[생생경제] 검단 ‘왕릉’ 아파트..소송으로 시간 낭비 말고 현실적 대안 빨리 찾아야(한문도 연세대학교 정경대학원 교수)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 10월 14일 (목요일)

■ 대담 : 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 검단 ‘왕릉’ 아파트..소송으로 시간 낭비 말고 현실적 대안 빨리 찾아야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> ‘왕릉 앞 무허가 아파트’ 단지라는 꼬리표가 달린 인천 서구 검단 신도시 아파트. 현재까지 어떻게 상황이 진행이 됐고, 또 입주 예정자들은 입주가 가능할지 자세한 한번 짚어보도록 하겠습니다. 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 한문도 교수 전화 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하십니까.

◆ 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 일단 먼저 인천 서구 검단 신도시 아파트가 어떤 곳인지 단지 설명부터 좀 부탁드리겠습니다.

◆ 한문도> 네. 일단 인천 서구 검단 신도시는 서구에 마전동, 당하동, 원당동, 불로동 일대의 지역에 있는 일대의 18만 계획 인구로 세워지는 신도시입니다, 신도시인데. 이 중에 이번에 문제가 되는 단지도 그 중에 일부인데요. 그중에 3개 건설사가 해당되는 단지가. 이번에 문제가 불거지고 있습니다. 그리고 단지 규모는 세 단지가 다 합쳐서 한 3천 400여 세대인데요. 이 중에서 대방건설에서 하는 것은 공사가 계속 유예를 받았고요. 나머지 한 1200세대 정도가 문제가 되고 있습니다.

◇ 전진영> 음 당시에 어떻게 청약 경쟁률은 어땠습니까?

◆ 한문도> 좀 아이러니하게 아시겠지만 김포 지역이 지하철 1호선 연장 여부가 불투명해서 2019년도 시점에는 그것이 확정이 안 돼서 미분양이 좀 나왔었습니다, 그 당시에는. 2019년 초에 분양을 했었는데요. 그것이 이제 2020년 들어오기 전에 서울 주택가격 급등과 더불어서 또 조정지역 대상 이런 규제 지역에서 약간 완화되다 보니까 청약률이 2020년부터 급격히 바뀌기 시작해서 2020년 이후부터는 청약률이 높아지고 있는 지역입니다.

◇ 전진영> 아 그렇군요. 단지에 대해서 일단 좀 저희가 전반적으로 알아봤고. 이 아파트 단지가 법원 결정 때문에 지금 단 절반 정도 되는 아파트 12개동 공사가 10일 이상 중단된 상황이잖아요. 이게 어떻게 된 일인지 좀 과정을 대략적으로 좀 말씀을 해 주실까요?

◆ 한문도> 과정을요. 일단 9월 17일 날 행정소송 법원에서 판결이 났습니다. 문화재청에서 변경 문화재 현상변경 허가를 득하지 않고 건설행위를 했기 때문에 건설 중지와 함께 철거를 권유하는 상태가 됐고, 또 거기에 따라서 건설사 입장에서는 좀 이제 날벼락을 맞은 상황이 되었죠. 과정을 살펴보면 2013 검단 신도시 아까 말 말씀드린 지역이 2014 년도쯤에 인천도시공사가 택지를 조성을 합니다. LH랑 같이 할 때 그때는 이제 건축물의 충수라든 위치라든가 그런 것은 명확하게 되지 않고 택지 조성을 하니까 택지 상태에서 이 지역에는 용적률 180%에 25층 이하로 하겠다. 그러면 왕릉이나 이런 거 가리지 않고 설계를 하고, 나중에 하는 것은 나중 문제인 것이죠. 택지를 조성한 게 2014년이고요. 그때는 문제없이 통과가 되었고요, 어떻게 지을지 모르니까. 그리고 이제 2017년에 법이 바뀝니다. 문화재법이 바뀌어서 역사문화 보존지 지구 내 500m이내에는 건축 행위를 허가를 받고서 했지만 법이 바뀝니다. 그래서 2017년 1월에 고시를 합니다, 문화재청이 하고, 관청에서도 고시를 합니다. 실제로 그런데 그 사이에 인천도시공사가 2017년에 지금 문제가 된 건설사들한테 매각을 하게 됩니다, 이 택지를 2017년이 좀 묘한 시점이 되겠죠. 법은 바뀌고 고시가 되는데 땅은 매각을 하고, 그리고 이제 그거에 맞춰서 여러 가지 내용들이 바뀔 텐데 이 건설사 입장에서는 그 기준에 따라서 이미 인천도시공사가 용적률 180%의 25층 이하를 허가 획득한 게 있습니다, 택지상에서. 그거에 따라서 그냥 2019년에 분양을 착공을 합니다. 이 부분에서 착공을 할 때 문화재보호법의 13조에 보면 건설시의 문화재 보호에 대한 인가 허가 시에 행위에 대해서 검사를 하고 검토를 하게 됩니다. 그 부분이 인천 서구청이죠. 서구청하고 김포시에서 좀 소홀했던 것 같아요. 그것이 이어져서 그냥 지어지다 보니까 문화재청이 이번에 고발을 한 것이 건설사도 고발을 했지만 인천서구청도 고발했습니다. 그렇게 돼서 이게 이 일이 터져서 지금 중지 명령이 내려왔기 때문에 일단 중지가 되어 있는 상태입니다.

◇ 전진영> 그러면 지금 일단은 공사가 중지가 되긴 했는데, 공사 자체는 지금까지 얼마나 진행이 된 상황인가요?

◆ 한문도> 네 일단 거의 다 됐는데요. 이게 좀 세분화해서 말씀드리면 3개 건설사가 있다고 하지 않았습니까? 3개 건설사 중에 대방건설이 짓는 지역은 유예가 돼서 계속 짓는 걸로 됐고요. 어느 정도 왕릉을 가리는 어떤 경관보호에서 조금 벗어날 수 있다고 판단이 됐고 나머지 2개 대광 건영하고 금성백조 이쪽 단지들이 전체가 23개 동인데요. 그중에서 12개 동이 건설 중지가 내려온 거예요, 공사 중지가. 두 개 단지가 2개 건설사가 해당되고, 그래서 이 중에서 12개 동 중에서도 7개 동은 아직 시작을 안 했습니다. 2개동인가 3개동은 건설을 아직 안 했고. 건설이 한 10층, 15층 이상 올라가 있거든요. 그 상태에서 공사 중지가 돼버렸기 때문에 건설사나 입주자나 다들 지금 날벼락을 맞은 상황이 된 거죠.

◇ 전진영> 그러니까요. 건설사 입장에서도 그렇고 정말 뭐 진짜 내 집 마련을 위해서 그 앞 아파트를 분양받으신 분들이라면 더 날벼락처럼 느껴지셨을 거고. 이게 이런 경우가 있었는지도 궁금한데 그러니까 일단 뭐 땅도 다 파고 삽 뜨고 아파트 거의 다 올라가서 입주가 코앞인데 이런 문화재 때문에 혹시 문제가 됐던 상황이 예전에도 있었나요?

◆ 한문도> 입주 코앞에서 이렇게 벌어지는 일은 없었고요. 이게 과정을 말씀 올리면 아까도 말씀드렸지만 문화재법 12조, 13조에 관계기관이 이거에 대해서 심의를 거쳐야 되는데 이 부분이 일단 문제가 있었던 것 같고요. 대부분의 예전의 사안들을 보면 파주시나 인근에 또 그런 경우가 있었거든요 또 서울 풍납동 이런 지역도. 그러면 중간에 이미 관계 기관에서 그걸 검토를 합니다, 검토를 하고 문화재청하고 협의를 하고 하는데 그 과정 속에서 또. 건설사가 미리 알아보면서 짓다가 문제가 있으면 설계 변경을 통해서 문화재를 보호하는 선에서 공사를 이어가게 되겠죠. 그런데 이번처럼 이렇게 쭉 진행된 경우 제가 볼 때는 중간 과정에 문제가 있습니다. 건설사도 보통은 이제 문화재 정보 공간 서비스라는 게 있습니다. 그래서 건설사들이 건설을 할 때 그걸 기본적으로 가서 체크를 합니다. 심의를 거쳐야 되는 걸 알기 때문에 2017년도에 고시가 났으니까 고시분도 아마 건설사에 갔을 수도 있어요. 그리고 그걸 설계사들은 더 정확히 알기 때문에 그런 것들이 공유가 됐을 거라고 저는 봐요. 그것을 계속 강행한 것은 어떤 거냐면 인천도시공사가 기존에 받았던 변경 허가 대상을 가지고 그냥 이용했다, 라고도 예측할 수도 있습니다. 그래서 그 부분은 조사가 필요하지만 제 생각은 그럴 가능성도 있다. 그래서 이런 경우는 사실 특이한 경우다, 라고 말씀드리겠습니다.

◇ 전진영> 그러니까 건설사가 모를 리가 없다. 그러니까 이게 중간에 법이 바뀌면 잘 모르는 제 입장에서 봐서도 건설사가 뭐 이런 일을 하루 이틀 하는 것도 아니고 충분히 정보가 공유가 됐을 텐데 어떻게 이렇게 일까지 일어났을까 그런 좀 의구심이 드는데요.

◆ 한문도> 인천도시공사가 앞에 있으니까 그 받은 허가를 가지고 고시된 것을 돌려 앞으로 간 거죠. 그런데 그 시점이 좀 문제가 있습니다. 2017년도에 법이 바뀌었는데 2017년도에 도시공사 건설사업을 매각을 해요. 이 과정에서 무슨 유착관계가 있다고 저는 보여지는 게 느낌이 오는데요. 일단 인천 서구청 그 사람이 뇌물죄로 고발당했다는 그런 얘기도 얼핏 들어서 이건 좀 조사를 좀 해봐야 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 이 그래서 이 문화재청이 건설사 3곳에 건축물이 장릉 역사 문화 환경에 미치는 영향을 줄일 개선책을 내놔라, 라고 요구를 한 상태인데 관련해서 그럼 건설사들이 어떤 준비를 좀 했습니까?

◆ 한문도> 사실 건설사들은 특별히 준비할 게 없는 상황이죠. 왜냐하면 현금 보상밖에는 답이 없거든요. 그러면 다른 곳에다가 집을 지어준다고 그래도 건설회사 입장에서 비용 면에서 심하게 얘기하면 도산이 될 있지 않겠습니까? 많은 부분들의 입주 지연에 따른 보상도 있고, 제가 볼 때 건설사 입장에서도 변명할 수 있는 부분은 분명히 있습니다. 인천도시공사가 용적률에 대해서 허가를 받았고, 설계도면 같은 것도 그런 것을 그 당시에 예측할 수 있지 않냐, 라고 항변할 수 있지만 실제로 그 내용이 조금 누락된 부분이 있기 때문에 건설사가 지금 난감한 상황일 겁니다. 제가 생각해 볼 때는 이걸 풀 수 있는 방법이 입주자들이 내년 지금 다 세 단지가 2022년도 7월 8월 9월 입주 예정이에요. 거의 다 지어졌죠. 그러면 제가 볼 때 이게 해법이 좀 난해합니다. 난해한데 굳이 한다면 그 방법밖에는 없겠죠. 문화재청이 개선책을 내라고 했고 중지를 시키고, 건설사 입장에서는 건축했던 비용은 손해를 보더라도 다른 땅이 있어야 대신 지어줄 거 아니에요, 철거 안 날 때 다른 땅이 없잖아요. 그런데 그 과정 속에서 인천도시공사가 또 실수한 것도 확인해 봐야겠지만. 그런 부분에서 제가 볼 때는 거기가 신도시 택지니까요 LH도 사업을 하거든요. 이게 국가적인 문제고 국토교통부도 사실 관리 감독의 책임이 있고 여러 가지 기관이 복잡하게 연결되어 있으니 제 생각에는 국토교통부 또 인천 서구, 김포시 건설사 입주자 대표 이렇게 다들 모이셔가지고 다른 지역에 입주가 지연되더라도 LH 공공택지를 대체로 해주고, 이쪽은 문화재를 보호하는 관점에서 그 택지들은 공원으로 조성을 하고 이런 것을 나라에서 나서지 않는 한은 이건 해법은 없다고 저는 봅니다.

◇ 전진영> 네. 그러니까 이게 전부 다 참여하는 어떤 합동위원회가 조성이 된다든지 해서 뭔가 해결책을 찾아야지 지금 상황은 사실 서로 지금 이쪽 책임이다, 저쪽 책임이다 지금 이렇게 공방만 오가고 있어서 입주 예정자들 입장에서는 불안감만 더해질 수밖에 없을 것 같은데 그래서 이제 국정감사에서도 최근에 좀 뜨겁게 논란이 되었고요. 그래서 문화재청이 사실 늑장 대응도 문제라는 지적도 그때 나왔거든요. 그러니까 아파트가 다 올라가도록 가만히 있다가 이제 와서 갑자기 공사를 중단해 버리면 어떡하냐, 이런 목소리도 있었는데 이 부분에 대해선 어떻게 보십니까?

◆ 한문도> 문화재청이 전국을 관리를 하는데 그 담당자가 특별히 따로 없습니다. 문화재청은 어떤 입장이냐면 문화재법상에 관계기관이 문화재 역사보존문화지구에 대해서는 검토를 검토한 내용을 심사를 올리는 거거든요, 문화재청에다가 법에. 그러니까 이제 어떻게 보면 탁상 행정이라도 볼 수 있겠죠? 미리미리 옛날 암행어사처럼 건설현장들을 보면서 왕릉이 조선 왕릉이 지금 40개가 있는 걸로 알아요, 대한민국. 그중에 하나인. 유네스코에 등재된 게 이번 역사 문화재인데 그런 부분에 대해서 중요한 부분들은 담당 직원을 둘 수도 있는데, 그런 행위는 안 하고 있습니다. 왜냐하면 인원수나 어떤 업무 능력에 비해서 전국의 문화재가 상당히 많이 있고 계속 발굴이 되고 있기 때문에 발굴이 되는 것도 처리를 못하는 인력 상황이거든요. 그런 부분들 때문에 이게 전체적으로 다시 한 번 이런 문제가 생기기 전에 할 수 있는 어떤 시스템을 그래서 물론 아까 말씀드린 대로 문화재 공공 정보 서비스 공간 서비스를 오픈해놨어요. 건설사나 관계기관이 그걸 보고 문제가 있으면 허가를 득하라고 한 건데 그 관계 기관이나 건설사들 입장에서는 이익이나 어떤 대변하는 입장이 틀리다 보니까 자꾸 이런 사고가 날 수 있는 소지가 존재하는 것이죠.

◇ 전진영> 정말 이게 생각보다 이 뭐랄까요. 그동안 좀 수면 아래에 있었던 내재적인 문제들이 이번 사건으로 인해서 다 떠오르는 것 같은 그런 느낌을 교수님 말씀을 들으면서 좀 받게 되는 것 같기도 하고요. 그리고 문제는 저희는 입주자들 입장에서 살펴보도록 하겠습니다. 물론 문화재를 지켜야 한다는 건 너무나 당연한 일이고 맞겠습니다만 입주 예정자들 입장에서는 그야말로 날벼락일 수밖에 없고 단순히 지연이 된다, 라면 뭐 어떻게든 기다리겠는데 만약에 진짜 철거까지 간다 그러면 문제가 굉장히 커지지 않을까요?

◆ 한문도> 네 맞습니다. 좀 전에도 제가 말씀을 올렸지만 이런 문제가 큰 문제입니다. 당연히 뉴스에서 잠시 다루고 말 문제가 아니고요. 말씀드렸던 문화재청의 어떤 감독 기능의 시스템 문제도 있고 담당 기관의 어떤 도덕적 회의나 유착 관계에 대한 징계나 감독 기능도 확실하게 되어 있지는 않습니다, 문서로만 되어 있지 이런 부분에 대한 보완도 필요한데. 문제는 입주자들이, 제일 국민들이 피해를 보잖아요? 국민들의 피해에 대해서 지금 아까 말씀드린 것처럼 그 집을 철거한다고 했을 때 제가 볼 때 다른 대체 부지가 없는 한 답이 없지 않습니까? 아까 말씀올린 대로 거기가 신도시 택지니까 그중에서 아직 착공을 안 한 부지들이 좀 있습니다. 그 부지를 말씀드리고 국토부, LH, 문화재청, 인천 서구 김포시 그리고 입주자 대표 이렇게 모이셔서 입주는 지연이 되지만 대체 부지를 하는 방안 외에는 답은 없습니다. 답은 없기 때문에 이 부분에서 제가 볼 때는 국민청원 이런 것이 중요한 것이 아니고 입주자분들의 1년밖에 안 남았거든요. 그러면 전세 계약 계신 분들도 예산 계획이나 여러 가지가 지금 충돌이 일어날 텐데 그런 부분을 소송을 미리 방지하고 해결하려면 다 모이는 게 첫 번째고요. 두 번째 제안드릴 방법은 그거죠. 거기가 지금 15층, 21층으로 올라가 가리게 되는 거거든요. 전반적으로 그 최선의 방법은 제 생각인데 물론 일조권이나 경관 각도는 제가 디테일하게 안 봤지만 그걸 만약에 7층 정도로 낮추면 8층이나요. 그러면 아마 왕릉에서 어쩌면 가리고 있는 계양산 라인의 경관이 보일 수도 있습니다. 어쩌면 그러면 전부 철거를 안 하고 위 상단부만 철거를 하면 그만큼의 대체 부지의 양도 적고 투입이 되니까 해결될 수 있는 방안이 좋아질 수도 있지 않겠습니까? 제 생각에는 현재 짓고 있는 것 중에 아직 2개동인가, 3개동은 이제 착공도 아직 안 했습니다. 그건 놔두고 지금 지어진 12개 동 중에서 위에 층수를 좀 없애고 경관이 보이는 선까지요. 그러고 나면 어느 정도 타협점이 나오면 그 부분에 대한 입주자들에 대한 대체부지만 LH나 김포시에서 김포시 인천도시공사 그쪽에서 택지를 가지고 있거든요. 대체 부지를 제공한다든지 이런 방안으로 가야 되는데, 시간이 많이 없으니까 이렇게 뉴스나 이런 소송으로 소요를 할 것이 아니라 제가 볼 때는 국정감사 중에 당정청 정부에서 권한을 가지신 분이 나서서 해결하는 방법에는 답은 없다고 저는 보고 있습니다.

◇ 전진영> 지금 교수님께서 말씀해 주신 방안 중에 그럼 가장 현실적인 방안이 그걸까요? 말씀해 주신 대로 왕릉의 시야를 가리지 않는 한에서 일부 철거를 해서 한 7층 정도로만 아파트를 짓는 것, 그게 가장 현실적인 안일까요?

◆ 한문도> 설계사에서 7층으로 해봤을 때, 경관이 보이는 그런 걸 다 체크할 수 있거든요. 시뮬레이션 하면. 그게 제가 볼 때는 그나마 저도 이걸 보고서 놀라고 입주자분들이 남의 일 같지도 않고 해서 이게 그러면 이 정도로 가능하지 않을까라고 제 생각을 말씀드린 것인데요. 그게 이제 입주자나 또 아니면 이 사건을 이 문제를 해결해야 되는 관공서들이나, 관계 부서들 국토부나 이쪽이나 다 해결할 수 있는 최선의 방안이라고 저는 개인적으로 보고 있습니다.

◇ 전진영> 어찌 됐건 그래도 이렇게 진행된다 하더라도 합의가 있어야 되는 문제니까 말씀해 주신 대로 일단은 다 같이 모여서 좀 머리를 맞대는 과정이 필요할 것 같은데요. 이게 뭐 철거까지는 안 가더라도 당장 예정된 입주는 날짜보다 더 미뤄진다고 하면 여러모로 자금 운용이나 이런 데 있어서 입주자들이 피해를 볼 수밖에 없기 때문에 이걸로 인해서 혹시 소송으로 이어지거나 이럴 가능성도 혹시 있을까요?

◆ 한문도> 건설사와 입주자 간의 소송 문제가 되겠죠. 그리고 집계 나가면 인천 서구도 소송장이 될 수는 있습니다. 그래서 그런 소송으로 비화돼서 문제가 불거져서 입주민이나 관공서나 또 건설사나 어려운 상황에 가는 것보다는 제가 아까 말씀 올린대로 그렇게 풀어나가는 방식이 제일 낮다고 저는 개인적으로 보고 있고. LH나 도시공사가 마음만 먹으면 이건 풀 수 있는 문제라고 저는 개인적으로 보고 있습니다. 물론 입주 날짜가 지연되는 것은 있을 수 있겠죠. 열심히 지면 2년 2개월이면 짓거든요, 아파트가. 한 1년 정도 늦어지게 되는 거죠, 입주가. 제 생각에는 건설사하고 입주민들한테 할 수 있는 건 없고 관공서가 나서지 않으면 답은 없다고 저는 분명히 생각하고 있습니다.

◇ 전진영> 예 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 연세대 정경대학원 금융부동산학과 한문도 교수였습니다.