[생생경제] "민주당, 민심에 ‘흔들’, 고가 주택 기준 낮춰 세금 완화하나" (이제문 창조도시경제연구소 소장)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 5월 14일 (금요일)

■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "민주당, 민심에 ‘흔들’, 고가 주택 기준 낮춰 세금 완화하나"

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 더불어민주당이 세법상 고가의 기준을 높이는 방안과 재산세 기준을 높이는 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다. 민주당 부동산특별위원회의 이러한 결정은

기존의 세금을 통해 부동산 안정화를 꾀했던 정부의 기조와는 확실히 다른 방향이라고 볼 수 있겠죠. 그 배경은 무엇이고, 또 부동산 시장에 어느 정도의 영향을 줄 수 있을지, 살펴보도록 하겠습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장 전화 연결되어 있습니다. 소장님, 안녕하십니까?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요. 반갑습니다.

◇ 전진영> 네, 먼저 민주당 부동산특위가 밝힌 내용부터 좀 자세히 짚어볼 텐데요. 일단 제일 큰 부분이 고가주택에 대한 기준을 9억에서 12억으로 상향을 하겠다, 이 부분이겠죠?

◆ 이제문> 네, 그런데 그 부분이 최근에 부동산 가격이 많이 상승하면서 주택의 중위가격이 많이 올라갔지 않습니까? 올라가다 보니까 과거 기준으로 했을 때 어떠한 고가주택 기준을 9억으로 놓고 봤을 때는 과세범위가 너무 넓어지고, 거기에 따르면 어떠한 세금 부담을 할 수 있는 납세자들의 부담이 가중이 됐다, 라는 문제의식이 있지 않았나, 이렇게 생각합니다. 물론 문제의식을 갖기 전에 그 이전에 보궐선거에 대한 패배, 그다음 거기에서 나오는 어떤 민의를 측정하는 그런 내용도 포함되어 있는 복합적인 내용이 작용돼서 지금 세금에 대한 주요 부분이 나오지 않았나, 이렇게 생각이 됩니다.

◇ 전진영> 네, 그리고 재산세 비중 완화 같은 경우에는 당장 다음달 1일이니까, 얼마 안 남았거든요? 이 부분을 가장 빨리 논의하겠다고 했었는데, 이 부분은 얼마나 완화를 하겠다는 건가요?

◆ 이제문> 이미 과거에 재산세 부담 완화 방안이 공시가격 현실화 계획과 병행에서 수립이 됐었거든요. 그래서 2020년 12월에 지방세법 개정을 반영해서 2021년 재산세 복안은 이제 완화된 부분이 적용이 됩니다. 특례세율이 적용이 되는 거죠. 그래서 이제 과세표준세율에 따라서 틀리겠지만, 이제 표준세율이 특례세율을 적용하게 되면 공시가격 6억 원 이상의 주택들이 0.05%에서 0.35%로 일부 낮춰진 상황입니다. 그런데 아까도 말씀드렸지만 이제 이것이 공시가격에 어떤 주택의 중위가격이 상승하면서 세금부담이 많이 늘어나게 된 거잖아요? 그러다 보니까 공시가격의 가격의 기준을 조금 높이겠다, 라는 부분이 또 우선되지 않을까 생각이 됩니다. 세율조정은 이미 어느 정도 된 거라고 보여지거든요.

◇ 전진영> 그러니까 감면 상한선을 보니까, 기존에는 6억 원이었는데 9억 원으로 올려 잡는 방안 쪽으로 지금 논의를 하고 있는 것 같더라고요.

◆ 이제문> 예, 그렇게 하게 되면 아무래도 세부담이 좀 줄어들겠죠?

◇ 전진영> 예, 알겠습니다. 아까 소장님께서도 말씀을 해주셨습니다만 지금 서울 아파트 중위값 자체가 이미 지난해 9억 원을 넘겼고요. 종부세 대상인 고가주택은 기준이 2008년에 9억 원으로 정해진 다음에 지금 거의 13년 째 제자리거든요? 그러니까 현실적으로 봐도 이제 이런 기준 자체를 좀 손을 봐야 된다, 이런 목소리도 좀 나오고 있는데요. 소장님께서는 어떻게 보십니까?

◆ 이제문> 물론 목소리의 힘이 실리는 그런 상황입니다. 최근에 주택가격이 2019년, 2020년에 코로나 사태하고 맞물리면서 주택가격이 급등하다 보니까, 어떤 과거의 기준이 상당히 뭐라 그럴까요? 초라해진 상황이죠. 그러다 보니까 경계선상에 있었던 분들과 그다음에 1주택을 가지고 계신 분들이 ‘나는 주택만 가지고 있었는데, 왜 이렇게 세금이 늘었냐’하는 어떤 그런 부분을 제대로 포섭하지 못한 세제상의 결함이 들어나있는 상황이죠. 그런 상황을 극복하기 위해서는 어느 정도 공시가격을 조금 이제 시장 중위가격이상으로 맞추게 된다고 그랬을 때에는 세부담이 좀 줄어들고, 그다음에 급격하게 증가된 납세자들의 숫자도 어느 정도 조율할 수 있다, 라고 보기 때문에요. 그리고 거기에 따르는 대안 중 하나가 공시가격의 어떤 가격이 기준을 9억에서 12억으로 올리는 게 합리적이 않을까, 라고 그렇게 생각이 돼서 추진하려고 하는 것 같습니다.

◇ 전진영> 네, 자, 그러면 시장에 미칠 영향도 저희가 좀 볼 필요가 있겠습니다. 보유세를 이렇게 만약에 낮춰준다고 해서 시장에 큰 영향은 별로 없을 거다, 아니면 부동산 정책의 후퇴 시그널로 읽혀지기 때문에 가격 상승 부추이게 될 것이다. 소장님께서는 어느 쪽에 더 가깝다고 보시나요?

◆ 이제문> 저는 가격상승을 부추기게 될 거라고 보고 있습니다. 지금 우리가 얘기하는 보유세 부분에서 재산세 부분은 어느 정도 입막을 하게 되고, 재산세의 어떤 기준을 올리게 된다고 그랬을 때, 재산세 부분은 어느 정도 정리가 되겠죠. 그다음에 종합부동산세 같은 경우도 지금 9억에서 12억으로 올리게 된다고 그랬을 때, 종합부동산세 과세 대상자가 상당히 현저하게 떨어지게 될 겁니다. 그 얘기는 시장에게 잘못된 시그널을 줄 수 있거든요? 잘못된 시그널은 뭐냐 하면 세부담이 지금의 가장 강력한 무기 중에 하나였는데 세부담이 없다, 라고 얘기했을 때에는 주택을 투기 수단으로 생각하시는 분들은 자금을 마련해서 더 많이 사들이려고 하겠죠. 그게 저는 가장 큰 부작용이라고 보기 때문에요. 그리고 이번 6월부터 모든 세제가 어떻게 보면 문재인 정부 들어와서 본격적으로 시행되는 과정이잖아요? 물론 우려의 목소리도 많기 때문에 우려의 목소리에 대해서 부작용을 최소화시키는 거는 ‘동의하지마’, 그렇다고 해서 세제의 근간을 흔드는 거는 시작도 안 해보고 어떻게 보면 우려와 표심을 의식 표퓰리즘적인 정책이 된다고 그랬을 때는 더 큰 부작용을 만들어낼 수 있다고 생각하거든요. 그래서 오히려 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 더 클 것이다, 라고 생각하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 부정적인 효과가 더 클 것이다. 자, 김진표 민주당 부동산 특위 위원장 발언에서 이런 말이 있었습니다. “1가구 1주택자들의 실소유거래를 가로막는 세제 상의 여러 가지 문제들도 아주 정교하고 면밀하게 검토하겠다”. 그런데 저는 이 부분에서 약간 의문이 들었던 게, 과연 실소유거래를 가로막았던 게 세제상의 문제만 일까? 사실 정말 집을 사고 싶어도 너무 비싸니까 못 사는 거잖아요?

◆ 이제문> 우리나라 주택자가보유율이죠. 거의 60% 정도에 준합니다. 이거는 어느 정도 선진국 수준에 근접했다, 라는 거죠. 우리가 주택정책을 바라볼 때 모든 국민이 모두 자기 주택에서 살 수는 없는 거거든요. 그래서 우리 사회 형평에 맞는 어떤 가이드 라인이 설명되어야 되고, 그거는 통계적인 수치로 확인할 수 있다, 라고 보고 있거든요. 그 수치를 감안하고, 그 이후에 주택정책을 풀 것인가에 대한 고민이 있어야 되는데, 지금 정책 담당자들, 특히 민주당의 정책 담당자들이 일단 부동산 정책에 대한 근간을 너무 쉽게 발언하는 부분들이 있다, 라고 저는 생각합니다. 발언이 되게 신중해야 되거든요? 부동산 정책은 모든 국민들의 어떠한 일희일비하고 직결되어 있는 이런 문제를 단순하게 현재 들어난 문제만 가지고 그것만 고치게 되면 이것이 개선될 것이다, 라고 하는 그런 낙관적인 생각을 가지고 저는 부동산 정책을 임해서는 안 된다, 라고 이렇게 생각합니다. 과거에 한 10여 년 동안 주택이 공급된 것 중에 다주택자한테 간 주택이 60만 채가 넘습니다. 지금 우리가 3기 신도시를 만들겠다고 하는 게 3기 신도시의 대표적인 주택세대수가 30만 호 아닙니까? 3기 신도시를 두 개로 만든 도시가 다주택자한테 갔다, 라면 주택의 공급에 따른 어떤 배급의 문제와 이것이 무주택자나 실소유자에게 가는 어떤 방향이 잘못 그려져서 이렇게 쏠림현상이 나타날 수 있다, 라는 그런 원인 분석이 전제된 다음에 세제라든지, 정책이라든지, 이런 것들이 논의가 되어야 하는데, 그 부분에 대한 논의는 없이 단순하게 지금 1주택, 무주택자가 실소유거래를 하는데 세제 때문에 안 된다. 저는 너무 이게 개인적으로 봤을 때 무책임한 발언이라고 생각을 합니다.

◇ 전진영> 예, 세제보다는 오히려 이렇게 공급, 분배에서의 문제가 지나치게 한 쪽으로 쏠리는 경향 때문에 지금 부동산 시장의 문제가 생기는 거다. 소장님께서는 그렇게 보시는 거군요?

◆ 이제문> 예.

◇ 전진영> 예, 그렇군요. 그런데 세제 문제가 해결되면 실소유자거래가 활발해지는 계기도 어느 정도 조성은 됩니까?

◆ 이제문> 어느 정도 조성이 되겠다, 라는 실용적인 생각을 가지고 있는 거죠. 세제를 못 푸니까 한동안 우리 사회가 지난 부동산 가격이 오른 1, 2년 사이에 상당히 증여가 많이 됐습니다. 자, 증여가 됐다, 라는 얘기는 자녀분이라든지 이런 사람들한테 증여가 됐다, 라고 그러면 그 자녀가 무주택자라면 그 자녀한테 집이 증여가 돼서 그 자녀가 산다고 그러면 그것도 주택이 공급된 거거든요? 그렇게 됐다면 자녀가 살던 다른 집은 시장에 나와 있을 거라는 거죠. 그런데 그 부분에 대한 어떤 통계나 그 부분에 대한 분석들은 지금 정확하지 않거든요. 그러면 정확하게 아는 상태에서 어떤 규제를 조금 푼다. 세제상의 규제를 풀어서 양도세 때문에 거래가 막혀있으니까 양도세를 풀면 거래가 활성화될 것이다. 좀 너무 막연하지 않습니까? 막연한 걸 가지고 국가정책을, 부동산정책을 인발부한다고 그러면 또 다른 어떤 혼동을 가져올 수 있다, 라는 거죠. 그래서 세제 완화라든지, 이런 부분에 대해서 되게 신중하게 생각을 해야 되고, 밖에서 의견을 들은 다음에 생각을 해야지, 단순하게 이것이 민주당만이 결정해서 추진해야 되는 상황은 아니라고 생각은 합니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 저희가 세제 완화 부분에 대해서 짚어봤고, 또 하나 살펴봐야 될 부분이 바로 대출 관련된 부분입니다. 무주택 실수요자에 대한 주택담보대출비율 LTV라고 하죠. 이걸 90%까지 완화해주더라도 총부채원리금상환비율 DSR의 40% 규제는 예외 없이 적용하겠다, 이렇게 이야기를 했는데요. 그러니까 집이 없어서 돈 빌리는 사람들한테 많이 빌릴 수 있게는 해줘도 소득을 기준으로 해서 빌리게 하겠다, 이 얘기잖아요? 자, 그러면 먼저, 무주택 실수요자 LTV 90% 완화가 가능할 것으로 보십니까?

◆ 이제문> 저는 불가능하다, 라고 생각합니다. 이건 정치적인 서사라고 생각하고요. 대출이라든지, 이런 거는 일단 돈을 빌리는 사람, 차기에 어떤 소득을 전제해야 되고, 그다음에 차주도 보호해주고, 차주한테 지원을 해줘야 되는 부분도 필요하지만 금융회사에 리스크가 올 수도 있을 정도의 대출은 이루어져서는 안 된다고 생각하거든요. 그러다 보니까 우리가 제도 자체를 많이 혼용을 해서 하다 보니까 제도가 도대체 무엇을 이제 추진하고 있는지에 대해서 우리가 좀 분석적으로 생각을 해봐야 되거든요. LTV라는 이 제도는 담보를 확보하게 하는 거죠, 금융기관으로부터. 그러다 보니까 금융회사의 손실을 최소화하는 규제라는 거죠. 그래서 금융회사의 건전성 관리 차원에서 하는 규제가 LTV입니다. 그럼 LTV를 90% 해줄 수 있다, 라는 얘기는 금융기관의 건전성이 확보가 되지 않는다면 정부가 90%를 해주라고 얘기해도 금융기관은 해주지 않는다는 거죠. 자, 그러면 나머지 차액은 어디서 구할까요? 많은 국민들은 이 제도적인 취지를 제대로 이해하지 않는다, 라면 ‘LTV 90%해서 내가 집 사준다고 그랬는데 내가 실질적으로 60%도 안 되잖아’ 그러면 거기에 뭐가 빠져있냐면 차주의 소득하고 이런 부분이 빠져있죠. 그리고 DSR이라는 건 뭐냐면 돈을 빌리는 사람이 갚을 수 있을 만큼 빌려준다, 라는 겁니다. 그래서 소비자를 보호하겠다, 라는 거죠. 과도한 대출을 억제하겠다, 라는 겁니다. 두 제도가 상충되는 것처럼 보이지만 하나는 금융회사의 건전성을 담보하기 위해서 실제 하는 제도고, 하나는 소비자가 과도한 대출로 인해서 가계가 파산되는 걸 막기 위해서 추진하겠다, 라는 게 DSR제도입니다. 그러면 개인이 대출을 받고 집을 사기 위해서 무주택자가 집을 사는데 내가 소득 기준이 안 된다, 라고 얘기하면 그 비율은 낮아질 수밖에 없잖아요? 그렇기 때문에 이걸 일률적으로 90%로 해주겠다. 그런데 실제 시장으로 가면 50%, 40%밖에 안 해준다, 라면 국민은 또 한 번 분통을 터트릴 수밖에 없잖아요? 그리고 DSR 제도는 얼마 전에 가계부채종합관리대책에서 앞으로 강화하겠다, 라고 얘기가 나온 거기 때문에 그 부분과 병행이 돼서 LTV에 대한 규제도 완화하고, 그 검증을 해서 해결이 되어야 하는데, 또 너무 성급하게 앞서가지 않나, 라고 생각을 하고요. LTV를 90%로 했을 때, 금융기관이 리스크를 안게 되고 그걸로 인해서 금융시장에 부담이 온다고 그러면 그거는 누가 책임지겠습니까? 무주택자들만을 위한 제도는 아니죠.

◇ 전진영> 그러니까 결국 다시 부동산 대책을 어느 정도 보완하는 수준으로 끝날 것이냐, 아니면 기조를 완전히 전환할 것이냐. 이 논란이 불이 붙을 것 같은데요. 오늘 오전에 또 대통령이나 민주당 신임 지도부 간담회도 있었잖아요? 지금 정부랑 신임 지도부랑 아직 부동산 규제 면에서는 의견차를 보이고 있는데, 이 부분에 대한 협의는 앞으로 어떻게 이루어질까요?

◆ 이제문> 본질적으로 보완적인 문제가 나오겠고요. 그다음에 문재인 정부가 1년 정도밖에 남지 않았잖습니까? 정책의 효과가 시장에서 효과를 보기 위한 그런 정책의 미진했던 부분이나 이런 부분들은 보완하는 이러한 방식으로 기존에 부동산 정책의 완결점을 찾으려고 노력을 해야지, 새로운 제도를 막 도입을 해서 한다 라든지, 지금 당장 국민들이 불만을 가지고 있고 그 부분 때문에 민심을 잃었다, 라고 얘기해서 당근을 주는 식을 정책 인용은 바람직하지 않다, 라고 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네.

◇ 전진영> 지금까지 창조도시경제연구소 이제문 소장이었습니다.