"전대차계약도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 5월 14일 (금요일)
□ 출연자 : 이남수 변호사

-임차인이 다시 임대인이 되는 전대차계약
-위험요소 있어 본 임대인의 동의 여부 확인해야
-계약갱신요구권 행사 가능... 단, 본 임차인의 권리 벗어날 수 없어
-권리금 보호는 어려워

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 이남수 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 이남수 변호사 (이하 이남수): 네, 안녕하세요. 

◇ 양소영: 오늘 상가임대차보호법 관련한 상담 사례를 만나볼 건데요. 이 변호사님은 부동산 사건을 많이 하신다고요. 상가임대차보호법에 대해서 전반적으로 간단히 설명 해주면 좋을 것 같아요. 

◆ 이남수: 네, 상가임대차보호법은 상가건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정된 법입니다. 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 5%를 초과할 수 없으며 일정 금액의 상가임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있습니다. 또한 이전 방송에서 말씀드렸다시피 10년의 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수도 있습니다.  

◇ 양소영: 이런 내용들을 두고 있는, 약자인 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 그럼 준비된 사연 만나보고 계속해서 이야기 나눠볼게요. ‘저는 2019년 8월 펫샵을 운영하는 임차인과 보증금 500만원에 월세 60만원에 상가 전대차계약을 하고 펫샵을 대신 운영하게 되었습니다. 계약기간은 2년으로 했는데요. 계약 당시 임대인도 함께 있었고 전대차에 동의해주었습니다. 임차인은 임대인으로부터 2017년 8월부터 계약기간 4년으로 임대했다는 사실을 확인했고요. 펫샵 운영은 이제 안정적으로 되고 있는데요. 곧 계약 기간이 만료됩니다. 계속 계약을 유지하고 싶은데 저도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.’ 네, 전대차계약을 맺는 분의 사연이었는데요. 본인이 직접 임대인과 임차계약을 맺지 않은 분이기 때문에 이런 사연을 보내신 것 같습니다. 변호사님, 먼저 전대차계약에 대해 설명을 해주시겠어요?

◆ 이남수: 전대차계약은 임차인이 다시 임대인이 되어 임대목적물을 타인에게 임대한 것을 말합니다.

◇ 양소영: 그래서 전대차계약은 좀 위험한 요소가 있죠? 

◆ 이남수: 네, 민법 제629조에 따르면 임대인이 동의하지 않은 전대차의 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수도 없습니다. 따라서 임차인 말만 믿고 임대인 동의 없이 전대차를 한 경우, 임대인의 해지로 인해 갑자기 내쫓길 수 있으니 꼭 이를 확인하셔야 합니다. 

◇ 양소영: 사례자의 경우엔 다행히 임대인이 계약 당시에 참석을 했다고 했어요. 이런 경우는 어떤가요? 

◆ 이남수: 임대인의 동의를 받은 전대차의 경우에는 상가임대차보호법의 일부 권리를 보호받을 수 있습니다. 먼저 계약갱신요구권의 경우에는 상가임대차보호법 제13조 1항에 ‘전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다’라고 규정되어 있으므로 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 대의의 뜻은 대신한다는 뜻입니다. 다만 계약갱신요구권의 행사 기간 기산점은 임차인의 최초 임대차 계약 시점이기 때문에, 이로부터 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

◇ 양소영: 아까 변호사님이 설명해주실 때, 전대차 계약이 위험할 수 있는 요소에 대해서 말씀해주셨잖아요. 저도 상담하다 보면, 임차인이 자기는 임대인 동의를 받았다고 하면서 전대차할 수 있다고 계약하시는 분들이 있어요. 이럴 경우, 확인하실 때 이 사연처럼 임대인을 직접 만나서 확인받는 경우도 있고 계약서에 전대차를 할 수 있을 경우에는 굳이 임대인을 안 만나고 게약을 해도 될까요?

◆ 이남수: 어떤 임대인들은 해외에 거주해서 전차인이 임대인을 직접 만나기 어려운 경우도 있고요. 그 경우, 임차인에게 임대차계약서를 요구해서 그 임대차계약서에 전대차 할 수 있다는 임대인의 동의가 들어가 있는지 확인하시면 됩니다. 

◇ 양소영: 그리고 중개인을 통해서 할 때는 중개인이 이를 확인해주면, 중개인에게 책임을 물을 수도 있으니 이에 대해서 직접 계약을 하는 것보다 중개인을 통해서 하는 것이 안전할 수도 있겠다는 생각을 합니다. 그래서 전대차계약을 하시는 분들이 이에 대한 내용을 많이 확인하셔야 하는데요. 변호사님이 방금 조언해주신 것처럼 전차인은 계약 자체가 임차인이 가지고 있는 권리를 벗어날 수 없지 않습니까? 그것도 주의를 하셔야 할 것 같아요. 사연으로 돌아와서, 그래서 임차인이 가지고 있는 계약갱신권을 행사할 수 있는 거네요. 

◆ 이남수: 사연자는 임대인으로부터 동의를 받은 전대차이기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 2019년 7월이 전대차 시점인데요. 이 시점이 아니라 2017년 7월 최초 임차인이 임대인으로부터 임차를 받은 시점으로부터 10년 이내에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 

◇ 양소영: 임차인의 권리를 벗어날 수 없으니까요. 상가임대차보호법으로 보호되는 권리금은 어떤가요? 전대차계약을 한 경우에도 보호 받을 수 있나요? 

◆ 이남수: 권리금의 경우에는 상가임대차보호법에서 전대차관계에 적용되지 않기 때문에 전차인은 상가임대차보호법상 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다. 임대인의 동의를 받은 전대차의 경우, 계약갱신요구권은 행사할 수 있으나, 권리금의 경우는 보호되지 않습니다.

◇ 양소영: 이건 굉장히 중요한 내용이어서 주의하셔야 할 것 같습니다. 지금 하시는 분들은 막연히 이에 대해서 나도 당연히 권리금을 받고 나가야지, 권리금에 대해서 상가임대차보호법에 규정이 생겼으니 보호받을 수 있겠지, 생각하실 것 같은데요. 전대차의 경우에는 권리금 보호받는 조항은 없군요. 또 이런 경우도 있죠. 계약기간이 만료되는데 임대인이 본인이 직접 가게를 운영하겠다면서 상가를 비워달라고 하는 거죠. 이럴 때는 비워줘야 하나요? 

◆ 이남수: 상가임대차보호법의 적용대상이 되기 위해서는 첫째로 상가건물의 임대차여야 합니다. 여기서 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하여야 합니다. 그런데 여기서 질문이 있을 수 있습니다. 사업자등록을 하지 않았는데도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 질문을 주신 분들이 있는데요. 해당 상가가 사업자등록의 대상이 되는 건물이면 사업자등록의 여부와 관계없이 상가임대차보호법의 보호대상에 해당됩니다. 둘째로는 보증금액이 일정 금액 이하여야 합니다. 계약갱신요구권의 경우, 특칙으로 상가입대차보호법 2조 3항에 따라 보증금액의 정도와 관계없이 행사할 수 있습니다.

◇ 양소영: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 이남수: 고맙습니다.