아파트 경매, 이건 알고 가세요

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 7월 15일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 오늘의 주제, 집 경매뿐만 아니라 부동산에 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 고준석 교수와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하세요.

◇ 최형진: 아파트 경매는 우리가 흔히 알고 있는 일반 경매와는 좀 다릅니까?

◆ 고준석: 아파트나 다른 부동산에 대한 경매는 거의 비슷합니다. 그리고 아파트 경매는 다른 경매에 비해서 굉장히 쉽습니다. 그런데 사람들은 아파트 경매하면 어렵다고 생각하거든요. 반면에 경매하면 좀 싸게 살 수 있다, 이런 생각도 하고 있죠. 그런데 많은 사람들이 경매시장에 참여해서 내집마련을 못하는 이유는 아까 얘기했던 권리분석 때문에 경매가 어렵다라는 이런 선입관을 가지고 있다라는 거예요. 이런 선입관을 버리면 경매로도 내집마련을 할 수 있고요. 훨씬 싸게 할 수 있습니다. 우리가 물건을 살 때 대형마트에 가서, 싸게 살 수 있는 마트에 가서 사잖아요. 마찬가지입니다. 부동산도 싸게 사려면 법원에 가서 경매로 사는 겁니다.

◇ 최형진: 많은 분들이 굉장히 경매라고 하면 좀 불안해하시고 어려워하시는 게 있는 것 같아요. 그래도 요즘은 많은 관심을 받고 있죠?

◆ 고준석: 경매에 대해서 그래도 예전보다는 많은 관심을 갖고 있는데, 아직까지 대중화되기에는 조금 더 갈 길이 먼 것 같습니다. 그래서 요즘 보면 특정 은행을 제가 이야기해서 그런데, 신한은행 부동산투자자문센터에서 전문가들이 신한옥션SA라는 그런 부동산 경매 사이트를 운용하고 있어요. 이것은 무료로 지금 운용되는 건데, 여기를 보면 모든 권리분석이 다 돼 있습니다. 그래서 이걸 보고 손쉽게 경매에 참여하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 이런 걸 통해서 경매를 조금 쉽게 익힌다면 조금 더 저렴하게 아파트를 구매할 수 있을 것 같은데. 그래도 가장 좋은 건 일반 매매보다 상대적으로 저렴하다는 게 큰 장점이잖아요. 많은 분들이 경매를 통해서 집을 싸게 사면 굉장히 좋은 건데, 많이 저렴합니까?

◆ 고준석: 많이 저렴하고요. 일단 예를 들어서 1억원짜리 아파트가 경매로 나왔을 때 첫 번에는 사실 사람들이 왠지 한 번 정도 유찰될 것 같다라는 생각을 많이 갖고 있기 때문에 1차에서는 매각이 잘 안 됩니다. 그래서 2차에 입찰해서 내가 그 아파트를 사야지, 이런 생각을 가지고 있는데 한 번 떨어질 때마다 서울 같은 경우는 약 20%씩 저감됩니다. 그래서 두 번째에는 1억짜리 아파트를 8000만원에 최저가가 정해지게 되고요. 8000만원에 살 수 있다라는 거죠.

◇ 최형진: 경매가 지금 굉장히 좋은 장점을 말씀해주셨지만, 직접 집을 보지 못하고 낙찰받는다고 들었거든요. 사실입니까?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 사실이고요. 현재 경매로 나온 물건에는 임차인 또는 소유자가 살 수 있습니다. 그런데 매수인이라고 해서 그 집을 사전에 방문하거나 임차인이 살고 있는 집을 구경할 수 있는 건 아니다라는 거예요. 그래서 현장은 못 보고 사지만 그럼에도 불구하고 시세보다는 좀 싸게 살 수 있다라는 장점은 가지고 있어요.

◇ 최형진: 제가 한 가지 더 단점을 꼽자면, 잘못 낙찰을 받으면 집에 들어갔는데 수리비에 목돈을 들이게 되는 경우도 있잖아요. 그렇게 되면 일반 매매랑 비슷해지는 것 아닙니까?

◆ 고준석: 우리가 일반적으로 집을 아파트를 사서 가면 사실은 집수리를 좀 해야 합니다. 평균적으로 집수리를 해야 하고요. 그렇다고 해서 경매로 나온 집이라고 해서 그 집에 엄청나게 수리를 많이 해야 하거나, 그렇진 않거든요. 거기에도 사람이 살고 있기 때문에 그런 경우는 별로 없다라고 봐요. 그래서 통상적인 수리비 정도는 감안하셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 많은 분들께서 실제 경매 성공·실패 사례가 궁금하실 것 같은데, 어떤 게 있습니까?

◆ 고준석: 주로 주택인 경우에는 대항력 있는 임차인을 잘못 해석해서 실패하거나, 또 대항력 있는 임차인이 있다 하더라도 이걸 잘 해석해서 성공하는 이런 사례들이 있을 수 있어요. 우리는 세를 들어갈 때 보증금이라는 게 있잖아요. 보증금을 안전하게 지킬 수 있느냐 없느냐의 기준은 그 집에 근저당권이 설정되기 전에 전입신고를 해야 하는 거거든요, 세입자가. 그런데 아파트 1억원짜리를 경매를 살려고 경매물건으로 나온 걸 봤더니 거기에 전입신고가 돼 있는 세입자가 살고 있어요. 금액은 5000만원인데 봤더니 이분이 배당요구를 해놓은 상태예요. 배당요구를 해놓은 걸 봤더니 이분은 경매 매각금액에서, 배당요구를 했다는 것은 매각금액에서 내가 보증금을 찾아가겠다는 거거든요. 그러면 매수인 입장에서는 투자하는 사람 입장에서는 임차인의 보증금을 물어줄 필요가 없거든요. 왜냐면 매각금액에서 법원으로부터 받아가기 때문에. 이런 임차인을 잘 골라내면 이것은 성공하는 경매고요. 대항력 있는 임차인이 있어서 봤더니 배당요구를 했어요. 봤는데 확정일자가 없는 사람이 배당요구만 해놓은 거예요. 확정일자의 의미는 우선변제권이 있느냐 없느냐거든요. 아무리 배당요구를 해도 대항력을 갖춘 사람이라 하더라도 이분은 확정일자가 없으면 법원에서 보증금을 배당받을 수가 없어요. 그럼 이 5000만원은 누가 물어줘야 하느냐, 투자자가 물어줘야 합니다. 그래서 매수인이 물어줘야 하는 거거든요. 그래서 이 집의 시세는 1억 정도 선인데 저감 20%가 돼서 8000만원에 내가 경매를 사면 2000만원 싸게 사는 거잖아요. 그런데 임차인을 잘못 해석해서 보증금을 법원에서 배당을 받고 나가는 줄 알았는데 알고 봤더니 매수인이 물어줘야 하는 이런 임차인이다, 보증금을. 그러면 이분은 8000만원 플러스 5000만원 해서 1억3000만원에 사는 셈이죠. 그래서 시세보다 비싸게 사는 셈이죠. 그래서 주택을 경매로 매수할 경우에는 대항력 있는 임차인을 잘 해석하는 게 가장 핵심이다. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 그런 부분을 굉장히 잘 파악하고 경매하셔야겠네요. 알겠습니다. 9293번님인데요. ‘곧 이사를 해야 해서요. 아파트 경매 매물을 찾아보고 있습니다. 대출은 50% 이상 받아야 할 것 같은데요. 실거주 목적으로 입찰하는 것 괜찮을까요?’ 하셨거든요.

◆ 고준석: 네, 실거주 목적으로 경매에 참여해서 매수하는 것은 아주 굉장히 좋은 방법인데 이때에도 중요한 것은 자금계획이 서 있어야 한다는 겁니다. 그래서 내집마련을 경매로 한다고 하면 대출금액이 은행으로부터 50% 이상, 어떤 분들은 90% 가까이 나오는 것 아니냐. 이렇게 이야기하고 있는데 절대 그렇지 않고요. 경매로 아파트를 산 경우에도 주택인 경우에는 DTI 총부채상환비율, 또 LTV 주택담보비율, 이게 적용된다는 사실을 꼭 기억해야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 알겠습니다. 갑자기 드는 생각인데요. 경매 절차는 어떻게 됩니까?

◆ 고준석: 경매 절차는 우리가 민사집행법에 의해서 경매가 진행되기 때문에요. 일단 채권자가 법원에 경매를 신청하게 되면 법원에서는 경매 신청이 온당하게 정당한 절차에 의해서 신청했다, 라고 하면 법원에서 경매 게시 결정을 하게 됩니다. 그러면 게시 결정 이후에 배당요구종기가 정해지는데, 이 배당요구종기라는 것은 뭐냐면 모든 이 집의 채권자들, 이해관계자들은 받을 돈이 있으면 법원에 신고해라, 이런 절차입니다. 이 기간이 정해지면 이 기간 안에 아까 얘기했던 대항력 있는 임차인도 보증금에 대해서 법원에 배당요구를 해야 하는 겁니다. 이 기간이 정해지고 나서 법원에서는 현황조사를 합니다. 이 집의 가격은 얼마고 임차인은 누가 있고, 이런 것들을 전부 조사해서 공시하게 됩니다. 현황조사가 끝나면 매각기일이 잡히게 됩니다. 매각기일은 곧 입찰하는 날을 이야기합니다. 우리 투자자들, 매수자들은 이 매각기일을 꼭 기억해야겠습니다. 매각기일 날 낙찰을 받게 되면 일주일 뒤에 매각허가결정일이 정해집니다. 이건 뭐냐면 매각기일 날 낙찰을 받았다 하더라도 이 물건이 경매하는 것에 대해서 이의 있는 사람은 일주일 안에 이의제기를 해달라는 겁니다, 법원에서. 그러면 정말 이 이의가 정상적인 이의라고 하면 법원에서는 낙찰받은 사람한테 매각허가를 불허하게 됩니다. 이의자가 없다라고 하면, 또 이의를 했어도 그게 비정상이라고 하면 매각허가 결정을 해주게 됩니다. 그러면 정말로 이 사람 낙찰을 받은 거고요. 그다음에 매각허가결정일이 있은 다음에 한 달 이내에 대금납부기일이 잡히게 됩니다. 그럼 이 날까지 매수한 사람은 나머지 잔금을 약 80~90%를 잔금을 납부해야 합니다. 잔금을 납부하면 소유권 이전이 안 됐어도 납부하는 순간 소유권이 넘어온 걸로 법에서는 인정해주게 됩니다. 그 뒤에 한 달 이내에 배당기일이 잡히게 됩니다. 그래서 모든 채권자들은 법원으로부터 배당을 받게 되는 겁니다. 그래서 이런 절차에 의해서 경매는 진행되는데, 투자자 입장에서는 이걸 다 기억할 필요는없겠죠. 배당요구종기일과 매각기일, 매각허가결정 이것만 기억하시면 되겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 시간이 벌써 이렇게 됐군요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 동국대 고준석 겸임교수였습니다.