[생생경제] 1%대 서민형 주택대출? 상환력, 집값, 대출금 3가지 조건 필수

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 조남희 금융소비자원 대표 


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 1%대 서민형 주택대출? 상환력, 집값, 대출금 3가지 조건 필수


◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 앞서 제가 오프닝에서 1% 이야기를 했습니다. 1%, 조금 적은 비율, 아주 작은 숫자처럼 느껴지지만 99%의 국민들은 1%의 희망만으로 힘을 낸다, 이런 말씀을 드렸는데요. 조금 반가운 1% 소식이 있어서 이 분야 전문가 직접 스튜디오에 모셨습니다. 금융소비자원 조남희 대표 스튜디오에 나와 계십니다. 대표님, 안녕하십니까?

◆ 조남희 금융소비자원 대표(이하 조남희)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 예전에 전화로 자주 뵀었는데, 이렇게 또 스튜디오에서 뵙게 되었습니다.

◆ 조남희> 반갑습니다.

◇ 김우성> 1%라는 숫자가 양으로 보면 적다는 느낌인데요. 이 분야에서는 특히 반갑습니다. 바로 금리인데요. 서민형 안심전환 대출이 나왔습니다. 1%라고 하니까 눈에 확 띄어요. 이거 일단 전반적으로 어떤 건지 설명을 부탁드리겠습니다.

◆ 조남희> 말씀하신 대로 대출금리가 1%대라고 하면 굉장히 반가운 소식이죠. 정부가 서민형 안심대출이라고 해서 9월 달에 시행할 예정인데요. 이 대출의 자격은 7월 22일 현재 변동금리 대출을 있거나 아니면 혼합형 대출, 예를 든다면 3년은 고정으로 하고, 후에 변동금리로 바뀐다든지 하는 그러한 금리상품을 현재 대출로 가지고 있는 사람의 경우에 대출 갈아타기 차원에서 5억 원까지 가능한데요. 자격은 부부 합산 8500만 원까지, 그다음에 부동산의 시가는 9억 이하의 물건에만 이러한 금융 대출을 전환하게 해주는 상품입니다.

◇ 김우성> 변동금리 혹은 준 고정금리 대출 받으시는 분 있으실 겁니다. 집 사면 몇 년 후에는 변동금리로 바뀌는 그런 부분, 그다음에 8500만 원 이하. 언뜻 지금 설명하신 것만 들어보면 서민층, 그리고 실수요자층에게 정부가 이자 부담을 줄여주겠다, 이런 취지 같은데, 맞나요?

◆ 조남희> 네, 그렇습니다. 그러니까 현재 은행하고 저축은행에 주택담보 대출을 가지고 있는 사람의 경우에 이 대출의 자격을 가진 사람이면 대출은 전환해주겠다는 것인데요. 총 규모가 20조 원 규모 정도 됩니다.

◇ 김우성> 20조 규모입니다. 이게 보니까 2015년 이후에 지금 두 번째이지 않습니까? 2015년 4월에도 한 번 있었고요. 기준을 보면 많이 완화됐는데, 그래서 2015년 이야기를 드린 이유가 그때 은행창구가 난리가 났다, 사람들이 인산인해였다, 이런 말도 있습니다. 이번에도 똑같으면 어떡하나, 걱정하시는 분들 있으실 텐데요?

◆ 조남희> 그때하고는 조금 다른 게요. 그때 당시에는 은행 대출로 바꾼 다음에 그 대출을 주택금융공사에 채권을 파는 형태였습니다. 그런데 지금은 속된 말로 은행 대출을 주택금융공사의 대출로 파가는 겁니다. 그래서 조금 절차상으로 덜 복잡한 거고요. 과거에 말씀하신 대로 2015년도에는 32조 정도를 공급했는데요. 이번에는 20조 정도 공급하고요. 과거 30조 공급할 때는 선착순으로 해줬습니다. 소득 제한 없이. 그런데 이번에는 소득 제한을 부과했고요. 또 하나는 선착순이 아니라 일단 받아놓고, 그 상태에서 20조 원 안에서 자격이 되는 사람끼리 차근차근 해주니까요. 이렇게 혼란할 수는 없을 것 같습니다.

◇ 김우성> 2015년에 정부가 출시했던 안심전환 대출 1호, 선착순 마감이었습니다. 그래서 은행 창구도 난리였고, 지금 말씀하신 여러 소득이라든지, 그런 차등 기준이 없었는데, 이번에는 그렇게 하겠다. 신청은 9월 16일부터 29일까지 2주 동안 다 받은 다음에 집값이 쌀수록 우선순위를 배정하겠다, 이렇게 얘기하더라고요?

◆ 조남희> 그렇습니다. 집값이 싼 것을 기준으로 차근차근 해서 20조 원까지 되는 금액 한에서 해주겠다는 것이죠.

◇ 김우성> 그러니까 조급해하시면서 나도 빨리 1% 갈아타야 하는데, 이렇게 생각하지 마시고요. 지금 조남희 대표께서 설명해주신 것처럼 자신의 기준이 맞다면 정부가 알아서 배분할 수 있는 여러 제도를 맞춰놨기 때문에 꼼꼼히 살펴보시고 내 집값, 내 소득, 여러 가지 상황을 보셔야 할 것 같습니다. 이번 전환대출에 대한 평가를 해봐야 할 것 같은데, 역대급입니까? 어떻게 평가하십니까?

◆ 조남희> 그렇습니다. 과거에는 공급량을 32조 정도 하고, 지금은 20조지만 사실상 서민형으로 국한했기 때문에 서민의 경우에는 상당히 효과가 있을 것으로 보입니다. 총액은 다소 줄었다고 하더라도 실질적인 서민에 혜택이 돌아가는 측면에서 보면, 과거의 어떤 것보다 효과가 있을 것으로 예상이 됩니다. 

◇ 김우성> 지금 또 저금리 상황이기 때문에 이번에 서민들이 체감할 수 있는 효과가 분명히 있을 것으로 분석해주셨습니다. 대출 한도라든지, 세부적인 내용을 보겠습니다. 최대 5억 원까지 가능한데요. LTV 70%, 주택담보 인정비율이죠. 그다음에 DTI 총 부채 상환비율이 60%, 5억 원 이 세 가지 기준 중에서 가장 낮은 것을 적용한다고 하는데, 언뜻 보면 많이 소개했는데도 저도 그렇고 헷갈리거든요. 쉽게 기준을 설명해주신다면요?

◆ 조남희> 그러니까 세 가지 조건을 동시 충족해야 한다, 이렇게 이해하시면 되고요. 그러니까 예를 들어서 최대 금액이 5억까지라면, 예를 든다면 5억을 받는 경우에 5억까지면서 또한 LTV가 70%라고 하고, 감정 가격이 7억일 때 70%는 4억 9000이거든요. 그러니까 5억을 대출 받을 수 없다는 거죠. 예를 들어서 7억 2000 정도의 감정 가격이 나와야 한다는 것이고, 또 하나는 그 조건을 충족했다고 하더라도 그 5억의 금액에 대해서 DTI거든요. 그러니까 그 DTI 이자와 원리금을 내는 금액이 자기 소득의 60%를 넘어서지 않아야 한다. 이 세 가지 조건을 다 충족해야 한다고 보시면 되겠습니다.

◇ 김우성> 지금 예를 들어서도 아실 거고요. 특히 지금 주택 구매하신 분들은 DTI, LTV, 또 DSR, 여러 가지 많이들 공부하셨으니까 잘 아실 것 같습니다. 말 그대로 이것도 로또처럼 운 좋으면 받는 게 아니라 여러 가지 시장 조건에 맞춰져 있다는 느낌이 들고요. 만기 10~30년 중에 선택할 수 있고, 또 금리는 고정입니다. 그런데 첫 달부터 원리금 균등 분할 상환이네요?

◆ 조남희> 네, 그렇습니다. 그러니까 이거는 자기가 10년을 정했다든지, 20년을 정했다든지, 30년을 정했으면 원금과 이자를 무조건 동시에 갚는 스타일입니다. 과거처럼 3년이나 5년에 유예를 주는, 거치. 그런 조건이 없는 것이기 때문에 상당히 지금의 기준에 원리금 균등 분할 상환을 하지 않고 이자만 내는 분의 경우에는 이것을 전환하기가 지금 부담스러운 것입니다. 그런 부분을 먼저 알고, 자기가 이 부분에 대해서 원금 분할 상환, 또 원리금, 이자까지 낼 수 있는 것을 30년까지, 혹은 계속 유지할 수 있느냐, 이런 것들을 자기가 판단하고 갈아타기를 할 필요가 있습니다. 

◇ 김우성> 일단은 주택 구입 시점이라든지, 여러 마음 때문에 일단 빨리 사두자고 하고, 이자만 먼저 몇 년 동안 내고 나중에 원리금 갚자, 이런 많은 상품들이 있는데요. 이번에 1%대 나온 서민형 안심 전환대출은 바로 원리금을 바로 균등 분할 상환해야 합니다. 즉, 원금과 이자를 같이 갚아나가야 하는데, 여기는 저는 이런 생각이 들었습니다. 과거에 조 대표님하고도 가계 부채, 서민들 이야기를 많이 하면서 정부가 가계부채 원금 규모를 줄이고 싶어 한다, 리스크 관리 차원에서. 이번에도 이런 식으로 유도를 하는 것 아닌가. 즉, 가계부채 원금을 줄이고자 하는 의도가 있는 것 아닌가 하는 생각이 들거든요?

◆ 조남희> 그렇습니다. 두 가지 목적이 있는데요. 정부의 입장에서는 말씀하신 대로 원리금 분할 상환을 통해서 차근차근 갚아가는 식으로 주택 담보 대출의 구조를 바꾸겠다. 총액을 다소라도 줄여나가겠다고 하는 측면이 있고요 또 하나는 이렇게 서민들이 대출의 변동성에 위험하기 때문에 대출을 고정금리로, 또 1%면 1%대의 낮은 금리로 오랫동안 안정적으로 사용할 수 있도록 보장해준다는 의미가 깔려 있는 것이죠. 그런 측면에서는 이런 제도가 잘 정책되면 좋은데, 단지 정부의 입장에서는 재원 조달이라든지, 이런 부분의 한계 때문에 그전에는 32조 정도, 이번에는 20조 정도를 공급하는 것이죠.

◇ 김우성> 사실은 많은 분들이 부동산 관련해서는 정말 실수요 주택, 평생 내가 가족과 함께 보금자리로 살겠다고 하는 분도 있지만, 대개는 집값에 대한 차익을 기대하시는 분이 있습니다. 그러면 일단 사서 팔고, 빚은 또 그것으로 메우고, 이런 계산하시는 분들이 있는데요. 지금 사실 그런 상황이 안 되니까 말씀하신 두 가지 기준. 안정적으로 내 부채를 갚아나가게 하고, 가계부채 총량을 줄이고, 이런 측면인데요. 이 기사 보면서 알게 된 이야기가 금리 역전 현상이에요. 지금 사실 상당히 금리가 낮아졌습니다. 한동안 오르는가 싶더니 더 낮아지는 것 아니냐는 얘기까지 나오고 있잖아요. 금리 역전 현상이라고 하면 사실은 고정금리가 변동금리보다는 원래 조금 더 이자가 센 편인데, 거꾸로 됐다는 얘기거든요. 이 상황에 대해서도 잠깐 짚어주시죠?

◆ 조남희> 그렇습니다. 요즘에 DSL 그런 상품이라든지, 이게 국채하고 연결되어 있거든요. 국채는 대부분 예를 들어서 장기 금리를 말해주는 지표인데요. 장기 금리가, 예를 들어서 10년 후의 금리가 지금의 금리보다 높아야 하는 것이거든요. 그래야 저축의 메리트도 있지 않겠습니까? 그럼에도 불구하고 오히려 10년 후에 금리가 낮은 것으로 지금 국채가 발행되면서 이게 역전 현상으로 우리 국내에도 변동금리보다는 금융채와 연동된, 그것도 일종의 채권이지 않습니까? 5년짜리. 경우에 이 채권 금리가 떨어지다 보니까 여기하고 연계된 게 고정금리 대출이었거든요. 이 고정금리 대출이 오히려 더 떨어지고요. 고정금리가 오히려 지금 더 역전 현상이 일어나면서 전 세계적으로 이런 현상이 나타나고 있습니다. 그렇기 때문에 고정금리의 대출로 전환하고, 또 안정적으로 낮은 금리로 받는 것이 지금 기준으로 보면, 가장 유리한 대출금리 혜택을 보는 것이라고 볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 소비자분들, 특히 금융 소비자분들이 잘 선택하셔야 할 부분이고요. 또 한편으로는 전체 경제 상황 때문에 이런 일들이 벌어지기 때문에 뭔가 시장이 활성화되고, 돈이 많이 돌고 하는 상황이 아닐 수도 있다는 것들도 면밀히 조심하시면서 상황을 봐야 한다는 그런 아이디어도 이번 대출 정책에서 생각을 얻을 수 있었습니다. 조금 더 서민형 안심 전환 대출의 내용을 들어가 보면, 이거 1%대 광고가 나왔는데, 내부 세부 내용을 보니까 조금 더 저렴한 금리혜택, 여러 가지 다양한 팁들도 있더라고요. 소개해주시죠.

◆ 조남희> 지금 서민형 안심 전환 대출의 경우에 예를 들어서 지금의 전환 신청을 인터넷상으로 하게 되면, 예를 들어서 0.1%의 금리 혜택을 준다든지요. 아니면 신혼부부 가정인 경우에는 0.2%, 또 다자녀가 있는 경우에는 0.4%, 또 다문화 가정인 경우에는 거기에 또 0.4% 혜택을 주는데, 이것을 다 더하면 1.0%인데, 최대로 0.8%까지 혜택을 주는 것으로 되어 있거든요. 그러니까 감면 항목이 뭐냐를 자기가 충분히 그런 것들을 활용할 필요가 있다고 보여집니다. 

◇ 김우성> 저는 다자녀에 해당되는데요. 저는 아직 집이 없습니다만, 이런 부분들을 다양하게. 사실은 지금 서민형 안심 전환 대출 말고도요. 승진하셨다, 직장을 조금 더 월급이 많은 곳으로 옮겼다고 하면 금리 인하권을 요구하셔야 하는데, 아직도 모르시는 분들 많잖아요. 금융, 자신에게 유리한 것들을 알아보시면 좋을 것 같습니다. 이렇게 서민형 안심 대출에 대한 여러 가지 이야기를 해드렸는데, 저금리 시대에도 유리한, 도움이 되는 여러 가지 금융 정보 이야기가 있으면 조금 더 부탁드리겠습니다.

◆ 조남희> 지금 대부분 많은 분들이 주택담보 대출을 받고 계시지 않습니까? 그러니까 지금 서민형, 이런 대출의 혜택을 못 받는다고 하더라도 지금 대출을 가지고 계신 분의 경우에는 자기가 대출 받았을 때보다 급격하게 대출금리가 떨어졌거든요. 그러니까 대출 갈아타기를 할 수 있는지, 그런 것들을 충분히 검토할 필요가 있습니다. 그런데 갈아타기를 하는 데 가장 어려운 점은 과거의 조건대로, 그 조건에 LTV라든지, DTI에 기준대로 받을 수 있느냐가 문제거든요. 그 규모만큼 받을 수 있느냐가 문제인데, 그 규모만큼 받을 수만 있다면, 지금의 금리로 대부분 갈아타기를 검토하시는 게 필요하고요. 거기에 약간의 중도 상환 수수료의 문제가 있기는 한데, 그것은 언제 전환할 것이냐는 선택할 때 필요한 것입니다. 그러니까 갈아타기를 먼저 생각을 하시고, 거기에서 중도 상환 수수료는 추후로 검토하시는 게 무엇보다 현명한 판단이라고 봅니다.

◇ 김우성> 지금 내가 내는 이자보다 훨씬 더 혜택을 받으실 수 있는 부분들 많다는 것. 여러 가지 대출 규모가 유지되느냐를 따져서 된다고 하면 실천하시는 게 좋고요. 서민형 안심 대출도 갈아탈 때, 수수료 생겨도 또 그만큼 증액도 할 수 있다, 이런 내용이 있기 때문에 알아보시면 좋을 것 같습니다. 또 서민 가계부채, 이런 이야기할 때 많은 이야기가 제2 금융권 대출 이야기도 나오거든요. 이것도 여러 가지 더 나은 보금자리론, 이런 상품으로 개선할 수 있다는 얘기도 나오는데요. 이것도 소개해주시죠.

◆ 조남희> 더 나은 보금자리론의 경우에는 예를 들어서 LTV가 지금 이번 경우에는 70%까지 적용한다고 했잖습니까? 그런데 이 더 나은 조금자리론의 경우에는 LTV를 90%까지 적용해줍니다. 그러니까 담보의 여력을 더 높게 평가해주는 것이기 때문에 이 대출은 같은 담보물이라도 대출을 더 많이 받을 수 있거나 갈아타기를 할 수 있다는 점에서 이 대출을 활용할 필요가 있다는 거죠. 그러니까 정책 상품 중에 다양하게 서민을 위해서 적용해주는데, 이거는 담보 비율을 높게 평가해서 보다 더 대출금액을 높게 해준다, 이런 차원에서 활용할 가치가 있고요. 대부분 대출 은행의 경우에는 이런 대출을 활용할 기회가 더 많을 것으로 예상됩니다.

◇ 김우성> 여러 가지 꼼꼼한 정보들 확인하신다면 1%라는 단어가 참 희망적이고, 좋게 다가온다고 오늘 서민형 안심 전환 대출 이야기를 했는데요. 그런 정보들 또 찾아보실 수 있을 겁니다. 또 YTN 라디오 생생경제에 귀 쫑긋 세우시면 좋은 정보들 많이 전해드리겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 들어야겠네요. 감사합니다.

◆ 조남희> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 지금까지 금융소비자원 조남희 대표였습니다.