[생생경제] "재건축으로 핫한 과천, 목동은 분양가 상한제 대상지역에서 빠져"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "재건축으로 핫한 과천, 목동은 분양가 상한제 대상지역에서 빠져"


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 정부가 민간택지 분양가 상한제 대상지역을 오늘 발표했습니다. 사려는 사람은 지금보다 저렴한 분양가격에 분양을 받겠지만, 지정지역과 비지정지역 그리고 같은 구에서 지정 유무에 따라 형평성 논란도 있을 것으로 보입니다. 어떤 지역이 지정됐고, 앞으로 어떻게 되는 건지, 그리고 부동산 시장에는 어떤 영향력을 끼치게 되는지 알아보겠습니다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 나오셨어요. 위원님, 안녕하세요?

◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 어떤 지역들인지 먼저 정리를 해보겠습니다. 오늘 발표한 민간택지 분양가 상한제 대상지역, 어느 곳입니까?

◆ 두성규> 사전에 여러 이야기들이 많았습니다. 그런데 이번에 주거정책심의위원회를 거쳐서 최종적으로 서울 지역 내의 27개 동이 지정되었습니다. 당초 정부가 핀셋 규제라고 해서 동 단위로 지정하겠다는 이야기는 해왔는데요. 분양가 상한제에 대한 규정을 마련하고 있는 주택법 시행령에 보면, 기본적으로는 구 단위로 지정하는 것이 기본적인 원칙이라고 볼 수 있습니다. 이번에 서울 지역 내에서도 지정하는 것과 관련해서 정부가 일단 구를 먼저 지정하고요. 구 중에서도 분양가 상한제와 관련해서 위험스러운 곳을 동 단위로 해서 27개를 지정했고요. 예상했던 대로 강남 4구의 강동구 같은 경우는 둔촌동 외에도 길동이 들어가서 특별한 의미는 없지만 강남 4구가 당연히 포함됐고요. 그밖에 우리가 마용성이라고 일반적으로 이야기하지 않습니까? 마포구, 용산구, 성동구가 들어갔는데요. 특이한 점은 여기에 영등포구에 있는 여의도동이 들어갔다는 것이 주목을 받고 있습니다. 당초 예상했을 때는 많은 전문가들이 최근 분양가와 관련해서 이슈가 되는 지역이라고 불렸던 과천 지역이 들어가지 않았다는 거죠. 그리고 서울 시내에서도 재건축 향후에 있어서 대규모 단지라고 예상되고 있는 목동 지역도 이번에 빠졌습니다. 그런 점들이 특이한데요. 이렇게 해서 27개 동이 들어갔기 때문에 정부가 분양가 상한제와 관련해서 뜨거운 지역뿐만 아니라 그런 이슈가 확대됨으로써 분양가를 자극할 수 있는 옆 동네까지도 포함한 점이 이번 지정의 특징이라고 할 수 있겠습니다. 

◇ 김혜민> 관련된 내용 뒤에 자세히 나눠보도록 하고요. 어떤 지역들이 지정됐는지에 대해 설명을 해주셨어요. 서울 강남구 8개 동, 서초구 4개 동, 송파구 8개 동, 강동구 2개 동, 그리고 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남, 보광동, 성동구 성수동 1가, 그리고 예상했던 과천과 목동은 빠졌다고 정리를 해주셨습니다. 무슨 기준으로 정했을까요?

◆ 두성규> 시장에서 가격 불안요소들이 예상되는 곳들을 기준으로 하게 되는데요. 주택법 시행령에서는 이런 부분들을 명확하게 기준을 해놓고 있습니다. 이번에 정부가 과거에도 민간택지 부분에 분양가 상한제를 할 수 있도록 되어 있고요. 공공택지에는 이미 적용되고 있습니다. 그런데 민간택지 부분에 대한 적용 요건의 문턱이 높아서 지정이 어렵지 않느냐는 이야기들이 많았기 때문에 이번에 개정을 통해서 문턱을 대폭 낮췄습니다. 기본적으로는 주택가격이 전체적으로 물가상승률보다 높은 것으로 인해서 과열지구로 지정된 지역이 가장 필수 요건이죠. 기본이죠. 투기 과열 지구인데, 서울 전역이 지정되어 있습니다. 기본적으로 투기 과열 지구이면서 선택 요건이 세 가지가 있는데요. 이전 1년 동안 평균 분양가격. 조금 전에 이야기할 때는 제가 주택가격 상승률을 말했는데, 이번에는 그중에서 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 초과하는 지역. 혹은 최근 2개월 동안 청약 경쟁률이 5:1 이상 되는 지역. 혹은 직전 3개월 동안 거래량이 20% 이상 증가한 지역, 이렇게 되어 있습니다. 우리가 여기서 눈 여겨 볼 점은요. 최근에 우리 물가상승률이 대단히 낮습니다. 0%에 가깝다 보니까 사실 이런 요건을 충족하는 지역을 굳이 꼽자면 서울 지역은 대부분의 경우가 다 해당한다고 볼 수 있고요. 또 최근에는 여러 가지 분양가 상한제 등으로 많은 사람들이 주택 마련에 대한 불안감이 있다 보니까 청약을 하는 것에 있어서 경쟁률이 대단히 뜨겁습니다. 현재 상태에서 분양을 마친 창경궁 힐스테이트라는 곳은 결과 발표는 아직 남아 있지만, 청약 신청에서 경쟁률 자체가 평균 60:1을 보이고 있습니다. 그러니까 이 요건 자체가 실질적으로 민간택지 분양가 상한제를 적용하는데 장애요인이 될 수 있는 것은 거의 없다고 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 정말 문턱이 완전히 낮아졌군요.

◆ 두성규> 그런 것 중에 정부가 서울 시내 안에서 가장 우려가 되는 지역들을 이번에 예상보다는 많은 곳을 지정했다고 볼 수 있습니다. 

◇ 김혜민> 정부 입장에서 보면 집값을 억누르기 위해 이중 삼중으로 싸 막은 느낌이에요. 거래량, 경쟁률, 분양가격, 분명한 기준을 가지고 선정한 것은 맞습니다. 이렇게 분양가 상한제 시행이 중단된 지난 2015년 4월 이후 이제 4년 7개월 만에 민간택지에서도 분양가 상한제가 본격적으로 작동하는 건데요. 그렇다면 앞으로의 일정, 구체적으로 언제, 어떤 규제를 어떻게 받는 겁니까?

◆ 두성규> 공공택지에는 이미 적용되고 있고요. 민간택지에는 11월 8일부터 시행이 들어가게 됩니다. 그런데 그것은 일반적인 민간택지에서 주택을 분양하는 곳이 적용되는 것이고요. 그런데 재건축 단지 같은 경우에는 적용 부분을 일부 주택법 시행령 개정 등을 통해서 유예를 시켜줬습니다. 6개월간이요. 그래서 내년 4월 28일 정도 날짜부터 적용되는 것으로 예정되어 있습니다. 그런 재건축 단지 같은 경우는 그 안에 관리처분을 마치고, 철거와 이주가 끝나서 일반 분양이 되는 단지들은 적용에서 제외되지만, 그렇지 않은 단지들은 그때부터 본격적으로 민간택지에 분양가 상한제가 적용된다는 점을 정확하게 기억하시면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 지금 8824님이 “분양가 상한제 시행 풍선효과로 번질 것 같네요. 당첨은 곧 로또 횡재나 마찬가지가 될 거고요. 가진 자들은 항상 답답할 게 없는 거니까요. 서민들은 이래저래 남의 일이네요.” 하셨어요.

◆ 두성규> 지금 청취자 분의 말씀에 저도 공감을 하는데요. 이런 말씀을 미리 드리는 게 어떨지 모르겠지만, 결국은 분양가 상한제로 인해서 과연 누가 혜택을 보는지, 그리고 이런 부분으로 해서 결과적으로 보면 분양가 상한제를 통해서 정부가 원하는 바는 주변에 영향을 미쳐서 전체적인 주택가격이 떨어져야 하는데, 우리 전례를 보면 떨어지기보다는 오히려 시세차익을 원하는 그런 청약자들이 많이 생기게 되고, 이름 하여 로또 청약이라는 말을 많이 하지 않습니까? 그리고 9억이 넘으면 중도금 대출이 어렵기 때문에 많은 서민들 가운데는 집 마련의 꿈을 가지고 있으면서도 현실화시키기가 어려운, 현실적인 장벽이 높은 그런 상황이기 때문에 지금 청취자 분의 지적이 가슴 아프지만 현실을 그대로 대변할 수 있다고도 할 수 있습니다.

◇ 김혜민> 누구를 위한 규제인가, 하는 말씀을 해주셨는데요. 저희가 그 부분은 뒤에 자세히 이야기하도록 하고요. 오늘 민간택지 분양가 상한제 대상지역이 구체적으로 발표됐습니다. 관련 내용 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원과 함께하고 있습니다. 내용으로 들어가서요. 핀셋 지정이라고 했잖아요. 결론적으로 핀셋 지정이라는 것을 하는 이유가 뭡니까?

◆ 두성규> 법상으로 보면 해당되는 구 단위로 지정하는 것이 기본적인 원칙입니다. 그런데 구 단위로 하다 보니까 특정 동에 있어서 분양가 상한제 적용되는 것은 적절하게 이해할 수 있다고 하더라도 그 인근에 있는 동들은 아무런 상관이 없는데도 불구하고 분양가 상한제가 적용됨으로써 거래 심리가 위축되는 등 자기가 가지고 있는 주택가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 불만들도 많이 제기되는 것 같아요. 아마 정부가 여러 가지 부동산 시장 내에서 그런 주민들이나 시민들의 목소리를 반영해서 나름대로는 정교하게, 정책을 펼치겠다는 취지에서 핀셋 규제를 내놓은 것 같습니다.

◇ 김혜민> 최근에 정시확대 소식 때문에 명문 학군이라고 불리는 강남이나 목동, 중계동 쪽 집값이 들썩인다고 하더라고요. 분양가 상한제 실시한다고 해서 맹모삼천지교를 이길 수 있을까, 집값 못 잡는다, 이런 회의적인 시각도 있던데요. 어떻게 보세요?

◆ 두성규> 이것을 연결시키는 게 적절할지는 모르겠지만, 우리가 부동산에서 주택 마련의 가장 기본적인 요소나 판단기준을 교통과 교육 관련된 환경이 구축되었느냐를 먼저 보게 됩니다. 그런데 교통 같은 경우에는 교통시설이 완비되어 있으면 주변에 기반시설도 확충되어 있는 경우들이 많은데요. 교육 같은 경우에는 최근에 와서 자사고의 폐지와 같은 정책 추진이 되면서 실질적으로 여러 가지 교육 환경, 예를 들어서 학원이라든지, 이런 쪽이 많이 갖추어진 곳에 대한 관심도가 높아지고 있습니다. 이번에 지정된 곳들을 보시게 되면요. 강남구나 서초구, 송파구에 있어서 해당되는 동들은 학군 부분에서, 예전의 8학군을 중심으로 해서 명문 학군이 주로 소재되어 있는 그런 곳들이다. 제가 볼 때는 이런 쪽들이 많은 분의 관심을 갖다 보니까 이쪽으로 진입하려는 분들이 많게 되고요. 최근에 와서는 강남 학군이나 이런 쪽에 있어서는 자사고 폐지뿐만 아니라 전국에서 관심을 가지고, 또 자녀 교육에 우리나라 교육열이 유독 뜨겁지 않습니까? 이런 쪽은 더욱 더 많은 날개를 달 것이 가격 상승폭으로 큰 지역의 대표적인 지역이라고 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 그렇다면 오늘 정부가 내놓은 민간분양가 상한제 지역 중에서 가격 안정화에 도움이 될 것 같은 지역과 이 지역은 그럼에도 불구하고 안 될 거다, 이런 곳이 있습니까?

◆ 두성규> 그런데 제가 볼 때는 실질적으로 이번에 지정된 곳이나 인근이든 가격 안정에 있어서 지정된 곳은 일시적으로 충격에 따른 여러 가지 사업성이 악화된다고 해서 분양가의 가격은 조금 인하될 수 있습니다. 인위적으로 떨어뜨리게 되니까요. 그러나 이런 부분들이 우리가 과거에 경험했듯 결국은 시세차익을 노리는 그런 쪽들로 해서 주변 시세에는 별로 영향이 없을 것으로 보이고요. 나머지 지역에 있어서도 주변으로 오히려 가격이 떨어진 곳들이 떨어지거나 해서 저렴한 곳들이 분양가가 낮은 곳보다는 인기가 없음에도 불구하고 전체적인 시세라든지, 또는 분양가격이 더욱 역전되는 현상, 그런 부분도 예상되거든요. 그래서 정부가 핀셋 규제라는 게 해당되는 지역에 정확하게 타격하겠다고 하는 부분은, 그 취지는 충분히 이해할 수 있지만, 과거의 예를 보더라도 풍선효과 등으로 인해서 오히려 시장에서 가격이 왜곡되거나 정상적인 시장 상황을 그대로 반영하지 못하는 곳들도 나타날 수 있기 때문에 저는 기본적으로 과연 정부가 시장상황을 규제와 엄포와 특정 수단을 가지고 자꾸 억누르려고 하는 부분이 적절한가에 대해서는 의구심을 가지고 있습니다.

◇ 김혜민> 정부의 대응이 감정적으로 치닫고 있는 거 아니냐, 이런 비판이신 것 같아요. 그리고 핀셋 지정이라고 하는 게 목표물을 정확하게 맞춰서 한다고 하지만 사실은 잘 안 되잖아요. 파편도 튀게 되고요. 파편에 맞는 사람도 생기게 되고요. 그래서 여러 가지 우려를 표하고 계신데요. 조금 다른 이야기를 해보죠. 분양가 상한제를 피해 후분양이 늘어날 것이다, 이런 예측이 계속해서 나왔었는데요. 제가 궁금한 건 후분양이라고 하면 집을 80% 이상 짓고, 그다음에 분양을 하는 거예요. 우리나라는 거의 선분양인데, 후분양은 분양가 상한제에서 자유롭나요? 그런 건 아닌 것 같은데요.

◆ 두성규> 그런 건 아니죠. 그래서 후분양 이야기가 많이 나오게 된 건 우리가 선분양을 주로 하는 과정에서 선분양을 할 때 그동안 분양가 상한제가 적용되지 않을 때도 HUG의 분양보증을 받을 때 분양가 심사를 하게 됩니다. 고분양가 사업장 심사기준이라고 해서 그런 적용을 받아왔는데, 그 부분까지도 부담을 피하기 위해서 후분양을 함으로써 전체적인 분양가 부분에서 건설사들이나 주택 조합 쪽에서 자유롭게 가격을 설정할 수 있는 그런 기회를 많이 노렸던 점이 있습니다. 그리고 아무래도 후분양을 하게 되면 해당되는 시점에서 현재보다는 과거의 주택가격의 변화를 보면, 주택가격이 올라가는 경우가 많이 있게 되고요. 분양가 상한제를 회피할 수만 있다면 전체적으로 충분한 사업성을 보장받을 수 있다고 생각해서 후분양 쪽으로 전환하려고 했고, 정부도 사실은 그동안 선분양으로 인한 피해가 많고, 폐해가 많다 보니까 후분양을 권장했습니다. 그런데 다수의 현장들이 후분양 검토를 했죠. 서초동의 무지개아파트라든지, 이런 시공사들이 검토를 했었는데, 동향을 보고 정부에서는 후분양의 경우에도 적용을 하겠다고 선포한 상태에 있습니다. 그래서 후분양을 한다고 해서 분양가 상한제를 현재로서는 피할 수 있을 거라고 보이지 않습니다.

◇ 김혜민> 그런데 가만히 생각해보면 후분양을 하면 선분양보다 분양가가 높아지는 게 당연한 거 아닌가 하는 생각도 들어요. 

◆ 두성규> 아무래도 분양가 상한제에서 분양가를 산정하는 기준 자체가 토지가격, 그다음에 기본형 건축비, 적절한 건설사의 적정 이윤, 이렇게 합해서 전체적인 분양가가 분양가 산정심사위원회에서 결정하도록 되어 있습니다. 그러다 보니까 토지가격은 매년 상승하는 모습이 보이고 있거든요. 그리고 기본형 건축비 같은 경우에도 국토교통부가 매년 2회 이상 권고를 하게 됩니다. 그런데 권고된 흐름을 보게 되면 아무래도 기본형 건축비도 조금씩 올라가는 양상을 보여주고 있죠. 자재라든지, 이런 변화도 있고요. 물가상승도 있고. 그러다 보니까 특별한 변화가 없더라도 후분양을 하는 데 있어서 분양가는 당연히 올라가는 양상을 보이고 있어서 그런 부분에서 지금 후분양을 이렇게 규제한다고 하는데도 선택하려는 단지들은 분양가 상한제를 적용받는데 왜 할까? 지금 말씀드린 대로 아무래도 후분양을 하면 가격을 조금 더 올릴 수 있고, 그다음에 일반 분양, 즉 분양가 상한제 적용을 받은 물량을 최소화하고, 조합원들에게 돌아가는 비중을 늘리면서 분양가격 자체가 적용될 수 있는 부분을 줄이게 되면 영향을 덜 받으면서 나중에 후분양을 했을 때 훨씬 조합원들이 가지고 있는 주택가격이 고평가될 수 있는 그런 기회 쪽으로, 이게 반드시 좋은 작전이냐에 대해서는 조심스럽습니다. 그때 가서 시장이 나쁠 수도 있으니까요. 그런 쪽을 선택하는 경우도 있고요. 또 최근 이번 국토부 발표에도 들어가 있지만 그런 부분의 길이 막히다 보니까 그러면 일반분양 분을 분양하지 않고, 그 부분을 특정 임대 사업자에게 통매각하는 그런 부분에 대한 방안들을 적극적으로 특정 단지에서 검토 중에 있습니다. 또 국토부에서는 화들짝 놀라서 이런 통 매각 자체는 법적인 요건을 위반하고 있는 것이라고 해서 예민한 상태에 들어가 있습니다.

◇ 김혜민> 요즘 들어서 정부 부처들이 같은 문제를 가지고 다른 목소리를 내는 경우가 많아지는 것 같아요. 그만큼 이해관계가 복잡하고요.

◆ 두성규> 그렇죠. 이번 주거정책심의위원회가 개최되기 전에도 경제부총리께서 분양가 상한제의 확대 적용과 관련해서 언급을 하셨어요. 최근 여러 가지 국내 경제상황이 녹록치 않습니다. 그리고 그러한 경기 상황을 그나마 일부라도 받쳐주고 있는 것이 정부는 과열이라고 생각하는 부처도 있지만, 홍 부총리께서는 부동산 경기도 중요한 역할을 하고 있지 않느냐. 그래서 분양가 상한제 적용을 하되, 그런 부분들에 있어서 부동산 경기 전반에 미치는 영향을 최소화할 수 있는 범위 내에서 하는 것이 어떠냐고 하는 의견을 내놓으셨습니다. 그런데 오늘 주거정책심의위원회 위원장은 국토교통부 장관이기 때문에 김현미 장관께서 모두 발언을 통해서 방향성 자체를 정해 놓고 말씀을 하시는 듯한 내용을 제가 본 것 같아서요. 이것은 어떻게 보면 민간위원들이 가뜩이나 수도 절반도 안 되는 상황에서 장관께서 위원장으로 일정 방향을 지나치게 강조하다 보니까 이게 적절하게 위원회의 논의를 거쳐서 최종적으로 결정된 것인가에 대한 의심이 들기도 합니다.

◇ 김혜민> 주정심이 밀실논의라는 얘기도 그동안 있었고, 또 오늘 장관께서 쉽게 말하면 보도지침을 거의 내려준 것 같은, 전문가로서는 그런 느낌을 받았다는 말씀을 해주셨습니다. 저희가 해야 할 얘기들이 많은데, 시간 관계상 한 가지만 더 여쭤보겠습니다. 민간 분양가 상한제가 나왔고요. 그러면 이후에 또 나올 게 있습니까? 왜냐하면 정부 입장에서는 부동산 집값 안정에 대한 절박함이 굉장하거든요?

◆ 두성규> 또 나올 것은, 저는 거의 없다고 보는 쪽인데요. 일부 여러 가지 방안들이 나올 수도 있지만, 정부가 출범하고 난 뒤에 먼저 투기수요를 억제하기 위해서 강남의 재건축 단지들을 많이 눌렀죠. 공급과 관련해서는 서울 시내 공급 부족에 대한 우려를 3기 신도시라는, 제가 보기에는 헛발질이 될 수 있는 것을 했고요. 이번에 공급과 수요 이외에 가격을 직접적으로 규제하겠다고 해서 민간택지에까지 정부가 규제의 칼날을 들이댄 것인데요. 이런 부분들은 어느 정도 시장 내에서 구성될 수 있는 요소들에 대해서 다 접근한 것이고, 두드린 것이기 때문에 추가적인 내용이 나올 수 있는 것은 거래 부분에 대해서 더욱 억제하고 누르는 방법 외에는 특별하게 추가적인 방안은 없을 것 같습니다. 정부가 작년 9.13 대책 이후에 분양가 상한제는 거의 규제와 관련해서 ‘끝판왕’에 해당하는 것이기 때문에요. 추가적인 것이 나오더라도 저는 분양가 상한제의 효과에도 큰 기대를 걸고 있지 않습니다. 그러다 보니까 추가적인 방안들이 나온다고 하더라도 그것은 시장의 향방이나 판도를 바꾸는 데에 있어서 의미는 제한적인 것이다, 이렇게 조심스럽지만 생각을 하고 있습니다.

◇ 김혜민> 오늘 잘 정리해주신 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원님 다시 한 번 감사의 말씀을 드립니다. 고맙습니다.

◆ 두성규> 네, 감사합니다.