[생생경제] 임대차3법, 기존 세입자에겐 도움 줬으나 신규 세입자는 소외(이제문 창조도시경제연구소 소장)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 7월 21일 (수요일)

■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 임대차3법, 기존 세입자에겐 도움 줬으나 신규 세입자는 소외

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 오늘 오전 있었던 제 26차 부동산시장 점검 관계장관회의 내용 창조도시경제연구소 이제문 소장과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 지금 전화연결 되어 있습니다. 소장님, 안녕하십니까?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 회의 내용들 하나씩 살펴보겠습니다. 먼저 임대차법 시행 이제 31일이 되면, 딱 정확히 1년이 되는데요. 서울의 아파트 임대차 갱신율이 78%에 달했다. 이점을 가장 강조를 했거든요. 어떤 의미이고, 정말 1년 동안 그만큼의 성과가 있었다고 보십니까?

◆ 이제문> 일단 임대차 보호법이 실행이 되면서, 계약경신청구권과 그 다음에 전월세 상한제가 적용이 된 이후에 나타난 긍정적인 효과를 강조를 한 거 같습니다. 기존에 임대차 계약이 갱신이 되었다는 이야기는 어느 정도 전세 시장이 안정되었다고 정부는 그렇게 이야기를 하고 싶은 거 같은데요. 일부의 이제 과도 좀 없다고 할 수 없습니다. 과는 뭐냐면, 임대차 시장이 기존 임차인 시장하고, 그 다음에 신규로 전월세 시장에 진입을 하려는 신규 계약자 간의 괴리가 형성이 되면서 기존의 임대차 계약은 5%범위 내에서 머물렀지만, 이제 나머지 계약들은 전세가격이 많이 치솟는 이례적인 현상이 벌어졌죠. 그런 부분들이 과에 속한다고 보입니다. 나름 어쨌든 기존의 전세 시장이 안정이 되었다는 평가는 나타난 거 같습니다.

◇ 전진영> 네, 아무래도 기존의 계약을 하신 분들은 이 제도에 대해서 혜택을 보신 분들도 물론 있을 것인데. 이 임대차법 시행 이후에 전셋집을 구하시는 분들은 상대적으로 전세값이 너무 많이 뛰다 보니 이런 부분에 있어서 불편함을 느끼실 수밖에 없었던 것은 과로 볼 수 밖에는 없는 것 같고요. 그러면 시장 자체에서도 어떻게 보는지 궁금해요. 임대차 갱신율의 상승이 곧 임대차법 시행의 덕분이다. 이렇게 받아들이고 있나요? 어떻게 보십니까?

◆ 이제문> 반은 맞고, 반은 틀리다고 봐야겠죠. 이제 시장에서의 전월세 가격의 상승의 이유는 여러 가지 복합적인 요인이 일단 작용이 되는데요. 아까도 말씀을 드렸지만, 78%에 달하는 임대차 갱신은 단기적으로 놓고 봤을 때, 전세가격의 안정. 이것은 분명히 이루어졌기 때문에 그것은 부분들을 확실하게 효과가 있었다고 보이지만. 법안을 빠르게 처리를 하는 과정에서의 신규 계약의 전세가격이 치솟는 부분에 대한 어떤 대비책을 마련을 못했기 때문에 일부 전세입자, 특히 수도권을 중심으로 한 전세입자들이 고통을 받은 것으로 나타나고 있습니다.

◇ 전진영> 전세값이 그렇게 갑자기 오른 것도 있고, 전세에서 갑자기 월세로 전환을 한다고 해서 당황을 하신 분들도 계실 것이고. 임차인의 입장에서 저희가 말씀을 드렸지만 임대인들의 불만도 그만큼 나온 것이 있었죠?

◆ 이제문> 아무래도 사유재산권의 침해라고 주장을 할 수 있고요. 그 다음에 이 부분에 있어서의 대표자라든지, 이런 부분들에서 주택에 투자를 하신 분들 입장에서는 전세 가격을 많이 올려 받거나, 월세를 많이 받으면 받을수록, 어떤 자금 구조가 안정화 되는 추세이지 않습니까? 그런데 그런 부분들의 억제를 받는다는 것은 일부는 자금구조에 있어서 다른 대안을 세워야 한다는 문제들이 있었기 때문에. 임대인 분들도 당연히 불만이 있었다고 보이고요. 그 다음에 이제 전세에서 월세로 가속화될 것이라는 것들이 지금까지도 많이 논란이 되고 있지 않습니까? 그런데 그런 부분들은 우리나라 전월세 시장을 간과를 한 측면이 있지 않나, 그렇게 생각을 합니다. 우리나라의 주택을 구입을 하면 실수요자가 아닌, 1가구 2주택 이상의 어떤 투자자들은 대부분이 전세를 끼고, 주택을 구매를 하는 경향이 있지 않습니까? 그것을 우리가 갭투자자라고 이야기를 하는데. 그런 갭 투자자들이 최근에 계약을 많이 했다는 이야기는 전세를 끼고서 주택을 구매를 하는 그런 수요가 많았다고 볼 수 있습니다. 그런 수요가 많았다는 것은 전세에서 월세로 갈아타는 것은 애초에 한계가 있었다는 것을 반증하는 결과로 나타나는 것이거든요. 그래서 이제 전세에서 월세로 늘어나는 것은 일 순간에는 조금 늘어날 수는 있겠지만, 어느 정도 시장이 그 부분을 받아드리는 것에는 한계가 있을 수밖에 없는 그런 구조를 우리가 가지고 있다고 보입니다.

◇ 전진영> 네, 갭 투자라는 우리나라 부동산에서만 보이는 이 특성. 이 특성을 꼭 이제 간과하지 말고, 이게 반영이 된 상태에서 이제 시장 분위기를 봐야 할 거 같고요. 전월세 상한제 이야기도 조금 해보겠습니다. 전월세 상한제 적용의 성과 부분도 거론이 되었는데, 전월세 상한제 적용으로 인해서 갱신 계약 중의 76.5%가 인상률 5%이하 수준에서 계약이 잘 체결이 되었다. 이 부분도 강조가 된 부분 중의 하나입니다. 이 부분도 주거 안정에 기여를 한 바가 크다고 볼 수 있을까요?

◆ 이제문> 네, 어쨌든 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 행사로 인해서 임차인의 주거 환경에 어느 정도 이루어진 것은 부인할 수 없는 사실이라고 보입니다. 다만 이제 그 법을 만들면서 부작용에 대한 부분들이 너무 간과가 되었기 때문에. 그 부작용, 특히 이제 신규 전세입자들의 가격이 상승을 한다든지. 그런 수도권에서 버티지 못한 일부는 수도권에서 벗어난 더 먼 지역으로 이동을 하게 되는 그런 부작용들이 있었던 것이 조금 아쉬운 부분으로 남습니다.

◇ 전진영> 네, 그렇군요. 이 임대차 3법으로 전세 매물이 급감하고, 전세의 월세 전환이 가속화 될 것이다. 이 임대차 3법으로 인해서. 이런 우려가 굉장히 강했거든요. 시장에서 강하기도 하고, 기사들을 봐도 이런 우려에 관한 부분을 강조를 하는 기사들이 훨씬 더 많았고요. 현재까지는 어떻습니까? 기우였다, 라고 봐도 될까요?

◆ 이제문> 완전히 기우였다고 단정을 하기에는 어렵지만, 제가 아까 말씀을 드린 대로 전월세 시장에서의 전세에서 월세 가속화는 갭 투자자들이 계속 증가를 하는 추세에 있었기 때문에 전세에서 월세로 가속화라기보다는 일부는 변경을 했을 수도 있겠죠. 그렇지만 전반적인 추세, 가속화라는 말은 대유행으로 번질 것이고, 결국에 전세시장보다 월세 시장이 월등하게 커진다는 말을 의미를 하고 있지 않습니까? 근데 거기까지는 미치지 않았다고 판단을 합니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 김연주 국민의힘 상근부대변인의 말을 좀 빌려서 저희가 반대 쪽의 이야기도 한 번 다뤄보겠습니다. "전세 시장의 경우 물량 자체가 워낙 모자라다 보니 전세가 상승률이 법 시행 이전 1년 동안 2.4%이었던 것에 비해서 시행 이후에는 무려 그 7배인 16.7%를 기록했다" 고 김연주 상근부대변인이 말을 하면서, "수도권에서의 전세난은 특히 극심하고 서울 아파트 전세 평균가가 6억 1000만원, 전용면적 60㎡의 소형 아파트 전세가조차 4억 원을 뚫는 등 미친 전세가라는 표현이 지나치지 않을 정도다" 이렇게 지적했거든요. 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까?

◆ 이제문> 아까도 말씀을 드렸지만, 기존 임차인들의 경우에는 상당 부분 이제 전세가 안정된 모습으로 나타났지만, 신규 임차 시장에 진입을 하는 세입자들의 입장에서는 전세 가격이 널뛰는 것은 사실이죠. 그로 인해서 많은 분들이 고통을 받았는데요. 이것이 꼭 임대차 입법의 시행으로 인한 부작용이라기보다는 그 동안 수도권에서 2017년,2018년, 2019년 계속 부동산 주택 가격이 상당히 큰 폭으로 상승을 하지 않았습니까? 큰 폭으로 향상을 한 상황에서 갭 투자자들이 지속적으로 증가를 하고 있었다는 이야기는 그만큼 전세가격이 오를 수 있는 여지도 있었다고 보고 있거든요. 그렇기 때문에 이것이 꼭 임대차 입법의 시행으로 인해서 전세가격이 폭등을 했다보다는 수도권에서의 주택 시장의 특성상 그런 가격 상승이 여러 가지 요인에 의해서 복합적으로 상승했다고 저는 보고 있습니다.

◇ 전진영> 수도권의 특성상이라고 말씀을 해주셨잖아요? 그러면 지역별로 이 부분은 공방이 나뉠수도 있겠네요.

◆ 이제문> 쉽게 이야기를 해서, 도 지역과, 특별광역시 지역과, 수도권. 특히 수도권 중에서도 이제 남부 지역과 북부 지역에서의 어떤 시장의 차이는 상당히 현격하게 드러나는 것으로 보이거든요. 그렇기 때문에 지역적인 특수성이 있었다, 라고 보이고. 단순하게 전세가격이 몇 퍼센트 올랐다, 몇 퍼센트 올랐다, 라는 것으로 어떤 전체 시장을 평가를 하기에는 다소 무리가 있는 것이 아닌가, 생각이 들거든요.

◇ 전진영> 전세난이 있다고 거론이 되는 지역은 주로 서울, 수도권이고. 아무래도 서울, 수도권은 소장님께서도 말씀을 해주셨다시피 갭 투자가 워낙 많다 보니, 그래서 아무래도 서울 수도권의 전세난이 집중되어 있다고 봐도 되겠네요.

◆ 이제문> 거기에 이제 일부 전월세 입법이 시행이 되면서 신규 세입자들 부분에서는 상한이 없었기 때문에 집주인의 입장에서는 전세 가격을 많이 올릴 수 있는 동기가 만들어진 것이 불쾌해서 전세 가격이 폭등했다고 보는 것이 좀 더 올바른 방향이 아닌가 생각을 합니다.

◇ 전진영> 전체적으로 다 무조건 폭등했다, 뛰었다고 하기 보다는 사실 기존 계약자와 신규 계약자 간의 혜택을 받고, 못 받고의 차이가 크니까. 이 부분이 다르다고 이야기를 하는 것이 좀 더 정확할 거 같습니다. 네, 그리고 오늘 아침 회의에서 나왔던 다른 내용도 살펴보겠습니다. 홍남기 부총리가 허위 거래 신고 등을 이용을 해서 시세를 조종하는 소위 ‘실거래가 띄우기’사례들을 최초로 적발했다"고 이야기를 했거든요. 이 실거래가 띄우기가 지금까지 시장에서 얼마나 만연했는지, 이 부분도 조금 궁금합니다.

◆ 이제문>상당 부분이 이제 매매계약을 체결을 하고, 매도가를 올린 다음에. 중도금이라든지, 잔금을 이용을 하지 않는 방법으로 계약을 파기하는 그런 방식으로 거래에 호가를 올리거나 하는 부분이 만연되어 있었죠. 만연되어 있었고 이런 부분들에 대해서 이제 현장 전문가들이 많은 지적을 해왔는데. 정부는 이제 그런 부분에 대해서 실질적으로 조사를 하고 보니, 그런 부분에 사례가 있었다는 것을 오늘 확실하게 밝힌 것이 아닌가 생각을 합니다. 좀 다소 늦은 감이 있다고 생각을 하거든요.

◇ 전진영> 그렇군요. 지금 단속을 하는 불법 중개 교란 행위라는 것이 구체적으로 어떤 것들인가요?

◆ 이제문> 지금 정부에서 중점적으로 보는 것은 4가지 정도가 되거든요. 이제 첫 번째는 뭐냐면, 비공개 내부정보를 활용을 하거나, 불법적으로 활용을 하는 것이죠. 그 다음에 LH사태를 생각을 하시면 말은 분명히 들어올 거 같고요. 그 다음에 두 번째, 같은 경우는 가장 매매나 허위 호가 등 시세조작을 하거나. 허위계약 중 불법 중개로 시장을 교란을 하거나, 불법 전매 및 부정 청약 등. 이런 것들이 정부가 중점적으로 이제 단속하고 지켜보고 있는 포인트라고 생각이 됩니다.

◇ 전진영> 근데 이 불법행위라는 것이 사실 늘 그렇지 않습니까? 그로 인한 이득보다, 그로 인한 처벌이 확실히 크지 않으면 완전히 끊어내기도 어렵잖아요.

◆ 이제문> 그러니까 이제 이것을 처벌하기 위해서는 형법적으로 문제가 되어야 하는데. 이것을 밝히기가 어렵다는 부분들이 정부가 난색을 표하는 부분이거든요. 근데 그렇게 정부가 이야기를 하게 되면, 정부가 상당히 단속에 대한 의지가 없다, 라는 것을 불법 투기자들이 판단을 하게 되고. 도덕적 해이가 여기에 들어가게 되죠. 그래서 확실하게 처벌을 해야 하는데, 지금까지의 관행은 솜방망이 처벌에 불과하다고 보니까, 이런 부분들이 사회 전반적으로 만연될 수밖에 없었던 부분들을 만들어낸 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 그리고 홍 부총리는 지금 주택가격이 고점이다, 이런 경고의 메시지를 재차 던졌습니다. 국내에서 연구 기관, 한국은행 등을 중심으로 주택가격 고평가 가능성, 주택 가격 조정시 영향. 이런 부분에 대한 우려를 제기를 하고 있다. 이런 이야기를 했는데, 이 부분에 대해서 소장님은 어떻게 생각을 하시는지요?

◆ 이제문> 시장에는 여러 가지 견해들이 있을 수 있지만. 저는 주택 가격이 고점에 왔다는 이런 부분에는 동의를 합니다. 동의를 하고, 한국은행에서 금리를 이제 올해 인상을 하겠다는 어떤 부분들이 발조가 되면서 시장이 조금 주시하는 상황이 있지 않습니까? 미국 금리도 인상이 되고, 우리 금리도 인상이 되게 되면, 결국 긴축으로 갔을 때에는 고 대출자. 대출을 많이 받은 사람이라든지, 신용대출이 많은 사람들, 이런 사람들이 주택에 투자를 했을 경우에 올라가는 이율을 감당할 수 있는 가에 대한 어떤 경고성 메시지에 의미가 있다고 보이거든요.

◇ 전진영> 근데 이렇게 정부가 항상 ‘지금 주택 가격이 가장 높다, 지금이 고점이다.’ 는 이야기를 계속해도 사실 그래도 더 오르겠지, 라는 기대로 매매를 하는 분들도 사실 많거든요.

◆ 이제문> 그러니까 사실 시장이 주택 가격이 올라가는 상황에서는 오늘 주택가격이 가장 저가라고들 하지 않습니까? 이게 이제 소비자들의 기대 심리이고. 정부는 이제 오늘 쯤, 이쯤 올라갔으면 좋겠다. 오늘이 이제 고가이고, 내일부터는 고점을 찍고, 아래로 내려갔으면 좋겠다는 것이 정부의 바람이다 보니, 시장은 항상 괴리가 있죠. 이런 부분에서 정부가 부동산 정책에 있어서만큼은 국민의 신뢰를 얻지 못했다는 이야기입니다. 정부가 이제 이런 이야기를 할 때, 국민들이 이것을 받아들이고, 앞으로 투자에 대해서 조심을 해야겠다. 어떤 심리를 갖는 것이 아니라, 또 올라갈 텐데, 라는 심리가 조금 더 팽배해 있다 보니. 정부의 경고성 메시지가 전혀 먹히지 않는 것이죠. 먹히지 않는데, 시장에서는 아직까지 고점이라고 생각을 하지 않고. 설령 고점에 올라갔다고 하더라도 어느 정도 조정기를 거치면, 다시 올라가게 되기 때문에 지금이라도 주택을 투자하는 것은 늦지 않았다는 심리로 지금도 이제 많은 3, 40대 층이 많이 주택시장에 유입하는 것으로 보이고 있습니다. 조금 위험한 상황인데. 조금 답답하죠. 저도 답답합니다. 이것이 조금 어느 정도 먹혔으면, 괜찮은데, 너무 내 집을 마련하겠다는 열망들이 강한데다가, 저금리 상황의 지속이 이런 사태를 만들어내고 있지 않나. 안타까운 마음은 조금 가지고 있습니다.

◇ 전진영> 그러니까요. 저도 뉴스뿐만 아니라 주변에서 이야기를 들어봐도 농담 반, 진담 반으로 그런 이야기를 하시는 분들이 많거든요. 지금이 저점이니까, 지금 사야 해, 라는 말을 저도 몇 년 전부터 지금까지 계속해서 들었거든요. 정부가 계속해서 지금이 고점이다, 주택 공급 확대, 실수요 보호, 시장 교란 엄단. 이런 정책들을 내놓겠다고 이야기를 해도 재건축 이야기만 나왔다 하면, 아니면 교통 인프라 개발 이야기만 나왔다고 하면. 바로 바로 들썩거리니까. 소비 심리를 잡기가 정말 쉽지 않구나, 라는 것을 볼 때마다 느낍니다.

◆ 이제문> 우리가 이런 부분들을 표현을 할 때는 광기라고 표현을 하거든요. 주택 가격이 이제 지나치게 급등을 하거나, 짧은 순간에 올라가게 되면, 많은 사람들이 열망을 합니다. 그게 뭐냐면, 이성적이기 보다는 비이성적인 시장이 열기를 부르는데. 거기에 어느 정도 정보, 정책이 균형이 있게 긴축을 쓰거나, 아니면 재정정책을 운영을 할 수 있어야 하는데, 이제 코로나 사태 이후에 끊임없이 정부는 돈을 풀어야 되는 상황이잖아요. 또 금리도 내릴 수 없는 상황이고. 그러다 보니 영리한 투자자들은 이 시장의 컨디션을 읽고 있는 것이죠. 정부가 금리도 못 올릴 것이고, 돈은 더 풀어야 할 것이다. 그러면 낮은 금리이고, 돈도 더 풀어야 하는 상황에서는 자산 시장의 버블링이 훨씬 더 높아지기 때문에 자산 가격은 올라갈 수밖에 없다는 기존 논리를 깨뜨리지 못하고 있는 것이죠. 영리한 투자자들은 지금도 저가다, 라고 이야기를 하고 끊임없이 주택시장을 지금 바라보고 있는 것이죠.

◇ 전진영> 그렇군요. 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 창조도시경제연구소 이제문 소장이었습니다.