12만 수도권 신도시, 탈서울 수요 분산 효과있을까

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 8월 31일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 정부가 신규 공공택지 열 곳을 발표했는데요. 경기도 의왕, 군포, 안산과 화성 진안 등 수도권 12만 가구를 포함해 전국 14만 가구 규모입니다. 지난 2.4대책에서 제시한 택지 조성 방안이 완성된 건데요. 부동산 시장에는 어떤 영향이 있을지 살펴보고, 최근 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 인상했습니다. 집값 안정에 영향을 줄 수 있을지 함께 살펴보겠습니다. 말씀 나눌 분 모셔보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화연결 돼있습니다. 안녕하세요?

◆ 박원갑 전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 우선 이번 발표된 계획, 입지가 관건이 될 것 같은데요. 이번에는 남쪽 지역에 집중돼 있습니다. 이유가 있을까요?

◆ 박원갑: 그동안 택지가 북쪽에 많았던 걸 감안한 거 아닌가 싶어요. 어느 정도 균형을 도모한 걸로 생각이 들고요. 그래서 말씀하신 것처럼 지역이 군포나 의왕이나 안산, 화성, 이런 쪽에 집중이 됐는데. 이번에 개발하는 택지의 특징은 기존 지하철역하고, 가령 1호선 의왕역이나 4호선 반월역하고 GTX-C노선을 연계해서 서울 주택 수요를 분산하겠다, 그런 취지를 담고 있다고 해석을 하고 있습니다. 

◇ 최형진: 발표된 지역을 살펴보면 경기도 의왕·군포·안산과 화성 진안 등 서울과 약간 거리가 있는 지역 아니겠습니다. 물론 GTX 노선으로 연계한다는 방침이긴 합니다만, 서울의 수요를 분산하는 데 한계가 있지 않을까하는 지적도 있는데요. 이 부분은 어떻게 보세요?

◆ 박원갑: 그렇죠. 위치로 보면 확실히 서울에서 좀 멀어요. 그러니까 의왕 쪽 같은 경우는 서울에서 한 12 킬로미터 정도, 화성은 21 킬로미터 정도 되는 건데, 그래서 이게 거리로 보면 다소 20~50분은 걸리는 거리예요. 제 개인적인 생각으로는 서울 도심이나 강남에 근무하는 30대들의 수요를 분산하는 데는 다소 물리적으로 거리가 있는 것 같고요. 그런데 최근에 주택 수요가 주로 경기·인천으로 많이 가고 있잖아요. 지금 부동산 시장의 가장 큰 불안이 탈서울 내집마련 수요입니다. 그래서 이런 측면에서 본다면 수도권, 특히 서남부 지역의 주택시장 안정에 도움이 되겠다고 해석을 해봅니다. 

◇ 최형진: 위원님, 예상됐던 하남 감북·김포 고촌, 이런 지역이 택지지구에서 제외됐거든요. LH 투기 의혹 사건이 터진 뒤, 투기 차단에 무게를 두면서 입지가 떨어진 지역에 한 것이 아니냐는 의견에 대해서는 어떻게 생각하십니까? 

◆ 박원갑: 그렇죠. 원래 하남 감북이나 김포 고촌이 오래 전부터 후보지로 올랐었고, 그동안 일부 투기적 수요도 있고, 그래서 손바뀜이 많았나 봐요. 그래서 이번에 신규택지를 조사하면서 그런 우려 부분들을 일찌감치 배제하자, 그래서 이런 쪽으로 결론이 난 게 아닌가 분석하고 있습니다. 

◇ 최형진: 그래도 기대되는 부분은 14만 가구 중 수도권만 12만 가구예요. 공급 물량만 보면 그래도 미래에 집이 있다는 거 아니겠습니까. 이런 부분은 집값 안정에 영향이 있지 않을까 싶기도 한데요. 어떻게 판단하십니까?

◆ 박원갑: 12만 가구면 적지 않은 물량이에요. 분당 신도시가 10만 가구 정도 된다고 하잖아요. 그 정도면 어쨌든 주택 수요를 조금 충족할 수 있는 그런 측면은 있지 않을까 보고 있고요. 그리고 요즘같이 시장이 불안할 때는 미래에 주택공급이 지속적으로 꾸준히 이뤄진다는 신호를 강하게 보낼 필요는 있다고 봐요. 그런 측면에서 일종의 신호보내기라고 이야기를 하는데, 무주택자 입장에서는 지금 집값은 자꾸 오르지, 전세값도 많이 올랐거든요. 그러면 분양 기다리지 않고 지금이라도 집을 사야 되는 게 아니냐, 앞으로 물량이 별로 없다면 당장 중개업소 가서 집을 사는 게 합리적일 수 있잖아요. 그런데 앞으로 물량이 많이 공급된다면 ‘그래? 좀 기다려볼까?’하는 심리적 안정에 도움이 되지 않을까. 그러니까 지금 주택 시장에서 가장 큰 문제가 조급증과 불안감이라고 봐요. 그러다보니까 한꺼번에 수요가 몰리면서 이른바 도로공사효과라고 있어요. 도로공사하면 아무래도 밀리잖아요. 병목현상이 나타나는 건데, 이걸 늘어트릴 필요가 있다고 보는 겁니다. 유연시키는 효과, 이건 어느 정도 기대해볼 수 있지 않을까 예상을 해보고 있습니다. 

◇ 최형진: 이번에 발표된 택지 지구에 세종도 있습니다. 세종의 경우에도 최근 상당한 상승세를 보이고 있잖아요. 게다가 최근 국회 분원 관련된 이슈도 나왔습니다. 이번 택지 지구 발표가 세종 지역의 집값에 긍정적 영향을 줄 수 있을까요?  

◆ 박원갑: 그렇죠. 이번에 세종 연기에 한 6천, 조치원에 한 7천 가구 정도 되거든요. 이렇게 되면 세종시 생활권이 북쪽으로 약간 연장되는 그런 측면이 있어요. 그런데 세종시 집값이 진짜 많이 올랐습니다. 작년에 KB 아파트 시세로 보더라도 45% 올랐고요. 

◇ 최형진: 거의 제일 많이 오르지 않았어요?

◆ 박원갑: 네, 올 들어 7월까지 8.5% 올랐는데, 최근에 약간 주춤하는 양상이긴 하지만 결국은 집값의 어떤 장기적인 안정효과는 공급이거든요. 그런 측면에서 보면 어느 정도 도움 되지 않겠느냐, 이렇게 예상을 해보고 있습니다. 

◇ 최형진: 앞으로 실제 공급까지 시간이 있다 보니 지켜봐야 할 것 같고요. 택지 발표 이전에 정부의 사전청약 확대 방안 발표도 있었어요. 기존보다 10만 1천호 늘린다는 건데, 공공택지 분양하는 민간 브랜드 물량이 포함돼 있는 부분을 주목하고 있는데, 이유가 뭔가요? 

◆ 박원갑: 이것은 어차피 공공택지 안에 짓는 아파트들이니까요. 가령 위례 신도시라고 하면 여기서 LH 브랜드로 나가는 것도 있을 거고. 대우나 삼성이나 이런 브랜드도 나갈 수 있을 텐데. 그러니까 민간브랜드에 대해서도 사전청약을 하겠다는 건데, 이건 심리적으로 조기 내 집 마련 효과를 갖도록 하는 거예요. 우리가 약혼을 했다고 치면 맞선 보러 안 나가잖아요. 이거하고 같은 효과라고 보면 되는 거죠. 그러니까 아무래도 매매 시장 같은 경우에는 당장 들어갈지, 그거에 따라서 영향을 받기보다 미래의 주택시장 혹은 미래에 내 집이 어떻게 되느냐에 따라서 지금 영향을 받는 구조예요. 그러니까 당연히 사전청역을 많이 하면 지금의 쏠림현상을 조금 누그러뜨리는 효과는 있지 않을까, 그런 측면에서 시도를 하고 있는 것으로 분석하고 있습니다. 

◇ 최형진: 정부 신규 공공택지 10곳 발표 관련해서 마지막 질문을 드려보겠습니다. 이번에 공급되는 부동산이 수도권 남부에 택지지구가 몰려있고, 거기에 더해서 입주자 모집 때까지는 긴 시간이 걸릴 텐데요. 서울 집값을 안정시키기에 효과가 있을 거리고 보십니까?

◆ 박원갑: 이것만으로 완전히 안정된다, 이렇게 보긴 어렵겠죠. 보통 경제현상이 있으면 단일요소로 결정되는 것들은 환원주의라고도 얘기를 하는데요. 이런 경우는 거의 없어요. 그러니까 마치 석탑 쌓듯이 하나씩 쌓아간다고 보시면 될 것 같고, 마법의 정책, 마법의 해결사는 없지 않습니까. 그런 측면에서 지금은 어쨌든 간에 시장을 진정시키기 위해서 주택 공급이 늘어날 거라고 정부가 약속을 했는데, ‘봐라 지금 이렇게 많이 짓고 있지 않느냐’ 라고 그렇게 안심시키는 효과, 이 정도로 보시면 되지 않을까 분석을 하고 있습니다.

◇ 최형진: 내년 상반기가 집값의 고점이 될 수 있다, 이런 분석은 어떻게 보세요?

◆ 박원갑: 일각에서 그런 얘기가 나와요. 그런데 그 얘기는 지금 대선하고 맞물려서 좀 분석을 하고 있는 것 같아요. 아무래도 지금 어떻게 될지는 모르지만.

◇ 최형진: 대선이 결국 집값 흐름에 영향을 주니까요. 

◆ 박원갑: 그렇죠. 아무래도 정책이 송두리째 바뀔 수도 있는 그런 측면도 있고요. 또 그 와중에 금리부분도 있는 것 같고요. 그리고 장기상승에 따른 피로감도 크거든요. 지금 KB 시세로 보면, 서울 수도권 기준으로 올 들어 아파트값이 8년째 올라가는 거거든요. 그런데 내년까지 오르면 9년째잖아요. 올해 실거래가로 보면 훨씬 더 이전부터 저점이었어요. 그러니까 2012년 4분기가 실거래가는 저점이었고, 통계상으로 2014년 1월부터 저점이었다고, 그때부터 오르기 시작했으니까. 그럼 실거래가로 보면 올해가 10년째 올라가는 거예요. 내년 되면 11년째 올라가는 겁니다. 너무 많이 올랐잖아요. 이러다 보니까 장기 상승에 따른 피로감, 그 다음에 금리인상 부분, 그리고 정책 변동 가능성, 이런 점을 고려해서 내년 상반기가 고점이 될 수 있다, 이런 분석은 있는데. 이것은 하나의 의견일 수는 있어요. 그래서 이게 반드시 전망이 많지는 않잖아요. 경제학자들이 전망은 틀리기 위해서 한다는 말도 있는 것처럼 어쨌든 그럴 가능성은 있다, 개연성은 있다, 이 정도로 보시면 될 것 같습니다. 

◇ 최형진: 지금 금리 이야기 하셨는데, 한국은행에서 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상했습니다. 통상적으로 기준금리가 오르면 부동산 투자 수요도 줄어든다고 하잖아요?

◆ 박원갑: 줄어들죠. 일반적으로요. 그래서 금리와 주택수요는 반비례한다, 이런 얘기를 하는데. 금리가 어느 정도 올랐느냐, 그리고 앞으로 속도가 어떻게 될 거냐가 중요한 것 같아요. 그런데 지금 집값은 분명히 하락 요인이죠. 그런데 상승 요인이 있을 수 있잖아요. 그러면 오히려 집값은 올라갈 수 있는 거고, 전체 부동산 가격을 결정하는 하나의 변수다, 이렇게 보시면 되고. 다만 우리가 조심해야 될 것은 지금 집값이 크게 오른 것이 바로 코로나 대유행 이후에 풀린 과잉 유동성 영향이 크잖아요. 그리고 요새 집값이 비싸니까 대출 의존도도 높고, 또 전체 가계 대출의 70%가 변동금리거든요. 그러니까 금리 동향에 민감할 수밖에 없긴 한데, 다만 그럼 바로 집값이 빠질 거냐 라고 했을 때는 그렇게 되기보다 저는 거래량과 가격 상승률이 둔화되는 정도의 영향이 일단 나타날 걸로 봐요. 왜냐하면 이번에 기준금리를 0.75%로 올렸잖아요. 그런데 코로나 팬데믹 이전에 1.25%였단 말이에요. 그때 비해서 여전히 저금리잖아요. 이번에 금리 올라가니까 무조건 집값이 빠질 일만 남았다는 단순도식은 위험할 수 있겠다는 생각이 들어요. 다만, 수요가 둔화되겠구나, 이 정도. 그리고 집값이 너무 많이 올라서 조심해야겠구나, 이 정도로 보시면 되지 않을까 생각합니다. 

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 박원갑: 고맙습니다.