정부, 수도권 주택 공급대책 발표... 그린벨트 해제?

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 9월 21일 금요일
□ 출연자 : 심교언 건국대 부동산학과 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 정부가 9·13 부동산 대책을 발표한 지 일주일이 갓 넘었습니다. 대책 뒤에 발표된 첫 주간시세를 보니까 일단 서울 집값은 숨고르기에 들어간 모양새입니다. 정부와 서울시, 경기도는 집값 담합이 의심되는 지역에 대해서 합동 현장조사에 들어가기도 했습니다. 잠시 뒤 10시에 정부의 신규택지 공급안이 발표된 예정인데요. 서울시는 그린벨트 지역개발에 부정적인 입장을 고수하고 있는 상황이기도 합니다. 이 부분이 정부와 조금 대립하고 있는 부분인데. 오늘 심교언 건국대 부동산학과 교수와 함께 자세한 이야기 알아보겠습니다. 교수님, 안녕하세요.

◆ 심교언 건국대 부동산학과 교수(이하 심교언): 안녕하세요.

◇ 장원석: 현 정부 들어서 8번째 부동산 대책까지 발표됐어요. 그런 가운데 지난주에 발표된 9·13 대책이 가장 강력하다, 이런 평가를 받고 있는데. 지금 일주일 정도 지났는데 부동산 시장의 흐름 어떻게 보고 계시는지요?

◆ 심교언: 일단 폭등세는 진정된 것 같습니다. 얼마 전까지만 해도 일주일 단위로 1% 가까이 올랐는데 그 폭등세는 진정돼서 0.2%대 정도 상승을 보이고 있습니다. 그런데 0.2%대라는 게 지지난주까지 폭등세가 진정됐다는 거지, 0.2%라는 게 상승세로서는 굉장히 높다고 봐야 합니다. 그래서 지금은 또 거래량이 거의 줄어든 상태에서 가격이 진정은 되었지만 아직은 좀 불안한 양상이다. 그렇게 보시는 게 맞을 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금 말씀하신 것처럼 한국감정원이 어제 전국주택가격 9월 3주차 조사 결과를 발표했지 않습니까. 그런데 0.2%라고 하지만 그 수치가 높다고 말씀하신 것이, 부동산 대책 9·13 대책이 나오기 전 상황도 섞여있기 때문에 그런 것 아니겠습니까, 반반씩. 9월 11일부터 17일까지 조사기간이었는데, 이렇게 반반 섞였는데도 상승률이 이 정도 나왔다는 것, 대책에 대한 효과가 바로 나타났다고 볼 수 있을까요, 아니면 다른 요인이 있을까요?

◆ 심교언: 효과 자체가 나타났다고 보기는 쉽지 않을 것 같습니다. 그리고 실제 대책의 효과는 대출 같은 경우 지금 바로 실행되지만 세금 같은 경우 내년에 실행됩니다. 그래서 지금 당장 효과를 보기는 쉽지 않고. 그러면 그전까지 주간 1% 상승이라는 것은 거의 보기 힘든 폭등입니다. 그렇기 때문에 그런 것들이 자연스럽게 진정되는 과정도 있었다, 라고 해석하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 장원석: 일부에서는 주택시장 안정대책에다가 그동안 가격급등에 피로감을 느껴서 잠시 주춤하는 상태, 관망세다 이렇게 평가하는데 그러면 일시적인 관망세 정도로 전환됐다고 보면 될까요?

◆ 심교언: 예, 일시적 관망세로 보는 게 나을 것 같습니다. 그리고 지금 사실 지난주 지지난주 같이 상승하면 연간 상승률로 보면 거의 100% 상승하는 가까이 되는 거거든요. 그러니까 그런 상승세는 지속될 수가 없습니다. 그래서 순간적으로 그런 것들이 발생하더라도 적어도 1~2주 지나면 다시 진정되고. 평균 상승률로 보면 보통 0.07%, 0.09% 이 정도로 보통 이야기를 많이 합니다. 그렇기 때문에 지금도 사실은 높은 상태라고 볼 수 있습니다.

◇ 장원석: 실제로 주변에 주택 여러 채 가지고 있는 분들한테 물어보니까 혹시 몰라서 더 가지고 있겠다는 분들도 있고, 빠르게 내놓는 분들은 거의 없는 것 같더라고요. 그래서 지금의 소강상태가 1~2주 지나면 바로 예전처럼 다시 달궈질 가능성도 전망하시는 건가요?

◆ 심교언: 예. 과거처럼 폭등세로 계속 가기는 쉽지 않을 것 같습니다. 그런데 매물 잠김 현상이라고 해서 다주택자들 같은 경우 특히 3주택자는 양도세 부담이 62%까지 됩니다. 그렇기 때문에 이 사람들이 매물을 계속 잠금 현상이 계속 있고, 그리고 임대사업자 등록하면 10년간 매물이 나오지 않는 효과가 있습니다. 최근에 구청이나 이런 데에 가보면 임대사업자 등록을 하기 위해서 줄까지 서는 상황이 벌어졌습니다. 이걸로 봤을 때는 매물이 시장에서 더 사라졌다. 그렇다는 말은 공급 자체가 굉장히 줄어들었기 때문에 시장은 불안정한 상태다. 그리고 간혹 거래되는 것들이 가격에 대해서 영향을 미치는 건데, 지금 가격이 오르든 떨어지든 간에 이런 몇 개의 거래가 시장 전체의 가격을 좌우하는 형태로 되기 때문에 굉장히 불안정한 양상이다. 그리고 오른다 떨어진다고 얘기하는 아직은 쉽지 않은 상황 같습니다.

◇ 장원석: 지금이 소위 눈치보기 기간이라고 한다면 추석 지나고 봐야 어떻게 될지도 알겠는데. 그러면 이번에 9·13 부동산 대책이 효과가 실제로 거래에 반영되려면, 시장에 퍼져나가려면 어느 정도 걸릴지도 궁금해요. 지금 금리가 상당 기간 동결돼 있기 때문에 연말에 금리가 오르느냐도 변수가 될 것 같기도 하고요.

◆ 심교언: 가장 큰 점은 부동산 가격에 보면 수요-공급으로 나눠서 수요 쪽에서는 거시경제가 제일 중요합니다. 거시경제 여건이 지금 상당히 좋지 않은 상황이고, 금리인상 같은 경우 과거에는 금리인상이 주택가격에 마이너스까지 준 적은 없지만 그 당시는 거시경제가 워낙 좋았기 때문에 금리를 올리더라도 그렇게까지 시장에 영향을 주지 않았습니다. 그런데 최근에는 거시경제가 좋지 않은 상황에서 금리가 올라간다. 그렇게 되면 마이너스까지 나타나는 것 아니냐. 이렇게 예측하는 사람들도 꽤 있습니다. 그래서 하반기까지 수요 측면에서는 그리 좋은 요소는 없다. 다만 공급 쪽에서 공급이 시장에서는 씨가 말랐다, 이런 얘기까지 하고 있는 상황이니까 여기에 따라서 가격이 움직이는 게 아니냐, 라고 보고 있습니다.

◇ 장원석: 오늘 발표된 OECD 경제성장률 전망치는 보니까 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 2%대 후반으로 낮춰 잡았더라고요. 그런 것들까지 경제적인 상황을 전체 다 고려해서 금리를 결정하기 때문에 그 부분도 아직 어떻게 될지 지켜봐야 하는 상황이겠군요.

◆ 심교언: 예, 그렇습니다. 기준금리도 상당히 중요하지만 사실 우리가 작년부터 기준금리를 올리지 않았음에도 불구하고 미국이 기준금리를 올리니까 시중금리 특히 주택담보대출 같은 경우 거의 1% 가까이 올랐습니다. 기준금리를 올린다면 이 속도가 더 빨라지거나 더 커지지 않을까 하기 때문에 특히 과거 10년 전에 나타났던 하우스푸어 문제라든가 이런 것들도 재현될 가능성이 있습니다.

◇ 장원석: 어쨌든 당근과 채찍 두 가지를 병행하다가 채찍을 더 강조하고 있는데 아직 채찍이 유효했다고 보기에는 이르다고 설명해주셨는데. 그런데 서울을 비롯해서 수도권 일부 지역에서 집주인들이 집값 짬짬이를 하고 있다는 의혹이 일고 있지 않습니까. 실제로 인터넷 카페나 SNS에서 얼마 이하로 팔지 마세요, 이야기하고 혹시나 그걸 어긴 사람이 나타나면 연락해서 당장 매물 거두세요, 이야기하더라고요. 그런데 정부가 지자체하고 같이 이런 걸 잡겠다고 조사에 돌입했다고 하는데 실효성 있는 조사가 있을 수 있을까요?

◆ 심교언: 사실 실효성을 보기에는 거의 불가능한 게 아닌가, 라고 보여집니다. 그리고 과거에도 집값 상승이라든가 집값이 고점이라고 느껴질 때 이런 담합행위들이 많이 나타났습니다. 그런데 실제 담합이 오래 가지도 못합니다. 개인별로 전부 다 자금이 필요한 시기가 다르고 어떤 사람은 급하더라도 빨리 팔아야 하는 사람이 있기 때문에 이런 담합은 보통은 오래 가지도 못하고. 그리고 담합이 깨졌을 때 그 사람들끼리 제재할 수단도 없기 때문에 실제로 약한 편입니다. 다만 문제가 되는 것은 최근에 공인중개사를 겁박하는 경우가 간혹 있습니다. 공인중개사가 거래를 하면 앞으로는 그 공인중개사에서 우리 전부 다 거래를 못하게 하자. 이런 식으로 하는 경우가 있는데 이런 경우는 업무방해죄라든가 이렇게 형법상 처벌이 가능한 상황입니다. 그렇지만 주민들 사이에 얼마 이하론 하지 말자 하는 것에 대해서는 문제가 좀 있습니다. 실제 실효성도 거의 없고 그 담합행위 자체도 약하기 때문에 일반 국민들 입장에서는 참 도덕적으로 문제가 된다고 보이지만, 실질적으로 처벌이라든가 실효성이라든가 봤을 때에는 약한 편으로 볼 수 있습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 실제로 암암리에 흔히 말하는 단체 채팅방 이런 곳에서 같이 정보 공유하고, 그런 걸 이용하지 않더라도 주민들끼리 몰래 모여서 이런 이야기를 하면 어떻게 단속할지 의문이 들긴 하네요. 그리고 잠시 뒤 10시면 국토부에서 수도권 신규 공급할 30만 호를 어떻게 할지 밝힐 예정인데. 어제 김현미 국토부장관하고 박원순 서울시장이 평양에서 돌아왔고요. 이제 곧 결론이 날 텐데, 그린벨트를 두고서 서울시는 그린벨트 해제하면 안 된다, 하고 있고 그냥 노는 땅을 쓰시오 얘기하고 있고요. 국토부는 그린벨트를 풀어서 집을 지읍시다, 이렇게 얘기하는데 어떻게 하는 게 옳다고 보시는지요?

◆ 심교언: 사실 양측 다 일리는 있습니다. 지금 서울시내 유휴지를 빨리 활용해서 한다면 그것도 가능한 방안인데 지금까지 서울시의 도시계획 인허가 시스템을 보게 되면 그 물량도 적고 단기간에 나올 가능성은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 최근 2000년대 이후 수도권의 주택공급량을 보게 되면 50% 이상은 택지에서 나왔습니다, 공공택지에서. 기존 시가지에서 나오는 물량 자체가 50% 미만이란 소리인데 그러면 빨리 대량으로 공급할 수 있는 것은 그린벨트 해제라든가, 이것 외에는 현실적인 방안은 없는 것으로 보입니다. 외국에서 선진국 도시들이 조사한 자료들을 보게 되면 그린벨트를 계속 유지하는 도시들 같은 경우에는 집값이 폭등하는 사례가 많고, 그린벨트를 어느 정도 훼손해가면서 주택을 지은 경우에는 주택가격이 안정된 사례가 많습니다. 실제 뭐가 좋을지는 일률적으로 판단하기 어렵지만, 적어도 시민들의 의견을 모아서 이게 더 좋다, 이게 나쁘다, 이렇게 모아가는 과정이 필요할 것 같습니다. 몇몇 정치인들이 그것들을 다 좌우하는 게 아니고. 이럴 때는 시민들이 환경을 더 중시하자, 대신 비용은 높은 주택 가격이다. 아니면 환경은 조금 훼손되더라도 서민이나 청년층이 살도록 하자. 이런 선택의 과정을 줄 필요도 있다고 보여집니다.

◇ 장원석: 매번 지자체하고 정부가 그린벨트를 두고서 맞서고 있는데 지자체에 일단 그린벨트 권한이 있기 때문에, 1차적으로. 그래서 정부의 입장을 받아들이지 않겠다는 게 계속 지금 이어져 오고 있잖아요, 긴 기간 동안. 그런데 이번에 국토부가 만약 직권상정을 할 수 있어요. 그런데 그렇게까지 부담을 가지면서 해제하진 않을 것 같은데 어떻게 보시는지요?

◆ 심교언: 예. 국토부가 직권상정까지는 하지 않을 것 같고요. 나중에 계획 인허가 시스템에서 건축 인허가라든가 이것들은 다 서울시청을 지자체를 통해야 합니다. 그렇기 때문에 직권상정 하더라도 현실적으로 어렵다고 볼 수 있고. 다만 서울은 사실 그린벨트가 많은 편은 아닙니다. 서울과 인접한 지역 경기도 쪽에도 땅이 많기 때문에 그쪽을 활용할 가능성은 높아 보입니다. 특히 기존의 학계에 연구된 결과들을 보게 되면 성남이라든가 과천이라든가 하남이라든가 수원 일부 지역에 대규모 공급이 되게 되면 강남 집값이 하방압력을 받는 것으로 나타나고 있습니다. 굳이 서울시내에 공급하는 게 아니고 그런 지역을 중심으로 대규모로 공급한다면 어느 정도 효과는 있을 것으로 보입니다. 다만 임대주택만 짓겠다, 이렇게 하면 주민 반발도 크고 교통개선도 되지 않기 때문에 이런 것들은 좀 조심해서 접근할 필요가 있어 보입니다.

◇ 장원석: 그린벨트 해제하려고 정부가 그렇게 이야기하는 것은 집값을 안정시키려고 하는 건데 오히려 집값 과열이 될 수 있다고 설명해주셨고, 그렇다고 또 그것을 안 한다고 해서 잘되는 것도 아니고 전망하긴 어려운데. 그럼 오늘 그린벨트 문제를 포함해서 공급대책이 어떻게 나올 것으로 전망하고 계세요?

◆ 심교언: 일단 숫자 자체는 정부가 지금까지 계속 발표한 게 30만 호라는 게 있습니다. 30만 호 공급이란 숫자는 지킬 것 같고요. 그리고 그린벨트가 들어가기는 들어가는데 그린벨트에 소규모로 해서 경기도 외곽 지역이 많을 것 같습니다. 가장 필요한 것은, 시민들이 원하는 것은 강남에 30분 정도 40분 정도 출퇴근 가능한 대중교통이 편리한 지역을 원하거든요. 이런 지역 공급은 시장기대보다는 줄어들 가능성이 높고, 그 외 외곽지역 쪽으로 공급이 많지 않겠느냐. 이렇게 보여집니다.

◇ 장원석: 끝으로 짧게 이것만 한 번 더 여쭤볼게요. 추석 지나고 공급대책이 어떻게 발표되느냐에 따라서 집값 향방을 가를 텐데. 정부가 지금 대책을 내놓는 걸 보면 일단 내놓고 반발이 문제가 생기면 수정하고, 예외를 두고. 이런 식의 모습을 보이고 있어서 혼란스럽다는 분들이 많거든요. 어떤 식으로 정책을 이끌어가야 할까요?

◆ 심교언: 적어도 정책이라면 장관이나 시장이나 청와대나 아니면 여당 대표나 자기들끼리 내부적 조율은 하고 발표할 필요가 있습니다. 각자 툭툭 던지는 말들이 시장을 극히 혼돈한 상태로 보내고 있거든요. 그러면 어떤 경우에는 어떤 장관은 이런 이야기를 했는데 기획재정부장관에 물리기도 하고, 그런 식으로까지 나오고 있는데 적어도 정부에서 기관장이란 사람이 발표할 때에는 그 효과에 대해서 미리 따져볼 필요가 있다는 게 첫 번째입니다. 그리고 그 다음은 이 효과가 단기적 효과냐, 장기적 효과냐. 그리고 서민들한테 진짜 도움이 되는 효과냐를 심각하게 고민하고 내놓을 필요가 있습니다. 지금은 막연히 이럴 것이다, 라는 추정으로 해서 정책을 집행하는데 그것들이 아니고 좀 더 심사숙고해서 정책을 내보내면 오히려 서민들이 피해보는 것은 좀 줄지 않겠느냐, 라고 보여집니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 도움 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 심교언: 네.

◇ 장원석: 지금까지 심교언 건국대 부동산학과 교수였습니다.