[생생경제] 무주택자에게 유리한 ‘누구나집’, 미분양 정부 손실 보전 여부가 관건될 것(김인만 김인만부동산연구소 소장)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 9월 7일 (화요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 무주택자에게 유리한 ‘누구나집’, 미분양 정부 손실 보전 여부가 관건될 것

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> '누구나 집', 아마 다들 궁금하실 거 같습니다. 관련 내용 자세히 짚어보도록 하겠습니다. 김인만부동산연구소 김인만 소장 전화 연결되어 있습니다. 소장님 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 제가 오프닝에서‘누구나집’에 대한 설명을 대략적으로 했는데요. 소장님께서 워낙 쉽게 설명을 잘 해주시니.‘누구나집’에 대한 설명을 좀 붙여 주시죠, 어떤 시범사업인가요?

◆ 김인만> 이게 민간, 기업형 임대 주택이라고 볼 수가 있는데요. 간단해요, 기존의 임대 아파트가 왜 문제가 생겼냐면 이제 처음에 계약을 하죠, 임대 아파트 계약을 하고. 들어가서 10년 동안 살고. 10년 후에 내 집으로 분양을 받으려고 보니 주변 시세의 80에서 90%로 분양전환을 해주었단 말이에요? 그런데 만약에 5억 원에 계약을 하고 들어가서 살았는데. 10년 후에 집값이 15억이 되었어요. 그러면 15억의 80%라고 해도 굉장히 부담스럽거든요. 그러다 보니 이것이 판교 신도시도 그렇고, 여러 가지 사회 문제들이 생기고. 나는 그 돈을 주고는 못 들어간다. 80에서 90%로 해도 너무 비싸다고 해서 소위 말해서 젠트리피케이션이 생기는 것이죠. 쫓겨나는 사람들이 생기다 보니 이제 고민한 것이 '누구나 집'입니다. 이게 무엇인가 하면 최초로 분양가를 확정을 하게 되면 10년 동안 살고요. 10년 후에 원래 가격, 최초 가격대로 들어가고 싶으면 들어가고, 들어가기 싫으면 안 들어가도 된다는 뜻이에요. 그래서 계약자의 입장에서 보면 굉장히 심플하죠. 내가 살다가 마음에 안 들면 안 해도 되고, 마음에 들면 또 원래의 가격대로 내가 해도 된다는 컨셉이기 때문에 간단하기는 한데, 그냥 살면 좋은데, 10%의 돈만 내고 살면 좋은데. 이것이 월세가 들어가요, 임대료가 들어가기 때문에 이 부분은 조금 부담스러울 수도 있을 거 같습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 대략적인 저희가 개념에 대해서 알아보았습니다. 그러면 개념은 알았으니 이제 실제적으로 어떻게 공급이 되는지 좀 알아보겠습니다. 이게 다세대인지, 아파트인지. 그리고 어느 지역에 공급이 되는지 얼마나 공급이 되는지. 이런 부분들도 궁금하실 텐데. 지금까지는 어디까지 결정이 되었나요?

◆ 김인만> 이번에 발표된 자료를 보면 그 전에도 발표가 되었지만 아파트에요, 다세대 연립은 아니고요. 그나마 아파트라서 다행인데, 지역적으로 보면 총 물량을 먼저 살펴보면 6075세대에요. 6075세대이고요. 화성 능동, 동탄 신도시있는 곳이죠. 화성 능동에 899세대이고요. 의왕 초평에 951세대. 그리고 나머지는 아쉽다면 아쉬울 수도 있는데 인천 검단 신도시가 나머지 물량들입니다. 그래서 전체 물량을 보면 처음이고, 6000세대 정도이면 나쁘지는 않다는 생각이 들고. 아파트라서 좋기는 한데, 이게 아무래도 지금 물론 수도권 집값이 다 문제이지만 서울이 주택이 부족하다는 비판들이 많잖아요? 목소리들이 많기 때문에 그런 점에서 기대를 가졌는데. 서울이 아니라는 점, 인천 검단하고 서울하고 아주 가까워야 하는데 지금까지 발표가 된 3기 신도시보다도 좀 멀다고 느껴지는 점에서는 좀 아쉽다는 반응들도 있습니다.

◇ 전진영> 네, 서울도 아니고. 그렇다고 서울하고 가까운 인접 지역도 아니고. 그 부분은 조금 아쉬운 점으로 남은 거 같은데요. 그러면 여기 들어가서 임대해서 거주하는 중에 다른 주택으로 혹시 분양을 받거나 청약을 하거나 그럴 수도 있나요?

◆ 김인만> 이게 내가 집을 소유권을 이전받은 것이 아니거든요. 그냥 살고 있다가 나중에 입주를 할 권리를 가지고 있기 때문에 다른 집을 분양을 받아도 되요. 다른 집을 분양을 받아도 되는데, 이제 우선권을 안 주는 것이에요. 우선순위가 안 되고요, 일단 청약은 가능합니다. 그래서 살다가 다른 좋은 집이 있으면 다른 좋은 집에 가서 살아도 되고요. 분양을 받아도 되고, 그리고 이 집을 포기해도 되는데. 이제 우선순위는 안 준다는 점을 알고 있어야 할 거 같습니다.

◇ 전진영> 가장 이제 유리한 자격 조건이라고 하면 무주택자겠네요?

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 그래서 이제 잘 선택을 해야겠죠.

◇ 전진영> 자, 앞서서도 이 거론되고 있는 6개의 사업지 설명을 해주시면서 서울도 아니고, 그렇다고 서울하고도 가까운 점도 아니라는 점이 아쉽다고 설명을 해주셨는데. 서울을 중심으로 한 위치 말고도 이 거론되고 있는 6개의 사업지 자체에 대한 평가는 어떻게 내리실 수가 있겠습니까?

◆ 김인만> 이게 지금 제가 바라보는 관점은 양과 질이거든요. 시장 수요자들의 눈이 굉장히 높기 때문에 얼마나 좋은 아파트가 얼마나 많이 공급이 되느냐 입니다. 그래서 물론 서울 가깝지 않은 점은 아쉽다고 할 수 있는데, 서울 가깝지 않아도 이번에 발표가 된 추가 신도시들을 보면 비슷한 지역들이거든요? 그래서 양질의 주택이 얼마나 많이 공급이 되느냐가 시장 안정에 소위 말해서 도움이 될 수는 있는데. 지금까지 임대 아파트라든지 이번에도 그렇잖아요. 원가 구조, 원래 최초 가격을 그대로 인정을 해준다. 그리고 연 상승률의 1.5%를 인정해준다고 했기 때문에 계약사의 입장에서는 큰 부담이 안 될 수도 있을 거 같은데. 이것이 사업을 하시는 분 결국에는 수요와 공급이잖아요. 공급자의 입장에서 얼마나 메리트가 있느냐가 중요한 관건이 됩니다. 이게 메리트가 있어야 많이 공급을 하게 되는데, 가격도 최초 가격이고, 상승률도 제한이 되고, 시세 차익도 임차인이 더 많이 가져간다고 하면. 이 부분에 대해서 과연 공급을 하더라도 단세대 주택을 공급을 할 수가 있을까? 시장의 수요자들은 소위 말해서 래미안이나 푸르지오나 자이 정도 수준을 원할 텐데. 그런 양질의 고급 아파트들을 얼마나 공급을 해줄 수 있을까에 대해서는 저도 좀 의문이 들기는 하고요. 민간 사업자들이 얼마나 많이 참여를 할까? 결국에는 정부가 지급 보전이라든지 나중에는 미분양이 생길 수도 있잖아요. 집값이 올라간다는 것이 전제조건인데, 집값이 떨어지게 되면 계약을 안할 것이란 말이에요. 그 손실 보장은 누가 할 것이며 어떻게 책임을 지느냐는 부분이 민간 사업자들이 참여하는 것에 굉장한 중요한 관건이 될 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 물론 이 무주택자들에게 매력적인 조건인 것은 맞습니다만 사실 이 아파트를 지어야 하는 입장에서도 생각을 해야 하는 것이니까요. 민간사업자들이 얼마나 잘 참여을 할 수 있을지 하는 그 부분은 관건이 될 거 같습니다. 자, 이 앞서 특위는 사실 이 집값이 6%를 내면 거주권, 10%를 내면 분양권을 가지고 16%를 내면 거주권, 분양권 다 갖는 방식을 제시를 했었던 것으로 알고 있는데요. 결국 국토부의 논의 결과로 나온 내용은 집값의 10%를 내고 거주권, 분양권 다 갖게 하는 방식. 이렇게 정리가 되었거든요, 이렇게 된 배경은 뭘까요?

◆ 김인만> 아무래도 이것이 너무 복잡해지게 되면 시장의 혼란, 혼선을 줄 수도 있고요. 이게 결국 컨셉이 잘 살다가 분양을 받는 조건인데. 이게 임대만 살다가 또 분양을 안 하게 되고. 이게 구조에 따라서 이렇게 된다고 하면 만약 살지도 않으면서 나중에 분양 전환을 하게 되면 투기의 우려도 있고요. 여러 문제들이 생길 수도 있기 때문에 그냥 10% 한 개로 통일을 한 거 같습니다. 계약사의 입장에서 손해를 볼 것이 없는 것이 나중에 계약을 안 하면 되기 때문에 제가 볼 때는 크게 손해를 보는 것이 아니고요. 오히려 10%에 줬다는 점에서는 저는 좀 긍정적으로 평가를 하고 싶습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 그리고 이 분양가가 또 문제로 지적이 되고 있습니다. '누구나 집'의 분양가가 시세의 최대 120%에 달하는 것으로 확인이 되었다고 언론보도가 나오고 있거든요. 지난 6월 대책 발표 당시에는 분양가가 시세의 80~90% 수준이라고 했었거든요. 이렇게 왜 이런 괴리가 발생한 것일까요?

◆ 김인만> 아무래도 8, 90%면 좋겠죠? 주변 시세보다 저렴하면 좋기는 좋은데, 그것은 이제 희망 사항이고요. 현실적으로 보게 되면 이게 10년 후에 원래 가격대로 인정을 해주어야 하기 때문에 80에서 90%라고 한다면 현실적으로 불가능하거든요. 어느 민간 공급자가 시세보다 저렴한 가격에 그것도 10년 후에 분양을 받을 수 있는 어떻게 보면 건설회사의 입장에서는 10%로 돈을 받고요. 다 지은 다음에 돈을 회수를 못하는 것이거든요. 이 구조에 대해서 나머지 90%도 10년 후에 받으라는 것인데. 물론 월세를 80에서 100만 원 정도 받을 수는 있지만. 그 정도 가지고 손실 보전, 그래서 120%정도라면 제가 볼 때는 그런 점을 감안해서 처음 시작에 최초 분양가라고 못을 박았기 때문에 분양가를 20%정도 높여서 약간 현실성을 고려하지 않았나 생각을 하게 됩니다.

◇ 전진영> 애초에 너무 현실성을 고려하지 않고, 주택가격 상승률을 보수적으로 제시를 한 것이네요.

◆ 김인만> 그렇죠. 그래도 지금 분위기라면 아마 계약자들이 유리할 수도 있는데, 또 모르죠. 10년 후에 어떤 일이 벌어질지는 모르기 때문에 여러 가지 불확실성이 존재하고 있습니다.

◇ 전진영> 그렇죠. 정말 하루가 다르게, 한 해가 다르게 우리나라 부동산 시세가 변하고 있는 상황에서 10년 뒤를 예측한다는 것은 불가능한 일인 거 같습니다. 분양 가격이 그래도 당초보다 40%P 가량 오른 것인데. 그러면 지역에 따라서는 임차인이 부담을 더 져야 하는 상황이 올 수도 있는 것인가요, 그렇다면?

◆ 김인만> 그럴 수도 있겠죠. 지금 같은 경우에는 발생하는 이익에 대해서 사업자죠, 공급자가 연평균 1.5%상승률을 적용해서 적정이익을 가져가게 되고. 나머지는 임차인이 다 가져가게 되는데, 가격이 많이 올라가게 되면 괜찮아요. 지금 같은 분위기 최근에 한 7년 동안 집값이 계속 상승하고 있잖아요. 이런 분위기가 이어지게 된다면 임차인도 상당한 이익을 가져가게 되고. 사업성도 좋은데 제 생각에는 10년 후도 지금 같은 분위기가 이어질까에 대해서는 저는 약간 의문을 가지고 있거든요. 왜냐하면 지금 발표되는 여러 가지 신도시와 공급 계획들이 2026년, 2027년부터 몰려있단 말이에요. 그 이후로 공급 폭탄들이 쏟아지고 있고. 또 금리도 지금 같은 저금리가 10년 동안 이어진다는 보장은 없잖아요. 그렇게 바라본다면 분명히 다른 분위기가 형성이 될 수도 있다. 그렇게 본다면 이게 사업자의 이익도 그렇고, 임차인의 이익도 그렇고, 저는 문제될 소지가 있을 거 같아서 좀 불안한 마음도 있기는 있습니다.

◇ 전진영> 네, 어찌 되었든 지금 당장 만약에 '누구나 집'을 제가 들어간다고 한다면 지금 당장은 손해 볼 것이 없을 거 같다는 생각이 드는데. 소장님께서 계속 지적을 해주다시피 하셨지만 건설사의 입장은 확실히 다를 거 같고. 건설사에서 만약에 손해를 보는 상황이라고 하면 벌써부터 건설사 유인이 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나오고 있더라고요.

◆ 김인만> 당연히 쉽지 않겠죠. 제가 공급자라도, 제가 건설사라도 과연 이 사업을 해야 할까? 라는 생각을 하게 되는데. 전제 조건이 있습니다. 전제 조건은 정부나 국토부가 손실 보상을 해주는 것이에요. 미분양이 났을 때, 그 부담을 떠안아 주게 되고. 전체적으로 리스크 관리 또 저리 대출. 공사를 해야 하잖아요. 건설비에 대해서 또 땅이나 건설비에 대해서 저리 사업자금을 공급을 해준다고 하면 해볼 만은 하죠. 왜냐하면 그렇잖아요. 저렴하게 여러 가지 정책 지원을 받고, 건설 회사의 가장 리스크가 미분양이거든요. 그러니까 이것의 경우 정부가 홍보를 많이 해주어서 처음에 계약은 잘 될 것이란 말이에요. 그러면 미분양의 우려도 없고, 월세를 받는다고 했잖아요? 80만 원, 100만 원 월세를 받기 때문에 금융비용이라든지 어느 정도 적정 마진을 가지고 가게 되고. 120%로 측정이 되었으니 손해 보는 것은 아니에요. 10년 후에 원금 사업자금을 회수를 할 수도 있는데. 늦게 받는 다는 것인데. 그에 대한 불확실성을 정부가 책임을 져준다고 하면 사업자의 입장에서는 안 할 이유는 없을 거 같아요. 그래서 정부가 어떤 당근을 제시를 해주느냐. 지금 상태로 가면 안 하겠죠. 근데 분명이 어떤 당근을 저는 제시를 해줄 거 같습니다.

◇ 전진영> 지금 정부 측에서 나온 인센티브나 메리트는 아직 확실한 것이 없는 상황인 것이죠?

◆ 김인만> 그렇죠, 아직까지 구체적으로 안 나왔는데. 분명 사업자금을 요구를 할 것이고요. 정부 여당 입장에서는 이게 또 핵심 사업 중에 하나이기 때문에 저는 좀 안타까운 마음은 결국에는 그것이 우리 국민들의 혈세인 것이잖아요. 혈세가 또 공급이 되어야 하는 이런 또 악순환이 되지 않을까 싶고. 공급 물량이 6000세대라고 했는데, 이것이 6000세대 가지고 주택 시장의 안정에 큰 도움이 되지는 않거든요. 더 공급 물량을 늘려야 하는데, 또 내년에 차기 대선도 있고, 정권도 바뀔 수도 있고요. 어떻게 될지는 모르겠지만 그런 정책의 일관성, 그게 6000세대로 끝나버리게 되면 아무것도 아닐 거 같고요. 이게 진짜 좋은 모델이라면 충분히 여러 가지 검토를 하고 보완을 해서 공급 물량을 늘릴 수 있는 방안을 마련을 해야 할 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 그러면 지금 상황에서 봤을 때, 정부가 제시를 할 수 있는 가장 현실적인 인센티브는 어느 정도나 될까요?

◆ 김인만> 제 생각에는 미분양이 나면 정부가 분양 전량 100% 손실 보전을 해준다는 조건이 전제가 되어야 할 거 같고요. 공사비라든지, 여러 가지 조건에 대해서도 정부가 상당 부분 지급 부분이라든지 공공 기금 운용에 대해서 지원을 많이 해주어야 할 거 같습니다.

◇ 전진영> 근데 또 그렇게 지원을 많이 해준다고 그러면 또 비난 여론이 나올 거 같다는 생각도 드네요.

◆ 김인만> 근데 그렇게 안 해주게 되면 민간 건설 회사들이 이 정도 마진을 가지고 쉽게 들어가기는 어려울 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 말씀을 해주신 대로 건설사 쪽에서는 어떻게 보면 정부가 안정적인 사업 진행을 위해서 정책 자금을 투입을 해서 저리대출을 알선을 해주거나. 용적률을 완화하는 정도의 유인책 정도는 제시를 해주어야 건설사 쪽에서도 좀 관심을 가질 것이라고 이야기가 나오고 있는데. 이런 정도의 당근 계획은 어떻게 보십니까? 용적률을 완화를 한다든지, 아니면 저리대출을 알선을 해준다든지. 이 정도까지도 정부가 좀 계획을 가졌을까요?

◆ 김인만> 이게 용적률을 완화를 해준다고 하면 그럴 수는 있겠죠. 용적률을 완화를 해줘서 지금 예를 들어서 화성 능동 같은 경우에 899세대잖아요. 용적률을 완화를 해줘서 1300세대 정도 짓게 해주고 나머지 남는 400세대 정도를 민간 건설사가 알아서 분양하도록 해준다고 하면 건설사의 입장에서는 충분히 해 볼만 하죠. 근데 그 모든 물량을 다 이렇게 '누구나 집'으로 하라고 하면 건설사 입장에서는 좀 갸우뚱하지 않을까 하기도 합니다.

◇ 전진영> 제가 건설사의 입장을 마지막으로 여쭤봤으니까요. 끝으로 그러면 일반 우리 시민들, 소비자들의 입장에서 이 '누구나 집'. 들어갈만할까요, 어떻습니까?

◆ 김인만> 지금까지 나온 안으로 보면 저는 충분히 들어갈만 하다고 봐요. 주변 시세가 120%라고 하는데, 우리가 인플레이션 방어라고 하죠? 화폐가치 하락이나 이런 것을 감안해보면 만약에 지금 계약을 해서 10년 후에 120%가 넘지 않은 적은 지금까지는 없었거든요. 앞으로도 어떤 리스크가 있을지는 모르겠지만 넘었다, 예를 들어서 집값이 2배로 올랐다고 그러면 잘 살고, 상당한 시세 차익을 또 얻을 수도 있는 것이고요. 혹시라도 집값이 떨어졌다고 그러면 포기할 수도 있는 것이거든요. 그래서 잘 살고, 포기 할 수 있는 것이고. 중간에 다른 내 집 마련의 기회가 있으면 갈아타도 되기 때문에 계약자의 입장에서는 저는 안 할 이유가 없다고 보는데. 월세가 좀 부담스러울 수는 있을 거 같습니다. 월세가 한 80에서 100만 원 정도 이야기가 나오고 있어서. 이 부분은 좀 정부가 보완을 해야 할 거 같아요. 월세가 80에서 100만 원이면 서민들이 100만 원 내고 살기에는 어렵거든요.

◇ 전진영> 쉽지 않죠.

◆ 김인만> 그래서 중도금 대출처럼 이자를 내더라도 이 부분도 정부의 정책 기금을 가지고 100만 원 내라고 하지 말고, 대출을 해주고 이자를 좀 내는 방식으로 전환을 해주어야 할 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 네.

◇ 전진영> 지금까지 김인만부동산연구소 김인만 소장이었습니다.