"나는 뭐가 유리할까?" 종부세 1주택 특례 신청, 공시지가 11억이 기준

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 9월 14일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 내일부터 부부 공동명의로 주택 한 채를 소유한 사람들을 대상으로 공동 명의 또는 단독 명의 중 종부세 납부 방식을 선택할 수 있는 1주택 특례 신청이 시작되는데요. 어떤 장단점이 있는지 살펴보고, 생활 속에서 알게 모르게 내고 있는 각종 세금에 대해서도 오늘 총정리 해보는 시간을 가져보겠습니다.  그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장님 화상으로 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 일반적으로 세액 공제 때문에 부부 공동 명의로 주택을 사고파는 1주택자들이 많죠?

◆ 우병탁: 네, 주택을 구입할 때 단독 명의로 할지, 공동 명의로 할지 고민하시는 경우들이 굉장히 많고요. 세액공제를 위해서 공동 명의로 하시는 경우가 굉장히 많은데요. 세대별로 1주택이라는 걸 가정할 때 공시가격이 올해 11억을 넘게 되면 종부세 대상이 되거든요. 이때 공동명의로 하게 되면 단독 명의일 때 11억처럼 차감하는 것이 아니라 각각 6억씩 12억처럼 차감하기 때문에 결국 공동 명의인 경우가 차감되는 금액이 더 크게 됩니다.  

◇ 최형진: 공동 명의인 경우가 차감되는 게 더 많다. 그러면 내일부터 시행되는 1주택 특례제도를 활용하면 이런 두 상황 중 유리한 게 뭐예요?

◆ 우병탁: 부부 공동 명의인 1주택자인 경우는 고령이고 장기보유라고 하면 단독 명의일 때는 공제금액이 11억으로 공동 명의일 때보다 좀 작지만, 대신에 어떤 이점이 있냐면 세액공제를 해줍니다. 고령에 따른 세액공제, 그리고 장기보유에 따른 세액공제, 이 세액공제 때는 공동명의일 경우는 받지 못하게 되고 단독 명의일 때만 받을 수가 있어요. 내일부터, 올해부터 시작해서 부부 공동 명의인 경우에는 만약 고령이시고 장기보유라면 단독 명의 1주택자는 아니지만 마치 단독 명의인 것처럼 고령자 공제나 세액공제를 받을 수 있도록 선택할 수 있도록 했습니다. 그래서 16일 목요일부터 이 달 말일 30일까지 인터넷 홈택스와 관할 세무서의 우편·방문 접수를 통해서 신청하실 수 있는데요. 종부세의 고령자 공제, 장기보유 공제는 합쳐서 최대 80%까지 세액에서 차감을 해주는 거기 때문에 고령이고 장기보유자라고 하면 공동 명의로 6억씩 12억을 공제받는 경우보다 오히려 단독 명의 방식으로 해서 11억만 차감이 되더라도 대신에 세액 공제를 받는 것이 더 유리한 경우가 생길 수 있습니다. 다만 어느 쪽이 유리한지 여부는 주택의 공시가격과 공시가격의 상승률, 연령이 얼마인지 보육기간이 몇 년인지에 따라서 조금씩 달라지기 때문에 반드시 사전계산을 해보신 후에 신청하시는 게 좋겠습니다. 

◇ 최형진: 지금 말씀을 듣는 것만으로도 조금 복잡하고 헷갈리긴 한데, 각자의 상황에 맞춰서 잘 선택을 해야겠군요. 

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 공시가격이 만약 금액으로 말씀드리면 이해가 좀 쉬우실 것 같은데요. 공시가격이 11억이 안 된다고 하면 아직 아예 종부세 대상이 아니니까 신경 쓰실 필요가 없고요. 11~12억이면 나이하고 상관없이 무조건 공동명의가 유리해지죠. 왜냐하면 12억까지 차감을 받으면 종부세가 없게 되니까요. 그리고 12억이 넘을 경우엔 매년 다시 재계산을 해서 두 가지 금액을 각각 비교해보실 필요가 있습니다. 그런데 재미있는 사실은 부부 공동 명의인 1주택자는 단독 명의 방식으로 선택해 신청할 수 있지만, 반대로 단독 명의인 경우에는 부부 공동 명의 방식으로 계산을 해주세요 하고 신청할 수 있는 옵션이 없어요. 그래서 결론적으로는 실제 명의 자체를 항상 공동 명의로 해놓고 종부세 선택만 신청을 하시는 것이 더 유리한 결과가 됩니다. 

◇ 최형진: 그렇겠네요. 말씀 정리를 잘 해주셨고, 이게 팀장님과 늘 부동산 세금 관련해서 이야기를 나누는데, 부동산 세금은 유난히 더 복잡한 것 같습니다. 잘 확인을 해봐야 할 것 같고요. 오늘 부동산 세금 외에 일상 속에서 내는 크고 작은 세금들 몽땅 정리해주신다고 하셨는데, 다른 세금도 공부하세요?

◆ 우병탁: 다른 세금도 조금 알고요. 오늘 몽땅 정리해드리도록 하겠습니다. 

◇ 최형진: 오늘 세금 총정리입니다. 우리가 내는 세금, 어느 정도 있는 겁니까? 

◆ 우병탁: 흔히 소득세와 재산세를 잘 알고 계시는데, 이 외에도 많은 세금의 종류가 있고요. 사업을 하시는 분들은 사업소득세와 부가가치세를 내고요. 일반 소비자로서 물건을 살면서, 서비스를 받으면서도 세금을 내고 있습니다. 그런데 그 사실을 잘 못 느끼는 경우가 많죠. 구체적으로 우리는 내는 세금은 세목을 기준으로 내국세 13개, 지방세 11개의 세금에 관세까지 총 25개의 세금을 내고 있습니다. 

◇ 최형진: 저희가 25개 세금을 내고 있는 거군요.

◆ 우병탁: 차이가 있겠지만요.

◇ 최형진: 저희가 그냥 우스갯소리나 분노에 터져서 이런 말하잖아요. ‘국가가 나한테 해준 게 뭔데 세금 이렇게 걷어가!’, 이런 얘기하잖아요. 25개면 정말 많은 것 같은데요. 방금 국세와 지방세라고 하셨는데요, 종류가 다시 나눠지는 것 같습니다.

◆ 우병탁: 맞습니다. 사실 우리가 내는 세금은 이거나 저거나 우리한테는 다 똑 같은 세금일 뿐이지만, 체계상으로는 크게 국세와 지방세로 나눠집니다. 국세는 다시 내국세와 관세로 나눠지는데 관세는 무역에서나 발생하는 세금이니까, 기본적으로 내국세가 우리가 생각하는 국세라고 보시면 되고요. 쉽게 얘기하자면 국세는 세금을 부과하는 주체가 중앙정부인 세금이고 지방세는 지방자치단체에서 부과하는 세금, 결국 국세는 국세청과 세무서 소관이고, 지방세는 도청, 시청, 구청, 군청 소관이라고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 지금 세금 얘기 나누고 있는데 중간중간 상담 풀어볼게요. ‘청약에 당첨되고 부부 공동 명의했습니다. 입주는 2024년인데, 3억 정도의 추가 주택 구매 시 세금관계를 어떻게 될까요? 현재는 전세입니다’

◆ 우병탁: 지금 분양권을 가지고 있는 상태에서 새로 집을 구입하시게 되면 기본적으로 두 채라고 보시면 됩니다. 분양권은 아직 집이 되기 전이긴 하지만 추가로 구입하시게 되는 3억짜리를 양도하는 어떤 세금에 대한 이슈가 생겼을 때는 분양권도 주택수에 포함이 되게 되고요. 결국 이로 인해서 비과세를 못 받게 되는 문제가 생길 수 있어서 추가 구입하는 건 신중하실 필요가 있습니다. 뿐만 아니라 종부세 등 다양한 문제들도 같이 생길 수 있기 때문에 그 점도 같이 고려하셔야 할 것 같습니다. 

◇ 최형진: 분양권이 주택수에 포함되면 다주택자가 되면서 세금이 많이 나올 우려가 있는 거죠?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘저희 집은 세금 때문이 아니라 부부평등의 의미로 부부 공동 명의 아파트인데요. 장기보유 아파트인데 갑자기 20억이 넘게 되어서 골치가 아파졌습니다. 세금 때문에 제몫의 소유를 포기해야 될까요?’

◆ 우병탁: 그럴 필요는 없을 것 같습니다. 아까 말씀드린 것처럼 20억이 넘는 경우에도 종부세 부분에 있어서 부부 공동 명의일 경우에는 단독명의 방식으로, 지금은 12억으로 공제받는 계산을 한 방식하고 시간이 지나면 장기보유 기간도 늘어나고 나이도 드실 거예요. 그러면 종부세에서 고령이나 장기보유 공제를 받을 수 있는 상황이 되면 그때 가서 다시 단독명의 방식으로 종부세를 신청하실 수 있는 거고요. 또 종부세만 생각하시면 안 되는 게 기본적으로 양도세가 좀 더 크거든요. 그래서 양도할 때도 단독으로 있는 것보다 세금이 나오더라도 부부 두 명으로 되어 있으면 절반씩이니까, 세율 구조는 누진세로 되어 있기 때문에 양도할 때도 공동 명의가 유리하게 때문에 절대 포기하실 필요 없고요. 꼭 그게 아니더라도 본인 명의의 재산을 배우자에게 포기할 필요는 없을 것 같습니다. 

◇ 최형진: 세금 이야기, 기왕 얘기가 나왔으니 세금의 종류가 어떻게 나눠지는지 조금 더 말씀해주실까요?

◆ 우병탁: 국세와 지방세를 말씀드렸는데요. 이론적으로 세금은 다시 보통세와 목적세, 직접세와 간접세로 나눠집니다. 우선 목적세는 이 세금을 거둬서 어디다 지출해야 된다는 것이 특정되어 있는 것을 말합니다. 대표적인 게 교육세는 교육 관련된 곳에, 농어촌특별세는 농어촌의 기반시설 재원에 사용됩니다. 반면에 보통세, 우리가 아는 대부분의 세금이 보통세에 해당됩니다. 보통세는 사용처가 정해져 있지 않고 일반예산으로 쓰이는 세금이고요. 직접세는 세금을 납부하는 사람과 부담하는 주체가 같은 세금을 말하고 우리가 내는 소득세, 법인세가 다 직접세고. 간접세는 세금을 부담하는 사람과 거둬서 내는 사람이 서로 다른 것을 말합니다. 대표적인 게 물건을 살 때 부과되는 부가가치세가 있습니다. 

◇ 최형진: 결국 애청자 분들은 세금을 어떻게 줄일 수 있을지가 가장 관심인 것 같은데요. 

◆ 우병탁: 말씀드린 것처럼 세금은 사실 항목 별로 다 중요하지만, 그 중에서도 어떤 세금이 더 중요하고 어떤 세금이 덜 중요한지 당사자들이 구분하실 필요가 있을 것 같습니다. 어떤 세금이 다른 세금보다 더 중요하다는 것의 의미는 세금의 크기가 다른 것보다 큰 것을 말하고. 준비와 노력, 공부를 통해서 줄일 수 있는 세금이 있고 그럴 수 없는 세금이 있습니다. 반대로 얘기하면, 세금의 크기도 크지 않고, 노력을 통해서 줄일 수 있는 세금이 일반적으로 더 중요한 세금이라고 보시면 되는데요. 대표적인 것들이 양도소득세라든지 상속이나 증여세 같은 세금이 노력을 통해서 줄일 수 있고 금액이 큰 세금에 해당되고요. 종부세도 마찬가지입니다. 반면에 재산세의 경우처럼 노력이나 공부를 통해서도 줄일 수 없고 내게 되는 금액 자체가 소액, 반복적으로 부과되는 세금은 상대적으로 덜 중요한 세금이라고 할 수 있습니다. 상대적으로 더 중요한 세금이 물론 더 복잡하기도 한데, 그런 것들에 대한 공부를 하실 필요가 있습니다. 

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 우병탁: 고맙습니다.