[생생경제] 민간택지 분양제 후폭풍, 둔촌 흑석 재개발 지역 작년에 구입한 사람이 제일 커

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산 소장, 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


[생생경제] 민간택지 분양제 후폭풍, 둔촌 흑석 재개발 지역 작년에 구입한 사람이 제일 커


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다. 오늘은 부동산 관련 수다입니다. 수다 파트너, 김인만부동산의 김인만 소장님, 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 안녕하세요.

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 어제가 광복절이었습니다. 이번에는 광복절을 맞이하는 마음이 우리 모두가 조금 더 남달랐을 것 같은데, 두 분은 어떻게 보내셨어요?

◆ 김인만> 아무래도 분위기가 분위기니까요. 예전에는 광복절 하면 그렇구나, 했는데, 이번 광복절은 다른 것 같아요. 조금 더 의미를 되새기고, 일본에 대한 생각도 하게 되고요. 그런 것 같습니다.

◆ 한문도> 저는 난민, 이런. 트럼프가 요새 많이 시끄럽잖아요. 만약에 우리 독립군들이 애쓰셔서 대한민국이 없었다면 난민은 아니지만, 핍박 받는 그런 삶을 살 것이고, 참 아찔하더라고요. 독립군 우리 조상님들에게 감사한 마음이 들고, 더 말씀 안 하셔도 우리 애청자 분들이 아실 거고, 저와 같은 마음이라고 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 그래서 오늘 부동산 수다인데, 우리가 어제 광복절을 맞이했기 때문에 이 이야기를 나누고 싶어서 기사를 가지고 왔어요. 1945년 우리가 해방한 후에 74년이 지난 현재까지도 조사가 이루어지지 않은 일본인 명의의 귀속 토지가 전국에 6300필지에 달한대요. 부동산 전문가로서 두 분, 이거 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 저는 사실 몰랐고요. 이렇게 많을 줄은 몰랐는데, 그동안 뭘 했나. 광복한지 시간이 많이 지났잖아요. 몰랐을 리가 없을 텐데, 그동안 왜 이게 안 됐을까. 물론 이게 법적인 절차, 여러 가지 절차가 있었겠지만, 의지가 있었다면 충분히 할 수 있지 않았을까. 지금이라도 늦지 않았으니까 빨리 국고로 귀속해서 의미 있는 곳에 사용했으면 좋겠습니다.

◆ 한문도> 이게 색다른 얘기일 텐데요. 제가 아는 것을 말씀드리면 제가 젊을 때도 부동산 쪽에 필드라고 하죠. 직접 영업적인 부분하고, 컨설팅 부분에서 일을 했었는데요. 그때 기억을 더듬어보면 이렇습니다. 밖에 나가서 주인 없는 땅을 찾습니다. 예전에는 등기부가 전산화가 안 돼서 신청을 하면 손을 넣어서 등기부 등본을 틀 안에 넣고 손만 넣어서 볼 수가 있는 겁니다. 제가 그 작업을 했었는데, 보다 보면 일본인 이름이 나오는 게 있어요. 그러면 그 땅을 다 조사해서 올리는 아르바이트 비슷한 것을 했었어요. 대학교 때. 그런데 그런 식으로 해서 그 회사에서 뭘 했었냐면 그것을 가지고 작업을 해서 그 당시는 일본이 나간 지 얼마 안 되니까. 80년대 후반이었을 거예요. 그러면 그 땅을 작업이라고 표현해야 할까요? 주인이 누군지 찾더라고요. 찾으면 연락이 없고, 사는 사람이 없으면 일본으로 갔을 거 아니에요. 그러면 일본에 연락하는 일본 네트워크가 있어서 체크해서 그분이 만약에 돌아가셨다? 그러면 서류를 만드나 봐요. 만들어서 해방된 지 몇 십 년밖에 안 됐으니까 일심동체라고 옆에 동네 주민 분이 저분 땅 맞다고 사인을 하면 그냥 등기를 이전해줬어요. 

◆ 김인만> 누구한테?

◆ 한문도> 수기니까. 이건 15년 전까지도 해당됐었어요. 그리고 아시겠지만 조상 땅 찾기 있었잖아요. 그전까지는 이런 전산이 다 안 됐기 때문에 그 작업이 계속 돼왔습니다. 전국적으로. 그래서 일본 땅을 어떻게 보면 좋은 일인데. 

◆ 김인만> 일본인한테 준 거예요?

◆ 한문도> 결정적으로 이게 왜 일본 사람들한테 넘어갔느냐? 말은 사인하고 산 것 같잖아요. 제가 이거는 확실한데, 우리 애청자분들한테 말씀드리고 싶은 게 조선시대 때 문맹률이 상당히 높아서 일본 사람들이 방을 붙일 거 아니에요? 방을 붙이면 붙였다가 3일 있다가 떼는데 글씨를 누가 아나요? 모르죠. 그러면 지방 읍, 면 같은 데는 지식인이 없으면 붙였나 보다 하고 농사짓기 바쁘니까. 그래서 시간이 지났어. 그러면 신고를 안 했으니까 주인이 없는 땅이라고 해서 일본 사람들이 모여서 서로 나눠 먹는 건 문제가 안 되겠죠. 전혀 문제가 안 되잖아요. 그래서 다 뺏겼습니다. 아주 나쁜 일본 분들이죠. 지금도 이거는 이번에 나왔는데, 이번 광복절을 맞이해서 아주 세밀하게 조사해서 다 국고 환수를 하든지, 아니면 독립군 유공자 분들에게 분배를 해주든지 해서 우리 일본 잔재를 청산하는 데 정부가 애를 썼으면 좋겠습니다. 제가 괜히 화가 나려고 하네요. 

◇ 김혜민> 이거 부동산 수다에 꼭 필요한 내용이었고요. 그러면 김인만 소장님은 그 땅 귀속하면 어디에 썼으면 좋겠어요? 기분 좋은 상상을 해보세요.

◆ 김인만> 일단 기분이 굉장히 좋아지는데요. 입지에 따라서 입지가 좋다면 저는 임대 아파트를 많이 지어서 아까 유공자 말씀하셨잖아요. 유공자 후손들에게 우선권을 주면 좋겠고요. 입지가 안 좋다고 하면 공원을 하든지, 어떻게든 우리 국가, 많은 사람들이 이용할 수 있는 공공의 목적으로 사용했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 지금 일본인 귀속 재산이 2012년 6월부터 현재까지 모두 3625필지, 토지가액으로 893억 원 상당은 국유화됐다고 해요. 아직 남은 땅들이 많습니다. 지금 우리가 했던 그 행복한 상상이 정말 이루어지기를 바랍니다. 오늘 주제 본격적으로 들어가 보죠. 민간 분양가 상한제 관련 이야기 나눌 텐데, 역시 후폭풍이 가장 센 곳은 재건축, 재개발이 이슈인 강남일까요?

◆ 김인만> 그렇죠. 일단 이번 분양가 상한제 주 타겟이 강남 재건축이라고 봐도 과언이 아니고요. 관리 처분만 보더라도 거의 폭탄 맞은 수준인데요. 이게 처음부터 재건축이 아예 초기 단계 같으면 뭔가 방법이 있잖아요. 아예 늦추든지, 안 하든지, 다른 방법을 찾는데, 이게 예를 들어서 둔촌 주공 아파트 같은 경우는 지금 철거 중이란 말이에요. 막 부수고 있는데, 이렇게 규제가 소급 적용돼버리니까 완전히 조합원 같은 경우는 자칫하면 조합원이 일반 분양자들보다 돈을 더 내게 생겼거든요.

◇ 김혜민> 그 자세한 이야기는 제가 나중에 여쭤볼 거니까 일단 지금 둔촌 이야기하셨죠. 가장 후폭풍이 심한 곳은 둔촌이다. 지역으로 이야기해주신다면요?

◆ 한문도> 지금 둔촌 주공하고 동작구 흑석, 그 두 단지가 가장 타격을 입을 것 같습니다. 왜냐하면 관리처분 인가가 났고, 후분양제로 돌리려고 하면서 분양가 상한제를 피할 준비를 했었는데, 지금 갑자기 그것까지 빠져나갈 길을 막아 버려서 제가 알기로는 급하게 차라리 그러면 10월 전에 총회를 급하게 열어서 분양가를 결정하자고 하면 피해갈 수 있거든요. 그런데 그 총회가 절차가 복잡하고, 의결이 안 되면 시간이 많이 걸립니다. 그래서 과연 10월 전에 될지. 물론 한 달 반이니까 두 단지가 열심히 해서 잘 해결된다고 하면 다행인데, 안 될 경우는 후폭풍이 클 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 민간 분양가 상한제 가장 후폭풍이 센 곳은 재건축, 재개발 아파트인데, 제가 그러면 관련된 질문 몇 개를 드릴 테니까 두 분이 대답을 해주세요. 조합원이 일반 분양자보다 3억 원 정도 더 내야 한다. 그러니까 역전 현상이 일어날 거다. 맞습니까?

◆ 한문도> 냉정하게 보면 맞다고 할 수 없죠. 왜냐하면 일반 분양자보다 조합원 분양가가 저렴하거든요. 그렇기 때문에 그것하고 비교하시면 안 되고, 전체 총액으로 봐야 정확한 거겠죠. 그런데 표현에서 일단 돈 더 내는 것을 말씀을 하시니까 제가 볼 때는 정확한 내용은 아닌 것 같습니다. 지금 피해나 이런 것을 말씀하시는데요. 사실 두 배 이상 가격이 올랐잖아요. 둔촌 주공은 정확하게 몇 % 올랐는지 모르겠는데, 이게 어떤 부분이 문제가 되냐면, 예전부터 있던 원주민들은 전혀 문제가 안 됩니다. 뒤늦게 박근혜 정부 때 대출 완화하고, 양도세, 이런 것들 때문에 그것을 가지고 투자했던 분들. 그분들이 문제가 되는 것이지, 그분들이 과도한 수익을 생각하다가 부딪히는 분들한테는 문제가 되겠지만, 원주민 입장에서 지금 예전에 비하면 엄청나게 가격이 높기 때문에 전혀 전체 수익에는 문제가 없어요. 다만 2000원 벌 것을 1500원 밖에 못 버는 상황이 된 거죠. 

◇ 김혜민> 저 말에 동의하세요, 소장님? 왜냐하면 원주민 입장에서도 원주민이 일반 분양자보다도 돈을 더 내야 한다고 하면 싫겠죠.

◆ 김인만> 입장에 따라서 다를 수는 있는데, 조합원이라고 해서 다 같은 조합원은 아니거든요. 교수님 말씀에 동의하는 부분도 있고, 동의가 안 되는 부분도 있는데, 원주민들이야 사실 억울하겠죠. 생각했던 것보다는 더 내야 하니까 억울할 수는 있는데, 또 이게 금액을 보면 2000원 벌 것을 1500원 번다고 생각할 수는 있는데, 문제가 되는 부분은 승계 조합원인데요. 이게 박근혜 정부 때 사신 분들도 괜찮아요. 왜냐하면 더 벌었으니까. 그동안 많이 올랐잖아요. 가장 문제가 되는 게 작년부터 사신 분들. 작년에 반짝 올랐고, 올해도 거래가 됐거든요. 

◆ 한문도> 그러니까 정부에서 사지 말라고 했잖아요. 계속 그만 사라고 신호를 줬잖아요. 

◆ 김인만> 그런 분들이 본의 아니게 소급 적용되면서 피해를 보는 분들이 생기게 됐습니다.

◇ 김혜민> 작년에 재건축, 재개발이 될 것 같은 아파트를 산 사람들에게 이번 민간 분양가 상한제의 후폭풍이 가장 셀 것이다, 그러니까 가장 마음이 쓰릴 것이다. 그렇게 말씀을 해주셨어요.

◆ 김인만> 그런데 사실은 어쩔 수가 없는 게 모든 정책이 다 만족할 수는 없거든요. 좋게 말하면 선의의 피해자?

◇ 김혜민> 그러면 또 하나의 이야기. 재건축, 재개발이 이렇게 어려워지면 아파트 공급이 감소된다. 실제 2007년 분양가 상한제가 시행된 이후에 2008년, 2009년 서울 아파트 인허가 물량, 그러니까 공급량이 절반 이하로 감소했다고 주장하는 분들이 계시거든요. 이거는 어떻게 생각하세요, 교수님?

◆ 한문도> 주장이 아니라 팩트입니다. 2006년에 50만 호 정도가 분양했었는데, 분양가 상한제 발표가 되고 나서는 25만 호, 22만, 이렇게 감소됐습니다. 거의 첫 해는 30만 초반. 반토막 수준이 됐어요. 그래서 이명박 정부 들어와서까지 2011년, 2012년까지도 반토막 수준이 났습니다.

◇ 김혜민> 그런데 국토부에서는 그게 분양가 상한제 때문이 아니라 금융 위기와 상한제 시행 전에 밀어내기 식 인허가에 따른 기저효과일 뿐이다, 이렇게 이야기했어요.

◆ 한문도> 아니죠. 그렇다고 하면 1년만 그랬어야 하는데, 2007년에 그랬으니까 2008년만 그래야 하잖아요. 글로벌 금융위기가 그때니까. 2009년과 2010년도 보시면 21만, 20만. 예전에는 40만, 50만 하다가요. 그러니까 당연히 감소된 것은 맞죠. 글로벌 금융위기의 효과도 있어요. 그게 있는데, 중요한 건 시장이 그렇게 그때도 논리가 지금 분양가 상한제에서 문제점으로 논리가 공급량이 줄고, 품질 저하하고, 로또 청약인데, 공급량이 줄어서 폭등한다고 했었는데, 2007년에서 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14년도 중반까지. 그러니까 6년 반 정도는 폭등 안 했습니다. 공급량이 모자란데. 그러니까 이건 논리가 안 맞아요. 폭등한다는 것은. 시장이 문제인 거지. 공급이 줄어드는 건 확실하고, 그렇다고 아파트 가격이 폭등한다는 것은 아니라는 게 시장에서 판명됐죠.

◆ 김인만> 공급량이 줄어든 것은 분명한 팩트죠.

◇ 김혜민> 그러면 공급량이 줄면, 부동산 가격이 폭등합니까?

◆ 김인만> 분명히 공급 물량이 줄어들었고, 7, 8년 동안 안 올랐지만, 우리가 2013년부터 2018년까지 올랐는데, 그 오르는 배경 중 하나가 그때 줄어든 영향은 저는 있었다고 봅니다.

◆ 한문도> 그거 반론을 제기할게요. 만약에 박근혜 정부가 그때 대출을 90%, 120%까지 안 해줬다고 하면 올랐을까요? 그거는 아무도 몰라요. 

◆ 김인만> 그렇죠. 아무도 모르는데, 2007년도에서 2012년 많이 안 오른 것도 이게 분양가 상한제 공급 물량 영향, 이런 것도 있지만, 다른 규제들도 많이 나와서 이게 굉장히 복합적이거든요.

◆ 한문도> 소장님한테 개인적으로 여쭤보고 싶은 게 그렇다고 하면 만약에 공급량이 줄면, 가격이 올라가는 건 당연해요. 수요가 늘 때. 그런데 그 수요가 이번에 우리 시장의 경우에는 박근혜 정부가 만약에 그렇게 대출 완화를 하고, 빚을 내는 정책을 안 했다고 하면 가능했을까. 왜? 경제 상황이 나아진 게 없었거든요. 그렇다고 하면 점진적으로 수요가 올라가는 건 이해가 되는데, 지금 그때 100만이었던 갭 투자, 1인 1가구 주택이 200만 호예요. 그동안 늘어났던 집의 100만 호, 200만 호를 다주택자들이 다 매입을 한 거예요. 수요-공급하고 문제가 없는 거죠. 대출 완화를 했으니까 투자자들이 매입을 한 거 아닙니까? 그런 관점에서 본다고 하면 정확한 것은 없다고 저는 말씀드리고 싶네요.

◇ 김혜민> 수요와 공급만으로 설명될 수 없는 무언가가 경제에는 있으니까. 정책도 있고요. 경제 상황도 있고요. 그렇기 때문에 지금 말씀하신 것처럼 이번에 공급이 준다고 해서 폭등하지는 않을 거라는 거잖아요? 

◆ 김인만> 저도 당장 폭등할 수는 없다고 봐요. 그렇다고 그게 어떻게 당장 폭등이 되겠어요. 거래량이 오히려 더 줄어들죠.

◇ 김혜민> 그러면 수요와 공급 입장에서 한 가지 더 이슈가 3기 신도시예요. 3기 신도시가 쏟아져 나오면 공급량이 늘어나잖아요. 그러면 수요를 맞출 수 있을까 하는 이야기거든요?

◆ 김인만> 아마 정부도 이런 생각을 한 것 같아요. 지금 당장 거래량이 줄어들게 되고, 장기적으로 공급이 줄어드는 것은 분명한 사실이잖아요. 분명한 사실인데, 3기 신도시 물량이 있으니까 충분히 문제가 해결될 것이라고 하는 게 정부 생각인데요. 저는 약간 다른 반론을 드리고 싶은 게 3기 신도시는 경기도에 주로 나오거든요. 수도권 지역. 진짜 집이 필요한 곳은 서울이고, 서울은 재건축, 재개발이 아니면 현실적으로 새 아파트 공급이 어려운데, 지금 아무래도 분양가 상한제가 영향을 주게 되면, 장기적으로는 어떤 식으로든 가장 집값을 자극하는 하나의 요인이 되지 않을까. 물론 변수는 굉장히 많죠. 다른 규제들도 많고요. 경제적인 변수가 있는데, 아무래도 약간 불안한 요소는 하나 있다. 3기 신도시가 강남 집값을 잡는 중요한 요소가 되지는 않을 것 같다, 저는 이렇게 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 교수님, 어떻게 생각하세요? 3기 신도시는 경기이기 때문에 결국은 서울 공급은 재건축, 재개발 아파트인데, 이게 영향이 있을까 하는 소장님의 의견입니다.

◆ 한문도> 이 논리를 더듬어볼 게 노무현 정부 전에 노태우 정부 때 신도시 하면 3기잖아요. 지금 4기 신도시 이야기도 나오고 있거든요. 조금 놀라기도 했는데, 왜 나오냐면 노태우 때 200만 호를 공급했고요. 그리고 노무현 때 100만 호잖아요. 이번에 30만 호에요. 이것도 지금 정부가 주장하는 공급에 문제가 없다, 이런 이야기를 계속 주장해왔잖아요. 30만 호만 한 것 같아요. 

◇ 김혜민> 그런데 인구도 줄잖아요?

◆ 한문도> 네, 정부도 사실은 시장이 안정됐더라면 공급 대책도 발표할 생각이 없던 거예요. 그런 미래를 보고. 그런데 아시겠지만, 부동산 보수라고 해야 하나. 기득권 시장 참여 관계자들이, 전문가들이 계속 비판을 해대니까 낸 거예요. 공급 대책이 없는 건 사실이었으니까. 그래서 냈는데, 이것에 대해서 강남의 집값하고는 큰 관련은 없습니다. 양이 적고, 또 시기가 인구가 자꾸 줄잖아요. 이런 종합적인 것을 봤을 때는 안정적인 데는 도움을 주나, 강남 집값의 요인과는 큰 연관성이 없어 보인다고 말씀드릴게요.

◆ 김인만> 그런데 4기 신도시 이야기는 어디에서 이야기가 나온 거예요?

◆ 한문도> 4기 신도시가 뭐냐면 빠졌던 김포와 고촌하고 광명하고 또 수원의 군 공항 기지가 있어요. 그런 것들을 합쳐서 하면 또 몇 십만 호가 나오거든요. 그런 이야기가 벌써 나오고 있는데, 그 지역 주민들이 4기 신도시를 건설하자고 국회의원들한테 편지를 보내고 그런대요. 하도 가짜뉴스가 많아서 그런데, 말은 조금 되는 것 같아요.

◇ 김혜민> 오늘 민간 분양가 상한제 이야기하고 있는데, 또 하나의 핵심은 전매제한 기간을 5년에서 10년으로 늘린 거예요. 이거는 효과가 있을까요? 여기서 말하는 효과는 집값 하락이겠죠.

◆ 김인만> 이 전매제한을 강화한 것은 집값 하락을 원해서 강화한 것은 아니고요. 이게 로또 아파트가 양산되잖아요. 당장 주변 시세보다 낮은 일반 분양 아파트가 나오니까 둔촌 주공의 예를 들자면 3.3m² 당 3400, 3600만 원 정도 일반 분양가를 예상했는데, 지금처럼 이렇게 되면 3000만 원 이하로 떨어지게 되니까 주변 시세는 그대로인데, 더 저렴한 아파트가 나오면 사실 우리라도 하고 싶잖아요. 그래서 로또 아파트가 생기고, 투자 심리가 과열되고, 이런 것을 막기 위해서 전매제한을 기존의 5년에서 10년으로 늘렸고, 또 하나 추가될 수가 있는 게, 정부에서 말하는 게 실거주 요건을 5년을 추가할 수 있다고 얘기하거든요. 그래서 실수요자 아니면 로또 아파트 하지 마라. 5년 동안 살아야 하고, 10년 동안 가지고 가야 하는데 과연 할래? 하는 실수요자 우선 정책을 폈다, 저는 그렇게 해석하고 싶습니다. 

◇ 김혜민> 제 주변에, 제가 30대 후반이니까 서서히 자기 집 마련하는 친구들이 있어요. 그 친구들의 대부분은 분양 받는 거예요. 자기 첫 집 마련하는 사람들에게 분양이라는 게 얼마나 좋은 제도예요? 가장 손쉽고, 가장 안전하게 있는 건데요. 이런 로또 청약 하지 마시고, 정말 필요한 실거주자들이 아파트를 살 수 있도록 해주셨으면 좋겠습니다.

◆ 김인만> 그래서 정부 정책도 전매제한 하고, 실거주 요건이 나왔고요. 실수요자한테는 좋은 기회가 될 수 있을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> YTN 라디오 생생경제, 매주 금요일마다 수다로 함께하고 있는데요. 저의 부동산 파트너. 김인만부동산 김인만 소장님, 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수님과 함께하고 있습니다. 분양가 상한제. 아주 단도직입적으로 여쭤볼게요. 집값 잡힙니까?

◆ 한문도> 저는 잡힐 거라고 보고 있습니다. 물량이 많다고 하면 지금 누가 집을 사고 거래를 하겠어요. 기다리고 안정되겠죠. 분양만 받으면 되니까요. 물량이 모자라다 보니 로또라는 단어가 나오는 것이고요. 다만 결정적인 것은 뭐냐면, 분양 가격을 정부에서 잡는 거잖아요. 얼마 이상 못 받게. 그렇다면 분양 가격이 지금 계속 작년에도 거의 30% 가까이 올랐는데, 분양 가격이 안 오르면, 주변 시세가 올라갈 일이 없거든요. 그다음에 이어지는 다른 재건축 단지가 또 더 올리고, 더 올리고. 이게 마치 옛날 신라 시대 때 귀족들이 매집해서 하는 이상한 형태를 보이니까 정부에서도 상한제를 던진 거고, 역대 정부에서도 가격 통제를 계속 해왔어요. 분양가 제한 안 한 건 IMF 터지고 나서 김대중 정부하고 박근혜 정부 둘 뿐이에요. 제가 볼 때는 이거는 계속 유지해도 건설 회사 망할 일 없고, 집값 안정에는 분명히 도움 되는 게 예전에도 확인이 됐고, 이번 발표에도 20% 정도의 하락 요인이라고 신호를 줬잖아요. 제가 볼 때는 주택가격의 하락이라는 표현에서 충언을 하자면, 하락이 아닙니다. 지금 너무 많이 올랐어요. 정상화인 거지, 이거 계속 하락으로. 우리 국민들이 너무 착하신데, 지금 너무 올라서 미친 집값이라고 하던 게 바로 엊그제인데, 이것을 하락이라고 표현하는 건 일부 기득권과 일부 부동산 참여자분들의 작업에 세뇌당한 거예요. 이건 청취자분들이 상황 파악을 정확히 하셨으면 좋겠고요. 

◇ 김혜민> 비정상의 정상화다.

◆ 한문도> 집값은 하여간 안정화될 것이라고 보고 있습니다.

◆ 김인만> 안정화되는 것은 기정사실화고요. 왜냐하면 수요자 입장에서는 로또 아파트라고 하는, 분명히 낮아진다고 하고, 낮아지잖아요. 낮아질 거기 때문에 기다리면 더 저렴한 아파트가 나오는데, 그것을 못 기다리고, 이렇게 지금 무리한 투자를 한다는 것은 말이 안 되고요. 거래량이 당연히 줄어들겠죠. 거래량이 줄어들면서 대기 수요도 늘어나니까 거래량 줄어들고, 전세 시장은 조금 불안해질 수도 있을 거 같은데, 어찌 되었든 당장은 안정화를 찾을 것이다. 그런데 앞으로는 또 여러 가지 변수들이 많으니까 강남 같은 경우는 장기적으로는 지켜봐야겠는데요. 당장이야 이게 오르기는 쉽지 않아요. 왜냐하면 최근의 상승 패턴을 보면, 교수님도 말씀하셨다시피 재건축 아파트들이 고분양가로 분양하게 되면, 다른 지역들이 따라서 다 올라가줬거든요. 그래서 그 상승 고리를 끊었다는 점에서 굉장히 긍정적으로 평가를 하고 싶고요. 또 아쉬운 점은 우리가 2015년도에 민간택지 분양가 상한제가 폐지됐단 말이에요. 그때부터 공교롭게도 이게 큰 폭으로 상승했기 때문에 안타까운 점은 조금 더 빨리 나왔으면 안정이 빨리 되지 않았을까. 저는 타이밍이 지금은 오히려 주변 시세가 너무 높아진 상태에서 나오니까 로또 아파트 등 여러 가지 부작용들이 생기는 거거든요. 조금 더 빨리 나왔어야 한다. 저는 그렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 상승 고리를 끊은 건 잘한 것이라고 말씀하셨지만, 타이밍은 조금 아쉽다고 소장님이 평가를 해주셨어요. 그러면 이제 내 집 마련 전략, 포트폴리오 짜도 됩니까?

◆ 한문도> 네, 저는 정부가 최대한 실수요자 분들한테 올인하고 있다고 보고 있습니다. 

◇ 김혜민> 더 이상 나온 정책 이제 없어요?

◆ 한문도> 계속 더 있죠. 짜면 나오죠. 왜냐하면 이번에 발표할 때 얘기를 했습니다. 빈틈을 안 주겠다는 의지를 강력히 보였고요. 그래서 제가 볼 때 정책이 다 나왔다고 표현하는 건 잘못된 것이고, 정책은 만들면 또 가능한 거 아닙니까? 그런 부분에서 제가 볼 때는 분양가 상한제로 인해서 주택 가격이 잡히는 것은 실요자분들은 기회입니다. 여기다가 추가적인 게 하나 들어갔잖아요. 로또 청약이 된 분들이 이것을 만약에 판다. 팔면 잘못 틈새를 이용해서 편법을 사용할 수 있잖아요. 그것을 사전에 막기 위해서 전매제한 기간에 할 수 있는 사유가 있잖아요. 취업, 질병, 해외 유학, 이런 것들은 팔 수가 있어요. 주거 이전의 자유를 막는 것도 아니고 풀어주는데, 팔 경우에도 정부가 먼저 매입을 해요. 그 제도를 마련했다고 얘기를 했거든요. 그 얘기는 정부가 매입해서 임대주택을 하든, 그런 정책을 다 완비했다고 이번에 발표했어요.

◆ 김인만> LH가 하도록 했죠.

◆ 한문도> 그렇다고 하면 이건 뭐냐면, 투자 수익을 기대하지 말라는 얘기예요. 그 얘기는 투자하려는 세력들은 빠지고, 말씀 주신 실수요자 분들한테 기회가 더 돌아가는 거죠. 제가 볼 때 이번에는 실수요자 분들한테 기회가 많이 갈 것이고, 청약 제도도 많이 바뀌었잖아요. 그래서 충분히 활용하시고, 대책을 잡으시면. 물론 그럼에도 불구하고 공급량이 많지 않다 보니 안 되시는 분들도 있지만, 실망하지 않아도 될 게 그러다 보면 주택 가격이 저렴하게 내려가거든요. 그러면 지금보다는 저렴한 주택을 실수요자분들엥게 기회가 늘었다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 제가 앞서 말씀드린 것처럼 사실 부동산 정책이라는 게 사람들의 마음을 가장 유동할 수 있는 정책이라서 내년에 총선이 있고요. 정권 말로 갈수록 이게 또 어떻게 제도가 바뀔지 몰라요. 어떻게 보면 지금 실수요자, 집을 구하고 싶은 사람한테는 지금이 더 적기일 수 있다는 생각이 드는데요.

◆ 김인만> 지금이 적기도 맞고요. 이게 정책이 하루아침에 바뀌지 않거든요.

◇ 김혜민> 그런데 실제 적용까지 험로래요. 적용 안 할 수도 있는 거 아니예요? 그럴 수는 없어요?

◆ 김인만> 그런데 적용 안 하기가 힘든 게 이게 사실 최근에 서울 집값도 움직였지만, 10월 중에 하겠다고 정부에서 얘기했는데, 이거는 저는 해야 한다고 보고요. 정치적인 문제가 아니라 부동산 시장 안정화를 위해서 필요한 정책이고요. 큰 이견이 없다고 저는 생각하고, 정부 정책의 방향성 자체가 규제를 하는 거지만, 실수요자들까지 규제하지는 않거든요. 그래서 최근에 나온 정책들을 보면, 무주택자들한테는 기회를 계속 늘려주고 있잖아요. 그래서 저는 무주택자들한테는 오히려 굉장히 많은 기회가 생겼고, 이번 분양가 상한제를 통해서 더 좋은 기회가 더 생겼다. 왜냐하면 기존의 건설회사들이나 조합원이 가지고 가는 이익을 수분양자가 가지고 갈 수 있게 만들어줬잖아요. 그래서 실수요자들이 그동안 지금까지 무주택이거나 이런 분들에게 좋은 기회죠. 이게 10년에 한 번, 20년에 한 번 있는 기회니까 이런 분들은 전매제한, 실거주, 아무 문제가 되지 않습니다. 하나 당첨돼서 하면 되지, 우리가 여러 채 할 필요는 없는 거잖아요. 그래서 굉장히 좋은 기회고, 이제 머리가 아픈 분들은 여러 채를 가졌거나 기존에 투자를 하신 분들은 전면 재수정을 해야 할 상황이 아닌가, 그렇게 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 그 이야기해보죠. 실거주자들은 아주 좋은 기회다. 제가 보기에 두 분이 이렇게 확실하게 말씀하셨던 것은 이번이 처음인 것 같아요. 그러면 다주택자들은 현 시점에서 어떻게 대응해야 합니까?

◆ 한문도> 다주택자 말씀드리기 전에 제가 지금 말씀하신 그 이야기를 드리면, 30대 분들한테 말씀드리고 싶어요. 제가 모모 기자분에게 전화를 받았는데요. 분양가 상한제 이걸로 집값이 잡힐까요? 하고 묻는 거예요. 기자분들이요. 그래서 왜 그렇게 생각하시냐고 그랬더니 우리 소장님이나 저는 이미 예전에 그것을 경험해봤잖아요. 경험을 해봤기 때문에 당연히 내려간다는 것을 알아요. 아는데, 30대 분들은 그 시절에는 대학생이고 하니까 뭘 아시겠어요. 그러니까 처음 경험하시는 거예요. 옛날 것을 찾아볼 시간도 없고. 오죽하면 저한테 물어보겠어요? 그래서 제가 설명을 드렸습니다. 이해를 하셨어요. 뭐냐? 분양가 상한제 지금 설명 드린 내용의 핵심을 보세요. 노무현 정부 때를 보면 되잖아요. 글로벌 금융위기라는 팩트가 있지만, 중요한 것은 그전 노태우 정부 때도 똑같다는 이야기예요. 명확하게 말씀드린 것은 주택 가격은 안정되게 되어 있어요. 다만 이것을 시장 교란 세력들이 다시 어떻게 하지 않는 한, 주택 공급이 진짜 살 사람은 줄 서 있는데, 집이 없다. 그럴 때는 문제가 되겠지만, 지금은 심리적으로 주택 가겨이 자꾸 오르는 것에 대해서 30대, 40대 초반 분들이 상당히 불안해하시는 것 같아요. 문재인 정부를 믿었는데, 믿어 봤더니 다시 오르거든요. 화가 나거든요. 

◇ 김혜민> 그리고 대한민국에서 집값이 떨어진 적이 있었어요?

◆ 한문도> 많았죠. 

◇ 김혜민> 결국은 지금 최고잖아요.

◆ 한문도> 그게 지금 박근혜 정부부터 최고를 만든 거잖아요. 대출완화하고 그랬는데, 그게 과도하게 된 거죠. 아시겠지만 변호사까지 업을 때려치고 갭 투자자 설명회에 갔는데, 그런 나라가 대한민국이었습니다. 몇 년 전까지.

◇ 김혜민> 말씀드린 것처럼 30, 40대들은 지금 내 집 마련에 제일 관심이 있을 사람들인데, 그 사람들은 집값이 계속 오르는 그 최고점에 시대를 보낸 거예요. 박근혜 대통령 때부터. 제가 지금 30대 후반이라고 말씀을 드리니까. 그래서 이것을 못 믿는 거죠. 이게 과연 될까? 대한민국에서 집값이 떨어지는 날이 와? 이런 생각들을 하는 거예요.

◆ 한문도> 이번에는 다릅니다. 완전히 다르죠.

◆ 김인만> 미래는 아무도 모르니까요. 항상 이번은 다르다고 했거든요. 그래서 당장 안정화되는 것은 맞는데, 5년 후에도 계속 안정화되냐고 하면 여러 가지 변수들이 많고, 수도권이 안정되는 것은 분명한 사실인데, 3기 신도시 물량도 있는데, 어떻게든 저는 걱정되는 건 강남이라는 게 제가 강남을 두둔하는 것은 아니고요. 이게 특수 지역이잖아요. 대한민국에서 제일 잘사는 지역이고, 일본만 보더라도 도쿄 중심부는 지금도 오르고 있는데, 지방에 계시는 분들도 살지 않아도 하나 가지고 가고 싶어 하고, 해외에서도 하고. 그런 지역에 공급 물량이 안 나온다고 하는 건 조금 문제가 되지 않을까 걱정이 되는데요. 우리가 실수요자들이 강남만 하는 건 아니잖아요. 그래서 그런 시장을 일단 제쳐두고 전체적인 큰 틀을 보자면 저는 당분간은 안정될 것이고, 물가 상승, 화폐 가치 하락, 이런 것 때문에 실물 자산이 어느 정도 올라가 주는 것은 사실이지만, 최근에 너무 올랐잖아요. 그래서 어느 정도는 안정화가 될 것이고, 조정이 될 것이다. 그래서 기회는 있을 것이고, 이번 기회를 잘 잡으면 분양가 상한제 아파트들, 재건축 아파트들은 그래도 비싸요. 그래도 비싸서 실수요자들이 하기 쉽지 않을 수도 있는데, 또 3기 신도시 물량들이 나오잖아요. 많은 기회들이 있으니까 희망을 가지고 기다려봤으면 좋겠습니다.

◆ 한문도> 질문 주신 다주택자들 현 시점 대응은 이렇게 말씀드릴게요. 다주택자분들은 더 이상 추가 매입하시는 건 자제하시고, 일단 보유세가 연말 되고 내년 되면 1년 안에 세금을 조금 내실 거예요. 이런 부분들을 경험하시고, 그리고 지금 분양가 상한제로 인해서 시장이 어떻게 될지 보셔야 해요. 하방 안정으로 분명히 간다고 말씀드렸는데, 하방 안정 됐을 때 자산 관리나 포트폴리오가 안 맞으면 과감하게 세금이나 이런 것은 걱정하지 마시고, 전체적으로 포트폴리오를 정확하게 다시 잡으셔야 합니다. 장기적인 관점에서는 시장이 그렇게 예전처럼 폭등하는 그런 시장. 조금 상승하겠지만, 그런 것에 한계점에 드러나는 인구 추세나 여러 가지 경제 상황이니까 그런 것을 종합적으로 보셔 가지고 대처하시는 게, 보수적으로 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 실수요자들은 적극적으로, 다주택자들은 보수적으로. 소장님한테 한 가지만 더 여쭤볼게요. 이렇게 되면 한동안 잠잠했던 서울 아파트 전세난이 재연될 수도 있습니까?

◆ 김인만> 저는 그렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 실수요자 입장에서는 30대든, 40대든, 그동안 집을 안 샀는데, 집값이 그렇잖아요. 아무리 실수요자라고 해도 내가 집을 샀는데, 집값이 떨어지면 어떻겠어요. 그런 사람들은 없잖아요. 누구라도 싫죠. 지금 분위기가 아무래도 조금 떨어질 것 같고, 관망이 필요하면 기다리는데, 텐트 치고 기다릴 수는 없잖아요. 결국에는 여유 자금이 있어서 살 능력이 됨에도 불구하고 당분간 전세로 돌아서게 되고, 어떻게 됐든 간에 공급 물량이 줄어들게 되면, 결국에는 전세난은 또 되풀이될 것이다. 그래서 저는 생각을 잘해야 하는 게 전세가 굉장히 좋은 제도에요. 굉장히 좋은 제도임에도 불구하고 너무 안주하면 안 되는 거거든요. 그래서 전략적으로 전세를 거주하더라도 내 집 마련 전략을 짜서 너무 좋은 아파트 하나만 찍지 마시고. 예를 들어서 나는 둔촌 주공 아니면 안 갈 거야, 이런 전략은 바람직하지 않고요. 조금 폭을 넓혀서 청약에서 안 되면 다음, 또 다음, 이렇게 자기 자금에 맞춰서 계속 도전해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 아까 말씀드렸던 것처럼 제 나이 대 된 사람들이 전세가 2년 만에 되잖아요. 이번에 전세 연장해? 아니면 조금 대출을 받아서라도 집을 사? 이 고민을 늘 하거든요. 그런데 이제는 너무 전세에만 안주하지 말고, 상황이 되면 적극적으로 공략해라.

◆ 김인만> 그렇죠. 그런데 청약은 적극적으로 공략하면 되고, 기존 주택은 지켜보면서 상황에 따라서 하면 좋겠다는 거죠.

◆ 한문도> 전세난이 난까지는 안 갈 것 같습니다, 이번에는. 왜냐하면 예전에 우리가 전세난 겪을 때는 조금 심했어요. 심한 이유는 간단합니다. 전세 대출을 풀로 해줬거든요. 공인중개사가 3억짜리 집을 4억 올리고, 3억 5000 전세자금 대출 받고, 이 행위를 했습니다. 박근혜 정부가 이것을 깔아놨거든요. 아주 저급한 정책이라고 봐요, 지금 봤을 때는. 그것이 우리 실수요자들을 힘들게 했는데, 이번에는 다른 게 뭐냐? 문재인 정부에서 이것을 정리를 했어요. 어떻게 정리했냐면, 9억 이하의 집에서만 전세자금 대출이 되고, 금액도 6억 이하에요. 그러니까 예전 같이 강남 집값이 폭등하고, 전세값이 폭등할 수가 없어요. 강남 집값 폭등에는 전세가 폭등도 있었거든요. 전세 대출을 막아놨어요. 막아놨다는 얘기는 뭐냐면, 또 소득 수준도 강화했습니다. 유주택자들도 전세 자금 대출을 받았어요. 왜냐하면 금리가 작으니까 당연히 전세금 많이 받아서 가도 문제가 없기 때문에 전세가 폭등의 원인이 됐었고, 지금은 이런 부분을 정부에서 다 차단을 해놨습니다. 그래서 근로자 소득이 5000, 6000, 이렇게 다 세분해서 조금 버는 사람들한테는 전세 대출을 안 해줘요. 그러면 갭 투자도 막아놨죠, 전세 자금 대출도 안 해주다 보니 그러면 전세 자금을 갑자기 늘릴 수 없으니 전세 값이 폭등돼서 전세난이 되는 그런 형태가 아니라 전세 물량이 조금 적어서 전세난이 나더라도 가격의 폭등은 예전 같지는 않다. 그것은 같이 보시는 게 좋을 것 같습니다. 다만 9억 이상인 경우에는 일반 은행이 가서 전세자금 대출을 받을 수는 있어요. 있는데, 이자율이 높습니다. 그래서 이번에는 예전과는 다르다, 이런 것을 아시면 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 마지막으로 분양가 상한제 시행의 가장 큰 반사이익은 오피스텔이나 수익형 부동산이 될 것이다. 이거는 어떻게 생각하세요?

◆ 한문도> 제가 볼 때 이익을 볼 것 같습니다. 지금 강남의 주택 가격 상승에 비해서, 아파트죠. 오피스텔은 상승을 하지 않았습니다. 그리고 실제로 오피스텔과 아파트의 주거 환경이 대단지라는 것을 빼고는 단위 면적으로 보면 차이가 별로 없습니다. 그래서 가격 대비, 면적 대비 보면 오피스텔이 저평가되어 있어요. 그래서 실수요자 중에 1인 가구 분들이라면 오피스텔을 돌아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 그것도 팁이네요. 금리가 떨어지면 유동성 자금들이 많아지니까 이런 돈들이 오피스텔이나 수익형 부동산으로 갈 수도 있겠네요?

◆ 김인만> 충분히 갈 수 있죠. 이게 유동 자금이 너무 풍부하고요. 정부 정책 방향도 결국에는 자금을 푸는 정책을 펴고 있거든요. 그런데 무조건이라고 할 수는 없고요. 이게 경제 상황이 안 좋고, 요즘 공실도 많고, 임차인 관리도 어렵잖아요. 그래서 건물주들, 임대인들도 굉장히 어려움을 호소하고 있는데, 무조건은 아니니까 잘 따져 보시고 될 만한 곳에 전략적으로 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 토론 아니고 수다, 부동산 수다. 저의 수다 파트너 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수님, 그리고 김인만부동산의 김인만 소장님이었습니다. 고맙습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.