[생생경제] '금리폭등' 걱정 덜어줄 안심전환대출 신청 시작, 이자 얼마나 줄여주나?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 9월 16일 (금요일)

■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '금리폭등' 걱정 덜어줄 안심전환대출 신청 시작, 이자 얼마나 줄여주나?

-변동금리를 저리 고정금리로...기존 대출 중도상환수수료 없어

-4억 미만 다세대, 연립 등 취약 계층 집중 지원

-신청 조건 따져 금리 상승기에 혜택 받아야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 고금리 주택담보대출을 연 3%대 고정금리로 바꿔주는 안심전환대출 신청이 어제부터 시작됐습니다. 어떤 내용 담고 있는지. 자세한 얘기 나눠봅니다. 김인만 부동산경제연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 변동형 주택담보대출의 기준금리로 활용한 코픽스가 10년 만에 최고치를 찍었다고 하죠. 일단 지금 주택담보대출 이자율이 어느 정도인가요?

◆ 김인만> 주택담보대출 이자율이 계속 올라가고 있는데요. 물론 은행마다 차이는 있겠지만, 작년만 하더라도 2%대 대출금리 상품들이 굉장히 많았는데, 지금은 시중은행에 가도 3%대 대출금리는 찾아볼 수도 없고요. 최소한 4% 이상, 5%대 이상 대출금리들도 쉽게 만나볼 수 있습니다.

◇ 최휘> 작년만 해도 2%였는데 이제는 4~5%까지. 굉장히 많이 올랐죠. 그래서 지금 이 고금리 변동형 주담대를 저금리 고정형으로 바꿔주는 안심전환대출 상품이 나온 건데. 어떤 내용인가요?

◆ 김인만> 현재 보금자리 대출 금리도 4.25%가 나오는데요. 전체적으로 대출 금리가 굉장히 많이 오르다 보니까, 정부에서 주택담보대출 고정금리로 10년이면 3.8%, 20년이면 3.9%, 30년이면 4% 대출 상품. 고정금리 상품을 전환할 수 있도록 기존에 높은 대출을 받았던 변동금리 상품을 저리 고정금리 상품으로 이렇게 전환시켜주는 상품을 만들었습니다. 자격 요건이 있는데요. 다 해 주는 건 아니고요. 부부 합산 7천만 원 이하의 소득, 주택 시세가 4억 이하, 1주택자들이 대상이 되고. 우리 청년들 청년들은 만 39세 이하, 소득 6천만 원 이하 되시는 분들은 0.1% 포인트 더 추가로 감면을 받아서 3.7%에서 3.9%로 안심전환 대출을 받을 수 있습니다.

◇ 최휘> 그러니까 최저 10년에서 최장 30년까지 연 3.8%에서 연 4%대까지 이제 금리가 고정이 되는 건데, 금리가 아무리 많이 올라도 이거는 변동이 없는 거죠? 말 그대로 고정형이기 때문에.

◆ 김인만> 그렇죠. 고정금리니까요. 10년 동안 3.8% 금리를 이렇게 내도되고요. 30년이면 4%가 되는데, 기간이 길어질수록 여러 가지 DTI라든지 여러 가지 대출 혜택이 있기 때문에 본인의 사정에 맞춰서 기간을 선택을 하면 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 굉장히 좋은 상품인 것 같은데. 자격 요건을 아까 세 가지 말씀해 주셨는데 이게 요건이 참 까다롭습니다. 그래서 일각에서는 ‘희망 고문’이라는 비판도 나오던데. 이 부분은 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 사실은 저도 사실 대상이 안 됩니다. 청년들은 만 39세니까 더 대상이 안 되고, 가장 문제가 되는 게 가격이 ‘4억 이하’. 시세가 4억 이하이기 때문에 서울 수도권 지역에 4억 이하 아파트가 어디 있느냐라는 볼멘 목소리들이 나올 수가 있는데요. 물론 아파트만 바라보면 굉장히 제한적일 수는 있는데 이게 대상이 주택입니다. 주택이다 보니까 빌라도 있고요, 연립 다세대 주택들이 있기 때문에 빌라에 거주하시는 분들은 혜택을 굉장히 많이 보지 않을까 싶습니다.

◇ 최휘> 사실, 서울이나 수도권에서는 4억 원 이하 주택을 찾아보기가 힘들기 때문에 사실상 빌라, 다세대주택, 지방의 저가 아파트가 대상이 될 것 같은데. 주거용 오피스텔도 대상이 되는 건가요?

◆ 김인만> 주거형 오피스텔은, 우리가 선택해야 할 게 제가 앞서서 주택이라고 말씀드렸잖아요. 주택법에 의한 주택만 해당이 되고요. 오피스텔은 아쉽게도 주택이 아닙니다. 준주택이기 때문에 오피스텔은 주거용이라도, 실제로 거주용을 하고 있더라도 대상이 안 되고요. 주택법상 주택에 해당되는 것. 아파트, 연립주택, 다세대, 단독주택만 대상이 됩니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 또 궁금한 게 먼저 디딤돌 대출이나 보금자리론, 타 금융기관에서 주택담보대출을 이용하고 있는 분들도 안심전환대출 신청이 가능할까요?

◆ 김인만> 가능은 한데요. 선순위 근저당 대출이 주택도시기금 대출이라든지, 공사 보금자리론 같은 대출이 있는 경우에는 후순위로 취급이 가능합니다. 후순위로 취급이 가능하기 때문에 본인이 어떤 상황인지는 면밀히 체크를 해야 할 것 같고요. 우리가 제가 앞서서 신청 방법에 대해서 설명을 안 드린 것 같은데, 많은 분들이 ‘아니 이렇게 좋은 걸 어떻게 신청해야 되는거야?’라고 저한테 오늘 또 전화가 많이 왔는데요. 6대 은행 있죠. 국민은행, 신한은행, 우리은행, 농협, 하나은행, 기업은행 같은 은행 같은 경우는 은행 창구에 가셔도 되고요. 온라인 홈페이지 통해서 신청을 해도 되는데, 이런 6대 은행이 아닌 2금융권 같은 경우는 주택금융공사 홈페이지에 가시면 신청할 수가 있기 때문에 적극적으로 신청을 해도 좋고요. 무조건 다 되는 건 아닙니다. 워낙 신청자들이 많기 때문에 요일별로 나눴습니다. 주민등록 생년월일 끝자리 있잖아요. 월요일은 1일에서 6일, 화요일은 2일하고 7일, 수요일은 3일하고 8일, 목요일은 4일하고 9일, 금요일은 5일하고 0일만 가능하기 때문에. 오늘 금요일이면 끝자리가 5자리나 0자리만 가능합니다.

◇ 최휘> 주택 가격에 따라서 또 신청 기간이 다르던데요.

◆ 김인만> 주택 가격에 따라서 신청 기간이 다른데, 1차와 2차로 나눠집니다. 1차는 9월 15일~9월 30일까지인데요. 3억 이하가 되고요. 2차는 10월 6일~10월 17일까지가 4억인데, 이게 한도 금액이 있습니다. 총 자금으로 25조 원을 예산 책정을 했기 때문에 1차 신청에서 25조 원을 다 넘어버리게 되면 2차까지 넘어가지 않고요. 1차에서 추첨을 해서 하게 되고요. 25조 원이 소진이 되지 않았다고 하면 2차 4억 원까지도 이렇게 넘어가게 됩니다.

◇ 최휘> 그러니까 주택 가격이 낮은 분들부터 우선권이 주어지는 거죠?

◆ 김인만> 네, 맞습니다.

◇ 최휘> 그래서 ‘역차별이다’라는 불만의 목소리도 나오고 있긴 하던데, 저는 궁금한 게 만약에 이번에 변동금리로 갈아탔다가 나중에 기준금리가 낮아질 수도 있잖아요. 그러면 불이익인 부분이 있을 것 같은데. 그때는 어떻게 하나요?

◆ 김인만> 그런 분들이 많이 생길 수도 있을 것 같은데요. 사실 불이익이라고 한다면 좀 있을 수는 있는데, 저는 이제 지금 상황만 생각을 하는 게 좋을 것 같고요. 나중에 불이익이 있더라도 그건 계산기를 두들겨 봐야겠죠. 만약에 다시 저금리 시대가 와서 금리가 뚝 떨어진다면, 그 불이익을 감수하면서까지 바꿀 수도 있겠지만. 지금은 금리가 당분간, 내년까지도 계속 더 올라갈 가능성이 높기 때문에 불이익이 있다고 해서 굳이 신청을 미루거나, 고민하실 필요는 없을 것 같고요. 지금 변동금리가 5% 이상 나오기 때문에 자격 요건이 되시는 분들이라면 그런 불합리한 부분, 걱정되는 부분 때문에 주저할 필요는 없다고 생각합니다.

◇ 최휘> 지금 당장 워낙 고금리이기 때문에, 일단은 고정금리로 갈아타는 게 더 유리하다는 말씀이시죠.

◆ 김인만> 그렇죠. 미국 상황을 보더라도 내년까지는 금리가 계속 올라갈 가능성이 있고요. 다시 저금리가 되려면 한 3년에서 4년 정도 시간이 필요할 것으로 보이기 때문에, 그때 상황을 보고 판단을 하면 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 보통 중도상환 수수료를 내는데 이 상품은 수수료가 없나요?

◆ 김인만> 안심전환대출은 은행가서 신청을 하면 되고요. 중개보수처럼 그런 수수료는 없습니다.

◇ 최휘> 수수료는 면제가 되군요. 그러면 혹시 캐피탈이나 대부업 대출도 대환이 가능할까요?

◆ 김인만> 여신전문회사 대환·대출도 가능합니다. 가능한데요. 이게 ‘무슨 캐피탈’이라는 명칭이 있는데, 그 명칭만 보고 다 이게 된다, 안 된다 이렇게 확신을 할 수가 없기 때문에 일일이 다 확인을 해봐야 합니다. 그래서 대부업은 안 되고요. 캐피탈 중에서도 여신전문회사는 되는데 이거는 좀 따져보셔야 될 것 같습니다. 무슨 캐피탈 무조건 된다, 안 된다. 이렇게 지금 단정 지을 수는 없을 것 같습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 근데 이거를 앞서서 사실 여쭤봤어야 되는 건데, 만약에 안심전환 대출로 갈아타게 되면 매달 얼마나 이자 절감 효과가 있을까요?

◆ 김인만> 이제 이자 계산을 좀 해 봐야 되는데요. 지금 3.8%고요. 지금 현재 변동금리가 5% 이상 나오기 때문에 단순 계산해도 1%에서 1.5% 이상 대출금리 이자의 이득을 볼 수가 있어서. 만약에 1억 원이라고 한다면 우리가 단순 계산해도 얼마인가요. 1억 원만 해도 한 달에 10만 원 이상 15만 원 이상 이득을 볼 수가 있어서 지금 상황에서는 굉장히 유리한 상품이라고 할 수 있습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 제가 방송 전에 좀 찾아보니까 한국주택금융공사 누리집에 들어가시면 신청 자격 알아보기가 있더라고요. 클릭을 하면 내가 고정금리로 갈아탈 수 있는지 신청 자격 여부를 확인할 수 있으니까요. 한국주택금융공사 누리집 들어가셔서 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.이게 또 신청 요건을 보니까, 앞에서 잠깐 말씀해 주셨습니다만 부부 합산 소득 기준이 있더라고요?

◆ 김인만> 소득 기준은 7천만 원이고요. 집값 시세가 4억 원 이하가 돼야 하고, 1주택자만 가능합니다. 청년은 6천만 원까지 기준이 되고요. 부부 합산 7천만 원이니까. 부부 합산 7천만 원 좀 너무하지 않냐라고 말씀하시는 분들이 있는데, 모든 사람들한테 다 혜택을 줄 수 없고 재원이 굉장히 제한적이기 때문에 이렇게 기준을 마련한 것 같습니다.

◇ 최휘> 그럼 만약에 기존 대출은 배우자가 받았는데, 본인이 안심전환 대출을 신청할 수 있을까요?

◆ 김인만> 신청 가능합니다. 배우자도 동일인으로 간주하기 때문에 배우자가 받은 대출을 당연히 대환 가능하고요. 단 이혼하면 안 됩니다. 이혼 소송 중이라면 가능하다라고 합니다. 이혼 도장 찍기 전까지는 가능하기 때문에, 그런 걱정하지 마시고 대환·대출 받으시면 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 일부에서는 이런 얘기들도 나오더라고요. ‘안심전환대출 재원 마련을 위한 대규모 채권 발행이 오히려 대출 금리를 밀어 올릴 거다’ 이런 우려도 있던데, 이 부분은 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 그럴 가능성은 있는데요. 지금 금리가 올라가는 게 우리 대규모 채권 발행에서 금리 올라가는 것보다, 미국이 인플레이션 때문에 금리를 빠르게 올리고 있고요. 우리 한국은행도 자금 유출 우려 때문에 금리를 올리고 있는 상황이기 때문에, 채권 발행 때문에 지금 문제가 발생하지는 것 같고요. 오히려 미국이라든지 한국은행의 기준금리 인상이 이슈가 되기 때문에 고정금리 상품 안심전환대출 상품은 그런 걱정하지 마시고 자격 요건이 되면 신청하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 네, 알겠습니다. 혹시 폐업이나, 지금 실직을 해서 현재 소득이 없는 분들도 계실 거잖아요. 이분들은 소득 심사 기준이 어떻게 될까요.

◆ 김인만> 폐업이나 실직하신 분들이 계시죠 .이런 분들은 국민연금 납부보험료 소득추정 심사를 해서 직전 연간 소득을 가지고 판단을 하기 때문에, 걱정하지 마시고요. 일단 신청을 하신 다음에 저희가 심사를 하잖아요. 그래서 심사에서 자격 요건이 안 되거나 안 되면 어쩔 수가 없는데. 미리 걱정을 하고 주저하기보다는, 저는 적극적으로 신청을 해서 나중에 자격 요건 서류를 내서 해당이 안 되면 어쩔 수가 없지만, 자격 요건에 해당이 된다면 또 혜택을 받을 수도 있기 때문에 저는 이걸 혜택이라고 보여집니다. 그래서 안심전환대출, 우리 대출이자 부담이 굉장히 늘어나고 있기 때문에 이런 상품을 활용해서 이 어려운 시기를 벗어나는 데 도움이 되면 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 맞아요. 일단은 신청을 하고 보자. 이렇게 말씀해 주셨고, 그럼 만약에 안심전환대출로 전환을 하고 난 이후에 주택 가격이 4억 원을 초과하는 경우에는 상환해야 하는 의무가 있나요?

◆ 김인만> 초과하는 경우에는 우리가 대출을 받은 다음에 주택 가격이 올랐다는 부분이잖아요. 그래서 ‘다시 토해내라’ 이렇게 할 수는 없는 부분이고, 지금 심사 기준에서 4억 원을 보기 때문에 나중에 집값 오르는 것까지는 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 조건이 참 까다로워 보이지만, 일단은 조금 전에도 말씀드렸습니다만 꼭 한번 신청을 해보시기 바라겠고요. 혹시 신청할 때 주의사항 같은 게 있을까요?

◆ 김인만> 신청할 때 주의사항은 아까 저희가 설명 드렸듯이, 7천만 원 이하의 소득, 4억 이하 주택이고요. 아까 말씀드렸듯이 요일별로 신청 기간이 다 다르고요. 기존 대출 잔액이 있잖아요. 기존 대출 잔액 범위 내에서 최대 2억 5천만 원까지 가능합니다. 그래서 4억 원 중에 3억 원이다. 기존 대출이 3억 원이라고 하더라도 2억 5천까지 한도액이 되고요. 우리 LTV DTI라는 대출 규제가 있잖아요. LTV 70%, DTI 60%를 초과할 수는 없기 때문에, 계산해서 내가 무조건 그 금액을 다 받을 수 있는 건 아니고요. 자격 요건에 해당되는 금액만큼만 안심전환 대출을 받을 수 있습니다.

◇ 최휘> 네, 알겠습니다. 금리 상승기에 이 안심전환대출 이용하시면 분명히 도움이 될 것 같으니까, 망설이지 마시고 일단은 꼭 신청을 해보시기 바랍니다. 오늘 말씀 여기까지 들을게요 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 했습니다.