'내 집 내 맘?' 아파트 주민이 지켜야 할 몇 가지

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (17:20~17:30)

■ 진행 : 이승우 변호사

■ 방송일 : 2022년 8월 2일 (화요일)

■ 대담 : 박다솜 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

'내 집 내 맘?' 아파트 주민이 지켜야 할 몇 가지

◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건 파일 오늘은 공동주택 내 운동시설을 두고 벌어지는 법적 문제에 대해서 이야기해보려고 합니다. 최근에 20~30대를 중심으로 땀 흘려 즐기는 테니스의 인기가 아주 높습니다. 그렇지만 막상 도심에서 테니스를 칠 수 있는 공간은 늘지 않고 오히려 사라지고 있죠. 이와 관련된 내용 법무법인 법승 박다솜 변호사와 함께 알아보겠습니다. 안녕하세요. 변호사님.

◆ 박다솜 변호사(이하 박다솜)> 네 안녕하세요. 박다솜 변호사입니다.

◇ 이승우> 네 오늘 주제가 아파트 단지 안에서 벌어진 사건인데요. 실제로 아파트 내 시설을 두고 법적 분쟁이 많이 일어나고 있습니까?
 

◆ 박다솜> 청취자 분들 중에서도 아파트 내 시설에서 운동하시는 분들이 많으실 텐데요. 최근 아파트 주민들과 운동 동호회들 사이에 단지 내 설치된 운동시설에 관한 권리를 두고 법적 다툼을 벌이는 사건들이 많이 발생하고 있습니다. 공동주택 내 운동시설에 관한 문제는 실질적으로 주민들의 생활에 큰 영향을 미치는 문제이기 때문에 이와 관련한 문제에 대해서 협의하실 경우에 고려해야 할 사항들을 정리해 보았습니다.

◇ 이승우> 잘 한번 들어보도록 하겠습니다. 이제 바로 준비해 오신 사건을 좀 구체적으로 만나볼까요? 아파트 단지 내에 있는 테니스장을 두고 벌어진 사건이네요.

◆ 박다솜> 네 이번 사건은 아파트 입주민으로 구성된 테니스의 회원 10명이 테니스장 용도 변경을 결의한 입주자 대표 회의를 상대로 낸 입주자대표회의결의 무효확인 소송에 관한 것입니다. 부산 소재 모 아파트 입주자 대표회의는 2019년 7월 주차장 부족 문제를 해결하고자 단지 내 1599㎡ 상당의 테니스장을 주차장으로 용도 변경하기로 결의하여 입주자 동의서를 받았습니다. 그 결과 전체 세대의 75%가 찬성했습니다. 해당 입주자 대표회의는 같은 해 12월에는 이 아파트 조경시설 1,268㎡를 입주민 운동시설로 변경하기 위해서 동의서를 받았고 76%가 찬성했습니다. 그 뒤에 입주자 대표회의는 아파트 테니스회에 “테니스장을 주차장으로 용도 변경하는 공사를 진행할 예정이니 2020년 5월 10일까지 집기류와 컨테이너 시설 등을 철거해 달라”는 내용의 공문을 보냈습니다.

◇ 이승우> 공문을 받고 입주자 대표회의 결정에 대해서 테니스회 회원들은 반박을 했을 것 같은데, 어떤 이유를 들어서 반박을 했습니까.

◆ 박다솜> 당시 테니스회 회원들은 크게 두 가지 근거를 들어서 입주자 대표회의 결의가 무효라는 소송을 냈는데요. 첫 번째 근거는 운동시설은 2분의 1의 범위에서 주차장으로 변경 가능하다는 내용은 공동주택 관리 법령이었고, 두 번째는 주민투표 절차상에 문제가 있다는 것이었습니다. 이와 더불어서 이들은 주민투표 과정에서 소유자가 아닌 임차인이 투표에 참여했거나 찬성표가 중복되는 것과 같이 잘못 집계된 표를 제외하면 전체 입주자 3분의 2 이상인 의결 정족수를 채우지 못한다고 주장했습니다. 반면 이에 대해서 입주자 대표회의 측은 잘못 집계된 표의 숫자는 미미하기 때문에 중대한 하자는 아니라고 반박했습니다.

◇ 이승우> 자 이 사건 판결 결과에 대해서 듣기 전에 관련 법률들이 어떻게 구성되어 있고 또 내용이 어떤 것인지 살펴볼까요? 이런 공동주택에서 벌어지는 문제에 대해서 법에서 어떻게 규정하고 있습니까.

◆ 박다솜> 주민운동시설은 아파트 부대복리시설에 속하는데요. 그중에서도 공동주택의 공용 부분에 해당합니다. 또 이런 시설은 공동주택관리법과 각 개별 아파트의 관리 규약에 영향을 받습니다. 이때 개별 관리 규약은 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 자율단체 규약으로 효력을 가집니다. 먼저 관련 용어에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 법령과 관리 규약의 ‘입주자 등’은 ‘입주자’와 ‘사용자’를 의미하는데요. 공동주택관리법 제2조에 따르면 ‘입주자’란 공동주택의 소유자, 또는 그 소유자를 대리하는 배우자, 그리고 직계존비속을 말합니다. 반면 ‘사용자’란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말합니다. 즉 입주자는 통상 생각하시는 것과는 달리 임차인을 포함하지 않는 주택의 소유권자를 의미합니다. 다음으로 ‘입주자 대표회의’란 공동주택의 입주자등, 즉 소유권자와 임차인 등을 대표하여 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위한 자치 의결기구를 말하고, ‘관리규약’은 입주자 등이 정하는 자치 규약을 뜻하며. ‘관리주체’란 주택 관리업자를 말합니다. 한편 공동주택관리법 시행령 제29조의2에 따르면 관리주체는 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 주민 공동시설을 인근 공동주택 단지 입주자 등도 이용할 수 있도록 허용할 수 있습니다. 먼저 이러한 제안의 경우 입주자 대표회의의 의결 또는 입주자 등 10분의 1 이상의 요청이 있어야 하고, 최종적인 허용을 위해서는 입주자 등 과반수의 동의를 받아야 합니다.

◇ 이승우> 설명해 주신 법률 규정을 봐서는 이 사건에서 입주자 대표 회의 결의 자체에 문제가 있다. 이렇게 판단되기는 어려웠을 것 같은데요. 재판부 판단은 어땠습니까?
 

◆ 박다솜> 재판부도 그렇게 판단했는데요. 이 사건 원심 법원인 부산지방법원은 입주자 대표회의의 결의가 공동주택 관리 법령을 위반했다고 보기는 어렵다고 판단해서 회원들의 청구를 기각했습니다. 또한 주민투표 절차상 문제와 관련해서는 투표를 무효에 이르게 하거나 의결 정족수를 결여한 정도까지는 아니라고 판단했습니다. 한편 재판부는 입주자 대표회의가 받은 동의서 가운데 소유자와 서명자가 불일치하는 것은 아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등에 해당하는 것으로 보인다고 설명하기도 했습니다.

◇ 이승우> 최근에 이제 논란이 됐던 사건인데요. 경기도의 한 아파트에서 입주민 한 분이 대형 이동식 수영장을 공용 공간에 무단으로 설치해서 문제가 됐던 사건이 있었고, 이 사건 관련해서 이제 입주자 대표 회의를 통해서 퇴거시켜라. 이런 얘기가 나왔는데 이게 가능합니까?

◆ 박다솜> 이 경우에는 입주자 대표 회의를 사실상 관리단으로 볼 수 있는지, 즉 입주자 대표회의의 구성원이 대부분 소유권자로 구성되어 있는지에 따라 달라질 것 같습니다. 과거 대법원은 입주자 대표 회의는 원칙적으로 공유 부분의 불법 점유자에 대한 퇴거 청구, 즉 방해배제 청구권을 행사할 수 없다는 것입니다. 그렇지만 다른 가처분 항고심 사건에서는 아파트 구분 소유자 대부분이 입주자 대표 회의에 속해 있는 점 등을 고려해서 아파트 대표회의가 사실상 관리단으로서의 성격도 갖고 있는 것으로 볼 여지가 있다고 보아서 공용 부분에 무단 설치된 포장마차의 철거를 구할 수 있다고 판단하기도 했습니다.

◇ 이승우> 그렇군요. 그러면 오늘 사건에 담긴 법적 포인트를 한 줄로 정리하고 실제 법적 대응과 자문 이어가 보도록 하겠습니다. 공동주택에서 입주자 대표 회의란, 공동주택 주로 아파트 단지이죠. 입주자들을 대표해서 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해서 구성하는 자치 의결 기구입니다. 국가로 보면 국회와 행정부의 국무회의를 결합해 놓은 것과 같은 조직이다라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 입주자 대표회의는 네 명 이상으로 구성하되 동별 세대수에 비례해서 관리규약으로 정한 선거구에 따라서 선출된 동대표라고 하는 동별 대표자로 구성이 되게 됩니다. 주민투표를 통해서 확정되어야 하는 사안 외에는 모두 입주자 대표회의의 의결하고 이 의결을 관리사무소를 통해서 집행하는 방식으로 이루어지게 되어 있습니다. 오늘 아파트 단지 내 시설을 두고 벌어진 사건을 다뤄봤는데요. 점점 아파트 내에 여러 시설이 늘어나고 있어서 앞으로 관련된 사건이 더 늘어날 것 같습니다. 법적으로 어떻게 대응해 나가면 좋을까요.

◆ 박다솜> 오늘 사건과 같은 문제가 발생했을 때는 절충점을 찾는 것이 중요하겠습니다. 이 과정에서 꼭 논의되어야 할 부분 중에는 운동시설 이용자들의 사용 시간과 소음에 대한 기준이 있습니다. 또 더불어서 앞서 언급하였던 것과 같이 입주자가 아닌 외부인이 입주자 대표회의 결의를 위반해서 아파트 내 운동시설을 이용할 경우에는 대법원 판례를 고려할 때 건조물 침입죄의 성립 가능성도 있기 때문에 이러한 법률적 문제의 발생을 대비해서 입주자 대표 회의와 의논해야 할 필요성이 있습니다. 또 무엇보다 아파트 내 운동시설과 관련한 법적 분쟁은 다양한 법률 사항이 얽혀 있는 부분이기 때문에 변호사의 법률 조력을 받아서 신중하게 대응하시는 것이 중요하겠습니다.

◇ 이승우> 지금까지 박다솜 변호사와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 박다솜> 네 감사합니다.

◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일 함께 열겠습니다.