[생생경제] '기준금리 연속인상' 김인만"연말 주담대 7%대 갈 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 8월 26일 (금요일)

■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '기준금리 연속인상' 김인만"연말 주담대 7%대 갈 것"

-추가 금리 인상 시그널로 거래 절벽 현상 짙어져

-저금리 유동성 기대 꺾이며 주택 투자 심리 하락

-1기 신도시 재건축 발표 후 실망 매물 많아져

-3기 신도시 물량 나오니 무리한 대출 집 마련은 자제해야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 어제 한국은행에서 기준금리를 0.25%포인트 또 인상했습니다. 사상 첫 4회 연속 인상인데요. 지난해 말부터 시작된 금리 인상에, 부동산 시장은 직격탄을 맞는 모습입니다. 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 전화 연결되어 있죠. 소장님 안녕하세요.

◆ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 기준금리가 인상되면서 부동산 대출 이자 부담이 커지고 있습니다. 지금 주택담보대출 변동금리가 최고 연 6%대에 들어선 상황이라고요?

◆ 김인만> 최고는 6% 정도고요. 일반 시중은행에 가면 4% 후반대 정도에서 시작을 하는데, 문제는 이번에 오른 게 끝이 아니고요. 앞으로도 지금 올해 말까지 두 번의 기준금리 인상이 남아 있는데, 한국은행에서는 “두 차례 더 올릴 수 있다”라는 시그널을 주고 있고 내년에도 더 올라갈 가능성도 있기 때문에. 시장에 대출을 받으신 분들도 대출 이자 부담이 굉장히 크고요. 대출을 받아서 주택을 구입하려는 분들도 그 부담 때문에 주택 구입을 미루게 되면서 거래 절벽 현상은 더욱더 짙어지고 있습니다.

◇ 최휘> 금리 인상이 부동산 시장의 악재로 작용하는 모습인데요. 지금 10월과 11월. 두 번의 회의가 남았는데, 여기서 기준금리를 연 2.75%에서 3%까지 올릴 것으로 지금 예측을 하고 있는 상황이죠. 이렇게 되면 시중은행의 주담대 금리 상단이 연말에는 7%대까지 갈 가능성도 있을까요?

◆ 김인만> 충분히 가능성은 있을 것 같고요. 물론 상품에 따라서 다르고요, 고정금리 같은 경우는 6% 이상, 10%까지도 갈 수가 있는데. 이게 불확실성이에요. 올해 말까지 가는 것은 확실한데, 내년에도 또 올라갈 가능성도 있습니다. 미국의 물가라든지, 여러 가지 상황에 따라서 내년에도 더 올라갈 수가 있고. 우리가 관심 있게 봐야 될 것은 과거에 노무현 정부 시절에도 기준금리가 높았던 시절이 있거든요. 그때도 대출금리가 7% 이렇게 됐는데, 그때는 주택시장이 더 활성화가 됐고, 집을 막 샀기 때문에. 금리가 오른다고 해서 주택시장이 무조건 침체가 되느냐? 이렇게 단정 지을 수는 없는데요. 그때하고는 또 상황이 달라졌는데, 지금은 과도한 상승에 대한 피로감이 누적되어 있고, 최근에 많이 올랐던 그 배경에는 ‘저금리 유동성’ 기조의 힘이 굉장히 컸는데, 이번 금리 인상은 결국에는 ‘유동성 제거’라는 의미도 포함되어 있기 때문에. 시장에서는 유동성의 거품이 빠질 경우에 ‘주택시장이 주택 가격이 많이 떨어지지 않을까?’ 하는 불안감 또 주택 상승에 대한 기대감이 꺾이게 되면서 더욱더 위축이 되고 있는 상황입니다.

◇ 최휘> 노무현 정부 시절 지금 말씀해 주셨는데 당시에는 ‘저금리 유동성’의 힘이 굉장히 컸다고 하셨잖아요. ‘저금리 유동성’이 뭔가요 조금 설명을 해주신다면요?

◆ 김인만> 저금리 유동성이라고 한다면, 그 당시보다 2008년도 글로벌 금융위기 이후에 저금리 유동성이 더 커졌는데. 돈을 많이 푸는 겁니다. 금리를 낮추게 되면 시중에 돈이 많이 풀리게 되고요, 유동자금이 늘어나는데. 그 유동자금이 주식과 부동산 시장으로 많이 유입이 되면서 최근에 한 7년 동안 굉장히 많이 올랐거든요. 이런 현상은 우리나라뿐만 아니라 미국이라든지 캐나다, 호주, 영국. 다른 해외 국가들 부동산 가격도 많이 올랐는데. 이렇게 금리 인상이 빠르게 진행되다 보니까 최근에 우리나라도 주택 가격이 떨어지고 있고요. 거래량도 둔화되고 있는데. 미국, 호주 같은 해외 부동산들도 크게 떨어지고 있어서 우리나라만의 문제라고 볼 수는 없고요. 전 세계적으로 지금 이런 과잉 유동성에 힘이 빠지고 있는 상황입니다.

◇ 최휘> 지금 기준금리 인상으로 인해서 지금 매매 심리가 점점 더 악화되고 있는 그런 모습인데요. 아파트값 하락 폭이 10년 만에 최다라고 하죠?

◆ 김인만> 이번 주 통계를 보면 마이너스 0.18% 정도 떨어졌거든요. 수도권 집값이. 지난주까지만 하더라도 한 0.06% 정도 수준에서 떨어졌는데, 이게 이번 주 들어서 낙폭이 좀 더 커집니다. 그 배경에는 아마 이번 최근에 발표했던 8.16 공급대책에서 ‘1기 신도시’ 관련된 내용이 좀 뒤로 미뤄지게 되면서 실망 매물들이 많이 나왔고요. 안 그래도 투자 심리가 위축이 되고 기대감이 떨어지고 있는데, 기다리던 ‘1기 신도시 재건축마저도 안 될 수도 있겠구나’라는 불안감과 실망감이 겹치게 되면서 결국에는 실망 매물들이 나오고 주택 가격 하락을 더 가속화시키고 있습니다.

◇ 최휘> 기준금리 인상에 1기 신도시 지연 논란 영향까지 겹치면서 아파트값이 점점 더 떨어지고 있다고 분석을 해 주셨습니다. 아마 많은 분들이 궁금해하실 것 같은데요. 집값 하락기가 언제까지 계속될까요. 전망을 좀 해 주신다면요?

◆ 김인만> 많은 분들이 굉장히 궁금해 하는데요. “지금이 일시적인 조정이고 이제 곧 반등이 있을 것이다.” 그렇게 말씀하시는 분들이 있고요. “아니다. 침체기 진입했다.“ 이렇게 말씀하시는 분들이 있는데, 저는 후자 쪽에 좀 더 무게 중심을 두고 싶습니다. 그 이유가 뭐냐 하면, 반등을 하려면 바닥을 지나가야 되는데 우리가 바닥에 시그널이 있거든요. 바닥에 시그널이 뭐냐 하면 우리 작년까지만 하더라도 ‘패닉 바잉’ 현상이 있었잖아요. 불안해서 집을 사는 그런 현상이 있었다면, 집값이 침체가 돼서 바닥이 되려면 ‘패닉 셀링’이라고 투매를 하는 현상이 생겨야 되고요. 최근에 7년, 8년 동안 두 배 이상 집값이 올랐다면 하락할 때에는 한 3년에 걸쳐서 30% 정도 조정이 되고요. 그렇게 조정이 되는 시기에는 주택 시장이 안 좋으니까 정부에서 규제를 풀거든요. 그래서 규제 지역들 해제를 하고, 이런 현상들이 발생하는데. 최근에 보면 가격 하락 폭이 그렇게 크지도 않았고요. 거래는 절벽이지만 가격은 한 5% 많아야 10% 정도, 지역별로 편차는 있겠지만. 그 정도 조정이 됐기 때문에 또 그렇게 ‘패닉 셀링’ 현상도 발생하지 않고 그렇게 현상을 본다면 과거에도 한 3년 정도 걸렸거든요. 서울은 3년 정도, 수도권 외곽 지역들은 5년 정도에 걸쳐서 침체가 진행이 됐기 때문에. 작년 추석 지나고 한 10월부터 우리가 꺾였다고 본다면 아직 1년도 지나지 않았습니다. 하락도 별로 되지 않았기 때문에 저는 이제 ”침체기 진입 정도다.“라고 생각이 됩니다.

◇ 최휘> 지금 여러 가지 말씀해 주셨는데 ‘패닉 셀링’ 현상도 나오지 않았고 “침체 진입기에 있는 상태다.”라고 말씀을 해 주셨습니다. 지금 전세 시장을 보면 금리 상승에 집값 하락세를 겪고 있는데도, 가계 대출은 오히려 늘어난 모습이거든요. 전세 대출 상승세가 꺾이지 않고 있는 것으로 봐야 할까요?

◆ 김인만> 전세 가격은 최근에 좀 안정되는 흐름을 보이고 있는데요, 사실 우리가 8월부터 “전세 대란이 생길 것이다.” 이런 이야기를 많이 했는데, 전세 가격이 생각보다 많이 오르고는 있지 않지만 월세로 전환 속도가 빨랐고요. 그래도 전세금을 올려주려면 대출을 받는 분들 있기 때문에 사실 대출이 줄어들기는 어렵습니다. 주택 공급도 많이 되지는 않는다고 하지만 결국에는 주택 공급도 늘어나고 있고요. 대출도 받는 분들이 있기 때문에 대출이 줄어들기는 좀 어렵다. 결국에는 금리도 올라가게 되고, 대출도 늘어나고, 월세 전환 속도도 빨라지고, 월세도 많이 올라가기 때문에 우리 서민들의 부담은 더 커지는 것 같습니다.

◇ 최휘> 그래서인지 지금 정부에서도 세입자들의 부담을 줄여주기 위해서 전세 대출을 늘려주는 그런 방향으로 선회한 모습인데 어떻게 보시나요.

◆ 김인만> 저는 좀 우려의 목소리를 내고 싶습니다. 우리 전세자금 대출이 mb 정부 때 시작이 됐고요. mb 정부 이전에는 전세자금 대출이라는 제도가 없었는데, 물론 서민 주거안정 또는 삶의 질 향상에는 도움이 됐습니다. 빌라 사시는 분들이 대출을 받아서 아파트로 옮기면서 삶의 질은 높아질 수는 있는데, 이게 나쁘게 말하면 내 돈이 아니라 은행 빚을 져서 인위적으로 소득 수준이 높아진 거고요. 이렇게 높아진 대출로 인해서 높아진 전세 가격이 매매 가격을 밀어올리면서, 또 최근 한 5년 동안 집값이 많이 올랐던 이런 부작용이 있는데. 또 전세금을 이렇게 올려주게 되면, 결국에는 돈이 부족한 분들이 또 전세자금 대출을 받아야 하는데. 가계부채 문제가 해결되지도 않았고요. 집값도 상승세가 꺾인 상황에서 이렇게 대출을 많이 받는 것은, 여러 가지 상황. 집값 자극 우려도 있고요 자금, 가계대출 여러 가지 문제들이 있어서, 저는 대출이 모든 문제를 해결해 줄 수는 없다고 생각을 합니다.

◇ 최휘> 저는 이것도 궁금한데요. 지금 전세 시장 하락세도 지금 상당히 심상치 않은 상황으로 보여지거든요. “올해 8월 전세 대란이 일어날 것이다.” 이런 우려가 있었는데, 지금 보면 오히려 집주인들이 세입자를 찾아 나서는 모습이에요. 앞으로 전세값이 더 떨어질까요?

◆ 김인만> 저는 전세 가격이 이렇게 떨어진다고 보여지지는 않고요. 생각보다 상승 폭이 둔화됐다고 할 수 있는데, 그 이유는 우리가 계약갱신 청구권이 되고 또 상생 임대인 제도가 나오면서 눌러 앉는 세입자들이 많아요. 굳이 이사를 가도 가격이 뚝뚝 떨어지면, 다른 집으로 이사 가겠지만. 사실은 또 새로운 내가 이사 가야 할 집을 찾아보면 그렇게 저렴한 매물은 없거든요. 그렇다면 그냥 살던 집에 전세금을 올려주든 아니면 월세를 전환해서 월세를 내든, 이렇게 눌러앉는 분들이 많아서. 수요가 줄어들었기 때문에, 우리가 전세를 구하기가 어렵고요. 일부 지역들은 전세 가격이 떨어진 것처럼 보이지만, 또 내면에는 올려줘야 할 전세금은 월세로 전환해서 올려주는 현상들도 많이 발생하고 있기 때문에 이게 ‘임대차 시장 안정’이다. ‘전세 가격이 떨어져서 서민들 또 세입자들의 삶이 좀 더 나아질 것이다.’ 이렇게 보지는 않습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. ‘종부세 완화안’. 이거 무산되는 게 아닌가 슬슬 걱정이 되는데, 아직도 국회 문턱을 넘지 못하고 있죠. 좀 많은 분들이 세 부담 줄어들 것으로 기대를 하셨을 텐데, 이러다 올해도 좀 무거운 종부세 고지서를 받아야 될 게 아닌가 싶거든요.

◆ 김인만> 지금 상황을 보면 그럴 가능성이 점점 커지고 있는 것 같습니다. 종합부동산세 고지가 12월달에 나오고요. 9월달에 어떤 상황이 확정이 돼야만 이게 정리를 해서 종합부동산세 인하된 효과를 볼 수가 있는데, 국회 문턱을 여전히 넘지 못하고 있고요. 국회 내부에서 그렇게 활발하게 논의를 하고 있는 것 같지는 않습니다. 그래서 ‘1주택자들에 대해서는 부담을 줄여주겠다’라는 여러 가지 대책들이 나왔는데, 결국에는 좀 힘들지 않을까, 그게 또 내년으로 넘어가지 않을까 싶어서. 진짜 1주택자들은 이게 투기를 한 건 아니잖아요? 세 부담을 낮춰줘야 할 필요는 있는데, 지금 상황을 보면 작년과 비슷한 수준의 종합부동산세를 내야 할 가능성도 있다. 그 가능성도 배제할 수 없다라고 제가 말씀드리고 싶습니다.

◇ 최휘> 아이고, 참 안타깝네요. 지금 이렇게 부동산 빙하기에 금리 인상까지 겹치면서 집값이 상당히 예민한 상황인데, 그래서 정부의 역할이 상당히 중요하다고 보여지거든요. 지금 부동산 시장에서 가장 필요한 건 뭘까요.

◆ 김인만> 일단은 금리 인상의 불확실성은 제거가 돼야 할 것 같습니다. 지금 가장 불안한 게, 금리 인상이 올해 말까지 될 것인가, 내년에도 될 것인가에 대한 불확실성이 너무 크기 때문에 실제로 집을 사야 하는 실수요자들도 계산기를 두들길 수가 없습니다. 지금 기준에서 대출 이자를 계산해야 될지. 올해 말에 혹시라도 3%가 될지. 내년에 더 올라갈지 모르기 때문에 금리 인상이 되려면 빨리 올린 다음에 ‘이 정도면 멈춰도 되겠다. 당분간은 올리지 않겠다’라는 시그널을 줘야 되고요. 정부 정책도 사실 집값이 오를 때는 여러 가지 규제들이 나왔지만, 지금 집값이 안정되고 있고 안정 기조가 9개월의 현상 이상 이렇게 지속이 된다면 필요한 규제들은 유지를 해야 되겠지만 불필요한 과도한 규제들은 조금 완화해 줄 필요도 있거든요. 그래서 정부도, 제가 최근에 국토부 차관 간담회도 갔왔는데 “모니터링은 하겠지만 아직까지는 완화 계획이 없다.”라고 말씀을 하셨는데. 좀 더 시장 상황을 면밀히 모니터링을 하면서 필요한 지역이라면 선제적인 필요한 규제 완화는 진행을 해도 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 결국 하반기 부동산 시장을 좌우할 큰 핵심 변수가 ‘금리 인상이 어느 정도로 이루어질지’. 불확실성이 해소되는 게 관건일 것 같은데요. 지금 계속 이렇게 금리가 인상하다 보면 2010년대에 나타났던 ‘하우스 푸어’ 이게 재연될 우려도 지금 나오고 있지 않습니까

◆ 김인만> 지금 그럴 가능성이 굉장히 커지고 있습니다. 금리도 올라가고요. 이 금리가 설사 금리 인상이 멈춘다고 하더라도 금리가 다시 내려가려면 시간이 상당 기간 필요하거든요. 그래서, 무리하게. 특히 작년, 재작년에 ‘패닉 바잉’을 하면서 무리하게 대출을 받아 힘들게 내 집 마련하신 분들이 굉장히 취약한 상태에 머무를 수도 있기 때문에. 저는 충분히 가능성이 있을 것 같고요. 물론 자금 여력이 되거나 상환 능력이 되고 버틸 수 있는 분들이야 버틸 수 있겠지만 우리가 걱정되는 게 ‘대출 이자는 오르는데, 집값은 오히려 떨어지는 상황’. 두 가지 데드크로스가 이렇게 만나게 되면 심리적인 밸런스가 붕괴가 되면서 또 투매 현상이 발생할 수도 있기 때문에, 이런 실수요자들을 보호하기 위해서라도 하루빨리 불확실성은 제거가 되어야 할 것 같습니다.

◇ 최휘> 지금 “집을 좀 사야 하는가?” 고민하는 분들도 있을 것 같거든요. 앞에서 “집값 하락세는 더 이어질 것이다.”라고 전망을 해 주시긴 했는데, 그러면 지금 시점에서는 집을 사는 것은 비추 하실까요?

◆ 김인만> 이게 많은 분들이 또 그렇게 생각을 하죠. 집값 오르지도 않는데 작년까지 막 사고 싶었던, 또 살 계획이 있었던 분들도 지금 주춤주춤하면서 이렇게 관망을 하고 있는데요. 저는 그렇게 생각합니다. 필요한 실수요자라면, 자금 여력이 되고 애들 교육이나 학군 또는 부모님 봉양. 이런 여러 가지 필요한 이유에 의해서 ‘내 집 마련이 필요하다’고 생각하시는 분들은 내 집 마련한 다음에 열심히 살다 보면 또 장기적으로 우상향할 수도 있고요. 이게 열심히 계산을 해도 미래 부동산 시장 상황이 우리 예상과 다르게 움직일 수도 있고, 막상 집값이 떨어지게 되면 또 떨어져 두려워서 내 집 마련을 계속 미루기 때문에. 저는 필요한 분들이라면 하셔도 되는데, 단 작년이나 재작년처럼 불안한 마음에 당장 필요는 없는데 무리한 대출을 받아서 조급한 마음에 무리한 내 집 마련 주택 구입을 하려는 분들은 지금은 그럴 필요가 없겠다. 앞으로 3기 신도시 물량들도 나오고요. 여러 가지 기회들이 생길 수도 있기 때문에 무리하게 내 집 마련할 필요는 없고, 필요한 실수요자라면 내 집 마련한 다음에 또 열심히 잘 살다 보면 집값이 다시 오를 수도 있으니까. 그렇게 좀 필요에 의해서 이렇게 판단을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 자금의 여유가 있으신 분들 실수요자분들은 지금 집을 사셔도 좋지만 무리해서 살 필요는 없다라고 말씀을 해 주셨습니다. 오늘 말씀 여기까지 들을게요. 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 했습니다.