인만> 그래서 아파트 시장이 이렇게 나쁘게 말하면 투기판이 된 이유 중 하나도 거기에 있거든요. 땅 같은 경우는 오를 때는 많이 올라요. 그래서 땅 만한 투자가 없다고 하는데요. 투자를 보면 세 가지 관점에서 생각을 해야 하거든요. 수익성이 얼마나 되느냐, 팔 때 얼마나 빨리 잘 파느냐, 황금성이라고 하죠. 그다음에 안정성, 얼마나 잘 버티느냐, 위기에도 잘 버티느냐, 인데요. 땅 같은 경우는 황금성이 조금 약해요. 10년, 20년은 기본 가지고 가야 한다고 우리가 이야기하는데요. 지금 아파트 시장이 어렵다고 땅을 사서 나이 40, 50 되시는 분이면 70까지 바라봐야 하는데, 그건 너무 길잖아요. 그리고 필요할 때 팔아야 하는데, 땅은 1년, 2년 지나도 안 팔릴 수도 있는 게 땅이거든요. 그래서 그런 부분에서는 굉장히 리스크가 있고요. 내 돈 가지고 장기투자가 가능한 게 땅인데 막상 해보면 쉽지 않습니다. 아파트 같은 경우는 이 세 가지를 다 만족하거든요. 황금성도 좋고요. 수익성도 좋고요. 안정성도 좋기 때문에 원래대로 하면 이게 잘못된 게 주식이죠. 외국 같은 경우는 주식이 수익성이 좋고요. 부동산은 수익성이 중간 정도. 황금성하고 안정성은 중간 정도인데, 우리나라는 특이하게도 아파트가 수익성도 주식보다 더 좋아지니까 전 국민이 다 아파트에 관심을 가지는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이렇게 수익성, 황금성, 안정성을 다 만족시킬 수 있는 새로운 산업이라든지, 정말 돈이 돌아야 하니까요. 그런 이야기를 해주셨는데요. 오늘 더 깊이 이야기를 해볼 부동산 내용이 바로 정부 규제 6주의 법칙이에요. 사실 저는 이거 처음 들었거든요. 정부가 부동산 규제를 내놓으면 6주를 기점으로 집값이 마이너스를 보인다는 게 6주의 법칙인데, 설명을 해주세요.

◆ 김인만> 법칙도 얼마나 잘 만드는지. 예전에는 마용성이라는 말도 없었잖아요. 신조어가 계속 생기고 있는데요. 6주의 법칙이 특별한 것은 아니고요. 우리가 대책을 발표하게 되면 소위 말해서 간본다고 하죠. 뭐인지, 된장인지 구분이 안 가잖아요. 그래서 대책이 발표되면 조금 기다렸다가 4주에서 6주 정도 지나면 실질적인 효과가 나와서 이게 안정 국면으로 가느냐, 반등을 하느냐가 결정나는 거거든요. 그래서 6주 정도는 기다리면 실질적인 효과가 나온다, 대책의 효과가 나온다고 볼 수 있는데요. 이게 절대법칙은 아니고요. 2017년도 8.2 대책 같은 경우는 나오자마자 시장이 굉장히 얼어붙었다가 오히려 6주가 지나면서 반등을 한 케이스고요. 지금 12.16 대책이 나오고 설 지나면 아마 6주 정도 되잖아요. 그래서 설도 굉장히 중요해요. 설, 추석도 부동산 시장에서 굉장히 터닝포인트죠. 명절 때 가족들이 다 모여서 이야기하다 보면 부동산 이야기도 나오는데, 관심을 안 가진 사람들도 관심을 가질 수도 있고요. 또 반대로 안 불안하다는 사람들도 부동산 어떡하냐, 이런 이야기 나오면 불안할 수도 있는 거거든요. 명절이 지나고 시장 반응이 굉장히 중요한데, 이번 설은 6주 법칙이 안정 위주로 가지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.

◇ 김혜민> 그러니까 6주 법칙이라고 하는 건 정부에서 부동산 정책을 내놓고 시장에 반영되기까지, 시장에서 흐름을 읽기까지 6주가 걸리더라. 

◆ 김인만> 2018년 9.13 대책은 안정도 됐지만, 6주 지나고도 계속 안정을 찾으면서, 하향 안정이죠. 거래량도 줄어들고 하면서 6개월, 8개월 정도 갔거든요. 이번에도 얼마나 갈지가 관건이고요. 정부에서 강력한 시그널을 계속 주고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면 지금 말씀하신 것처럼 9.13 대책 이후에는 6주 지나고 안정적으로 하락세였고요. 그때 먼저 마이너스를 찍은 지역이 어디였어요?

◆ 김인만> 강남 3구? 정부 대책이 주로 고가 주택, 강남 타겟으로 하다 보니까요. 9.13 대책도 내용을 보면 결국에는 대출 규제와 종부세였거든요. 강남이 가장 먼저 반응을 했고, 가장 큰 폭으로 하락했고요. 지금도 약간 그런 징조를 보이고 있거든요. 아무래도 강남이 타겟이고, 이번에도 강남이 타겟이 되어서 영향을 먼저 받지 않을까 싶고요. 그런 상황입니다.

◇ 김혜민> 그러면 12.16 대책이 나온 지 6주차 되는 시기가 다음 주 월요일이에요. 그런데 그 변수가 설이란 말이에요. 왜냐하면 지금 소장님이 말씀하신 것처럼 가족들이 모여서 얘기하다 보면 의사결정을 하게 될 테고, 그 의사결정에 따라 부동산 흐름이 결정될 텐데요. 이번에도 적용이 되겠죠?

◆ 김인만> 아무래도 가면 부모님들도 너 집 팔아야 하는 거 아니냐, 정부가 저렇게 나오는데 어떻게 할래, 부터 해서 여러 가지 이야기가 나오고 시장 분위기가 이런 상황이 아니면 반대로 나타나죠. 내가 얼마 벌었는데 너는 뭐하냐, 이런 이야기하면 약도 오르고, 나도 빨리 가서 집을 사야겠다는 생각이 드는데요. 이번에는 반대가 아닐까.

◇ 김혜민> 그러면 아까 전에 9.13 대책 이후에는 강남이 제일 먼저 떨어졌다고 했고, 이번에도 당연히 강남?

◆ 김인만> 지금도 송파가 가장 먼저 반응하고 있고요. 송파, 서초, 강남, 다 똑같이 거의 비슷하게 하락세를 보이고 있습니다.

◇ 김혜민> 지금 가장 먼저 보합권에 접어든 게 서초구, 그다음에 송파구, 강남구. 그러면 이중에서 마이너스에 먼저 들 지역은요?

◆ 김인만> 굉장히 조심스러운데요. 제가 볼 때는, 이게 사실은 우위를 가리기가 힘든 게 제가 볼 때 이 세 곳이 다 가지 않을까 싶습니다. 시그널 자체가 정부에서 그냥 대책만 낸 게 아니고요. 12.16 대책만 나왔으면 시장에서 생각을 하잖아요. 다음에는 어떻게 될까, 풍선효과로 다른 데를 투자할까, 강남에 고가 아파트 가진 사람들은 여러 가지 생각을 하게 되는데요. 그 후에도 정부에서 가만히 있지 않았어요. 대통령 신년사를 보면 투기와의 전쟁.

◇ 김혜민> 그럼요. 선포를 하셨죠.

◆ 김인만> 원천 회복, 이런 말씀도 하셨고요. 그 후에 나온 추가 대책은 아니고요. 주택거래 허가제라는 이야기도 하고, 최근에는 전세 5년간 묶어버리겠다, 이런 용어들도 나오고 있어서 시장에서는 굉장히 불안해하는 상황입니다. 왜 이렇게 불안하냐면, 저희도 느끼는 게 지금까지 일반적인 양상은 우리가 예를 들자면, 권투 경기인데 링 안에서 심판이 있고, 선수가 있으면 지금까지는 정해진 규칙 한도 내에서 대책들도 기존에 나왔던 대책들이 나와서 게임을 한 건데요. 최근에 나오는 양상들을 보면 지금까지 생각하지 못했던 주택거래 허가제라든지, 이런 용어들. 그러니까 기존의 규칙들이 아닌 이게 생각하기 힘든 반칙? 반시장적인 대책들까지도 이야기가 나오고 있으니까 일각에서는 이러다가 진짜 이게 아무리 반시장적이지만 하는 거 아니야? 지금 하는 거 보니까 할 것 같아, 총선 앞두고, 대선 앞두고 무엇이든이 할 것 같다는 불안감이 크거든요. 그래서 이번에는 지난번 9.13과는 다르게 조금 더 반응이 확실하게 나타날 것 같습니다.

◇ 김혜민> 일단 지금 강기정 정무수석의 매매허가제 발언은 논란이 되면서 청와대가 개인적인 생각이라고 밝혔어요. 더 이상 확대되지는 않았지만, 지금 소장님이 거듭 말씀하신 것처럼 부동산은 심리가 중요하기 때문에 지금까지는 그 판 안에서 규칙을 엄하게 했다면, 지금은 완전히 새로운 판. 아니면 싸우는 판을 더 좁게 만드는 양상이기 때문에 훨씬 더 시장에 나타날 것이다?

◆ 김인만> 기존 같으면 예를 들어서 코피가 나면 심판이 말려주기도 하고, 기다려주는데, 지금 상황은 그런 상황이 아니라 코피가 나오고 있는데 더 두들겨 팰 것 같은 분위기라서요. 사실 허가제도 이게 한 발 뺐어요. 청와대에서도 수석의 개인적인 발언이라고 뺐는데, 이게 쉽게 넘기기가 힘든 게 실질적으로 보면 사실은 주택거래 허가제가 나쁜 것도 아니고요. 반시장적일 수도 있지만 지금 거의 하고 있거든요. 주택거래 신고제인데, 굉장히 강하잖아요. 9억 넘어가게 되면 모든 증빙 자료들을 다 제출해야 하거든요. 그래서 어떻게 보면 실질적인 허가제를 하고 있다고도 이야기를 할 수도 있어요. 물론 허가제가 나오면 더 강력하게 나오겠지만 그냥 신고제가 아니고요. 우리가 너무 민감하게 정치적으로 해석하면 안 되는 게 토지 공개념도 그렇잖아요. 토지 공개념이 나오면 이거 운동권 정부가 빨갱이 아니냐, 이런 이야기를 하는데요. 역사적으로 뒤로 돌아가 보면 토지 공개념을 누가 했냐면 군사정부 시절에 나왔고요. 김대중 정부가 풀어줬거든요. 그렇게 너무 정치논리로 갈 필요는 없고요. 사실 지금도 토지는 허가제를 하고 있잖아요. 과열지역에 대해서 하고 있기 때문에 주택도 과열지역에 대해서는 사실 허가제가 나온다고 해서 반시장적이고, 너무 민감하게 반응할 필요는 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이미 하고 있는 부분이 있고, 일정 부분 그렇다고 해도 정무수석이기 때문에 이 워딩은 굉장한 영향력을 가지고 있잖아요. 개인의 생각이라는 것을 누가 믿겠어요.

◆ 김인만> 간보는 거죠.

◇ 김혜민> 일단 던져보고 반응이 어떤 지를 볼 텐데요. 그렇기 때문에 그게 시장에는 지금까지 큰 변화가 없다고 할지라도, 물론 매매제한을 한다고 하면 큰 변화가 있겠지만 그게 굉장한 영향력이 있기 때문에요.

◆ 김인만> 저는 굉장히 잘한 것 같아요. 청와대의 입장에서는 이게 물론 한 발을 뺐지만 이게 효과를 다 얻었잖아요. 실제로 하지도 않고 정치적으로 욕도 안 먹으면서 경고는 줬단 말이에요. 너희들 계속 이 상태로 나가면 진짜로 해버린다는 시그널을 충분히 줬기 때문에 시장에서 굉장히 겁을 먹고 있거든요. 이게 이렇게까지는 안 할줄 알았는데 수석 입에서 나왔다는 것 자체가 굉장히 공신력이 있는 발언이고, 굉장히 두려움을 느끼고 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 6주의 법칙이 적용돼서 하락세로 가는 건 당연한 일일 것 같아요. 만약에 서울 지역의 집값이 마이너스로 돌아서면 이때가 저가 매수라고 생각해서 구매심리가 바로 나타날 수도 있지 않을까, 그런 생각이 들거든요.

◆ 김인만> 조금은 나타날 거예요. 사실 6주 법칙도 길게 보면 부동산에서는 계단 상승도 직선으로 상승하지 않고요. 하락도 직선으로 하락하지 않거든요. 계단식으로 오르고, 계단식으로 내린다고 하는데요. 지켜보는 기간이 있고, 오를 때는 확 오르고 그러다가 쉬고, 이런 기간이 있거든요. 내릴 때도 마찬가지고요. 그래서 아마도 마이너스로 가면 대기 수요자들이 있잖아요. 일정 부분은 매수에 뛰어들면서 소폭 반등을 할 거예요. 그러다가 이게 계속 반등이 되면 완전한 반등이 되는데요. 이게 소폭 반등하다가 정부에서 규제가 나온다든지, 매수층이 약해서 꺾이면 오히려 반등 후 약간 안정을 찾다가 또 하락하게 되면 그런 과정이 두세 번 거치게 되면 본격적인 하락으로 들어갈 수도 있거든요. 그러면서 조금 지켜봐야 하는데요. 일시적인 반등은 있을 수 있지만 지금 여러 가지 상황을 저희가 7년 정도 상승했단 말이에요. 굉장히 많이 오른 것은 분명한 사실이고요. 규제도 2년 반 내지 3년 정도 되어 가고 있는데, 노무현 정부 5년 동안 나온 규제보다 더 강력한 규제들이 3년 동안 다 나왔단 말이에요. 사실은 이게 우습게 볼 규제는 절대 아니고요. 우리가 정부 규제를 맞서지 말라고 하잖아요. 이게 칼 들고 칼춤추고 있는데 우리가 목을 내밀고 있으면 안 되잖아요. 처음에 대책도 3년이라고 하거든요. 3년 지나면 본격적인 효과가 나오는데요. 이제 3년이 되어가고 있잖아요. 1년 정도는 정책 효과도 그렇고, 반등 효과도 충분히 나오는데 이제 3년차 접어들고 있다고 하면 저는 조금 관심 있게 리스크 관리도 하면서 보통 아니네, 이런 정도 생각은 해야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 파도도 들어오고 나가고 하는 것처럼 시장에 그런 패턴이 있지만, 이제 3년 정도 지났으면 시장의 패턴도 안정이 되면서 정부가 펼친 정책의 효과가 본격적으로 나타날 때다. 그리고 저는 이런 생각을 해요. 이번 올해 총선이고, 대선 시작하면 결국 집값이 엄청난 쟁점이 될 거란 말이에요. 이 정권이, 진보 정권이 이어가느냐, 아니면 정권이 바뀌느냐에 문제가 될 쟁점이기 때문에 문재인 정권에서는 사활을 걸 수밖에 없는 문제다.

◆ 김인만> 그렇죠. 이게 노무현 정부 시절에 한 번 트라우마가 있잖아요. 부동산 전쟁에서 실패한 트라우마 때문에 지금도 다른 지역은 사실 크게 신경 안 쓰는 것 같아요. 일단 강남이 주 타겟이고, 강남만큼은 꺾고 말겠다는 강력한 의지를 가지고 있어서 이게 IMF 같은 그런 경제위기가 와서 다 내려앉으면 활성화를 해야겠지만 그런 상황이 아니면 쉽게 풀어주지 않을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그리고 예전에 노무현 정권 때는 생각해보면 사실 종부세, 이런 이야기 나올 때 이거 내는 사람들이 정말 부자들인데도 다 반대했거든요. 이렇게 되면 우리 공산주의 국가 되는 거 아니냐, 반시장적 아니냐고 했는데, 지금의 국민들은 집값이 너무나 우리 일상생활을 파고드는 아픈 문제가 됐어요. 그리고 종부세나 여러 가지 정책에 대한 이해들도 높아졌고요. 아마 그래서 탄력을 받고 부동산을 옥죄는 정책을 밀고 나가는 게 아닌가 하는 생각을 합니다.

◆ 김인만> 정치인들은 표를 계산하지 않을 수 없는데요. 이렇게 한다는 이야기는 표에 도움이 되는 거거든요. 그 이야기는 지지하는 사람들이 그렇게 많다는 거고요. 10% 부자로 집값이 안정된다고 하면 사실 다수가 이익을 볼 수도 있는 부분인데요. 아무튼 지지하는 분들이 상당히 많고, 너무 민감한 문제예요. 부동산은 이거 대한민국 국민들 중에 부동산에서 자유로운 분들이 없거든요. 전세 사는 분들도 굉장히 민감한 문제고요. 

◇ 김혜민> 오늘 설에 아마 여러분들 집값 이야기, 집 이야기 많이 하실 것 같아요. 그래서 여러분들의 이야기에 도움이 되고자 김인만 소장님과 이야기를 나눴고요. 돌아오는 주 월요일이 12.16 대책 이후 6주라고 합니다. 그 시장이 어떻게 반응할지 소장님 모셔서 자세한 이야기 나누겠습니다. 지금까지 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.