[생생경제] 주택연금, “무턱대고 들지 말고 따질 것은 따지고 들어야!”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 부동산 김인만 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 주택연금, “무턱대고 들지 말고 따질 것은 따지고 들어야!”


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 라디오 생생경제, 저희 주택연금 이야기하려고 하는데요. 한문도 교수님이 꼭 준비해온 말이 있다고 합니다. 바로 이겁니다. 만약 우리 교수님이 대통령이나 국토부 장관이라고 하면 집값 안정을 위해 어떤 비장의 카드를 꺼내시겠습니까?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 부동산은 교통하고 입지가 최고인데요. 지금 서울이 딱 한정되어 있고, 수도권은 넓잖아요. 제가 그런 생각을 해봤습니다. 편하게 들으시라고 말씀을 드리는데요. 제가 대통령이라면 서울 울트라슈퍼초메가시티, 이런 식으로 서울을 크게 잡고 그러면 서울뿐 아니라 수도권까지 합치면 인구의 60%가 살아요. 거기를 딱 4등분 해서 서울 포함해서 서서울, 동서울, 남서울, 이렇게 나눠요. 왜냐하면 서초구하고 강남구가 옛날에 경기도 시흥시였어요. 편입되고 나서 나라에서 도로 깔아주고, 잘해주고, 문화예술 시설을 놓으니까 좋아진 거잖아요. 그러면 지금 이름만 바꿔서 수도권의 평준화를 만들면 다 서울시민이 돼요. 그러고 부산 지역 해운대를 포함해서 거기도 부산 울트라시티를 하나 만들어줘요. 그러면 전국적으로 평균화가 될 거라고 봐요. 일단 심리적으로도 그렇고, 도로도 놔주면 굳이 강남, 강남, 하는 이런 현상은 없어질 것 같습니다.

◇ 김혜민> 서울로 워낙 몰리는 상황이니까 서울을 넓혀 버려라, 이런 말씀이세요?

◆ 한문도> 구체적인 계획은 제가 연구 들어가서 몇 년 안에 만들어보겠습니다.

◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 충분히 가능성이 있는 게 일본 도쿄만 하더라도 엄청나게 크거든요. 서울하고 비교가 안 될 정도로 땅이 크거든요. 도쿄도 메가시티잖아요. 

◇ 김혜민> 일본이 우리보다 크잖아요.

◆ 김인만> 커도 인구가 일본이 1억 2000만 정도 되는데, 도쿄 인구만 보면 1200만 정도 되거든요. 우리나라 서울이 1000만. 그렇게 보면 서울이 굉장히 밀집도가 높은 거죠.

◇ 김혜민> 우리 주택연금 이야기해야 해요. 일단 주택연금이라는 게 뭔지 소장님이 얘기를 해주세요. 

◆ 김인만> 조금 생소할 수도 있는데요. 우리가 보통 담보 대출을 받으면 내 집을 은행에 담보로 해서 대출을 받잖아요. 어떻게 보면 비슷할 수도 있는데, 내 집을 주택금융공사하고 계약을 맺고 약정된 기간 동안 약정 방식이 세 가지 정도가 있거든요. 그래서 평생을 받을 수도 있고, 30년을 받을 수도 있고 한데요. 그 기간 동안 나눠서 연금 식으로 받는 제도입니다. 

◇ 김혜민> 주택담보 대출을 받는 것처럼 주택을 담보로 내 노후자금을 받는 거고, 평생 받다가 제가 사망하게 되면 그 집을 주는 거죠?

◆ 김인만> 준다기보다 미리 설명을 드리면, 많은 분들이 궁금해 하시는데요. 내가 더 많이 타면 좋잖아요. 예를 들어서 내가 120살까지 살았어요. 그러면 주택공사가 손해를 볼 수도 있잖아요. 그거는 떠안습니다. 120세까지, 죽을 때까지 살면 분명히 이득을 볼 수 있는데, 현실적으로 쉽지 않고요. 그래서 그런 부분은 유리한 부분입니다. 절대 가입자가 더 많이 받는다고 해서 손해 보지는 않고요. 만약에 조금 빨리 돌아가셨다고 하면 돈이 남을 거잖아요. 그러면 주택금융공사가 꿀꺽하는 것은 아니고요. 처분해서 제할 것은 제하고 상속인한테 돌려줍니다. 

◇ 김혜민> 그렇군요. 집값 이상으로 오래 사시는 건 사시는 거고, 혹시 집값보다 내가 받은 돈이 적은데 일찍 사망한 경우에는 제하고 나머지는 상속인에게 준다. 120살까지 우리가 웬만하면 살 수 없으니까 그래서 교수님, 이번에 가입 연령을 60세 이상에서 55세 이상으로 완화한 것도 이 혜택을 더 보라고 완화한 겁니까?

◆ 한문도> 이게 뭐냐면 우리가 고령화시대로 들어가잖아요. 소비가 급감하는 것은 다 아실 거잖아요. 고령화가 되면 생계유지를 위해서 최대한 적당하게 쓰시지, 40대, 50대처럼 대출을 받고 하시지 않잖아요. 그러기 때문에 어느 나라나 고령화가 되면서 소비가 줄고, 국가 경제에 부담이 돼요. 이런 부분을 정부 차원에서 노령화 대비 소득과 대출과의 연계를 통해서 소비 수준을 유지하려는 정부의 노력이에요. 시장이 죽으면, 전체 경제에 도움이 안 돼요. 그런데 이것이 한도의 문제는 있죠. 다 주택연금을 줄 수 있는 재정이 있느냐? 그렇지는 않아요. 민간 자율시장하고 이거하고 조화를 맞춰갈 텐데요. 외국의 사례를 봐도 100% 안 들잖아요. 안 드는 이유는 주택연금이, 정부가 과연 국민을 먼저 생각한다는 헌법에 나와 있지만 실제 재정이나 운영을 생각할 때 국민을 100% 생각하지는 않아요. 자기 정부 입장을 생각해요. 제가 볼 때 연령을 낮추고 이런 부분 자체가 딱 집이 한 채가 있고, 퇴직했어요. 퇴직금만 있어요. 그러면 돈을 쓸까요? 아니면 투자를 할까요? 들고 갈까요? 들고 가게 되거든요. 이런 부분을 주택연금을 통해서 소비 부분을 확장하려고 정부에서 법안이 나온 것 같아요.

◇ 김혜민> 국민들의 노후대책을 위한 것도 물론 있고요. 그리고 교수님 말씀하신 것처럼 나이가 들어도 안정적인 소득이 있어야 소비를 하고, 그 소비를 바탕으로 나라 경제가 돌아가기 때문에 국가에서 이런 제도를 만들었고, 주택연금 가입 나이를 낮추고, 그리고 또 하나 중요한 게 있죠. 주택 가격도 완화했잖아요?

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 지금까지는 시가였죠. 시가 9억인데, 공시가격과 시가의 차이가 어느 정도 되냐면, 공시가격이 9억이면 시가가 13억 원 정도 되거든요. 그래서 조금 늘려줬다. 나이는 낮춰주고, 범위는 늘려줬다, 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 주택요건도 전세를 준 단독, 다가구주택과 주거용 오피스텔도 가입할 수 있게 했는데, 그전에는 안 됐어요?

◆ 김인만> 그런데 이게 법안이 통과가 된 것은 아닌 것으로 알고 있고요. 계류 중인 것으로 알고 있거든요. 네 가지 정도 법안이 계류 중인데요. 그런 내용이 들어가 있습니다. 

◇ 김혜민> 그렇군요. 그러면 이게 또 통과될지 그것도 지켜봐야 할 것 같아요.

◆ 김인만> 일부 법안은 주택 가격을 아예 제한을 폐지하자는 법안도 있고요. 

◆ 한문도> 덧붙이자면 제 생각에 더불어민주당하고 심상정 의원이 실제로 주거용 오피스텔에 사는 40대 젊은 분들이 많거든요. 그런 부분들을 생각해서 하신 것 같은데요. 제가 볼 때 언제 통과될 것이냐를 예측해보자면, 이번에 안 되면 총선이 끝나서 민주 쪽이 다수 의석이 되면 통과될 것이고요. 다수 의석이 안 되면 또 말씀주신 것처럼 언제될지 모르겠죠.

◇ 김혜민> 구체적으로 그러면 이 법안이 만약에 통과가 된다고 하면 제 나이가 60살이에요. 시가 9억 원 주택을 담보로 주택연금에 가입했다면 어느 정도 돈을 받을 수 있는 거예요? 이거는 지금도 가능한 거잖아요?

◆ 한문도> 9억 정도면 150, 180은 받으실 것 같은데요?

◆ 김인만> 이게 조건에 따라서 상황이 다르기 때문에 콕 찍어서 얼마라고 말씀드릴 수는 없는데요. 통계자료를 보면 평균 주택가격이 2억 9600만 원에 월 지급액이 101만 원이거든요. 그래서 대충 그 정도가 된다고 하면, 유추해서 보면 9억 정도면 200만 원? 그런데 기간에 따라 다르죠. 내가 평생 받겠다고 하면 줄어드는 거고요. 30년으로 하면 조금 늘어나는 거고요. 

◇ 김혜민> 그렇군요. 이거는 진짜 노후대비 자산 관련해서 큰 대안이 될 수는 있겠네요. 

◆ 김인만> 100% 만족하고, 100% 좋은 정책은 없거든요. 이것을 따져봐야 할 게 이런 이야기는 별로 안 하는데요. 조금 더 따져보면 주택금융공사도 공사고, 나름대로 전문가들도 있고 하잖아요. 보험회사도 마찬가지인 것처럼 보험회사가 손해 보는 짓을 안 하잖아요. 충분히 시뮬레이션을 해서 아마 자기들이 손해 안 볼 정도로 했을 것 같고요. 이게 내용을 보면 최초 1회 보증금을 뗍니다. 그러면 집값의 1.5%면 이것도 적지 않은 돈이거든요. 10억 원이면 1500만 원 정도. 그 돈을 떼고 1년부터 매년 0.75% 돈을 또 가지고 가요. 그것을 감안해서 빼고 돈을 나눠서 주는 거거든요. 

◇ 김혜민> 그러면 모두 다 하지 말고 신중하게 본인이 계산기를 두드려봐야 할 것 같은데요. 

◆ 김인만> 여차 하면 내가 내 집이 있으면 담보 대출을 받아서 그것을 까먹고 이자 내더라도 남는 집을 자녀한테 상속하는 게 나을 수도 있는 거고요. 집값이 상승하게 되면요. 이게 변수가 뭐냐면 집값이 지금은 예를 들어서 9억 원인데, 이게 10년, 20년 후에 20억, 30억이 될 수도 있는 거잖아요. 그렇게 된다고 하면 제가 받는 돈이 늘어나지는 않아요. 받는 돈은 약정한 돈만큼만 받고요. 나중에 처분을 한다고 하지만 어떻게 처분하는지 그런 것은 구체적이지 않거든요. 특히 자녀분들이 싫어할 수 있습니다. 

◇ 김혜민> 그러면 지금 말씀하신 것처럼 집값이 상승할 가능성이 있는 분들은 오히려 주택 연금보다는 그냥 다른 노후대책 수단을 찾는 게 낫겠네요?

◆ 한문도> 그렇네요. 주택연금 자체가 퇴직연금 못 받으시고 자영업 하시다가 국민연금 못 받으시고 생계가 곤란한 분들은 소비가 떨어지고 주택이 경매로 나오면 주택시장에 안 좋고, 그래서 이 제도를 시행하는데요. 그런 분들 제외하고 일반 분들은 정확하게 체크하셔야 합니다. 제가 추가로 말씀드리면 아까 소장님이 강력하게 얘기하실 줄 알았더니. 추가하면 화폐 가치도 하락하잖아요. 자장면 값이 500원 하던 게 지금 5000원이잖아요. 그런 계산도 해보셔야 하고요. 그다음에 아까 말씀 중에 몇 % 떼고, 매년 대출 잔액의 0.75%라는 보증 보험료를 떼요. 그러면 우리가 55세에 가입했다? 대충 30년은 더 살겠죠? 30년이면 0.75 반올림해서 1%라고 칠게요. 그러면 몇 %에요? 30%에요. 집값의 30%를 이미 떼는 거예요. 이런 부분도 있으니까 애청자 분들은 계산을 정확하게 하시고 따질 것은 따지신 다음에 선택하시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 네, 여러분들 무조건 가입하시면 안 될 것 같네요. 잘 계산하셔서 본인의 상황과 재정 상태에 맞는지 확인해보시기 바랍니다. 오늘 토론 아니고 수다, 부동산 편. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수, 김인만 부동산 김인만 소장님이었어요. 고맙습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.