[생생경제] 전월세 신고제 결국엔 과세자료로 활용될 것 (두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 5월 11일 (화요일)

■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전월세 신고제 결국엔 과세자료로 활용될 것 (두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원)

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 역대 최고가 전셋집이 등장했다. 오늘, 이 뉴스에 등장한 71억이라는 금액을 보고, 이게 과연 전세 보증금액인가 하면서 눈과 귀를 의심하신 분들 많으셨을 것 같습니다. 물론 특정 지역이고 특정 아파트의 억 소리 나는 가격 상승이긴 합니다만 전세 시장의 가격의 불안감인 시각도 적지 않습니다. 자산 부동산 시장의 현황과 전망, 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 위원님, 안녕하세요.

◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 자, 71억. 사실 좀 실감이 안 나는 금액이기도 하고요. 역대 최고가 전셋집이라고 청담동에 등장한 곳입니다. 이 집이 도대체 어떤 곳인가요?

◐ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 청담동에 소재하는 (브르넨청담), 사실은 가구 수는 8가구 정도로 소규모라고 볼 수 있는데요. 평이나 이런 부분들은 굉장히 최고급 아파트로 모든 것을 갖추고 있는 것 같습니다. 이름에서 우리가 브르넨청담으로 되어 있는데요. 브르넨이 아마 독일어로 본다면 샘물, 온천, 그래서 아마 청담이랑 잘 어울리는 작명을 한 것으로 보여지고요. 이게 이제 결국은 우리가 3.3제곱미터당 쉽게 말해서 평당 1억이 넘는 전세 가격으로써의 기록이 2월 19일 날 거래된 것인데요. 이게 아마 전국을 통틀어 역대 최고의 액인 것으로 보여집니다. 그래서 작년 같은 경우에 매매가가 한강 주변에 아파트 강남지역에 평당 3.3제곱미터당 사실 1억을 넘어서서 시장에 놀라움을 안겨준 바가 있는데요. 지금 전세 가격 자체가 이렇게 금액이 71억이라는 금액으로 된다는 것은 대단히 놀라운 부분이 있고요. 또 하나 가격과 조금 차이가 나는 부분은 전세 가격은 대부분 현금으로 지급한다는 점에서 이게 굉장히 부동산 시장에서 상당한 놀라움을 주고 있는 것 같아요.

◇ 전진영> 예, 그렇습니다. 그래서 저희가 이 시간을 준비한 건데요. 그러니까 이 일이 지금 부동산 시장에 주는 의미가 뭔지를 이야기해볼 텐데, 이걸 전체 전세 시장을 대변하는 건 아니다. 왜냐하면, 이곳은 특정 지역, 특정 건물에 국한되어 있는 가격이니까요. 그렇게 봐야 하는지 아니면 이게 전세 시장 불안이 계속 증폭되고 있는 현상이다, 라고 봐야 되는지, 위원님께서는 어떻게 보십니까?

◆ 두성규> 일단 지금 전세 시장은 2.4 대책이 발표된 이후에 어느 정도 상승폭이나 이런 건 어느 정도 안정된 모습을 보여주고 있습니다. 사실 전세 가격 중에도 예를 들어 2018년부터 봐도 굉장히 20억대 이상의 전세가 이루어진 건수는 여러 개가 있습니다만 실제로 이번에 금액 자체는 큰 편이기 때문에 주목을 받고 있는 것이고요. 전반적인 전세 시장은 지금 서울 같은 경우에도 전주 대비해서 0.01%p가 더 올라간 0.03%를 보여주고 있고, 수도권도 그 정도로 0.1에서 0.2%정도 안정을 보이고 있습니다. 그래서 전반적으로 보면 사실 전세 시장은 안정된 모습을 보여주고 있기 때문에 이런 평당 1억원을 넘는 고가전세가 사실 시장에 있어서 그렇게 익숙한 모습은 아닌데요. 문제는 전세 시장 자체가 이렇게 상승폭이 현재는 안정세를 보이고 있지만 앞으로 이런 부분들의 상승폭이 더 커질 가능성이 대두가 되고 있습니다. 말씀하신 대로 재건축과 관련된 서울 시내에 여러 가지 호재로써 많이 언급이 되고 있는 부분도 있고, 2.4 대책이후에 정부가 야심차게 추진해온 공급부분에 대한 여러 가지 정부의 계획들이 조금 차질을 빚는 그런 모습들이 있기 떄문에 전세시장에 그런 부분들이 전반적으로 반영이 되어서 약간 불안한 모습으로 이어질 가능성이 있을 수 있습니다.

◇ 전진영> 그러니까 전반적인 전세 시장은 어느 정도 안정세를 보이고 있다고 분석이 되지만, 초고가 전세시장 증가 이 부분은 저희가 한 번 짚어볼 필요가 있을 것 같은데요. 지난 해 같은 기간에 비해서 살펴봐도 올해 상반기에 아까도 잠깐 말씀을 해주셨습니다만 20억 이상 되는 전월세 거래가 서울에서 133건이나 거래가 됐거든요. 이 부분은 어떻게 보면 될까요?

◆ 두성규> 원래 5월 7일까지해서 보증금 20억원 이상 전월세 거래 건수가 서울에 133건이라는 것은 같은 기간에 1년 전에 대비해서 본다면 1년 전에 91건에 불과했던 것에 비해서 굉장히 많이 증가한 겁니다. 그러니까 큰 현금 규모의 전세 거래가 이루어졌다고 볼 수 있는데요. 이런 부분들은 아마도 6월 1일부터 전월세신고제가 시행에 들어가게 됩니다. 작년에 임대차 3법 가운데 개정이 됐지만 시행 자체가 1년 간 유예되어 왔었는데요. 6월 1일부터 신고제가 시행되게 되면 전월세 거래와 관련된 세부적인 내용들이 다 호출되는 그런 시점에 들어가기 전에 아마도 현금을 많이 가지신 분들이 세원 노출을 상당히 우려해서 거래를 조금 서두르는 그런 부분들이 최근에 거래량의 증가로 이어지지 않았나 이렇게 보여집니다.

◇ 전진영> 네, 말씀해주셨으니까, 전월세신고제 이 부분에 대한 이야기도 저희가 좀 해보겠습니다. 정부는 사실 전월세신고제를 시행하면서 과세 자료로 활용은 안 하겠다, 이렇게 말은 했지만 실제로 집을 가지고 계신 분들이나 시장에서는 좀 안 믿는 분위기가 좀 더 지배적인 것 같습니다.

◆ 두성규> 실제 전월세 부분과 관련해서는 그동안 여러 가지 임대차와 관련해가지고 확정일자를 받는다든지 해서 충분히 외부에서 알 수 있는 그런 부분들의 제도가 몇 개 있었습니다. 그리고 얼마 전까지 임대사업자등록제도 등을 통해서 이런 부분들이 조금 공개적으로 알릴 수 있는 그런 부분들이 있었는데요. 브르넨청담과 같이 아주 고가의 경우에 있어서는 사실 충분한 주택구입능력을 갖추고 있음에도 불구하고 어떤 전체적인 자금흐름이라든지 현금보유에 대한 부분들이 하나 세원으로써 세무당국에 노출될 수 있는 것을 꺼려서 이루어지는 경우들이 좀 있었다고 볼 수 있습니다. 그런데 이 전월세신고제가 6월부터 본격적으로 시행되게 된다면 정부는 과세자료로 활용하지 않겠다고 이야기하고 있지만 시장에서는 과거에 예를 들어 임대사업자등록제도 과정에서 보여준 정부 정책의 오락가락 모습을 보여줬다든지 또는 지금 규제지역으로 되어 있는 부분에 있어서는 주택을 구입하는 경우에 있어서는 자금조달계획서를 제출하도록 이렇게 하고 있습니다. 의무적으로. 이런 부분들을 감안할 때 전월세신고제가 현재는 단순한 전월세거래 부분에 대한 현황을 그대로 기록하거나 제출하는 것으로 보이고 있지만 틀림없이 이런 부분들은 과세자료로 활용할 가능성이 많다. 그리고 지금 공교롭게도 올해만하더라도 정부의 재산세와 관련된 세수는 당초 예상보다 훨씬 세수를 많이 확보한 것으로 얄려지고 있기 때문에 정부가 이런 부분들을 나중에 조세부분에 대한 어떤 상당히 좋은 긍정적인 이런 의미보다는 사실 부정적인 이용 가능성이 많다는 점에서 시장에서는 우려의 눈길로 보고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 그러면 결국 과세가 이루어진다고 봤을 때, 과세기준에 대해서 다들 궁금해하실 것 같습니다. 기준을 어떻게 잡을지 시장에서 전망하고 있나요?

◆ 두성규> 제일 중요한 부분은 전월세 관련해서는 만일 전월세신고제가 본격적으로 시행이 된다면 임대인, 즉 집을 빌려주는 사람은 그것으로 인해서 생겨나는 임대소득에 대해서 과세를 하게 되고요. 또 임차인, 세입자 같은 경우에는 전세 보증금에 대한 향후에 과세가능성이 조금 있습니다. 사실 많은 분들이 전세와 월세가 동일한 어떤 선상에서 있는 것으로 알고 계신데요. 사실 온전히 전세 보증금 같은 경우에는 어떻게 보면 타인에게 돈을 빌려주고 이자 대신에 여기에 해당되는 부동산을 이용하는 그런 구조로 되어 있거든요. 그래서 지금 현재 임대소득과 관련해서는 전세 경우는 부부 합산 3주택 이상일 경우에 전세보증금에 대해서만 과세를 하게 되어 있습니다. 그러니까 전세 두 채 정도를 두고 있는 경우에는 현재 임대소득에 대해서 과세를 하고 있지 않는 상황이고요. 월세 같은 경우는 2주택에 대해서 과세를 하고 있는 상황이다 보니까, 이런 부분들이 전월세신고제가 본격화될 경우에 현재의 기준 자체가 좀 더 강화할 가능성이 있지 않을까. 그래서 만약에 이런 부분들이 그런 식으로 활용된다면 아마도 시장에서는 조세 저항도 생겨날 가능성이 저는 조금 있다고 보고 있습니다. 그래서 현재 전월세와 관련해서는 정부가 종부세와 마찬가지로 세수를 확보하는데 지나치게 정책적인 영향을 집중하고 있는 것이 아닌가 하는 의구심을 가지고 있는 상황이다 보니까, 이런 기준에 대해서도 검토가 필요한데요. 하나 더 말씀을 드리면 지금 정부에서 1가구 1주택자에 대해서 혹은 재산세의 최소 기준 자체를 6억에서 9억으로 상향하는 부분들이 많이 언급은 되고 있지만 구체적인 후속 입법적 절차로는 이어지지 못하는 상황으로 논의단계로 그치고 있거든요. 그래서 아마도 이런 부분들도 과세가 본격화될 때에는 임대차 부분에 대한 이런 기준 부분들을 조정에 대한 그런 기대감은 있을 건데, 아마 정부에 대한 불신이 상당히 크다 보니까 지금 크게 의혹의 눈길로 보고 있는 것은 틀림없는 것 같습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 임차인들의 입장에서 살펴보면요. 임차인들 입자에서는 전월세신고제가 도입이 되면, 보증금을 보호한다는 면에서는 조금 긍정적으로 작용하는 거 아닐까요?

◆ 두성규> 그렇죠. 그런 점에서는 분명히 좋은 점이 있는 것 같습니다. 만일 전월신고제가 본격적으로 시작이 되면 실거래가에 대한 신고가 자연스럽게 이루어지고요. 확정일자 부분도 자동적으로 부여가 되기 때문에 굳이 어떤 구체적인 절차를 밟지 않더라도 전세 보증금에 대해서 온전히 그걸 확보할 수 있는 그런 부분들이 있고요. 또 주변시세와 비교도 사실 공식적인 자료도 많이 축적이 되기 때문에 그런 것들도 가능해서 아마 임차인 입장에서 본다면 상당히 임대시장에 있어서 본인이 투명하게 그런 부분들을 통해 제대로 임대 시장에서 적절한 시세인 물량을 확보할 수 있는 그런 쪽에 긍정적인 기능은 있는 것 같습니다. 그런데 이런 부분들을 다른 부정적인 시각으로 접근해서 본다면 이 모든 것들이 결국은 행정당국의 조세 징수를 위한 편의적인 수단으로 활용될 수 있는 가능성도 있다는 점이 있고요. 사실 지금 임대차 시장 자체가 작년 2020년도에 임대차 3법 개정 이후로 사실 물량 자체가 많은 편이 아닙니다. 전세 물량도 많이 줄어들고 이런 상황이다 보니까 지금 세입자가 몇 가지 말씀드린 긍정적인 기능이 있다 하더라도 이런 부분들을 집주인을 상대로 해서 굉장히 강하게 주장하거나 요구하기에는 조금 부담스러운 그런 상황이다. 그래서 임차인 입장에서 이런 것들이 자기에게 유리하게만 작용할 가능성은 많지 않다는 점이 있고요. 이것은 조금 조심스럽습니다만 임대인이 이러한 신고제 부분을 적극적으로 하지 않을 때 과태료 부분이 규정되어 있는데요. 미신고를 할 경우에 신고료로 최저 4만원에서 최대 100만원에 불과합니다. 그러니까 세입자 입장에서 아주 고가의 전세 보증금을 제공한 경우라든지 아니면 집주인 입장에서 임대차 계약 자체 노출을 굉장히 기피하는 경우에는 이 과태료를 최대 100만 원 정도 감수하고서라도 그 부분들에 대해서 아마 공개적으로 하는 것을 꺼리는 그런 상황이 충분히 예상해볼 수 있지 않을까. 그래서 현재의 전월세신고제 이 부분들을 작동이 된다고 하더라도 정부가 낙관하는 대로 되지 않을 수도 있다는 점에 조금 우리가 유의해서 지속적으로 살펴봐야 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 네, 긍정적인 부분도 물론 있겠습니다만 예상할 수 있는 어떤 부정적인 이런 측면도 짚어주셨습니다. 자, 위원님께서 나오셨으니까요. 어제 있었던 문재인 대통령 취임 4주기 기자회견 관련해서 여쭤보도록 하겠습니다. 부동산 부분만 떼서 저희가 좀 살펴보면요. 이렇게 표현했습니다. “죽비를 맞고 정신이 번쩍 들만한 심판을 부동산 정책 실패로 인해 받았다” 그러니까 문재인 대통령이 부동산 정책이 실패했다고 어느 정도 인정한 건데요. 이 부분을 위원님께서는 어떻게 보셨습니까?

◆ 두성규> 정부가 4년간에 25번의 정책을 발표한 것으로 시장에서 보고 있는데요. 그러한 수없이 반복된 정책을 통해서 긍정적인 결과로 이어지지 못했음에도 불구하고 그동안 이 부분에 대해서 그런 언급들이 많지 않았습니다. 그런데 이번에 보궐선거 결과를 보고 지금 말씀하신 대로 대통령님께서 ‘깜짝 놀랐다’ ‘더이상 할 말이 없다’ 이런 식으로 말씀하셨는데요. 시장에서 바라는 것은 사실 그런 정도의 놀라움을 바라는 것이 아니라 대통령께서 부동산 정책에 대해서 결과적으로 본다면 그동안 정부의 정책을 믿었던 분들에게 사과를 한다든지 혹은 이 정책과 관련해서 많은 오류가 25번이나 반복이 되었다고 한다면 이 부분에 대한 책임을 지겠다는 언급정도는 있어야 되지 않는가 이렇게 기대를 했던 것 같습니다. 그래서 그런 점에서 본다면 대통령께서도 이렇게 긍정적인 기대했던 만큼의 결과가 나오지 않은 것에 대해서 대통령께서는 정책 기조는 앞으로도 변함없이 유지는 할 것인데, 다만 일부분의 재조정 내진는 보완정도의 생각을 가지고 있다고 말씀하시기에 시장에서 받아들이는 것은 대통령께서 생각하시는 부동산 정책에 대한 생각과 국민들의 눈높이이나 시선들에 있어서는 상당한 괴리감이 있구나, 라는. 그래서 보궐선거라는 큰 정치적 이슈가 있음에도 불구하고 그 부분들이 조금 과도하게 표현하시면 대통령께서 그냥 말로써 그 부분들에 대한 잔치를 베푸는 정도로, 또 말로써 모든 것을 상쇄시키고자 하는 그런 부분들이 보여지기 때문에 부동산 시장에 있는 많은 참여자들이나 국민들이나 이런 분들은 조금 씁쓸한 느낌을 지울 수 없는 상황이라고 볼 수 있습니다.

◇ 전진영> 예, 알겠습니다. 자, 오늘은 이 전월세신고제를 포함해서 요즘 전세 시장 전망이 어떤지, 그리고 끝으로 어제 있었던 문재인 대통령의 기자회견에서 부동산 관련 언급된 부분까지 저희가 한 번 짚어봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원이었습니다.