"무조건 계약 연장을 요구하는 임차인에 대응할 방법이 있을까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2021년 12월 2일 (목요일)
□ 출연자 : 배정식 하나은행 100년 리빙트러스트센터장

-계약갱신요구권, 임대인이 중간에 바뀌어도 10년 동안 주장가능
-임대료 연체·건물 파손 시 계약갱신요구권 거절될 수도
-환상보증금 초과해도 계약갱신요구권 인정

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 배정식 하나은행 100년 리빙트러스트센터장과 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 배정식 센터장(이하 배정식): 네, 안녕하세요. 

◇ 양소영: 최근엔 부동산이 문제가 많이 되다 보니까 관리로 고민하는 분들이 많이 계시죠?

◆ 배정식: 네, 그렇습니다. 이미 고령자 어르신의 상속으로 부동산을 받은 경우나 투자 목적으로 새로 부동산을 매입할 경우 가장 중요한 것이 월세소득이다 보니 관련 내용으로 임대인-임차인 간의 고민이 많아서 관련 상담을 만나게 됩니다.

◇ 양소영: 오늘 관련된 사연이 준비돼 있는데요. 사연 듣고 자세한 이야기 해볼게요. “저는 5년 다니던 직장을 그만두고 최근 스타트업 창업을 했습니다. 다행히 아버지의 4층 건물에 공실이 있어 남들보다 쉽게 사업을 시작했습니다. 아버지는 25년 전 쯤, 토지를 매입해 직접 건물을 짓고 직접 건물관리도 하셨습니다. 평소 소탈한 성격의 아버지는 돈에 욕심내면 안 된다며 상가 임대료도 거의 10년 동안 올리지 않았습니다. 그런데 이번에 제가 아버지 건물에 들어오면서 아버지의 권유로 제가 건물관리를 하게 되었습니다. 저는, 건물 현황도 다시 정리하고 임대료도 조금씩 현실화해야 한다는 조언을 듣고, 임대료를 조정하겠다는 내용과 함께 계약해지 조항도 임차인들에게 전달했습니다. 하지만 만기가 돌아오는 임차인 중에 상가임대차보호법의 계약갱신요구권을 근거로 무조건 계약연장을 요구하는데요. 이런 경우, 저는 아무것도 할 수 없는 건가요?“ 아버지가 오랫동안 임대료 인상도 거의 하지 않은 채 임대차계약을 10년 정도 갱신해왔는데요. 관리를 맡은 입장에서는 무언가 제대로 해보고 싶다는 의지가 불타오르시나 봅니다. 

◆ 배정식: 부동산 가액이 얼마인지는 나오지 않았지만 만약 50억 정도라고 하면, 1%의 수익률만 높일 수 있다면 연간 5천만 원의 소득이 생기는 거니까요. 금융소득 1%를 더 받기 위해 부담할 리스크보다는 부동산에 대한 관리를 잘 해서 소득을 올리는 것이 중요하다고 사연자 분이 생각하신 것 같습니다.  

◇ 양소영: 그런데 임차인의 입장이 있으니 막 그렇게 하기는 힘드실 것 같은데요. 상가임대차보호법이 임차인들을 보호하고 있거든요. 거기에 계약갱신요구권이 있습니다. 설명 좀 해주세요. 

◆ 배정식: 상가임대차 보호법은 민법의 특별법입니다. 그래서 민법보다 먼저 적용이 되게 되는데요. 다 아시겠지만 그 취지는 부동산 소유주나 건물 소유주가 지나친 임대료 인상을 요구하다 보면, 영세 임차인들의 권리를 보호하기 위한 목적으로 2001년 12월 29일 제정된 법입니다. 제정 이후 상황에 맞게끔 여러 차례 변경이 되었는데요. 그런데 사례자의 경우와 같은 계약갱신요구권은 2002년 11월 1일 도입이 됐고요. 2003년 10월 25일 개정 이후에는 5년으로 확대되었고 2018년 9월 20일 개정으로 10년으로 연장되었습니다.

◇ 양소영: 요구권 행사하기 위한 요건들이 있죠. 그 부분도 설명을 해주시죠. 

◆ 배정식: 우선 상가임대차보호법 적용대상 임차 목적물이 무엇인지 알아야 하는데요. 사업자등록증이 가능한 영업용 목적 건물로 사용되어야 합니다. 그래서 동창회, 종교단체, 비영리단체 등은 보호대상에서 제외됩니다. 그리고 이 사연처럼 개약갱신요구권이 행사되려면 임차인 입장에서는 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 요구하게 됩니다. 계약갱신요구권은 계약기간 동안 건물이 매매되어 임대인이 바뀌어도 변경된 임대인에게도 10년은 주장할 수 있는 권리입니다. 

◇ 양소영: 임대인과 임차인이 계약종료 6개월 전에서 1개월 사이에 요구해야 된다고 말씀주셨는데요. 계약에 대한 아무런 언급이 없이 연장되는 경우는 어떻게 되나요?

◆ 배정식: 그런 경우도 있죠. 그렇게 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 1년간 연장됩니다. 그런데 묵시적 갱신은 조금 다릅니다. 연장 이후 임차인은 1년을 채울 필요 없이 언제든 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 그래서 임대인에게 계약 해지를 통보받을 날로부터 3개월 경과되면 계약은 종료됩니다. 임대인 입장에서는 묵시적 갱신이 되면 안정적인 임대계약을 할 수 없는 불리한 입장이 될 수 있기 때문에 예측 가능한 계약연장을 원한다면 차라리 계약갱신청구권을 통해 서로 연장을 하는 게 좋을 수 있습니다.

◇ 양소영: 사실 임대인도 안정적인 임대료를 받아야 건물을 유지하고 관리할 수 있으니까 임대인 입장에서도 기간이 확정되는 게 필요하겠죠. 사실 요즘 비어있는 상가가 많아서 임대인 분들은 나름대로 그게 고민이라고 하시니까요. 그러면 상가임대차보호법의 계약갱신요구권 10년은 어떻습니까. 이것도 무조건 보호되는 건 아니죠? 

◆ 배정식: 그렇죠. 임대인 입장도 있고 불리한 부분도 있기 때문에. 예를 들어서 임대인 동의도 없는 전대차계약이 있거나, 3회에 달하는 임대료 연체발생, 현저한 업무위반, 고의나 중과실로 건물의 파손사유가 확인되면 계약갱신요구권은 거절될 수 있습니다. 그래서 이런 내용을 잘 숙지해야 될 것 같습니다. 

◇ 양소영: 기간도 중요하지만 임차인 입장에서는 임대료 인상이 또 문제가 되잖아요. 그 부분 설명도 부탁드립니다.

◆ 배정식: 환산보증금이라는 개념이 있습니다. 우리가 생각하면 상가임대차보호법 상 보증금이라고 생각하는데요. 상가임대차보호법의 적용대상이 되는 보증금의 한도를 환산보증금이라고 하고 지역별로 달리 적용하고 있는데요. 환상보증금 계산은 우리가 통상 알고 있는 보증금에 내가 내는 월세 곱하기 100을 합치면 되고요. 서울의 환산보증금액 한도는 현재 9억입니다. 만약 환산보증금 범위 내의 계약이 되었다면, 기존 임대료의 5% 한도를 넘는 인상을 할 수 없는 보호장치가 된다는 내용입니다. 한 가지 혼동할 수 있는 것은 사연자와 같이 계약갱신요구권을 하려면 환산보증금 범위 내의 보증금이어야 하지 않나, 이렇게 생각하시는 분들이 계신데요. 환산보증금과 계약갱신요구권은 별개 문제고요. 환산보증금을 넘는다고 해도 계약갱신요구권은 인정됩니다. 

◇ 양소영: 중요한 부분이죠. 저는 좀 궁금한 게요. 임대료 조금 내려서 하면 되지 공시로 두는 건물주들이 그거 내리면 안 된다고 하는데요. 그게 왜 그런가요?

◆ 배정식: 이게 제도의 맹점입니다. 사실 임차인을 보호하기 위해서 제도를 만들었는데 임대인들 입장에서는 낮은 임대료로 임차인을 유치하다 보면 계약을 한 날로부터 10년을 보장해줘야 하기 때문에 어지간한 임차인은 안 받겠다...

◇ 양소영: 그런 역효과가 있군요. 

◆ 배정식: 그래서 원래 법 취지와 다르게 공실이 더 발생할 수 있는 가능성, 맹점이 생길 수가 있습니다. 

◇ 양소영: 참 법이라는 것이 만들 때 의도하고 그로 인한 부수적 효과가 반대로 가는 경우가 참 안타까워요. 그래서 법을 자꾸 보완하고 개정해야 될 것 같은데요. 마지막으로 부동산에 관한 이런 고민들을 신탁에서도 함께 검토해주신다고요?

◆ 배정식: 건물을 매입하고자 하는 입장에서 계약갱신청구권에 대한 요구와 거기에 대한 방어뿐 아니라 우리가 생각해야 될 요소들이 참 많습니다. 그래서 아예 매입하기 전부터 적정한 가격, 그리고 임대 수준 평가들도 하고요. 매입한 후에도 임차인에 대한 관리, 시설에 대한 지원 등의 업무를 할 수 있습니다. 

◇ 양소영: 전체적인 부동산 관리 신탁을 하는 거군요. 

◆ 배정식: 맞습니다. 중장기적으로 건물의 신축. 리모델링 부분도 할 수 있거든요. 이런 자산 가치 제고 시에도 임대차 계약은 어떻게 해야 할지 이런 부분도 조언을 받으면 좋을 것 같습니다.  

◇ 양소영: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 배정식: 고맙습니다.