[생생경제] "전세자금 대출이자 상승, 월세가 차라리 싸"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 01월 24일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "전세자금 대출이자 상승, 월세가 차라리 싸"

-임차인들이 상당 부분 월세가가 전세대출보다 싸
-월세 비율 안에서도 단독이나 다가구, 비율 높아

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 집에, 집을 위한, 집에 의한 대한민국 집코노미의 모든 것. 손바닥 보듯 훤하게 부동산을 들여다보는 손바닥 부동산 코너입니다. 오늘은 월요일 이 시간으로 자리를 옮겨서 함께 하게 됐는데요. 오늘도 도시와 경제, 송승현 대표 화상 연결합니다. 안녕하세요, 대표님.

◆ 송승현 도시와경제 대표(이하 송승현)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 제가 앞서 오프닝에서도 간략하게 말씀을 드렸는데, 워낙 요즘 금리가 빠르게 오르다 보니까 전세대출의 이자까지 계속 비싸지고 있고요. 그래서 일부 지역에서는 전세대출의 이자가 월세보다 비싸지는 역전 현상까지 나타나고 있다면서요?

◆ 송승현> 예, 맞습니다. 지금 대출금리가 오르다 보면 아무래도 금리나 임대하시는 분들, 대출을 활용하시는 분들은 시장 환경에 맞춰서 대응을 하게 되잖아요. 그런데 지금 시장 환경 자체가 금리가 빠르게 오르다 보니까, 말씀하신 대로 특정 지역에서 대출의 이자보다 월세가 싸다, 라는 인식 때문에 자꾸 전환들을 하시는 것으로는 보여져요. 그러니까 예를 들면 세입자가 보도된 내용을 보니까 아파트 전셋집 구하면서 우리 초반에 말씀하신 4% 중반 대 보면 4.57% 금리를 활용하면 2억을 대출받을 수 있다고 가정하면 연 이자가 914만원이고, 세입자가 매달 내야 하는 게 76만 2천 원 정도가 됩니다. 전월세 전환을 해서, 아파트 전월세 전환율이 한국부동산원 자료로 보면 4.1% 정도가 되거든요. 전월세 전환율이라는 게 전세 보증금을 일부 월세로 돌렸을 때 사용하는 비율인데, 2억 원의 전세 보증금을 월세로 바꾸게 되면 세입자가 대출이자보다 7만 9천원, 그러니까 약 8만 원 정도가 적게 되는 거죠. 그러니까 월세로는 68만 3천 원 정도를 월세로 내는 거예요. 임대로 사시는 분들이 다양한 사연들이 있겠지만, 사실 내 집 마련을 못하고 주머니 사정이 넉넉지 못하다 보니 이런저런 고민들을 많이 하는데 작은 돈으로 느껴질지도 모르겠지만, 어떻게 보면 이게 누적이 된다면 상당히 큰 금액이거든요. 그래서 임차인들이 상당 부분 월세가가 전세대출보다 싸게 된다면 그쪽으로 전환을 조금씩 하시는 것으로 보여지기도 해요. 그리고 지난해 서울에 이런 이유 때문인지 월세에 대한 거래량이 6만 7천 건 정도가 됐어요. 그런데 2011년도 관련된 통계가 공개된 이후로 최다를 기록했었고요. 월세 거래량만 늘어난 게 아니라, 월세 가격들도 상당 부분 올라갔거든요. 그런데도 월세가 오른 상태에서도 이자 4.57%라는 이자라는 건 상당히 부담으로 작용하는 것 같습니다. 그리고 최근에 정부에서도 임대료를 이전 계약 대비 5% 정도로 올리게 되면 실거주 1년을 인정해 주는 상생임대인센티브 제도를 도입하기는 했는데, 1년 단기 혜택이다 보니 임대인 입장에서도 여러 가지 고민들을 한다든지, 실효성에 대해서 논란이 있다 보니 임대인과 임차인들이 전세대출 금리가 오르면서 참 복잡한 셈을 하고, 조금이라도 본인의 삶에 이득이 되는 방향으로 전환하시는 것 같습니다. 그러나 말씀하시는 것처럼 지금 상황에서는 급격한 금리 인상이 아무래도 부담스럽다 보니까, 월세로 전환하시는 비중이 늘어나지 않을까. 이런 추이가 지속적으로 나타나지 않을까, 생각합니다.

◇ 전진영> 집을 임대해서 사시는 분들 입장에서는 이자야, 앞으로 금리는 계속해서 오를 수밖에 없다는 것이 기정사실화 되어 있는 상태에서, 이제는 금리에 따라 움직이니까 금리가 오르면 이자도 당연히 오를 테고, 사실 월세는 1년이든 2년이든 계약하면 월세는 변동이 없으니까, 만약에 이자보다 월세가 싸다고 하면 당연히 월세 쪽으로 수요가 갈 수밖에 없는 상황이 될 것 같은데요. 그러면 이렇게 전세대출 금리가 오르는 이유도 궁금한데, 시중은행이 전세대출 금리 기준으로 삼는 지표가 있나요?

◆ 송승현> 전세대출의 금리가 오르는 것은 한국은행에서 기준금리 인상할 때 전세대출 지표가 되는 금리가 있거든요. 이게 코픽스라고 하는데, 이 코픽스 금리가 눈에 띄게 오르는 추이에 있습니다. 코픽스가 은행 대출 기준이 되는 자금 조달 비용지수가 되거든요. 우리나라는 8개 은행 시장에서 조달을 하고 있어요. 그러니까 국민은행, 신한은행, 하나, 농협 등 이렇게 큰 은행들이 조달하고 있는데, 코픽스에서 대출자들의 신용도를 반영해서 일정률에다가 가상금리를 더해서 대출금리로 결정하거든요. 그런데 지난달에 신규 취급액인 기존 코픽스가 전 달보다 0.4% 정도가 상승했어요. 지난 초가 0.86% 정도가 됐는데, 두 배 가까이 오르게 되는 거거든요. 특히나 최근 두 달은 0.4%가 뛰었기 때문에 상승속도가 굉장히 빨라지고 있는 것으로 보여지고요, 일부 시중은행에서 전세대출 금리의 기준을 삼는 은행채라든지 금융채, 단기물 금리도 오름세에 있기도 하고요. 그다음에 최근에 금융투자협회에서 채권정보센터 내용도 보니까 지금 금융채 6개월 같은 경우도 기준 연 1.65% 정도가 되니까 1년 전보다도 한 2배 정도가 상승한 거죠. 그러니까 기준 삼는 코픽스 자체가 눈에 띄게 오르기 때문에 이런 금리에 대한 부담, 속도가 굉장히 높아지는 것으로 보여집니다.

◇ 전진영> 네, 그럼 어떨까요. 당분간은 전세대출 금리가 계속 이런 식으로 오를 것으로 시장에서도 전망하고 있나요?

◆ 송승현> 네. 지금 금리인상에 대한 전망들이 높아지기는 하고 있어요. 왜냐하면 한국은행에서 기준금리가 1.25%로 인상됐지만, 인플레이션 우려가 지속되고 있거든요. 또 한국은행이 사실상 통화긴축이 되는 매파적인 통화 정책 방향으로 언급을 하다 보니까 물가에 대해 경계심이 높아지고 있고, 심지어 연내 2%까지도 금리를 높일 수도 있다는 전망들이 나오고 있기 때문에, 아까 우리 진행자 분께서도 말씀하셨던 그겁니다. 월세 같은 경우는 변동폭이 없이 진행되지만, 이런 인플레이션 우려를 통해서 금리가 추가적으로 올라갈 수 있다는 신호가 있다면 전세대출을 받아서 운영하는 것에 있어서 굉장히 부담감으로 적용받을 수밖에 없거든요. 그러니까 세입자에 대한 이자부담이 굉장히 커지고 있고, 정부에서도 사실 대출규제가 강화가 계속 되다 보니까, 대출에 대한 소위 말하는 한파라고 느껴질 정도로 시장에서는 걱정을 할 수밖에 없는 거고요. 금융당국에서도 올해 전세대출을 포함해서 가계대출의 총량 관리에 대해서 목표치가 지난해보다도 더 낮게 잡다 보니까, 대출을 활용하시는 분들, 나중에 향후에 대출을 못 받지 않을까, 이런 고민들 때문에 우리가 처음부터 얘기한 월세에 대한 속도의 가속화, 또 월세 거래량이 높아지고, 월세로 전환했을 때 세입자들이 느끼는 안정감이라고 보기는 어렵겠지만, 그래도 장기적인 금리의 변동성에 대해서 좀 벗어날 수 있다, 는 인식 때문에 아무래도 월세를 최근 들어 더욱더 선호하는 것으로 보여집니다.

◇ 전진영> 말씀해주신 대로 금리도 계속 오르죠, 거기에 정부 대출규제가 강화되면서 대출도 잘 안 되죠, 상황도 이런데다가 올해가 또 하나 변수가 있는 게, 올해 7월 말에 임대차 3법 시행 2년차에 접어들게 되면, 임차인들이 이미 계약갱신 청구권을 한번 사용하고 계약 만료로 전세시장에 쏟아져 나올 수 있는 상황이 올해 또 벌어지게 되잖아요. 이때가 되면 혹시 전세대란이라든지, 전셋값이 또 폭등한다든지, 이런 일이 생길 수도 있을 것 같아요.

◆ 송승현> 네. 정부에서는 최근 들어 안정세를 찾아갔다, 라고 하고는 있기는 한데, 사실 말씀하신 것처럼 8월 달에 들어서는 굉장히 긴장하고 부작용을 미리 대비하는 게 좋을 것 같다는 생각을 하고 있습니다. 왜냐하면 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 말씀하신 기간에 전세시장으로 쏟아져 나오고, 최근 2년에서 3년 정도 전셋값이 상당 부분 급등했잖아요. 그러다 보니 보증금을 돌려주기 위해서 추가대출 수요도 은행에 몰릴 수 있다는 거죠. 대출에 대한 문턱도 높아지고, 이자에 대한 오름세라든지 일시적인 수요, 이런 것들을 걱정할 수밖에 없게 되는 거고요. 그래서 하반기는 아까 총량규제를 말씀해주셨는데, 새해 들어서 총량을 많이 활용하다 보면 또 하반기에 계약갱신청구가 끝나는 세입자들의 수요 급증은 은행 입장에서도 상당 부분 우려를 할 수밖에 없어요. 그렇게 된다면 총량 관리를 하기 위해서 가산금리를 올린다든지, 대출문턱을 높일 수밖에 없거든요. 그러니까 지금 우리가 이런 부작용에 대해서도 아마 정부에서도 강도 높은 규제가 있기는 하지만, 실수요자를 아무래도 보호해야 하고, 피해를 막기 위해서 정책을 준비해야 할 것으로 보여지고요. 급증한 부채도 해결해야 하는 건 맞기는 합니다. 그런데 총량규제를 단순하게 억제하는 건 위험할 수 있다, 왜냐하면 수급이 어느 정도 해결되지 않으면 서민들에게 피해가 갈 수 있고, 또 너무 지나친 금리급등이 된다면 전세의 월세화가 일어나겠지만, 이런 것들이 자본을 축적해야 하는 젊은 층이라든지, 노후를 준비하는 사람에게도 영향을 줄 수 있기 때문에 이런 금리정책에 대해서 주택가격 안정에 대해 도움은 되겠지만, 항상 부작용은 발생할 수밖에 없거든요. 그런 부분을 최소화할 수 있게 노력을 해야 하고, 그 기간이 말씀하신 7월에서 8월 정도가 되니까, 그 부근에 일정기간이 남아있기 때문에 지금부터 대비를 해야 할 것으로 보여집니다.

◇ 전진영> 이렇게 전월세 비용이 계속 높아지다 보니까 특히 서울에서는 주택 임차가구의 주거여건이 갈수록 열악해지고 있다는 통계가 나왔습니다. 월세 계약이 점점 늘고, 주거면적은 좁아지는 그런 통계도 있었다고요?

◆ 송승현> 맞습니다. 지금 주택의 임차 보증금 수준이 높아지니까 대출이 까다로워졌잖아요? 기존에 있었던 면적만큼의 주거 공간을 활용하기가 굉장히 어려운 거예요. 그러다 보면 면적을 좀 줄인다든지, 아니면 지역을 조금 더 저렴한 곳으로 이동한다든지, 이런 현상들이 나타나고 있는데요. 민간 업체에서도 지금 국토부 실거래가 자료를 분석해 봤는데, 임대차 거래 중에서도 갱신한 계약 중에서 월세가 8천 건, 그다음에 전세가 2만 9천 건 정도 되니까 전세의 3분의 1 정도가 월세로 나타났고요. 갱신 계약에 대해서 월세 비중은 계속적으로 늘어나고 있는 추세, 그러니까 한 2배 정도가 된다고 보여지면 될 것 같고요. 갱신계약 중에서 월세 비율 안에서도 주택 형태를 보면 단독이나 다가구, 이 비중이 상당 부분 높아졌습니다. 그러니까 우리가 일반적으로 봤을 때는 아파트보다는 조금 열악한 형태의 주택이라고 인식들이 많잖아요. 이런 거래들이 많이 일어나고 있는 것으로 보여집니다. 그리고 이런 유형들 자체에서도 거래 유형의 면적을 보니 갱신한 면적은 65㎡가 되는데, 신규는 50㎡가 되더라고요. 그러니까 갱신된 것보다 신규계약에 대해서는 면적이 아무래도 적어지고 있다고 볼 수가 있겠습니다. 그러니까 우리가 지금 7월 이후에 계약갱신청구권들이 사용되고 임차인 계약기간이 종료된다면 이런 임차인의 수요라든지 수요가 겹쳐진다면 임대 가격에 대한 문제도 있겠지만, 이런 주거지나 주택의 면적이 줄어든다는 부담감, 압박감들이 있거든요. 거기에다가 결혼을 했거나 자녀들이 성장하는 상황이라면 주택 면적을 좀 넓힐 필요가 있고, 필요성을 갖게 되는데, 오히려 면적이 줄어들게 된다면 아마 주거의 질 개선에 대한 불만이 많이 나올 수밖에 없다고 보여집니다. 그래서 최근에 대선 후보들의 공약들도 보면 일정한 면적들을 확보하려고 노력을 하고 있는 것으로 보여지고요, 최근 4기 신도시의 청약 경쟁률을 살펴보면 84㎡ 이상 되는 곳들의 청약 경쟁률이 높게 나타나고 있고요. 그만큼 주택 면적에 대해서 사회적으로 고민을 해야 하는 상황인데, 주택면적이 좁아진다는 것은 주거안정을 기대해보려고 하는 수요자들에게는 상당히 고민에 빠질 수밖에 없는 상황이고, 이렇게 고민을 하다 보면 임차 비용을 감당 못해서 서울에 계시는 분들이 탈서울을 하면서 경기도나 인천으로 이동을 하게 돼서, 직장과의 거리나 자녀들의 교육 문제에서 과거보다는 주거의 질, 이동시간의 증가, 이런 것들이 부담으로 작용하지 않을까, 이런 생각이 듭니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘도 손바닥부동산 도시와경제 송승현 대표와 함께 했습니다. 대표님, 고맙습니다.