갈아타기, 내집마련 타이밍, 전문가 “바로지금 최적” 어디냐면

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 5월 10일 (화요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 정형근 놀라운부동산 대표


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 슬기로운 라디오생활, 1부 이슈인터뷰로 시작합니다. 잠시 후 11시부터는 윤석열 당선인의 대통령 취임식이 열릴 예정입니다. 오늘부터 본격 출범하는 새 정부가 중점적으로 추진할 국정과제 중 하나, 바로 부동산이죠. 특히 주택 공급 확대 방안의 중요한 정책으로 1기 신도시 재정비 사업’이 꼽습니다. 1기 신도시 재건축은 어떤 속도로, 어떻게 진행될지, 걸림돌은 없는지, 큰 관심을 모으는데요. 자세한 내용, 놀라운부동산 정형근 대표 연결해 알아보겠습니다. 안녕하세요?    

◆ 정형근 놀라운부동산 대표(이하 정형근): 안녕하세요.

◇ 이현웅: 잠시후면 새 정부가 출범하는데 관심을 많이 갖고 계신가요?

◆ 정형근: 당연히 관심을 가지고 있고요. 시장이 빠르게 안정되었으면 하는 바람을 가지고 있습니다. 

◇ 이현웅: 인수위가 발표한 110대 국정과제를 보면 올해 안으로 1기 신도시 마스터 플랜을 마련하겠다는 이야기를 했거든요. 이게 어떤 계획이었던 건가요?

◆ 정형근: 마스터플랜은 내일 당장이라도 내놓을 수 있는 부분이고 실현가능성이 가장 중요한 것이죠. 이번 대선이전에도 공급에 대한 부분이 유력후보들의 공약 첫 번째로 가장 중요한 부분으로 내세운 부분이기도 하고요. 이번에 윤 대통령의 경우 250만 호 공급하겠다는 공약을 내놓았고 언뜻 보기에는 이게 가능할까 싶을 정도로 어마어마한 양이거든요. 현재는 공급이 부족한 상태이기도 하고 이 공약, 차후의 선거여론들도 영향이 있기 때문에 1기 신도시 관련된 부분은 필요한 부분이었다는 생각이 들고요. 올해 안에 1기 신도기 마스터플랜을 마련한다는 게 1기 신도시 재건축 활성화를 위한 특별법이죠. 1기 신도시 특별법 제정으로 10만 가구를 공급한다는 내용인데 지금 보기에는 약간 섣부를 수 도 있어요. 아직 세부안이 정해지지 않았다는 거죠. 이전에는 리모델링 추진법 제정하고 리모델링 수직과 수평증축 기준을 좀 더 현실적으로 정비하겠다고 공약했는데 이번 국정과제에서는 리모델링은 빠져있거든요. 이것이 여론을 의식한 것이 아닌가 생각되는 부분이고 지금 상황은 세부안이 나와 있지 않아서 250만의 계획안에 1기 신도시가 더 특화되어서 포함되어 있다 정도로 생각하시고 보시면 좋을 거 같습니다. 

◇ 이현웅: 대표님 말씀하시면서 지난 정부, 이번 정부 이 부분을 좀 헷갈려서 말씀하신 것 같은데 보통 해가 바뀌면 나이 헷갈리듯이 오늘 기준으로 많이들 헷갈리실 것 같아요. 마스터 플랜 말씀해 주신 대로 계획은 얼마든지 내놓을 수 있습니다만 그게 정말 실현까지 이어지느냐 이 부분에 사람들이 많이 주목을 할 것 같아요. 지금 현장 분위기는 어떤가요.

◆ 정형근: 언급 자체로도 분위기가 굉장히 좋아졌고 서울에 내에서 도심 내에 이루어지는 공급할 수 있는 재건축 부지의 경우에 거의 토지거래 허가제로 묶인 지역도 많고 하다 보니까 투자금도 서울보다는 더 적고 규제에서도 살짝 벗어나 있는 지역이 많기 때문에 1기 신도시를 꽤나 긴시간 지켜보던 분들이 매수한 경우도 많고 호가가 일단 이미 올라갔고요. 거래량도 증가한 모습을 보여주고 있습니다.

◇ 이현웅: 이번 정부에서 5년 내에 또 속는 거 아니냐 이런 반응들도 있는데 1기 신도시 재정비 사업 가능합니까.

◆ 정형근: 가능은 하죠. 충분히 가능하고 저도 예전에 제 유튜브 채널에서도 계속 말씀드렸던 게 결국에는 우리가 앞으로 발전하잖아요. 매일 더 발전하는 세상을 살고 있기 때문에 지금 가장 문제가 용적률 부분이거든요. 재건축도 예전 과거 기준으로 보면 서울에 정말 30년 전 40년 전 가면 지금으로는 상상할 수 없는 용적률이었는데 이게 많이 발전해 온 겁니다. 결국에는 1기 신도시도 리모델링이 아니라 재건축으로 풀리게 될 거라고 저는 개인적으로 생각을 하고 있고 다만 당장 5년 안에 뭔가 재건축이 이루어진다. 이것을 보기에는 좀 어려움이 있지 않나 하는 생각이 듭니다. 평균적으로도 10년 정도는 걸리고요. 지금 준비해도 그 정도인데 사실 5년으로 얘기를 하기에는 너무 짧죠.

◇ 이현웅: 삽은 들 수 있는 정도다.

◆ 정형근: 삽도 사실 잘 모르겠습니다. 조합원들이 있잖아요. 택지 개발이 아니다 보니까 여러 사람의 이권이 개입이 됩니다. 이렇게 짓고 싶은 사람이 있고 저렇게 짓고 싶은 사람이 있을 거예요. 우리나라가 자유민주주의잖아요. 공산국가가 아니다 보니까 이러한 개발 사업도 각자의 여론들이 서로 부딪히는 과정이 반드시 필연적으로 생기게 돼 있고 어느 정도 사업 진행 속도를 느리게 하는 중요한 요소이기 때문에 5년 내에 계획 정도만 나오고 조합, 설립 정도만 나와도 괜찮다고 평가를 내릴 수 있다고 봅니다.

◇ 이현웅: 1기 신도시 재정비 사업 필요는 하다는 부분에는 대부분 공감을 하시는 거죠.

◆ 정형근: 그렇죠. 오래 됐어요. 지금 서울뿐만 아니라 수도권의 1기 신도시 전체가 노후도가 높아져 있는 상황이고 이전 정부에서 재건축이 40년에서 30년으로 단축이 됐거든요. 그러다 보니 1기 신도시가 주목을 받는 시즌이 된 거죠. 일단은 1기 신도시 최초가 91년도부터 입주를 시작했으니까 1기 신도시 중에서 그래도 좋은 입지 노후 아파트들은 재건축을 하고 용적률을 올려서 많은 가구들을 결합을 시켜야만 집값 안정에 기여를 할 수 있다고 보기 때문에 지금 이렇게 노후도를 계속적으로 모아가면 나중에 밀린 숙제를 할 때 굉장히 힘들잖아요. 사람도 지금 서울과 수도권도 마찬가지란 말이죠. 계속 도시화, 노후화되면 하나만 신축이 돼도 거기에 엄청난 돈이 몰리게 됩니다. 그런 희소성을 자꾸 만들어주고 있어요. 실효성을 희석시킬 수 있게끔 대규모 공급을 할 수 있는 여러 가지 정비 사업지도 발굴해내고 3기 신도시도 예정대로 진행해 주면서 어느 정도의 밸런스를 맞춰줘야 되지 않나 생각하고 있습니다.

◇ 이현웅: 용적률 상향 조정 문제도 있을 것이고 주택 10만 채 이상 추가 공급 말씀도 해 주셨는데 이런 것들도 제 속도를 맞출 수 있을까요.

◆ 정형근: 제 속도를 맞추기는 사실 어렵지 않나 라는 생각이 들고요. 정치적인 부분들이 조금 결합이 되지 않았나 라는 생각이 듭니다. 부동산은 시간이 문제지 언젠가 돼야 할 것들은 되기 때문에 긴 호흡으로 보셨으면 좋겠어요. 지금 당장 보면 최근 1기 신도시 특별법이나 여러 언급이 되면서 실제로 거래량 늘고 분당이나 일산의 경우에는 호가가 눈에 많이 띄게 올라와 있거든요. 그런데 문제가 세부 사항이 나오지도 않았는데 이런단 말이죠. 1기 신도시가 많이 노후화돼 있고 서울은 가격이 비싸다 보니 재건축이 진행된다는 생각 하나만으로도 이렇게 오르게 되는 것이거든요. 지금 당장 높은 호가가 현재의 시세다 이렇게 판단하기보다는 아직 세부 사항은 나오지도 않았고 1기 신도시 특별법 세부 기획 그리고 관련 법안 통과 여기에서도 시간이 상당히 걸릴 것으로 보이기 때문에 여러분들은 긴호흡으로 보셨으면 좋겠다는 생각을 하고 있습니다.

◇ 이현웅: 그렇게 됐을 때 벌써부터 호가가 움직이는 정도면 본격적으로 추진이 되기 시작하면 집값이 손에 잡을 수 없을 정도로 빠르게 오르는 것 아니냐 폭등하는 문제 이런 부분도 우려가 되거든요.

◆ 정형근: 부동산 가격 단기 상승은 필연적이라고 볼 수 있어요. 이미 희소성이라고 제가 말씀을 드렸는데 서울도 그렇고 수도권도 그렇고 웬만한 지역들의 노후도가 거의 70%, 80%로 높아져 있는 지역들이 많단 말이죠. 준신축 10년 이내의 아파트의 개체 수가 너무나도 적어요. 신도시나 이런 쪽은 빼고 말을 하는 겁니다. 구도심이나 서울. 그렇기 때문에 정비 사업이 활성화되면 초반에는 무조건 해당 지역의 가격이 오를 수밖에 없는 구조예요. 이거를 단기 상승을 무시하고 꾸준하게 공급을 하다 보면 희소성 자체가 감소하고 공급량이 늘기 때문에 차츰 가격 안정 그리고 임차시장 안정까지도 이룰 수가 있습니다. 그렇게 되면 임차인들이 굳이 내가 집을 사야 되나 싶을 정도로 가격 흐름이 견조할 수 있어요. 그게 지금 부동산 정책들이 나오는 이유거든요. 집값 상승이 물가 상승에 견주어서 더 추가적으로 높지 않은 수준으로 유지되길 바라는 게 우리 전 국민들일 거예요. 임차 시장에 있는 분들이고 이런 꾸준한 안정을 이루기 위해서는 단기 상승을 의식하면 안 돼요. 단기 상승을 의식했기 때문에 지금 현재에 이런 것이거든요. 수도권 특히 서울의 경우 노후주택 밀집촌이 그대로 방치되어 있고 또 아파트 노후도도 많이 진행되어 있고 아파트 공급 사이클 자체가 망가져 있는 상황입니다. 이전에 박근혜 정부 시절에 택지 개발 안 했고 박원순 시장 들어와서 임기 기간 동안 신규 지정 재개발 신규 지정이 단 한 건도 없어요. 그만큼 지금 미뤄져 있는 상태거든요. 사이클 자체가 망가져 있는 상황이기 때문에 더 이상 미루면 미룰수록 단기 상승이 아니라 단기 폭등 공급 사이클 붕괴로 인한 가격 왜곡 현상이 강하게 나올 수밖에 없거든요. 단기 상승에 대한 걱정은 여러분들이 안 하셨으면 좋겠어요. 지금 이미 어쩔 수 없어요. 지금 우리가 넘어지면서 성장하는 거잖아요. 넘어질 수밖에 없는 상황이거든요. 이미 그렇게 밀어왔기 때문에 계속 사람이 안 달리고 대기석에 앉아만 있어서 넘어질까 봐 안 뛴 거죠. 안 뛰면 저기까지 갈 수 없는 거잖아요.

◇ 이현웅: 1기 신도시를 중심으로 내 집 마련을 계획하는 분들은 지금쯤 들어가는 게 맞는 거예요. 아니면 나중에 다 완성이 되고 안정화되고 한 번 넘어졌다 일어선 그때를 노리는 게 맞는 거예요.

◆ 정형근: 제가 정말 오랜 기간 동안 십수년간 받아온 질문인데 항상 오늘이 제일 싸다고 얘기를 합니다. 오늘이 제일 싸다고 얘기를 하는 게 왜냐하면 본인이 의식하고 지금 그걸 할 수 있는 돈을 가지고 있다는 것이죠. 사람이 인생을 살다 부동산도 있지만 삶의 굴레에 있다 보면 돈 쓸 일들이 많잖아요. 돈을 가만히 통장에 있다. 보면 쓸 일이 많아지고요. 언감생심이라고 요즘 주식이나 비트코인이나 여러 가지 유혹하는 재테크 수단도 너무나 많기 때문에 잘 모르고 그런데 섣불리 올랐다 하더라도 덤비시기보다는 어차피 이거 내 집 마련인 거잖아요. 부산에 살고 싶다. 강남에 살고 싶다. 이런 마음을 가지고 있고 본인 자본을 갖고 있으면 언제든지 지금이 가장 싸다. 5년을 봤을 때는 어떤 위기가 와서 사이클이 붕괴될 수 있지만 저점에 내가 사겠다는 느낌으로 가시면 안 되고요. 지금 시점에 사서 그냥 내가 한 10년 20년 뒤에 돌아봤을 때 잘 산 것이라고 판단하면 단언컨데 그럴 겁니다. 제일 싸게 사신 거예요. 

◇ 이현웅: 실수요를 원하는 분들은 지금을 노려라

◆ 정형근: 지금도 늦지 않았고 지금이 또 분위기 좋은 게 어제 당겨서 발표를 했잖아요. 다주택자 증가 완화와 동시에 시행령으로 풀 수 있는 부분은 다 지금 체계를 건드려 놨단 말이에요. 최종 1주택 개념 그것도 사라지는 것이고요. 일시적 2주택 같은 경우에도 기존에는 1년 이내 전입 조건까지 붙어서 너무 힘들었는데 그것도 다 없어지거든요. 기존의 2년으로 바뀌면서 지금 상황이 갈아타기 하실 분들은 최고의 기회가 아닐까. 내 집 마련하시는 분들도 지금 일시적 2주택 하면 다주택자 매물과 1주택자 매물이 서로 경쟁하게 되거든요. 가급적으로 그러면 서울의 외곽지나 주변 지역 수도권 지역들 그리고 기존에 우리가 규제 지역이 서울 중심부에서 점점 수도권 전역으로 퍼졌잖아요. 최근 비규제 지역 같은 경우 풍선 효과로 올랐던 지역들 같은 경우에 투자 자본들이 많이 들어가 있거든요. 이것들은 매물로 나와야 될 확률이 굉장히 높다고 보여지기 때문에 규제 지역의 묶인 역순으로 그 지역들을 돌아보시면 그 지역에서 물건이 많이 나올 거다. 그렇게 생각하고 있습니다.

◇ 이현웅: 갈아타기 하기에는 가장 좋은 타이밍일 수 있다. 주택담보대출 비율 ltv 확대 정책도 발표가 되는데 이거는 어떤 영향을 줄까요.

◆ 정형근: ltv 확대가 그 시장 전반적인 큰 흐름을 바꾸기는 어렵고요. dsr이라는 게 있기 때문에 dsr 40%가 금액적으로 적용을 원래는 2억에서 1억으로 7월부터 바뀌는 부분인데 이걸 5억 이상으로 해준다는 말이 많았었는데 이게 결국에는 확정 발표가 되지 않았죠. dsr 없이는 사실 소득이 어느 정도 받쳐 줘야만 ltv의 영향을 크게 받는 것이기 때문에 어떻게 보면 dsr도 시간이 흘러서 보면 완화가 되지 않을까 dsr 완화가 되면 저가와 중가 아파트 서민 아파트라고 하죠. 이 아파트들에는 훈풍이 불 수 있는 하나의 요소라고 보고 있습니다.

◇ 이현웅: 저희가 이런저런 얘기를 나눴지만 청취자분들께서 가장 궁금해 하시는 것은 아니 그래서 올해 안에 집값이 떨어지는 거야 많은 거야 전반적으로 그걸 궁금해 하실 것 같아요. 대표님은 이번 정부 혹은 올해 하반기에 집값이 떨어진다고 보십니까.

◆ 정형근: 올해는 약간 소폭 상승 정도로 보고 있고요. 일단 지금은 눈치 보기 장세가 쭉 이어질 거라고 봐요. 규제가 완화되고 있긴 하지만 지금 공급 사이클이 망가져 있기 때문에 서울과 경기 지역 같은 경우에 향후 한 2, 3년간 공급이 이렇다 뚜렷한 게 없거든요. 반대로 인천 같은 경우에는 괜찮게 공급량이 수요량보다 많이 올라오는 시즌인데 서울과 경기의 주택 양 자체가 수요 자체가 어마하게 많기 때문에 집값이 당장 떨어진다. 떨어질 정도로 많아진다. 이렇게 보기는 어려울 것 같고요. 갈아타기 수요는 여전히 있거든요. 서초와 강남 이런 지역들, 용산 이런 지역들은 계속 상승 압력을 받을 것 같고 다만 서울 외곽이나 수도권, 규제 지역의 역순위죠. 이런 지역들은 이번 시즌에 매물이 출연하면서 물량이 어느 정도 경쟁하게 되면 가격은 내려올 수밖에 없다고 봅니다. 내려올 수밖에 없고 일시적 2주택을 해야 되는 분들은 과감한 선택을 하셔야 돼요. 내가 중과를 받느냐 아니냐의 기로에서 벗어나기 때문에 다주택자분들도 마찬가지로 기존에 중과했을 때의 세금과 지금 완화됐을 때 세금 비교했을 때 완화됐을 때 세금이 정말 많이 차이가 난다면 본인이 가격 조정할 수 있는 폭이 커지는 거거든요. 이번에 내년 6월 전까지는 처분하는 분들이 있을 거라고 보기 때문에 약간 각 지역마다 상황이 다를 것이다. 지금 전세가 다 그렇거든요. 전세 시장이 지금 서울의 중심지와 외곽의 온도 차이가 심해요. 그거랑 비슷하게 매매 시장도 그렇게 되지 않을까라는 생각이 듭니다. 그런데 평균적으로 봤을 때는 소폭 상승할 거라고 보고 있고요. 여기서 끼어들 수 있는 게 국제정세인데 국제정세의 금리에 따라서 시장의 영향을 줄 수 있는 상황이 만들어지지 않을까라는 생각이 듭니다. 지금으로 봤을 때는 당연히 상승으로 보는데 금리가 계속으로 올라간다거나 전쟁의 확장이라든가 장기화 이런 것들이 받쳐진다면 우리나라 해외 경제 여건 때문에 국내 위기를 받았잖아요. 글로벌 연동화 때문에 imf 때도 마찬가지고 최근에 2008년 금융위기 때도 마찬가지고 자본 해외 자본에 따라서 많이 변동이 된 것인데 이번에도 만약에 그런 일이 벌어진다면 그런 시장 상황이 만들어지지 않을까라는 생각이 들기도 합니다.

◇ 이현웅: 저희가 지금 시점이나 시기에 대한 얘기를 나눴는데 약간 바꿔서 지역에 대해서 만약에 대표님이라면 지금 투자를 한다 혹은 내 집 마련을 한다 어느 곳에 콕 한번 찍어보시겠습니까.

◆ 정형근: 저는 일단은 자본이 되신다면 용산 쪽을 추천 드리고 싶고요.

◇ 이현웅: 자본이 너무 많이 돼야 되는 거 아닙니까.

◆ 정형근: 그렇긴 한데 지금도 싸요. 제가 봤을 때는 그래요. 부동산은 왜냐하면 향후에 들어올 수 있는 강남과의 브릿지 그리고 여러 가지 서울 도시계획 2040 오세훈 시장이 발표했던 내용과 이런 것들을 봤을 때 용산의 현재 가치와 미래 가치의 차가 너무나도 커요. 강남은 소폭 상승할 수 있는 가치인데 삼성동 일대 잠실 일대 그쪽이라고 정해졌을 때 거기랑 용산과 비교를 했을 때는 용산은 미래 도시에 더 가깝게 설계가 가능하기 때문에 그것과 생각해서 보면 한 20년, 30년 뒤를 보는 거죠. 그렇게 생각했을 때는 너무도 싼 가격이다. 강남에 당연히 압구정은 더 상위겠지만 일부 지역보다는 용산이 더 훨씬 더 좋아질 것이다.

◇ 이현웅: 용산은 약간 그림의 떡 같은 느낌이거든요. 혹시 용산 말고는 없습니까. 약간 경기라든가 외곽 쪽에

◆ 정형근: 용산도 여러분들이 아파트로만 봐서 그런 건데 앞으로 정비 사업이 진행될 수 있는 빌라 같은 경우에

◇ 이현웅: 그런 것까지 포함해서 추천을 하시는 거예요?

◆ 정형근: 그런 걸 보시게 되면 싸게는 5억 원에서 비싸게 정비 사업 지정된 데는 10 몇 억 정도 투자금이 들어가는 건데 한강도 바로 뒤에 있는 원유로 라인이나 이런 데는 충분히 여러분들 지금 빌라라도 투자하셔도 상관없다고 보고 있고요. 아파트로 보자 만약에 그러신다면 일단 서울의 외곽 지역들 같은 경우는 다주택자 완화 때문에 물건이 이번에 2월 달에 최저점이었거든요. 그런데 이번에도 또 그렇게 될 확률이 굉장히 높아 보입니다. 일단 저는 수도권 외곽이나 아니면 서울의 중심에서 약간 벗어난 지역들 있잖아요. 특히 조금 더 상위 지역 찾는다고 그러면 서대문구, 성북구 그리고 동대문구 이런 데 좀 구축 연수가 20년 이상 된 아파트들 보면 가격 조정이 될 거고 그중에서도 40평대 이런 거 보시면 좀 저렴하게 사지 않을까라는 생각이 듭니다.

◇ 이현웅: 오늘 여기까지 들을게요. 감사합니다.