"공인중개사도 한 축으로 봐야 젠트리피케이션 해결책 찾을 수 있어"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 12월 3일 월요일
□ 출연자 : 구본기 생활경제연구소 소장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 임대료가 기존보다 너무 올라서 기존 세입자가 다른 지역으로 밀려나는 현상을 두고서 ‘젠트리피케이션’이라고 합니다. 이 현상은 이미 인사동이나 대학로, 홍대나 이태원 같은 기존의 고유 색체가 묻어있는 공간에서는 이미 수 년 전부터 찾아볼 수 있는 모습입니다. 대형 프랜차이즈를 비롯한 외부인들이 자금을 바탕으로 기존 상인들 대신 들어와 있다는 얘기죠. 지자체에서도 나름대로 노력을 하고 있습니다. 한 가지 사례를 소개해 드리면요. 성동구청이 젠트리피케이션을 방지하고 지역상권을 살리기 위해서 '상생협약'을 추진했습니다. 그랬더니 2년 전에 18% 넘게 올랐던 상가임대료가 지난해에는 4.5% 오르는 데 그쳤다고 발표했습니다. 하지만 여전히 많은 상인들은 문제가 해결되지 않았다고 지적하고 있습니다. 법이 뒷받침돼야 한다는 건데요. 오늘은 젠트리피케이션 문제에 대해서 고민해보겠습니다. 구본기 생활경제연구소장, 연결해서 이야기 나눠보겠습니다. 소장님, 안녕하세요.

◆ 구본기 생활경제연구소 소장(이하 구본기): 안녕하세요.

◇ 장원석: 제가 간단하게 설명을 드렸던 젠트리피케이션이 어떤 현상인지, 한 번 더 자세히 설명해주실까요?

◆ 구본기: 이렇게 생각하시면 편합니다. 젠트리피케이션이란 비자발적 이주다. 그러니까 난 여기에서 더 살고 싶은데 그러지 못하고 다른 동네로 이사를 가야 한다. 이런 건 다 젠트리피케이션입니다. 그러니까 엄밀히 따지면요. 임대료가 올라서 세입자가 밀려나는 현상, 이것만을 젠트리피케이션이라고 하는 건 아닙니다. 가령 주거지가 관광지로 개발돼서 주민들이 관광객들 때문에 진짜 시끄러워서 못 살겠다라고 하면서 동네를 떠나면요. 그것도 젠트리피케이션입니다. 이것을 관광 젠트리피케이션이라고 부르고요. 아니면 재개발·재건축으로 사람들이 동네를 떠날 수도 있지 않습니까. 그건 신축 젠트리피케이션이라고 부릅니다. 어쨌든 지금 담론시장에서 주로 논의되는 것은요. 상업 젠트리피케이션입니다. 상가 세입자들이 임대료 상승을 견디지 못하고 떠나는 현상을 말합니다. 젠트리피케이션 문제 관련해서 담론 거의 전부가 상업 젠트리피케이션 문제를 다루고 있습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 젠트리피케이션이 여러 가지 의미를 담고 있는, 강제적 이주, 자발적이지 않은 비자발적 이주 이런 걸 의미한다고 하는데, 지금 또 저희가 얘기해볼 것은 임대료가 너무 높아지다 보니까 그 임대료를 낼 여력이 없어서 주변으로 밀려나고, 점차 또 밀려나고, 점점 기존에 장사했던 곳에서 멀어지는 그런 현상을 얘기해볼 텐데요. 제가 개인적으로 이 문제를 느꼈던 계기가 홍대에 갔을 때거든요. 개성 있는 가게가 예전에 많았는데 없어지거나 대형 프랜차이즈로 바뀌거나, 혹은 그런 개성 있는 가게들이 그 주변인 연남동, 망원동 쪽으로 옮겨간 걸 봤는데 지금은 아예 의정부 쪽으로 가든지 더 멀리 옮겨간 경우도 많더라고요. 우리나라는 그러면 언제부터 이런 현상, 젠트리피케이션을 사회적 문제로 인식했을까요?

◆ 구본기: 젠트리피케이션이란 용어는 사실 전문용어잖아요. 그런데 지금 거의 대중용어가 됐거든요. 그런데 이게 아무래도 언론의 역할이 컸습니다. 언론이 젠트리피케이션이란 용어를 대중들한테 계속 알린 건데요. 그러면 이게 언제부터 이렇게 됐냐를 찾는 것은 어렵지가 않습니다. 그냥 인터넷 검색을 좀 해보면 됩니다. 포털사이트에서 키워드별로 뉴스기사를 검색할 수 있잖아요. 이 기능을 활용하면요. 언제부터 젠트리피케이션이라는 단어를 쓴 신문기사가 많아졌는지를 확인할 수 있는데요. 이렇게 검색해보면 딱 연도가 나옵니다. 젠트리피케이션이란 말이 널리 쓰이기 시작한 게 2015년부터입니다. 네이버 기준으로 말씀드리면요. 2012년에 16건 정도 검색되고요. 2013년에는 20건, 2014년에는 45건이 검색되는데요. 이게 2015년으로 넘어오면서요. 2015년 그해 9월을 기준으로 검색했을 때요. 303건이 검색됩니다. 그러니까 2014년에서 2015년으로 넘어가면서 관련 기사가 100배 정도 증가한 거죠. 그러니까 우리나라에 젠트리피케이션이라는 이름으로 비자발적 이주에 관심을 갖기 시작한 것은 2015년 정도부터구나, 라고 생각하시면 됩니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이렇게 이슈가 된 것은 정말 몇 년 안 됐지만, 그 사이에서 발생하는 일들은 굉장히 변화무쌍해서요. 그 당사자들은 굉장히 고생을 많이 하고 있다고 들었거든요. 이런 젠트리피케이션 현상이 해외에서도 문제가 되고 있고요. 그런데 우리나라에서만 유난히 볼 수 있는 특징적인 현상이 있습니까?

◆ 구본기: 예, 있습니다. 해외에서는 젠트리피케이션이라고 하면 보통 주거 젠트리피케이션을 말합니다. 그런데 우리나라는 상업 젠트리피케이션이 관련 담론을 거의 완전 독식하고 있거든요. 이렇게 된 데에는 여러 이유가 있는데요. 저는 가장 큰 이유로 임차상인들 권익운동이 성공적이라서 그렇다고 평가하고 있습니다. 상가 세입자분들이 모여서 맘편히장사하고싶은상인모임, 그러니까 줄여서 맘상모라는 단체를 만들어서 2013년부터 활동하기 시작했는데요. 이 활동이 효과적이라서요. 상가임대차 문제를 사회에 알리는 데에 좀 성공적이었습니다. 사실 우리나라 주거 젠트리피케이션 문제가 사실 엄청 심각하거든요. 우리 주거 세입자분들 지금 2년마다 이사 다니고 있잖아요. 그런데 세상에 누가 2년마다 이사를 다니고 싶겠어요. 이거 이사해본 사람은 다 알거든요. 이사 진짜 너무 힘듭니다. 오죽하면 세간에 이런 소리도 있어요. 이사 다니기 힘들어서 어떻게든 집을 사야 되겠다. 그런데 지금 말씀들 나오시는 게 최소 우리 아이들 초등학교 입학해서 졸업할 때까지 6년 정도는 한 동네에서 살아야 하는 것 아니냐, 이런 이야기 있는데요. 분명 엄청 공감대를 일으킬 수 있는 이슈거든요. 그런데 이게, 주거 관련해서 운동하시는 분들이 조금 젠트리피케이션이라는 용어로 포장을 좀 못하세요. 제가 좀 답답해서 드리는 말이었고요. 우리나라는 주로 젠트리피케이션이라고 하면 주로 상업 젠트리피케이션을 말한다. 이렇게 보시면 되겠습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 전 세계적으로 이 현상이 발생하고 있지만 우리나라에서는 임차상인들의 권익을 위한 그런 쪽이 부각되다 보니까 다른 것들은 좀 등한시되고 있는데, 역시 그것도 나중에 한 번 다뤄볼 주제인 것 같아요. 굉장히 중요한 문제잖아요. 아이들 교육상으로도 쭉 한 곳에서 지내는 것이 좋다고 여기는 분들이 많은데, 어쩔 수 없이 옮겨다니는 분들이 계시니까요. 어쨌든 다시 이 주제로 돌아오면요. 얼마 전에 떠들썩하게 언론에서 보도됐던 사건이 있습니다. 이른바 ‘서촌 궁중족발 망치사건’인데요. 이것 역시 임대료에서 갈등이 빚어져서, 젠트리피케이션에서 말미암았다는 분석이 있었는데요. 어떤 일이 있었습니까?

◆ 구본기: 대표적인 사례죠, 상업 젠트리피케이션의. 월세가 300만 원 내고 족발을 판매하시던 분이었어요. 그런데 건물주가 바뀌었고 건물주분께서 월세를 세 배 올렸죠. 1200만 원씩 내라고 했는데, 이게 조정이 안 된 겁니다. 조정이 안 돼서 결국은 비극이 일어났죠. 세입자분께서 결국 흔히 우리가 알고 있는 망치 폭행사건이 일어난 거고요. 젠트리피케이션의 교과서적 사례라고도 할 수 있겠고, 아니면 비극적 사례라고도 할 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그러면 이번 사건에서도 보여지는 것처럼 결국 젠트리피케이션 현상이 발생하는 표면적인 원인은 높아진 임대료 탓으로 봐야 할까요?

◆ 구본기: 네. 임대료로 접근하는 게 우선 가장 좋고요. 그리고 임대료보다는 조금 더 확실하게 돈 문제로 보는 게 좋을 것 같아요. 아예 돈이라고요. 젠트리피케이션이라고 하니까 무슨 우주적 현상처럼 느껴지거든요. 그런데 그 현상이 일어나는 매커니즘은 사실 단순해요. 그냥 돈 때문이거든요, 임대료 때문에. 임대인이요. 이런 생각을 하는 겁니다. 지금 월세 100만 원씩 내는 세입자가 있는데 이 사람을 내쫓고 200만 원 수익 낼 사람을 들이면 내가 더 돈을 벌겠구나. 그리고 이 생각을 그냥 행동으로 옮기면요. 그게 젠트리피케이션이 일어나는 겁니다.

◇ 장원석: 그런데 이렇게 단순히 돈 문제, 임대료가 오르는 문제만 봐서는 안 되고 더 깊숙이 들어가 보면 왜 건물주들이 당당하게 돈을 더 급격하게 올려가면서 임차인들에게 요구하는 건지, 그 근본 원인에 대해서 알아봐야 할 것 같거든요. 이 점에 대해서는 어떻게 분석하고 계세요?

◆ 구본기: 이것은 이미 전문가들 사이에서 명확한 답이 나와 있습니다. 법이 가장 문제입니다, 이게.

◇ 장원석: 어떤 법입니까?

◆ 구본기: 가장 대표적인 게 상가건물임대차보호법입니다. 임차상인들 거의 전부가 적용받는 법인데요. 그런데 사실은 이걸 아까 제가 돈 때문에 젠트리피케이션이 일어난다고 말씀드렸잖아요. 그런데 임대인이 더 많은 임대료를 원하는 현상은 당연하죠. 반대로 임차상인이 임대료를 줄이고 싶어 하는 현상도 당연하고요. 그런데 요컨대 임대인이랑 임차인의 이해관계가 완전히 반대인 거예요. 그러면 이것을 상가건물임대차보호법 등등의 제도가 법률이 잘 균형을 잡아주면 되는데요. 지금 이게 균형추가 임대인 쪽으로 압도적으로 유리하게 설계돼 있으니까 균형추를 지금 임대인 쪽으로 좀 당기는 작업들이 필요합니다.

◇ 장원석: 그러면 관련법 이야기가 나왔으니까 또 관련 질문을 드리면요. 지난달에 국회의원 몇 명하고 소상공인연합회 관계자들, 그리고 한국중소상인영업자총연합회 등 100여 명이 모여서 일명 ‘젠트리피케이션 특별법’ 제정을 촉구하는 성명을 냈거든요. 그래서 이런 임대인들에게 좀 치우쳐 있다고 생각되는 상가건물임대차보호법에 대해서 개정을 요구한 거예요. 그리고 특별법을 제정을 요구한 거죠. 지자체에 상권보호구역을 지정할 수 있는 권한도 부여해주고, 임대료 상승폭을 제한해서 거대점포들의 입점을 막을 수 있는 법적인 근거를 마련해 달라는 건데. 이런 법으로 충분히 이런 젠트리피케이션 현상을 막을 수 있을까요?

◆ 구본기: 이게 당연히 더 많은 것들이 필요한데요. 이게 좀 그럴 수밖에 없는 게, 원래 하나의 현상은 하나의 원인으로 생기지 않잖아요. 가령 저희가 저출산 문제를 해결할 어떤 한방짜리 정책이 있을 거라고 생각하지 않잖아요. 정책 패키지가 무지막지하게 들어와야 좀 해결될 거라고 생각하는데, 젠트리피케이션 문제도 단순히 어떤 단 하나의 문제가 원인이 돼서 일어나는 게 아니라서요. 건드려야 할 게 한두 가지가 아닙니다. 그런데 지금 좀 급하게 바꿔야 할 게 하나 있어서 말씀드리고 싶은데요. 아까 저희가 상가건물임대차보호법 말씀드렸잖아요. 상가건물임대차보호법이 지지난달 10월 16일에 개정돼서요. 5년간 보호받을 수 있었는데 그게 10년 보호를 받게 됐어요. 그런데 문제는 뭐냐면요. 상인들이 만세를 외쳤는데요. 이게 부칙으로요. 10월 16일 이후에 새로 계약갱신을 체결하거나 아니면 갱신되는 계약부터 적용을 받게 돼서요. 지금 3년 이상 또는 4년 이상 장사하신 분들 같은 경우는요. 다음 재계약 시점에 건물주분들이 나가라라고 하면 꼼짝없이 나가는 상황에 지금 놓여 있거든요. 이것을 좀 시급하게 우선 바꿔줬으면 좋겠습니다.

◇ 장원석: 그래서 그와 관련해서 계속 시민단체들, 그리고 소상공인연합회라든지 중소상인여업자총연합회 관계자들이 계속해서 요구하고 있는데 관련 목소리를 내고 있습니다만 국회라든지 이런 곳에서 공론화가 잘되고 있나요?

◆ 구본기: 우선 국회 차원에서, 전문가들 사이에서 그리고 국회의원들 사이에서는 이견이 별로 없습니다, 지금. 상가건물임대차보호법 등등이 임차상인한테 너무 불리하게 설계되어 있다. 그런데 이게 결국 국회를 통과하려면 정치적인 어떤 거래들이 좀 있어야 되다 보니까요. 이게 다른 법률들을 같이 통과해야 한다 등등 하면서 발목을 잡고 있는 게 너무 많아서 더딥니다. 그래서 지금 지자체 내에서 창의력을 발휘해서 여러 가지 제도들을 개발하고 있는 중이고요.

◇ 장원석: 우리가 경리단길이나 망리단길, 굳이 안 가보셨던 분들도 방송에서 많이 들어보셨을 것 같아요. 앞서도 언론에서 보도가 많이 되고 있다, 이런 말씀 소장님이 해주셨는데. 그러면 여기 지역에 사시는 분들은 이렇게 유명세 타는 게 별로 반갑지 않다는 얘기도 요즘 하고 계시거든요. 방송 아니면 혹은 언론매체들이 이런 젠트리피케이션 현상을 부추긴다고 할 수 있을까요?

◆ 구본기: 그럼요, 당연히 부추기죠. 상가임대료가 올라가는 요인은 명확합니다. 유동인구입니다. 사람들이 많은 골목에 임대료가 높은 것은 당연하잖아요. 그런데 미디어가 어떤 동네를 다루면요. 그곳에 사람들이 들이닥치거든요. 한 번 가보자 하면서. 그럴 때 임대인들 분들께서는 당연히 자신들의 재산을 증식시키기 위한 욕구가 있을 것 아닙니까. 그럼 그때 할 행동은 뻔한 거죠. 임대료를 올려야 하는 거죠. 이전보다 유동인구가 늘었으니까 이전보다 월세를 더 받아야 하겠다. 그럼 임차상인분들께선 깜짝 놀라겠죠. 그러면 못 내겠으면 나가라. 당신 나가고 더 올려서 다른 사람 받겠다. 이게 현실이 되면 아까 말씀드린 것처럼 젠트리피케이션이 되는 거고요. 저는 미디어 매체가 이런 문제의식을 분명히 가지고 좀 방송 같은 것들을 만들어야 한다고 봅니다.

◇ 장원석: 그런데 균형 맞추기가 참 어려운 것이요. 대부분의 지자체들은 관광활성화를 위해서 외부인들을 유치하려고 적극적으로 노력하는데, 이게 과해지면 또 이런 문제점이 발생하는 것 아니겠습니까. 그런데 어쨌든 젠트리피케이션 문제가 해결된다고 한다면 지자체마다 목표로 삼고 있는 골목상권 활성화 이게 달성될까요?

◆ 구본기: 골목상권 활성화라는 말이 조금 조심해서 접근해야 하는 게요. 어떤 분들은 골목상권 활성화를 기존에 있던 작은 가게들이 다 나가고 프랜차이즈 업체들이 들어와서 임대료가 오르는 걸 골목상권 활성화라고 표현하시는 분들이 계세요. 그래서 좀 접근을 이렇게 했으면 좋겠어요. 골목상권 활성화보다는요. 상권을 키워놓으신 상인분들, 그리고 거기에 다니시는 동네주민분들, 이런 분들의 추억이라든지 아니면 이런 분들의 노력을 그대로 보존해준다. 아니면 상인분들을 살린다. 이렇게 접근하는 게 가장 좋을 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금 의견 많이들 보내주고 계시는데요. 끝자리 9958 쓰시는 청취자분께서 ‘논의에서 부동산세 인상 문제가 빠지고 임대인의 탐욕만 지적함은 부분적 해석이 됩니다’ 하면서 역시 임대인의 문제만을 삼기에는 전체적으로 숲을 봐야 한다는 지적을 해주신 것 같아요. 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

◆ 구본기: 아주 중요한 말씀이세요. 제가 아까 말씀드렸다시피 젠트리피케이션 문제를 건드리려면 다각적으로 패키지 정책들이 들어와야 한다고 말씀드렸잖아요. 그런데 우선 부동산 세금 문제는 사실 젠트리피케이션이랑 조금 결이 달라요. 이것은 아무래도 집값 문제랑 조금 관련이 있는데, 가장 직접적으로 저는 건드려야 할 게 뭐라고 보냐면요. 동네에 부동산들 많이 있잖아요. 여기 사장님들을 개업 공인중개사라고 합니다. 이분들을 젠트리피케이션 수면담론 위로 완전히 끌어올려야 합니다. 굉장히 중요한 문제인데요. 지금 임대차 시장에는 사실 크게 세 부류의 행위주체가 움직이거든요. 첫째가 임대인, 둘째 임차인, 그리고 개업 공인중개사입니다. 그런데 지금 젠트리피케이션 담론에는 임대인하고 임차인만 등장하잖아요. 그런데 임대차 시장에서 부동산 지식이 가장 많은 그룹은 개업 공인중개사 그룹이거든요. 그런데 이 그룹이 지금 담론에 아예 없는 겁니다. 그런데 진짜 재밌는 게 뭐냐면요. 지금 이 제도가 어떻게 이상하게 설계돼 있는지를 잠깐 설명해 드리면요. 임대인이랑 임차인의 이해관계가 반대된다고는 저희가 아까 말했어요. 임대인은 임대료를 더 많이 받고 싶고, 임차인은 더 적게 내고 싶죠. 그러면 부동산 지식이 가장 많은 개업 공인중개사는 이중에서 누구랑 일치할까를 한 번 보면요. 임대인이랑 일치합니다. 한 번 보세요. 개업 공인중개사는요. 거래를 성사시켜야지 중개보수를 받습니다. 그러니까 개업 공인중개사들 입장에서는 임차상인들이 자주 내쫓기는 게 좋은 거죠. 그리고 또 하나 더 있는 게요. 개업 공인중개사들은 임대료에다가 곱하기 요율을 해서 수수료를 받거든요. 그러니까 임대료가 오르면 오를수록 돈을 더 벌게 되도록 지금 구조가 짜여 있습니다. 요컨대 개업 공인중개사들한테는요. 상인들이 빨리빨리 내쫓기고 임대료가 계속 오르는 지금 상황이 나쁘지 않은 거예요. 이 부분을 아예 공론화시켜가지고 공인중개사법도 개정해야 하고요. 지금 건드릴 게 한두 가지가 아닙니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이 부분은 확실히 부동산세 관련해서 다른 쪽 의견도 한 번 들어보면서 함께 상충되는 의견을 들어볼 필요가 있겠습니다. 다음에 저희가 한 번 그런 자리를 마련하도록 하고요. 지금 도시재생 사업도 곳곳에서 진행되고 있는데, 이게 과연 젠트리피케이션을 약화시키는 데에 도움이 될 것인가, 이런 의문도 있고. 또 부작용이 우려된다고 해서 이런 사업을 안 할 수도 없는 노릇이고. 어떻게, 장소를 하나의 상품으로 개발하는 것에서 효율적으로 젠트리피케이션을 겪지 않고 잘 해결해나갈 방법이 없을까요?

◆ 구본기: 도시재생 무척 중요하거든요. 사실은요. 이게 도시개발이라서요. 저는 도시재생을 젠트리피케이션의 문제로 비판을 많이 하는 전문가인데. 사실 저는 도시재생 사업에는 찬성론자입니다. 이게 정말 필요한 사업인데요. 그런데 문제는 순서가 거꾸로 됐어요, 지금. 우리가 상식적인 사람이면요. 위험한 일을 하기 전에 안전장치부터 착용하잖아요. 가령 오토바이를 몰기 전에는 헬멧부터 쓰고 오토바이를 출발하잖아요. 그런데 지금 도시재생 사업은요. 도시재생에 의한 젠트리피케이션을 막기 위한 안전장치들이 구비가 안 돼 있습니다. 지금 이 구비가 안 돼 있는 상태에서 도시재생 사업을 펼치고 있는 건데요. 우선 잠깐 도시재생 사업 멈추고 그전에 있었던 사업들 굉장히 많거든요. 특히 서울 같은 경우는 선도적으로 했기 때문에요. 이미 사업이 끝난 곳들도 있습니다. 그곳에 연구자들을 파견해서요. 도시재생 사업하면서 어떤 법률, 그리고 어떤 규정에 의해서 사람들이 내쫓겼는지 한 번 파악하고요. 그것들 정비하고 갔으면 좋겠습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 도움 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 구본기: 고맙습니다.

◇ 장원석: 지금까지 구본기 생활경제연구소장이었습니다.