난무하는 깡통전세 사기, 안당하려면 '권리관계'부터 살펴라!

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 8월 19일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 내집마련과 부동산 재테크에 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 고준석 동국대 겸임교수와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하세요.

◇ 최형진: 현재 부동산 경기를 날씨에 비유하자면 어떨까요?

◆ 고준석: 지금 날씨는 오뉴열 뙤약볕이지만 부동산 시장은 아주 찬바람이 쌩쌩 불 것 같은 그런 분위기가 감지되고 있습니다.

◇ 최형진: 겨울이군요. 10월 분양가 상한제 확대를 앞두고 '밀어내기 분양’이 쏟아질 것이다, 이런 예측 나오고 있는데. 우리 내집마련 하는 서민들은 어떻게 하는 게 좋겠습니까?

◆ 고준석: 내집마련 하려고 하는 실수요자들에게는 분양가 상한제가 기다려지는 거죠. 왜냐면 분양가 자체가 싸다라는 거죠, 주변 집값에 비해서. 그래서 기다릴 수밖에 없는 거죠. 그래서 아마 경쟁률이 굉장히 치열하게, 청약 경쟁률이 굉장히 치열하게 아마 전개될 것으로 예상되고 있습니다.

◇ 최형진: 분양가 상한제면 분양가가 좀 잡히니까 분양받으면 로또다, 이런 이야기 있는데 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 당연히 로또분양으로 명명하는 것처럼 그렇게 될 것으로 보여지고요. 여기에 보완책으로 전매 기간을 5년이다 7년이다 10년이다 얘기하고 있는데, 10년을 전매제한이 된다 하더라도 로또는 변하지 않는 거거든요. 그런 이제 조금 부작용은 있을 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 8~10월 사이에 분양 예정인 서울 지역 재개발·재건축 아파트 굉장히 많더라고요. 이런 상황에서도 경쟁이 치열하겠습니까? 

◆ 고준석: 네, 경쟁이 굉장히 치열할 거고요. 이때 실수요자들, 서울 지역에서 분양되는 이런 일반 분양 아파트에는 청약 점수가 또 문제가 되거든요. 청약 점수가 보통 강남 지역 같은 경우는 65~70점 이상은 돼야 할 것 같고요. 강북 같은 경우는 55~60점대 정도 청약 점수가 예상되고 있고요. 이 안에서도 치열하게 또 경쟁이 될 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 청약 점수 굉장히 중요하군요. 요즘 깡통전세 사기가 심각하다고 들었는데. 사회 초년생이나 신혼부부 등이 거주하는 작은 주택에서 많이 발생하고 있다고 합니다. 깡통전세 사기 안 당하려면 어떤 것들 꼼꼼히 봐야 할까요? 

◆ 고준석: 가장 중요한 것은요. 내가 전세로 들어가려고 하는 집이 권리관계가 아무것도 없어야 해요. 근저당권이나 가압류 등 이런 권리관계가 없는 상태에서 제일 먼저 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하면 대항력이 생긴다고 하거든요. 그 대항력의 의미는 제3자나 기타 채권자로부터 우선적으로 변제를 받을 수 있어요. 해당 집주인이 부도가 나서 그 집이 경매를 당하더라도 그 전세금액은 법원으로부터 배당을 받을 수 있거나, 또는 그 집을 경매로 산 사람한테 전세 보증금을 받을 수 있다라는 이야기예요. 그래서 내가 전세 들어가려고 하는 집에 근저당권이 있나, 가압류가 있나, 가처분이 있나. 이런 권리관계를 살펴보고 그런 게 없는 집에 들어가는 게 가장 중요하고요, 그런 집에 들어가기만 하면 되는 게 아니라 들어가는 당시에 주민등록 전입신고를 반드시 하고 임대차 계약서에 확정일자까지 받아주면 100점짜리다. 이렇게 볼 수 있습니다.

◇ 최형진: 권리관계 확인하고 전입신고를 해야 한다. 요즘 또 이런 사기 굉장히 많잖아요.

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 많습니다.

◇ 최형진: 5526번님, ‘25년 된 아파트 구입해도 될까요? 금액적으로 좀 저렴해서요. 고양 중산 40평대입니다’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 실수요자라고 하면 구입해도 되는데 실수요+나는 여기에 아파트 좀 사서 자본수익이 생겼으면 좋겠다. 시세차익이 좀 있었으면 좋겠다라고 하면 재고해봐야겠죠. 그래서 그 지역은 아파트 공급물량이 많은 지역이기 때문에 실수요자가 살기에는 좋지만 자본수익을 얻기에는 조금 거리가 있는 지역이다. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 그냥 살기에는 굉장히 좋다. 이지혜 님께서는 ‘30대 초반입니다. 현재 1억짜리 집에 살고 있는데요. 1인 가구인데 대출받아서 집을 사는 게 좋을까요? 결혼계획은 없습니다’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 현금흐름이 문제인데요. 본인이 대출 원리금을 상환할 수 있는 이런 능력이 있으면 내집마련을 하는 게 좋을 것 같습니다. 다만 현금흐름이 없는 상태에서 대출을 끼고 내집마련 하는 것은 지양해야 한다.

◇ 최형진: 무리하게 대출받아서 그 갚는 월 비용이 굉장히 비싸니까요.

◆ 고준석: 네, 그건 지양해야 할 것 같습니다. 자금계획이 서 있는 상태에서 내집마련을 권하고 싶습니다.

◇ 최형진: 0024번님 ‘이번 여름 휴가에 강원도며 경기도 근방으로 드라이브를 많이 다녔는데요. 별장으로 보이는 컨테이너 집이 많더라고요. 제 지인도 하나 지었다길래 물어보니까 서울에서 30분밖에 안 걸리는 경기도 지역이고요. 땅값에 집값까지 1억5000 정도 들었다고 합니다. 별장으로 쓰다가 나중에 팔 생각으로 짓는다고 하면, 이 정도면 투자할 가치가 있는 건가요?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 투자가치는 없고요. 전원주택 별장 개념은 투자의 개념은 아니고요. 생활의 개념입니다. 그래서 만약에 내가 은퇴 후에 전원생활을 한다. 또는 은퇴 전이라도 내가 그런 주말을 이용해서 그런 전원생활을 즐기고 싶다 하면 전셋집을 얻어서 일단 하는 게 좋을 것 같아요. 왜냐면 거기에 1억5000을 주고서 그런 전원주택 부지를 매입해서 내가 주택을 지은다고 하면 내가 팔고 싶을 때 잘 환가가 안 됩니다, 지방에 있는 땅은. 그리고 더 중요한 것은 거기에 자본수익이 붇지가 않아요. 그러니까 시세차익이 잘 생기지 않는다는 거죠.

◇ 최형진: 한마디로 오를 일이 없다, 이렇게 보시는 거죠?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 그래서 그런 것은 풍경이 좋고 경관이 아무리 좋다 하더라도 자본수익이 생기기는 굉장히 어렵다. 그래서 투자하는 것은 좀 지양하는 게 좋지 않을까. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 그냥 역시 거주 목적으로면 괜찮지만 투자 목적으로 하기엔 좀 그렇다. 

◆ 고준석: 거주 목적도 본인이 조금 한 번 살아보고, 전셋집에 살아보고 본인의 취향이 맞다라고 하면 3년 정도 후에 가서 구입하는 걸 권하고 싶습니다.

◇ 최형진: 6279번님, ‘서울 은평구 6호선 라인 인접지역에 조합원 아파트인데요. 조합원뿐이라 분양가가 시세보다 저렴하긴 합니다. 투자해도 될까요? 조합 아파트면 시장 상황에 따라 더 늦어질 수도 있어서 걱정되긴 하거든요; 대출받아서 투자할 거라고 하셨는데 조합원으로 이렇게 하게 되면 굉장히 오랜 시간이 걸리잖아요.

◆ 고준석: 네, 그래서 이런 재개발·재건축에 투자하는 기점은 언제냐면 관리처분인가 이후에 투자하는 게 굉장히 좋습니다. 그래서 거기에 투자하려고 하는 그 조합이 관리처분인가가 났는지 안 났는지 확인해보고, 났으면 투자하셔도 되는데 나지 않았으면 조금 다른 곳으로 알아보는 게 좋을 것 같습니다. 왜냐면 굉장히 재개발·재건축은 시간이 많이 걸리거든요. 그래서 우리가 투자금액 대비 투자기간 이것도 굉장히 중요하거든요. 그래서 이런 걸 감안하면 재개발·재건축은 관리처분인가 이후가 투자 시점으로 보는 게 좋겠다라는 거죠.

◇ 최형진: 인가 전과 후의 어떤 금액적인 차이는 없습니까?

◆ 고준석: 금액적인 차이는 있죠. 그러니까 제일 쌀 때가 재개발·재건축을 한다라고 안전진단을 하고 이럴 때가 가장 쌉니다. 그러면서 추진위가 구성되고 조합이 설립되고 시공사가 선정되고 그다음에 사업승인인가가 나고, 그다음에 관리처분인가가 나는 거거든요. 그다음에 철거하고 이주하는 거거든요. 그래서 관리처분인가가 났다는 것은 관에서, 정부에서, 해당 구청에서 승인을 해줬다는 얘기예요. 그러니까 그 이후에는 일사천리로 재개발·재건축이 진행되니까 그렇게 가슴을 졸이지 않아도 된다는 거죠.

◇ 최형진: 현재 철거가 진행 중이라면 안심해도 되겠네요.

◆ 고준석: 그렇죠.

◇ 최형진: 9590번님, ‘120세대 주상복합 오피스텔에 입주한 지 한 달이 되었는데 아직 준공검사가 나지 않았습니다. 계약 시 5월 말에는 준공이 난다고 해서 넉넉잡아 7월 12일에 이사를 했는데 계속 늦어지네요. 전 집에서 아직 전입신고도 못하고 있는데 괜찮은 건가요?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 일단 주상복합이나 아파트는 준공이 나기 전에 사용승인을 내줍니다. 거기 입주해서 살 수 있도록. 그때 전입신고를 하면 되고요. 전 집에서 전출을 해야지만 여기 전입신고가 되는데, 전 집에 문제가 있다라고 하면 거기는 임차권 등기를 한 후에 전입신고를 하면 됩니다. 그러면 전에 살던 집에서도 전세금을 안전하게 대항력을 갖추고 지킬 수 있고요. 또 새로 이사온 주상복합에서도 준공이 안 났다 하더라도 전입신고가 가능해지게 됩니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 마지막으로 한 가지만 더 여쭙겠습니다. 7345번님 ‘지난달에 퇴직했습니다. 퇴직금으로 하남이나 김포 쪽에 월세 받을 수 있는 오피스텔 한 채를 매입하려고 합니다. 이 지역에 오피스텔 전망이 괜찮을까요?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 오피스텔은 사실은 어느 지역을 막론하고 전망이 없고요. 오피스텔보다는 소형 아파트에 투자하는 게 좋을 것 같습니다. 왜냐면 오피스텔은 전용면적이 아파트에 비해서 작고요. 관리비는 조금 많이 들어가는 편입니다. 그래서 아파트를 임차인들이, 전월세 수요자들이 선호한다는 거예요. 그래서 오피스텔을 사서 임대를 놓는 것보다는 소형 아파트를 사서 임대를 놓는 게 좋겠다라는 거죠.

◇ 최형진: 오피스텔보다는 소형 아파트를 매입해라. 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 고맙습니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 겸임교수였습니다.