김현아 "1기 신도시 특별법, 부동산 경기 연착륙엔 효과 있을 것"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2023년 2월 8일 (수요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연: 김현아 여의도연구원 경제정책센터장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시에 특별법을 제정해서 각종 특례를 제공하기로 했습니다. 이 특별법에는 재건축 안전진단을 완화하거나 면제해주고, 토지 용도를 변경해주는 등의 내용이 골자인데요. 1기 신도시 특별법에 대해서 여의도연구원 김현아 경제정책센터장과 이야기 나눠보겠습니다. 센터장님 안녕하십니까?

◆ 김현아 여의도연구원 경제정책센터장(이하 김현아): 네, 안녕하세요.

◇ 이현웅: 1기 신도시 특별법, 어제 공개가 됐는데. 주요 내용부터 설명을 부탁드립니다.

◆ 김현아: 네, 먼저 이름이 좀 바뀌었습니다. 이게 지난 대선과 지방선거 과정에서는 ‘1기 신도시 특별법’이라는 명칭으로 법안이 발의됐었는데요. 어제 국토부가 내놓은 법안은 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 즉, 1기 신도시뿐만이 아니라 1기 신도시의 형태로 정부가 계획하고 조성했던 여러 가지 신도시들, 신시가지들이 30년이 지나게 되면 이 지역들의 노후화 문제를 다 이 법에서 지원하고 정비할 수 있도록 하겠다라는 취지로 사업 대상이 훨씬 과거 1기 신도시 특별법보다 좀 넓어졌다고 볼 수 있습니다. 그래서 일단 적용 대상과 명칭이 바뀌었고요. 또 국토부는 기본적인 이 계획도시의 정비에 대한 기본 방침을 제시하고 해당 시 자체의 시장 등이 기본 계획을 세우게 되는데요. 기본 계획 외에도 특별정비구역이라고 하는 이런 대규모 지원과 또 정부의 협조가 필요한 지역에서는 지금 말하는 여러 가지 용적률이라든가 안전진단 등의 규제를 더 대폭 완화하는 내용들을 담고 있습니다. 이 외에도 보통 재건축하게 되면 통상 한 10년 정도가 걸리는 것으로 알려져 있는데요. 이런 통합 심의를 통해서 사업 절차를 단축하겠다는 내용이 남아 있고, 또 이주 대책이라든가 또 정부가 그런 순환주택을 마련하는 내용에 지방정부와 중앙정부가 같이 협력하겠다는 내용이 남아 있고요. 마지막으로 역시 재건축 사업에서 개발이익이 생기게 되면 이것도 적정 환수를 통해서 그 지역의 기반시설에 재투자하겠다는 내용들을 담고 있습니다.

◇ 이현웅: 워낙 전문 분야이시니까 아주 설명을 잘 해 주셔서 귀에 쏙쏙 들어오는데, 이제 앞으로 하나하나 짚어볼 때도 우리 청취자분들 이해하기 쉽게 설명을 부탁드리겠습니다. 도시계획 전공자로서 또 20대 국회에 계실 당시에 ‘노후신도시 재생지원 특별법’ 발의하신 바 있는데, 이게 이번 노후계획 도시 특별법의 모태가 됐다고 들었습니다?

◆ 김현아: 네, 맞습니다. 지금 이제 첫 시작은 수도권의 1기 신도시, 즉 1990년대 초반에 이루어졌던 주택들의 노후화가 진행이 되고 있는데. 사실은 정부나 지자체는 이것에 대한 아무런 대응 방안도 갖고 있지 못했습니다. 그래서 그 당시에는 그런 지역들을 중심으로 이 법을 만들었는데 이 법을 만들다 보니까 그러면 왜 신도시만 혜택을 받아야 되느냐, 특히 수도권 지역의 신도시만 혜택을 받아야 되느냐라는 많은 형평성 논리가 있었고요. 그것 때문에 이번에 국토부는, 사실은 이 법은 수도권 신도시뿐만이 아니라 전국에 이렇게 계획으로 조성된 도시의 노후화 문제를 다 해결할 수 있는 포괄적인 법으로 마련이 돼서, 제가 당초에 내놨던 법이 진일보하고 확대된 것에 대해서는 저는 굉장히 기쁘게 생각합니다.

◇ 이현웅: 보니까 ‘20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지’ 해서 전국에 49곳 정도가 해당된다는 보도 나오던데 맞습니까?

◆ 김현아: 네. 일단 지금 정부의 추산이 맞을 것 같고요. 과거에는 ‘주택이 지어진 지 30년 이상’이라고 규정을 해서 우리가 재건축을 했는데, 이번에 특별한 건 ‘택지조성사업 완료 후 20년’이라고 해서 조금 그 시기를 앞당겨줬는데요. 결국은 재개발, 재건축이 아까 제가 말씀드린 것처럼 한 10년 정도 걸리지 않습니까? 그런데 계획기간만 3년에서 5년 정도 걸리니까 그거를 준비할 수 있는 기간을 조금 정부가 법적으로 마련해 준 게 아닌가 생각이 됩니다.

◇ 이현웅: 이번 특별법의 가장 큰 골자라고 한다면 용적률 부분 그리고 안전진’ 부분일 것 같은데요. 먼저 용적률 부분을 이야기를 해보면, 이게 최대 500%까지 가능하다라고 얘기가 나와요?

◆ 김현아: 그러니까 최대 500%까지 갈 수는 있는데, 이게 전부 다 의무사항은 아니고요. 여러 가지 조건이 붙습니다. 일단 이 법에 의해서 특별경비구역으로 지정을 받아야 되고요. 그 정비구역으로 지정을 받기 위해서는 이곳의 재건축 사업이 여러 가지 공공 기여를 해야 합니다. 예를 들어서 공원이나 또 도로, 학교 같은 것들이 마련되지 않은 지역들이 주택이 낡은 경우가 많이 있는데, 그런 것들을 개발 사업을 통해서 기여할 수 있거나 이런 식의 여러 가지 조건이 붙어야지만 이런 규제 완화를 해 준다는 것이고요. 두 번째는, 서울과 달리 경기도 지역 또 지방은 말할 것도 없는데, 용적률을 높이지 않고 기존의 법적 용적률만 찾아 먹어서는 사실은 재건축을 할 수 없을 만큼 사업성이 나오지 않습니다. 다시 말하면 지금 3억에서 4억 원 넘게 추가 부담금을 지불해야지만 재건축을 할 수 있는 단지들이 굉장히 많거든요. 그런데 잘 아시겠지만 공사비가 계속 늘고 있어서 이 비용도 언제 더 늘어날지 모르는데, 영혼을 끌어서 집을 샀는데 다시 3억 이상을 들여서 재건축을 한다. 사실은 언감생시() 아무나 이것을 넘볼 수 없는 상황이죠. 그런데 어쨌든 주택은 노후화되어 있고 이 주택에 대한 개보수가 필요한데, 여러 가지 공공적인 목적을 달성해서 지역에 필요한 공공시설을 확보한다면 정부가 이 부담금을 줄여줄 수 있게끔 용적률을 높여주겠다고 하는 거니까 사실은 용적률을 높여주는 게 추가 이익이 생기는 게 아니라 부담금을 낮춰주는 효과가 있을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 이게 종상향을 통해서 용적률을 높여주는 것 같은데, 3종이 최대 300% 준주거 지역이 되면 최대 500%. 근데 제가 잘 몰라서 그러는데 주거 지역이 상업 지역으로도 상향이 되는 겁니까?

◆ 김현아: 보통 주거지역은 상업지역으로 바로 가기는 어렵고요. 주거지역이 최종 갈 수 있는 건 준주거지역이라고 보시면 되는데. 여기서 상업지역으로 옮긴다는 건, 어떤 경우에는 집이 지어지고 나서 거기 역이 생긴 경우도 있지 않습니까? 그러면 역세권이라고 하는데, 사실은 역세권에는 여러 가지 상업 기능이 들어가게 되는 게 불가피한 측면도 있습니다. 그렇게 되면 과거에는 주거지역으로 개발이 됐지만 주변에 새로운 역이 생기거나 그랬을 때 이것을 종상향, 즉 준주거지역이나 상업지역으로 업그레이드해 주면서 이쪽 지역이 상업지역으로 가름하는 용적률 상향이 있을 수는 있습니다만 이것은 굉장히 보편적인 경우라기보다는 특수한 경우가 될 것 같고요. 또 정부도 이런 부분에 대해서는 여러 가지 특혜 시비를 우려해서 여러 가지 조건을 만들 계획인데, 어제 나온 국토부의 보도자료에는 상당 부분이 시행령에 위임하는 내용을 담고 있습니다. 그리고 내일쯤 시도지사들과 협의를 통해서 이 내용에 대한 최종 확정을 할 계획인데, 어쨌든 다음에 몇 달이 될지 모르겠지만 법안 발의와 함께 시행령이 어떻게 만들어지느냐가 사실은 국민들께서 궁금해 하시는 세세한 내용들을 다룰 수 있을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 세세한 내용이 아직 나오기 전이기는 한데요. 그래도 이게 용적률이 높아지고 초고층 건물이 들어서게 되면 상대적으로 동간 거리가 짧아지면서 ‘닭장 아파트’가 될 것이다, 이런 우려들도 나오는 것 같은데 맞습니까?

◆ 김현아: 그런데 그건 정말 사업자가 악의적으로 개발을 하기 때문에 그런 경우고요. 보통 용적률을 높게 주게 되면 건물 높이가 높아지면 동간 거리를 넓게 해야 됩니다. 만약에 그걸 지키지 않았다면 저는 그 개발계획의 사업 승인을 해 준 지자체가 잘못한 것이라고 보고 있고요. 많은 분들이 용적률이 높아지면 굉장히 쾌적하지 못하고 고밀 개발일 것 같지만 사실은 그래서 지금 이런 계획을 통한 특별법이 필요한 겁니다. 일반 도시개발사업보다는 정부가 조성한 신도시가 좀 쾌적하지 않습니까? 그것은 여러 가지 계획적 요소를 통해서 그러한 난개발의 문제를 많이 제거했기 때문인데요. 그렇게 조성된 신도시들이 재개발을 하면서 망가질까 봐 정부가 그것을 사전적으로 막기 위해서 여러 가지 계획적 툴을 도입을 한 것이고. 거기 안에서도 사실은 서울과 달리 다른 지역들은 재개발 재건축을 통해서 이익이 남을 수 있는 데가 굉장히 적기 때문에, 이익은 고사하고 추가 부담금이 너무 많을 때를 대비해서 추가 부담금을 완화해 주기 위한 용적률 인센티브라고 보시는 게 더 저는 정확한 내용이라고 판단이 됩니다.

◇ 이현웅: 그리고 이런 우려도 있더라고요. 아무래도 인구수가 많아지다 보면 상하수도 시설 같은 것들, 교통시설, 인프라 이런 게 과연 늘어난 용적률을 감당할 수 있을 것인가. 그런 우려에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

◆ 김현아: 일부 적절한 지적입니다. 그런데 저도 일산 지역에서 이런 것들을 많이 검토를 해 보는데요. 저희가 과거에는 한 가구에 3명에서 4명이 살았습니다. 그런데 요즘은 한 가구에 한 1.8, 2인이 안 되는 경우도 많이 있습니다. 1인 가구가 늘어나고 있죠. 결국 과거의 총량의 인구로 보면 가구 수가 늘어난다고 해도 총량의 인구에는 별로 변동이 없을 수가 있어서 기반시설의 용량 문제는 걱정이 되지 않는데, 우리가 여기서 따져봐야 되는 건 집뿐만 아니라 각종 땅속에 묻혀 있는 기반시설도 30년이 지났다는 겁니다. 그래서 이번에 재개발, 재건축을 통해서 땅 밑에 있는 노후 상하수도관, 여러 가지 통신시설들이 새 것으로, 더 효율성이 높은 곳으로 교체돼야 하는 것은 분명한 사실인 것 같습니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 용적률 얘기는 여기서 마무리하고요. 안전진단 기준 완화를 보면 지자체장 재량에 따라서 면제까지도 가능하다라는 내용이 전해지는데, 굉장히 파격적으로 들리기도 하거든요. 대폭 완화하는 취지는 어떻게 봐야 할까요?

◆ 김현아: 기존에 2018년 12월에 문재인 정부 하에서 안전진단이 굉장히 강화가 됐습니다. 그래서 현장에서 보면 석면이 뚝뚝 떨어지고 굉장히 주거환경이 열악한데도 구조 안전성에 문제가 없다고 해서 재건축 추진이 불허가 나는 등급을 받는 경우가 많이 있는데요. 그래서 정부가 금년 1월에 안전진단 기준을 일부 완화를 했는데, 그럼에도 불구하고 현장에서는 사실은 이 안전진단을 통과하기가 굉장히 어려운 측면이 있습니다. 오늘 튀르키예에서 지진 난 거 보셨죠. 거기도 굉장히 내진 설비가 안 돼 있어서 이런 참사가 더 크게 확대됐다는 평가가 나오고 있는데요. 우리 신도시들도 30년 전의 내진 설계와 지금의 내진 설계 기준은 사실은 수준이 좀 다릅니다. 그래서 우리가 이걸 어느 잣대를 가져가느냐에 따라 다른 건데, 그렇게 안전진단을 일일이 다 고치게 되면 너무 일반적인 법 적용이 커지는 부분들이 있어서 이 역시 특별정비구역에 한정하고 지자체가 그것에 대한 필요성을 인정할 때만 안전진단을 면제하거나 완화하도록 되어 있기 때문에 어떤 국민들이 염려하시는 그런 부분들에 대한 부작용은 최소화될 것으로 예상이 됩니다.

◇ 이현웅: 혹시 구체적으로 얼마나 어떻게 완화가 되는 건지 이런 안들도 나온 게 있습니까?

◆ 김현아: 아니요. 그것 역시 지금 시행령에 위임하겠다고 지금 보도자료에 나와 있어서 저희는 추측만 할 수 있을 뿐인데요. 어쨌든 기존에 좀 빡빡한 안전진단 기준이 조금 유연하게 적용되고, 또 우리가 구조 안전보다도 중요한 것은 사실은 주거환경이 너무 열악하면 유지보수 비용이 많이 들고, 요즘 난방비라든가 여러 가지 공공요금이 많이 오르고 있지 않습니까? 그런데 신축 아파트들은 구축 아파트들에 비해서 이런 비용이 훨씬 더 효율적으로 운영이 돼서 난방비가 적게 나온다는 보고서가 있습니다. 결국 구조 안전성도 중요하지만 여러 가지 생활에 대한 편리함, 또 주거비를 낮출 수 있는 부분에 대한 가중치를 둔다면 저는 안전진단은 완화가 아니라 시대에 맞게끔 재편되는 게 아닌가 이렇게 평가도 할 수 있을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 일각의 우려를 보면요. 아무래도 리모델링을 준비하던 곳도 이제 재건축을 선택하게 될 것이다, 아직 쓸 만한 건물을 허물면 낭비가 아니냐, 개발이 우려된다…… 이런 목소리들 나오는 것 같은데 이런 부분은 어떻게 생각하시는지요.

◆ 김현아: 리모델링은 지금 15년만 지나면 할 수 있습니다. 그리고 재건축은 대략 30년이 지나야 되는데요. 15년이 넘어서 리모델링을 하던 단지는 재건축으로 하고 싶어도 당장 할 수는 없습니다. 그래서 그 우려는 아닌데, 다만 한 30년 가까이 지났는데 재건축 규제가 너무 많아서 불가피하게 리모델링을 할 수밖에 없었던 단지들은 이제 재건축에 관심을 갖게 되는 게 아닐까라는 생각이 듭니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 난개발 우려는?

◆ 김현아: 난개발은 요즘 리모델링 현장을 보시면요, 재건축은 다 부수고 새로 짓지 않습니까? 그런데 리모델링은 수직 증축을 허용해 놓고 사실 현실에서는 수직 증축을 하지 못합니다. 그러다 보니까 아파트 단지 내에 테니스 코트라든가 이렇게 빈 땅들에 별도의 동을 지어서 주택을 늘리고 있거든요. 과연 저는 새로 짓는 게 난개발일지 아니면 아파트 단지 내에 있었던 그런 공공시설들의 면적을 아파트로 짓는 게 난개발일지는 조금 평가가 다를 수 있다고 생각이 됩니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 이번에 이렇게 특별법이 제정이 되고요, 규제가 여러 완화가 되면 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을 걸로 보시나요?

◆ 김현아: 일단 지금 부동산 시장이 날개 없는 추락을 하고 있습니다. 당초 1년 전의 전망보다 굉장히 지금 하락 속도가 가파르게 이루어지고 있는데요. 어쨌든 이런 재개발, 재건축은 당장 어떤 주택이 늘어나는 것은 아니지만, 사람들에게 개발에 대한, 또 더 좋아질 것이라는 기대감을 주면서 저는 부동산 경기의 연착륙에는 효과가 있을 것으로 생각이 됩니다.

◇ 이현웅: 일각에서 다주택자나 투기꾼들, 이런 사람들이 돈 버는 것 아니냐라는 비난 여론도 좀 있는 것 같은데요?

◆ 김현아: 그게 왜 그러냐면 추가 부담금을 실수요자들이 내기가 어렵기 때문에 재개발, 재건축이 되면 집을 팔고 나가는 경우가 많아서 그렇습니다. 그런데 저는 이번에 용적률을 올려준 것이 실제적으로 시행령에 어떻게 반영될지는 모르겠지만, 만약에 이것이 추가 부담금을 줄어들 수 있게끔 해 준다면 또 기존에 국민의힘에서 발의된 여러 가지 특별법 안에는 세입자들에게도 늘어나는 일반 분양분의 우선 청약권을 주는 내용을 담고 있습니다 만약에 그 내용까지 이 법에 포함된다면 저는 그렇게 투기꾼들 중심으로 이루어졌던 재개발, 재건축 시장이 특히 경기도와 지방에서는 좀 재편될 수 있는 기회는 있을 것이라고 보고 있습니다. 그러나 여전히 그런 우려를 불식하기에는 조금 아직도 숙제가 많이 남아 있어서 그것이 앞으로의 시행령과 지자체가 이걸 어떻게 운영할 것이냐라는 것에 숙제로 남을 것 같습니다.

◇ 이현웅: 단지별 정비 사업의 순서로 인한 갈등이라든지 아니면 전·월세 시장이 불안해질 것이다라는 우려들도 있는데, 이런 부분은 어떻게 될까요?

◆ 김현아: 한 번에 단지들이 한꺼번에 재개발, 재건축을 하게 되면 이주 문제가 발생할 수 있습니다. 그런데 저희가 서울에서 재개발, 재건축을 할 때는 그 이주 문제가 굉장히 심각했었어요. 서울은 집이 굉장히 부족하지 않았습니까? 그런데 이게 경기도로 나오게 되면 인접 지역에 이사할 수 있는 주택이 생각보다 많이 여유가 있습니다. 그래서 이거는 지역마다 상황이 다를 것으로 보고 있는데. 그래서 그런지 정부가 이주 대책과 관련해서는 지역 사정에 따라서 지자체가 주도하고 부족한 부분을 정부가 지원하겠다고 얘기를 하고 있고, 일부에서는 순환주택을 지어서 이동하게끔 하는 보완장치를 마련하겠다고 하니 일단 그 보완장치가 어떻게 마련돼야 되는지 봐야 될 것 같고요. 다만 우리가 과거에 서울에서 경험했던 그런 전세난 같은 것들이 반복될 가능성은 과거보다는 줄어들지 않을까 이렇게 생각합니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 끝으로 이것만 짧게 여쭤보고 마무리할게요. 지금 여소야대 상황인데, 그러면 특별법이 국회 문턱을 넘을 수 있을지. 전망 어떻게 하시는지요?

◆ 김현아: 그렇게 넉넉한 상황은 아니라고 생각이 됩니다. 지난 지선과 대선에서 1기 신도시 재건축을 찬성을 했지만, 막상 민주당이 지금 국회 안에서 보이는 여러 가지 입장은 좀 모호한 측면이 있는데요. 이번에 대상을 좀 많이 늘렸고 지방에도 적용이 된다고 하면, 저는 마음만 먹으면 야당의 설득도 야당의 협조도 얻어낼 수 있을 거라고 생각이 됩니다. 특히 내년 총선을 앞두고 각 지역의 국회의원들도 이 법이 지역에 도움이 된다면 저는 적극 협조할 것이라고 보이는데요. 어쨌든 국토부가 여야 의원들을 어떻게 설득해야 되는지 좀 두고 볼 일입니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김현아: 네, 감사합니다.

◇ 이현웅: 지금까지 여의도연구원 김현아 경제정책 센터장과 함께했습니다.