[생생경제] 부동산 계약 중도 파기, 가계약금 걸었어도 '약정계약금' 2배 물어줘야..

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 6월 14일 (월요일)

■ 대담 : 정수연 법무법인 이현 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 부동산 계약 중도 파기, 가계약금 걸었어도 '약정계약금' 2배 물어줘야..

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 월요일의 코너, 돈 되는 경제법 시간입니다. 법무법인 이현

정수연 변호사와 함께합니다. 변호사님 안녕하세요.

◆ 정수연 법무법인 이현 변호사(이하 정수연)> 안녕하세요.

◇ 전진영> 정말 부동산 가격이 최근 몇 년 사이 수도권을 중심으로 굉장히 많이 올랐어요.아파트는 더 한 것 같고요, 이렇게 부동산 가격이 오르면서 부동산 관련 법률 분쟁이 많아졌다고 하는데 실제로 어떤 문의가 많이 들어오나요?

◆ 정수연> 최근 저도 집을 구하러 다니면서, 정말 많이 올랐구나 체감할 수 있었는데요. 서울시내 집값은 언제나 오름세였지만 이렇게 단기간에 가격이 오른 것은 정말 이례적인 것 같습니다. 요새는 이런 문의가 많으세요. 예를 들어, 오늘 내가 판 아파트 값이 계약 당시에는 5억이었는데 한 달 후에 실거래가가 7억이 되었다면 pd 님은 어떠셔요? 2억이나 올랐으니 “아 한 달 후에 팔걸. 아깝다.” 이런 생각 드시겠죠. 사람 마음은 다 같은가 봅니다. 최근에 이런 경우 매도인 분들이 계약금을 돌려주고 계약을 파기할 수 없냐고 많이 문의를 주십니다. 반대로 매수인 분들은 어렵게 대출을 내서 계약을 하고 계약금 까지 입금했는데

갑자기 매도인이 집값이 올랐다며 계약파기를 요구할 경우 황당한 입장이 되는거죠. 이런 경우 어떻게 대응해야 하는 것인지 많이 문의를 주십니다.

◇ 전진영> 네 그렇군요, 정말 주변에서 자주 볼 수 있는 문제인 것 같아요. 매도인 입장에서는 제 값을 받고 싶은 마음이 드실 거고, 매수인 입장에서는 또 어떻게 대응해야 할지 막막한 상황이 되겠네요. 우선 계약 중도 파기는 매도인이든 매수인이든 원칙적으로 가능은 한 것으로 알고 있는데 맞나요?

◆ 정수연>네, 맞습니다. 부동산 매매계약의 경우, 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하였다면 중도금 지급 전까지 매도인은 그 계약금의 2배 금액을 매수인에게 지급하며 계약을 해제할 수 있습니다. 이걸 배액 배상한다. 라고 보통 표현하구요. 매수인의 경우에 자신이 지급한 계약금을 포기하면서 계약을 해제할 수 있습니다. 최근 부동산 가격 상승 때문에, 매도인이 계약금의 두 배를 배상하고도 집을 되팔아도 이득이 되는 상황이 벌어지고 있어서 계약 파기 케이스가 많아지고 있는 것 같습니다.

◇ 전진영> 그렇군요, 그럼 부동산 계약 단계별로 많이 궁금해 하시는 질문들을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 우리가 집을 구하러 다니면 괜찮은 집을 딱 발견했을 때 부동산에서 그런 이야기를 많이 하잖아요. 빨리 가계약금 걸어놔야 된다.! 그래서 가계약금부터 일부 지급하게 되구요. 가계약금만 걸어둔 상태에서 매도인 쪽에서 계약을 파기할 경우에 이런 경우에도 가계약금에 2배만 물어주면 되나요?

◆ 정수연>우선 결론부터 말씀드리면 가계약금이 계약금의 일부로 지급된 경우에는 가계약금의 2배가 아니라 계약금의 2배를 지급해야 매도인이 계약을 해제 할 수 있습니다. 계약금 이라는 것은 양 당사자 간에 약속을 담보하는 돈이라고 보시면 되는데요. 이 계약내용대로 향후 이행 하겠다는 구속력을 갖게 하는 것이죠, 실제 지급받은 계약금 즉 가계약금의 2배만 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다고 한다면 너무나 쉽게 계약을 해제 하는 결과가 되겠죠, 그런 경우에 매수인은 예기치 못한 피해를 입게 되는 것이구요. 그래서 우리나라 대법원은 판결을 통해서, 가계약금이 계약금의 일부로 지급된 경우, 매매계약을 해제할 수 있는 해약금의 기준이 되는 돈은 “실제 지급받은 가계약금”이 아니라 “약정한 계약금”이라고 보는 것이 타당하다는 입장입니다. 실제 사례를 들어 설명드리면요, 요즘에는 가계약금 지급할 때 부동산에서 정식계약서는 아니지만 계약금 2000만원 중 200만원 가계약금 지급되었음 2021. 6. 14. 계약서 작성, 계약서 작성일로부터 한달 뒤 중도금 지급 기일, 잔금 2달 뒤 내용으로 계약 되었음 이라는 문자를 매도인 매수인에게 보내줍니다. 그렇다면 양 당사자간 그 문자 내용에 대해서는 합의가 있었고 가계약금이 계약금 일부로 지급된 것이기 때문에 가계약금 200만원의 2배인 400만원이 아닌 계약금의 2배인 4000만원을 물어야 원칙적으로 계약을 파기할 수 있는 것이니 주의 하셔야 됩니다.

◇ 전진영> 그럼 매수인들의 경우는 어떤가요? 매수인 분들도 가계약금은 좀 쉽게 생각하시는 경우가 있는 것 같아요. 인터넷에 상에서 떠도는 이야기로는 “24시간 이내면 돌려받을 수 있다.” 이런 이야기도 있더라고요. 맞는 이야기인가요?

◆ 정수연>맞아요, 수도권이 아닌 지방의 아파트 실제 사례 인데요. 매매대금을 2억 7000만원, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만원, 잔금지급일은 계약체결일로부터 3달 이후로 한다고 매도인과 매수인과 합의한 상황에서 매수인 분이 가계약금을 지급하고 1주일 후에 더 마음에 드는 집을 발견하신거에요. 그래서 부동산에 연락해 가계약금 300만원을 돌려 받고 싶다고 말하니 매도인은 돌려줄수 없고 나머지 계약금 2천 4백만원까지 내놓아야 계약이 파기된다고 말하는 거죠. 소송에서는 이러한 부분을 살핍니다. 실제로 가계약금을 지급할 당시 “계약이 성립하였는지”를 따지게 됩니다. 계약의 본질적인 사항에 관해서는 구체적으로 의견 합치가 되었다면 계약이 성립하였다고 보는것이죠. 기준이 되는 것이 매매 목적물, 매매대금, 중도금 잔금 지급시기와 관련한 대금 지급방법에 대한 합의가 있었는지입니다. 위 사례와 같은 경우에 아파트 동호수가 특정되었고 총 매매대금을 2억 7000만원으로 정하고, 잔금일자, 입주일자를 협의했다면 가계약금은 돌려 받을 수 없게 됩니다.

더 나아가서 계약금 잔액인 2천 4백만원까지 돌려줘야 되는 상황이 될 수도 있습니다.

◇ 전진영> 네 그렇군요, 이 부분 잘 챙겨 보시면 좋겠습니다. 요즘은 집값이 하루하루 다르다 보니 매수인분들도 계약금을 배로 돌려 받는다 해도 다른 집을 구하기 어려운 경우가 많잖아요. 이렇게 매도인이 배액을 배상하고 계약 파기하는 경우 매수인들이 2배 금액도 안받겠다 하고 거부하는 경우도 있을 것 같아요. 이런 경우 매도인들은 어떻게 해야하나요?

◆ 정수연> 네 충분히 그런 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우 ‘공탁’이라는 방법을 이용하시면 되는데요, 매수자가 받지 않아서 법원에 맡겨 놓았으니 찾아가라는 제도입니다. 매수인의 주소, 성명, 주민등록번호를 기재하고 변제공탁하시면 되고 공탁이 되었다는 통지를 매수인이 받았을 때 계약 해제의 효력이 발생합니다.

◇ 전진영> 그렇군요, 그럼 계약파기는 어느 시점에나 할 수 있는 것인가요?

◆ 정수연> 아니요. 그렇지는 않습니다. 민법 규정에 따라서 중도금의 지급 전에는 계약금의 배액을 상환하거나 계약금을 포기하는 방법으로 계약해제가 가능하지만 중도금 지급 후에는 매도인, 매수인 모두 매매계약을 이행해야하는 의무를 갖게 됩니다. 매도인은 부동산을 인도하고 등기를 넘겨주며, 매수인은 잔금을 치러야 하는 의무가 생기게 되는 것이죠. 더 이상 계약파기를 할 수가 없게 되는 겁니다.

◇ 전진영> 그렇다면, 요즘 같은 부동산 시장 상황을 감안해보면 매수인들이 중도금을 빨리 치러야 유리할 것 같네요. 집 계약할 때 계약파기가 걱정되신다면 이런 점은 꼭 챙겨라 어떤 것들이 있을까요?

◆ 정수연> 실제로 중도금 지급기한을 정해두었더라도 그 전에 입금하면 안 된다라는 특약이 없다면 중도금을 기한보다 조금 더 빨리 선납입하실 수 있고 우리나라 대법원도 이러한 것을 유효한 중도금의 이행으로 보고 있습니다. 계약서를 작성하실 때 자금마련이 가능하시다면 중도금 지급 기한을 계약 체결일로부터 멀지 않은 기한에 두시는 것도 방법이며 1차, 2차 중도금으로 쪼개어서 경제적 부담은 줄이고 계약파기 부담도 함께 줄이실 수 있습니다. 또한 금액이 큰 부동산을 계약하신다면 매도인의 배액배상에 의한 계약해제를 방지하기 위해서 특약으로 해약금에 의한 계약해제를 배제하는 규정을 합의하에 약정 하는 것도 좋은 방법입니다.

◇ 전진영> 네, 마지막으로 이런 경우에 부동산 비용도 너무 아까울 것 같아요. 매도인이 계약파기를 하든, 매수인이 파기를 하든 파기를 당한 상대방은 집을 팔지도 사지도 못하고 상대방 때문에 제대로 된 계약을 하지 못하게 된 것이잖아요. 이런 경우에 부동산 비용도 정상적으로 지급해야 하는 것인가요?

◆ 정수연>이 부분도 많이 궁금해 하시는 부분인데요, 먼저 현행 공인중개사법과 법원 판례에 따르면 중개업자 중개로 계약이 체결되면 양 쪽 당사자는 중개사비를 지급해야 되고, 그 후에 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효 취소되는 경우 여전히 매도인, 매수인 모두 복비를 지급해야 합니다. 하지만 요즘 같이 매도인이 계약파기를 많이 하는 경우 매수인은 계약 파기 자체도 속상한데 비싼 복비까지 물어야 되는 상황이 돼서 억울할 경우가 많은데요. 이런 경우를 방지하기 위해서 가급적 계약서 작성 전에 계약 파기와 같은 문제가 생기는 경우 중개 수수료를 누가 부담할 것인지를 명확하게 하는 것이 좋고, 이러한 내용 특약사항을 포함하는 것이 좋습니다. 그리고 중개업자의 과실이 있었거나 계약을 체결하는 과정에서 과장광고를 해서 계약을 무리하게 유도하였다는 것과 같이 중개보수를 조정할 여지가 있다면 협의하여 조정된 금액으로 합의를 보시는 경우도 많습니다. 올해 초 국민권익위는 이와 같은 문제를 해결하기 위하여 최종 계약파기의 잘못이 어느 일방에 의한 경우, 관련 규정이 없어 문제가 되고 있다는 점을 지적하며 계약파기의 원인제공자가 중개보수를 부담하게 하는 방안을 마련하도록 하는 주택의 중개보수 및 중개서비스 개선방안을 마련하여 국토교통부와 전국 17개 광역자치단체에 권고하기도 하였습니다. 하지만 아직 법이 개정된 것은 아니고, 해당 복비가 문제가 되어 소송까지 가면 부동산 복비 보다 법률비용이 더 많이 들어 배보다 배꼽이 더 클수 있어서 금액이 크다면 미리 계약서 작성 시 전문가의 도움을 받아 안전하게 계약을 체결하는 것을 추천드립니다.

◇ 전진영> 네 오늘은 매도인이 계약 파기시 가계약금이 아니라 계약금의 배액을 상환해야 된다. 매수인은 계약서를 쓸 때 매도인과 잘 협의하여 빠르게 중도금 지급기한을 정하는 것이 계약파기를 방지할 수 있는 팁이 된다는 점 두 가지 만이라도 챙겨 가시면 큰 도움 되실 것 같습니다. 지금까지 법무법인 이현 정수연 변호사였습니다. 변호사님 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 정수연>네 감사합니다.