분양물량 쏟아지는 수도권 부동산 시장 전망은?

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 10월 5일 금요일
□ 출연자 : 김인만 부동산연구소장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 올해 가을 수도권 아파트 분양이 쏟아집니다. 9·13 부동산 대책에 추석 연휴까지 겹치면서 미뤄졌던 분양물량이 10월과 11월에 쏟아지기 때문인데요. 그 수가 4만 4000여 가구입니다. 지난해 같은 기간과 비교해보면 갑절이 넘는 수준이죠. 그런가 하면 서울 아파트값이 그간 크게 올랐죠. 지금 매매는 주춤합니다만 아파트 가격이 조금 떨어졌습니다. 하지만 이미 올라간 폭이 크기 때문에 전셋값과 비교했을 때 비율이 상당한 차이를 보이고 있습니다. 전셋값은 안정적으로 큰 움직임이 없었는데요. 강남구 전셋가는 매매가의 1/2도 안 된다고 합니다. 김인만 부동산연구소의 김인만 소장과 함께 오늘 관련 이야기 해보겠습니다. 소장님, 안녕하세요.

◆ 김인만 부동산연구소장(이하 김인만): 안녕하세요. 김인만입니다.

◇ 장원석: 이번 달과 다음 달에 수도권에 쏟아질 예정물량이 4만4000가구 정도. 지난해와 비교하면 2배가 넘는 수준이라고 하는데, 이렇게 물량이 쏟아지게 된 배경이 어디에 있을까요?

◆ 김인만: 아무래도 부동산 시장 분위기에 영향을 받는 것 같습니다. 9·13 대책도 나오고요. 여러 가지 정부에서 규제를 강화하고 있으니까 건설회사 입장에서는 이 기회에 좀 밀어내자. 향후에 불확실성이 커지니까 밀어내자 분위기가 형성되는 것 같고요. 분양 특성상 토지 확보, 인허가 과정을 합치면 사실 이게 지금 당장 나오는 물량이 아니고 이미 1~2년 전부터 준비하던 물량들이거든요. 부동산 시장이 2017년부터 아주 큰 호황이었기 때문에 물량 자체가 많이 확보된 상황에서 최근에 분위기가 약간 변화가 감지되니까 건설회사들이 밀어내기를 많이 하고 있는 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 올해 보면 분양이 처음인 지역도 있고요. 신규분양이 수년 만에 이뤄지는 곳도 있어요. 방금 소장님 말씀하신 것처럼 묵혀놨다가 한 번에 밀어내는 형식인데.

◆ 김인만: 아니면 이제 또 불안하니까요.

◇ 장원석: 그런데 이렇게 물량이 오랜만에 많이 쏟아지면 지금의 부동산 시장 상황에는 어떤 영향을 줄까요?

◆ 김인만: 사실 지금 당장이야 규제가 강하게 나오지만 시장 분위기가 꺾인 건 아니거든요. 상승률이 둔화됐지, 하락세로 돌아선 게 아니기 때문에 지금 당장이야 분양물량이 쏟아지면 물론 그중에 경쟁력이 있는 곳은 경쟁률이 굉장히 높게 나올 것이고 아닌 지역들은 조금 물량이 많이 소환 안 되겠지만, 문제는 2~3년 후에 벌어지거든요. 원래 분양물량의 3년 후가 입주물량으로 연결되는데 현재 분위기를 보면 3년 후가 과연 지금 분위기가 이어질까에 대해서 의문을 가지신 분들이 많고요. 시장 분위기가 달라졌을 때 입주물량이 쏟아지게 나오면 아무래도 매매나 전세 시장이 약세로 전환될 가능성도 있습니다.

◇ 장원석: 지금 지난달 부동산 대책 9·13 대책을 통해서 분양권 소유자의 무주택기간을 배제시키고, 또 무주택자 추점제를 우선배정하고, 분양권 전매제한 기간과 거주 의무기간 강화 여러 가지가 예고된 상태에서 이런 게 시작되기 전에 청약을 받으려는 예비 청약자들이 여기에 몰려들면서 과열이 되진 않을까 걱정도 되고요. 특히나 특정 지역은 더 열기가 달아오를 것으로 예측되고 있던데 어떻게 보고 계시는지요?

◆ 김인만: 지금 무주택자들 같은 경우는 정부에서도 무주택자를 규제하는 것이 아니거든요. 집을 가진 분들 1주택자나 2주택자, 분양권도 주택에 포함해서 규제하기 때문에 무주택자들이야 사실 앞으로 신규물량들이 나오면 얼마든지 도전할 수 있는데 앞으로 규제대상이 되는 분들은 마음이 조급하게 되죠. 집을 많이 가진 분들이야 문제가 되진 않겠지만 집을 가지지 않았는데 어떻게 하다 보니까 정부에서 투기대상, 규제대상으로 몰리게 되면서 불이익을 당하게 되니까 당연히 몰릴 수밖에 없고요. 지방이나 이런 곳들은 시장 분위기가 안 좋은데 서울이나 수도권 지역은 아직 새 아파트들은 경쟁률이 굉장히 높거든요. 그래서 그런 지역들은 미리 선점하자는 분들이 몰리면서 굉장히 과열 분위기가, 지금도 과열이지만 더 과열될 가능성도 높을 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이번에 또 처음 주택을 구매하시려는 분들 많이 찾아가서 관심 보이실 텐데 잘 안 되면 상심이 크시겠어요.

◆ 김인만: 그렇죠. 정부에서 다주택자 규제하다가 최근에 1주택자들도 규제하기 시작하면서, 사실 1주택자들은 투기가 아니거든요. 그런데 1주택자들이 갈아타기 위해서 분양을 받아야 하는데 그런 분들이 불이익을 당하게 되니까 아무래도 그런 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그리고 수도권 일부 지역 분양권 거래를 할 때 이른바 다운계약서가 여전합니다. 분양권 자체를 매매로 보기 때문에 이렇게 되는 건데. 역시 매도자들이 양도세를 아껴보려고 이런 거죠?

◆ 김인만: 아무래도 그렇죠. 이게 사실 불법이거든요. 다운계약은 엄연한 불법이고 최대 취득가의 5% 이내의 과태료도 내게 되는데. 이게 문제가 뭐냐면 올해부터 양도세는 무조건 양도세율이 50% 굉장히 크게 중과세가 됩니다, 작년 8·2 대책으로. 그래서 투자자 입장에서는 분양받아서 가격이 오르는 건 좋은데 사실 50%면 절반을 내야 하거든요. 2억 벌면 1억 원을 세금 내야 하는데 사실 그렇게 내기는 개인적인 입장에선 굉장히 아깝다고 생각할 거고요. 그 부담을 시장 분위기가 매도자 우위 시장이니까 매수자한테 넘기는 상황이고요. 나는 다운계약이 싫다, 하기 싫다고 하면 계약 자체가 형성이 안 되니까, 집주인들이 안 팔겠다고 하니까 분양권을 나는 꼭 사고 싶어, 이 분위기에. 지금 안 사면 못살 것 같아, 하는 분들은 울며 겨자먹기로 양도세 부담을 떠안으면서 할 수밖에 없는 상황입니다.

◇ 장원석: 어쩔 수 없이 그런 불법을 저지르는 분들도 있고, 의도적으로 그런 불법을 저지르는 세력도 있는데. 그런데 양도세가 절반 정도라고 하고요. 그걸 아끼려고 제대로 신고하는 사람만 손해 보는 상황이었지 않습니까. 그러다 보니까 지금 1억 원씩 다운계약서를 만든다고 하는데, 1억 원씩 내려서. 정부가 단속한다고 얘기는 하는데 구청에 처벌권한도 없고요. 실효성이 있을까요?

◆ 김인만: 이게 현실적으로 참 어려운 부분이, 오늘 하루 만의 문제가 아니고 사실 일반 매매시장에는 다운계약이 많이 없어졌거든요. 사실 불법 하고 싶은 사람이 어디 있겠습니까. 다 싫어하는데 유독 분양권 시장에만 지금 다운계약이 굉장히 만연돼 있는데. 단속을 한다고 하는데 단속해도 사실 처벌권한이 굉장히 권한도 잘 없고요. 단속해서 사실 분양권 취소된 적이 없는 것 같거든요. 그래서 사람들 마음이 잘 걸리지도 않고 걸려도 과태료 조금만 내면 되지 않느냐. 이런 마음 때문에 하게 되는데. 이게 굉장히 위험한 게 뭐냐면 제척기간이라고 10년 동안, 불법을 하고, 다운계약을 하고 10년 내에 이게 적발되면 다 추징이 되거든요. 그래서 5년, 7년 지나서 다운계약에 어쩔 수 없이 동의했다거나 매수자가 파는 상황이 생기잖아요. 팔려고 보니까 내가 다운계약을 하면 양도차액이 커져서 세금부담이 커지게 되니까 신고할 때, 매수자가 나중에 신고할 때 양도세를 다운계약이 아닌 원래 계약으로 신고해버리는 경우들이 있어요. 그렇게 되면 세무서에서 추징이 들어오게 되면 서로가 난처하게 되고 얼굴 붉히게 되고 그런 문제들이 생기거든요. 그래서 개인적으로는 원래 내야 하는 세금이고요. 양도차액에 대해서 법적으로 내야 하니까 사실 불법은 안 하는 것이 가장 좋은 것 같습니다.

◇ 장원석: 다운계약서 쓰다가 적발되면 판 사람 산 사람 다 과태료 받는 처벌대상이 되는데 선의의 피해자들이 없게 만들기 위해서는 단속을 잘해야 할 텐데. 

◆ 김인만: 단속도 잘하고요. 사실은 좀 엄격하게 제대로 단속하고 처벌도 해야 하는데 우리나라 솜방망이 처벌. 제대로 이게 안 되다 보니까 사람들이 만연되는 거죠. 대충 넘어가겠지, 안 걸리면 되지, 라고 하니까요.

◇ 장원석: 지금 이대로 분위기를 끌고 간다면 계속해서 다운계약서 쓰는 사람 많을 텐데, 그물을 촘촘하게 만들 아이디어 없으십니까, 전문가로서?

◆ 김인만: 이게 사실 굉장히 어려운 부분인데요. 실거래면 신고도 다 하게 되어 있는데, 사실 처벌이 일단, 전제조건이 굉장히 강화돼야 하고요. 어설프게 한 번 해서 이번만 하고 넘어가는 게 아니라 일관성 있게 계속 규제해야 하거든요. 그래서 시스템적으로도 보완해야 하지만 처벌규정도 강화돼서 실제로 적발해야 하고요. 굉장히 무거운 과징을 하게 되면 사람들이 좀 겁을 내는데 이번에 이렇게 단속하고 시간이 지나면 또 흐지부지된단 말이에요. 그래서 흐지부지하지 말고 일관성 있게, 저는 계속 단속했으면 좋겠습니다.

◇ 장원석: 집값 올려놓고서 다운계약서를 쓰고 이러면 시장 건전성이 계속해서 떨어질 테니까요.

◆ 김인만: 과열 분위기에만 단속을 하니까 조금 잠잠해지면 안 하게 되거든요. 그래서 그러지 말고 일관성 있게 해야 사람들도 하면 안 되겠구나 생각하는데, 이때만 하니까 이때만 피하면 되겠다. 이렇게 생각하는 거죠.

◇ 장원석: 맞습니다. 그리고 이제 전셋값 이야기도 해보죠. 아파트 값이 올라가니까 당연히 전셋값이 안정적이면 매매가 대비 전셋값 비율이 내려가게 되는데, KB국민은행이 주택가격 통계를 발표했더니 이걸 조사하기 시작한 2013년 이후 가장 낮았어요. 강남구는 집값 매매가격에 비해서 전세값이 절반도 안 되고. 이게 그동안 뜨거웠던 주택시장의 영향으로 인한 기현상이라고 봐야겠죠?

◆ 김인만: 아무래도 이게 사실 전세가격이 떨어졌다기보다는 매매가격이 워낙 많이 오르니까 갭이 벌어지면서 전세가율이 낮아진 거거든요. 강남 같은 경우 최근에도 전세가격도 오르고는 있어요. 조금씩 오르는데 매매가격이 워낙 오르다 보니까 사실 전세는 안 오르는 것 같고, 매매만 많이 오르면서 오히려 전세가율이 떨어지니까 일부에서는 전세가격이 떨어지지 않았나, 이런 착시효과도 생기는 것 같습니다.

◇ 장원석: 불과 몇 년 전에는요. 전셋값이 거의 주택 매매가에 육박하고, 전세 구하기가 어려워서 전세난이었잖아요. 그런데 요즘에는 또 반대가 돼서 뭐가 좋은 건지 헷갈리기도 해요. 지금 긍정적이라고 봐야 할까요?

◆ 김인만: 사실 이게 보는 관점에 따라서 차이는 있을 것 같은데 일단 전세가격이, 전세난은 아니잖아요. 최근에 전세난이란 말 자체는 없어졌기 때문에. 어떻게 됐든지 간에 조금은 올라도 전세가 안정적이란 것은 서민 주거안정 차원에서는 굉장히 긍정적인데. 이게 조금 걱정이 되는 부분은 매매가격이 너무 오른 이유 중의 하나가, 전세가 많이 오르니까 또 밀어서 매매가 많이 올랐고요. 또 매매가격이 오르다 보니까 전세에 거주할 수 있는 분들이 매매로 돌아서면서 내집마련 하자고 해서 수요가 매매로 많이 옮겨갔거든요. 그래서 매매가 또 더 올랐는데. 나중에 향후에 시장 분위기가 반전돼서 또 매매 분위기가 안 좋아지면 집을 사야 하는 분들이 전세로 돌아선단 말이에요. 그렇게 되면 또 전세가격이 올라가면서 서민 주거안정에 안 좋은 영향을 주기 때문에 사실 이게 굉장히 어려운 숙제인데요. 정부 입장에서는 매매가격이 많이 오르고 전세가 안정됐다고 해서 지금 안정되는 게 중요한 게 아니고 앞으로 향후에도 계속 안정되려면 수급현황이라든지 이런 부분을 일관성 있게 신경을 많이 써야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 그러네요. 매매시장을 잡으면 전세가가 문제고, 또 그 반대가 돼도 걱정이고. 그 균형을 잘 맞춰야 할 텐데. 지금 상황에서는 전셋값이 너무 비율이 떨어지다 보니까 역전세난도 걱정이에요.

◆ 김인만: 역전세난 걱정이죠. 집주인 입장에선 전세가격을 올려 받거나 아니면 최소 유지라도 해야 하는데 오히려 입주물량이 나오면서 전세가격이 떨어지는 지역들은 집주인들이 이제 돌려주지 못하니까 굉장히 곤혹스럽게 되고요. 세입자도 굉장히 어렵게 되거든요. 당연히 내가 내야 할 보증금을 받아서 다른 집으로 이사를 가야 하는데 집주인들이 현금을 가지고 있다가 돌려주는 분들은 많지 않거든요. 다른 세입자를 구해서 거기서 받은 돈으로 반환해주는데, 다른 세입자를 구하지 못하니까 전세금을 반환하지 못하고 분쟁도 많이 생기거든요. 그래서 바람직하지 않은 현상인데, 이게 사실 일반적인 경우는 아니고요. 입주물량이 나오거나 그렇게 국한된 서울이나 수도권 지역은 좀 그렇기 때문에. 이게 아주 사회 전반적인 현상이다, 이렇게 보기는 어렵고요. 시간이 해결해줘야 할 문제지만 근본적으로는 서울·수도권 같은 경우는 안정적인 공급물량, 최근에 정부에서 공급확대를 하겠다고 하지만 일관성 있게 계속 공급이 나와야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 공급 이야기 나왔으니까 바로 그 이야기로 넘어가보면요. 그동안 정부에 대한 비판 중의 하나가 공급이 부족한데 왜 그 부분을 건드리지 않고 다른 것만 계속 제재를 가하고 있냐, 그런 거였잖아요. 그래서 9·13 대책에서 주택 30만 호를 공급하겠다고, 3기 신도시를 지정하겠다고 얘기했는데. 이게 또 다른 방식으로 집값 상승을 부추길 것이라는 전망도 있더라고요. 그래서 3기 신도시 4솟 지정된다면 수도권에만 20~80조 원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 보이고. 그렇게 되면 당연히 그 지역에 대한 투자문의가 빗발치고, 또 부동산 시장이 열기가 달아오르는 것 아니냐. 참여정부 당시 상황이 재현되는 것 아니냐. 이렇게 걱정하는 분들 계시는데, 이런 우려 어떻게 보시는지요?

◆ 김인만: 충분히 근거 있는 이야긴데요. 참여정부 시절에도 사실 집값을 잡기 위해서 2기 신도시 개발을 많이 했는데 시장 분위기가 꺾이지 않은 상황에서 신도시 개발을 하다 보니까 토지보상금이 풀리게 되고, 투자심리를 자극하게 되면서 오히려 호재로 받아들여서 집값도 오르고 오히려 더 자극 있는 경우가 있었거든요. 그래서 지금도 충분히 그런 경우가 있는데. 최근 집값 상승의 근본 배경을 보면 1000조 원이 넘는 유동자금이 있거든요. 저금리가 오래 지속되면서 돈이 많아졌고, 이번 문재인 정부도 재정확대를 많이 하고 있단 말이에요. 이게 은연중에 다 영향을 주게 되는데 20~80조 원의 토지보상이 풀리면 정부에서는 그렇지 않다고 이야기하겠지만 어떤 식으로든 영향을 줄 수밖에는 없고요. 돈이 풀리는데 그 돈이, 지금 갈 곳 없는 돈들이 부동산으로 몰리는 건 당연한 현상이거든요. 그래서 굉장히 우려되는 부분이 아직 투자심리가 꺾이지 않았기 때문에 일부 지자체에서 반대는 하고 있지만 사실 투자자, 투기꾼 입장에서는 좋은 기회가 될 수도 있어서 사실 굉장히 걱정되는 부분이고. 이게 양날의 칼인데요. 제대로 공급되면 그래도 장기적으로는 주택 공급이 되니까 주거안정에 도움이 될 수 있는 부분이 있는데 지금 이게 과연 3기 신도시가 제대로 될까에 대한 우려의 시각도 굉장히 많습니다. 지자체들이 일단 굉장히 반대하고 있고요. 해당 지역 주민들이 집이 많이 공급되면 집값이 떨어질까 봐 지금 굉장히 반대하고 있는 상황이거든요. 그래서 과연 정부에서 신도시 개발이 계획처럼 제대로 될까에 대해서도 우려의 시각을 가진 분들이 굉장히 많습니다.

◇ 장원석: 지금 청취자 문자가 하나 왔는데요. 6002번 님이 ‘시동생에게 분양권을 분양가대로 매매하려고 하는데 시세는 1억 이상이 올라서 거래 중입니다. 불이익이 없게 하려면 어떻게 하면 좋을까요? 분양권자는 형수인 저입니다’ 이렇게 질문 주셨는데, 어떻게 보시나요?

◆ 김인만: 시세는 올랐고 1억의 차익이 있는데 차익이 없이 분양권을 시동생한테 넘기고 싶다는 말씀이시죠. 사실 일단 시세가 나오면 실거래가로 신고하게 되면 사실 양도세를 내야 하는 부분이거든요. 그래서 지금 말씀하시는 걸 보면 일종의 다운계약을 하겠다는 의미인 것처럼 보이는데요. 그렇죠? 다운계약일 수도 있는데, 실거래가 신고를 정상가격으로 한다고 하면, 사실 요즘 전산이 굉장히 발달돼 있거든요. 분양권도 실거래 신고를 하게 돼 있는데 운 좋게 잘 넘어가면 괜찮겠지만 주변에 거래된 내역이라든지 보면 더 높은 가격, 1억 정도 오른 가격에서 거래되고 있는데 혼자 1억이 아닌 원래 가격으로 신고하게 되면 이게 또 자칫 적발되면 과태료도 부과되게 되고 여러 가지 문제가 생길 가능성도 있어서 그 부분은 면밀하게 검토해서, 사실 세무사 상담도 받으면서. 제일 좋은 건 합법적인 절세를 하는 건 괜찮지만 불법을 하면 안 되는 거거든요. 그래서 합법적인 절세를 할 수 있는 방법을 고민해보셔야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금 상황에서는 다들 그렇게 하는 분위기니까 나만 안 하면 손해 보는 것 같은 그런 것 때문에 위험부담을 감수하는 분들도 계시는데, 지금 소장님 말씀으로는 제대로 확인을 받아보고 정도를 걷는 게 좋겠다는 말씀이셨습니다.

◆ 김인만: 그게 장기적으로도 가장 안정적이고 좋은 방법이더라고요.

◇ 장원석: 그렇군요. 오늘 궁금한 사항들 많았는데요. 여기서 마쳐야겠네요. 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 김인만 부동산연구소의 김인만 소장이었습니다.