서울 집값, 이렇게 올랐는데 또 오를까? 전문가 "오를 곳 남았다" 어디?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 4월 15일 (목요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 내가 살고 싶은 지역, 또 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 변할지 미리 알 수 있다면 집 걱정, 이사 걱정에서 벗어날 수 있지 않을까요? 미래 부동산 지도를 보기 위해 살펴봐야 할 것들, 무엇인지 아주 꼼꼼하게 짚어보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 필명 '빠숑'으로도 유명합니다. '대한민국 부동산 미래지도'의 저자, 스마트튜브의 김학렬 부동산조사연구소장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 김학렬 연구소장(이하 김학렬): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 부동산 관련해서 꼭 물어보는 질문이 있습니다. 지금 집을 사도 될까요? 집을 사는 최고의 시기는 언제인 겁니까?

◆ 김학렬: 아마 액터에 따라서 다를 텐데요. 무주택자나 1주택자는 시기를 고려할 필요는 없을 것 같고요. 시기를 고려해야 하는 사람들은 다주택자, 투자하시는 분들은 타이밍 등 고점과 저점을 예상해야겠지만요. 내 집 마련하시는 분들은 지금 당장 하시는 게 맞습니다.

◇ 최형진: 이번에 나온 책 제목이 대한민국 부동산 미래지도입니다. 지금의 상황, 저는 예상도 못했습니다. 앞으로도 예상하기가 더 어렵거든요. 미래의 부동산 지도를 담았다는 건가요?

◆ 김학렬: 그렇죠. 결국 부동산이라고 하는 것이 하늘에서 뚝 떨어져서 지금 상태가 된 것이 아니거든요. 과거가 현재를 만들었고, 현재의 여러 움직임들이 미래의 상황을 만든다고 생각합니다. 현재 만들어진 상황을 분석해보면 과거에 어떤 변화가 있었던 것인데요. 현재에 일어난 변화를 파악하면 미래에 바뀔 것들이 예상되기 때문에 변화의 지점들을 파악해보자는 취지로 글을 정리한 책입니다. 

◇ 최형진: ‘빠숑’의 부동산 투자 노하우를 통째로 알려드리는 ‘대한민국 부동산 미래지도’ 책, 두 권짜리 세트로 되어 있습니다. 책이 엄청 두꺼워서 베고 자면, 목디스크 걸릴 정도라고 하는데, 책이 많이 두껍나요?

◆ 김학렬: 네, 700쪽이 넘고 800쪽 가까이 됩니다. 원래 1000페이지인데 그것도 줄인 양이고요. 목디스크가 걸릴 이유가 없는 것이 머리에 베고 자셔도 좋습니다. 그런 용도로 활용하시라고 두껍게 만들었습니다. (웃음)

◇ 최형진: 한 청취자 분이 ‘우와 빠숑님 나오시네요. 팬이에요.’라고 하시는데요. 인기가 많으신 분이셨군요. 

◆ 김학렬: 제가 인간적인 면모가 있는 것 같습니다. 화려한 언변이 있는 것도 아니고 부동산 투자기술을 자랑하는 사람도 아니고, 시장 그대로의 있는 모습을 보여 주다보니 대중적인 분들이 많이 좋아해주시는 것 같습니다. 하하.

◇ 최형진: 대한민국 입지 전문가를 얘기할 때 빼놓을 수 없는 분인데, 이런 눈을 가지려면 도대체 뭘 해야 하는 겁니까? 집을 고를 때 뭘 봐야 하는 겁니까?

◆ 김학렬: 대부분 결혼하신 분들이 집을 많이 사시기 때문에 의사결정권을 가졌으면 하는 분들의 의견을 들으면 됩니다. 아빠, 엄마, 자녀 분들이 있을 텐데, 저는 무조건 엄마 혹은 아내의 말을 들으라고 합니다. 알게 모르게 부동산을 보는 가장 정확하고 객관적인 시각을 가지고 있거든요. 보통 남편 분들에게 고르라고 하면, 다른 게 별로 없습니다. 가까운 곳, 편한 곳, 마당 있는 곳 등 자기 취향만 말하거든요. 대부분 말씀하시는 게 공기 좋은 데 가서 살 거라고 하시는 분들이 있습니다. 공기 좋은 곳은 대부분 가평, 양평 등 거주 환경과 무관한 지역일 가능성이 있습니다. 자녀 분들에게 물어보면, 무조건 SNS에 예쁘게 나온 곳들을 많이 고르거든요. 좋지만 대부분 비싸요. 관리를 어떻게 해야 할 지에 대한 개념이 없는 곳들이죠. 아내 분들의 경우 종합적으로 고려하거든요. 출퇴근 근접성도 고려하고, 자녀의 학교, 학원, 적당한 생활 편의시설이 있는 지역 등이 골고루 갖춰진 입지를 본능적으로 잘 선택하시거든요. 그래서 아내 분들의 말을 들으면 거의 실패하지 않는 입지 선택이 되지 않을까 싶습니다.

◇ 최형진: 가장 뜨거운 곳은 넘볼 수도 없겠지만, 그래도 여쭤봅니다. 지금 가장 핫한 지역은 어디입니까?

◆ 김학렬: 이건 본인이 평가하려고 하지 마시고요. 언론을 보실 필요도 없고요. 정부의 말씀을 들으시면 될 것 같아요. 워낙 수요가 많고 공급이 적다보니 가격이 올라갈 가능성 높은 곳을 정부는 투기 과열 지구라고 지정해놨습니다. 지금 45곳이 있는데, 모두 핫하다고 보시면 될 것 같고요. 특히 규제가 더 심한 곳들이 있어요. 토지거래허가구역이라고 묶어놓은 곳들이 있는데, 이곳은 투기과열지구 내에서도 핫 하기 때문에 아예 거래 자체를 어렵게 해놨거든요. 가장 먼저 지정한 곳이 용산구 용산역 주변 개발 여지가 있는 부분, 강남구 청담동, 대치동, 송파구 잠실동, 삼성동 등을 토지거래허가구역으로 묶어놨는데요. 가격과 상관없이 질문하시면, 그런 지역이 가장 핫 하다고 볼 수 있는데요. 그런 구역은 옛날부터 원래 비쌌어요. 그래서 일반인 분들에게 그런 곳을 추천할 수는 없고요. 제가 책에서도 설명했지만, 지금은 미미하지만 미래 발전가능성, 가치가 올라갈 수 있는 곳들에 주목해보자고 말씀드려요. 결국 과거에는 사람들이 별로 안 살았지만, 점점 많이 살고 싶어 하고 실제적으로 이사 오는 곳들을 주목해보라고 말씀을 드리죠. 그런 지역은 통상적으로 일자리가 많이 생기는 지역인데요.

◇ 최형진: 그곳이 어딥니까?

◆ 김학렬: 여기서도 멀지 않은데요. 마포구도 해당됩니다. 상암 DMC도 일자리가 하나도 없이 난지도만 있던 지역인데, 미디어 기업들이 계속 들어옵니다. 지금은 10만이 넘어갔는데, 여기도 20만 정도의 일자리가 생기는 곳들이기 때문에 마포구의 일자리가 증가하는 지역도 주목해보셨으면 좋겠다고 말씀 드리고요. 한강 건너편이 강서구인데요. 강서구에 마곡지구가 있습니다.

◇ 최형진: 많이 올랐던데요.

◆ 김학렬: 마곡지구도 일자리가 하나도 없다가 최근 LG를 비롯한 대기업의 연구기관들이 끊임없이 들어오고 있거든요. 아직 반도 안 들어왔어요. 그런 지역도 계속 가격이 올라갈 수밖에 없죠. 그러다보니 말씀하신 대로 최근 5-10년 동안 많이 올랐거든요. 그래서 주변 지역까지 가격이 올라가고 있습니다. 메인 지역에 들어갈 수 없다면 차선책으로 주변 지역까지 보자고 말씀을 드리죠.

◇ 최형진: 그렇다면 10년 후에도 말씀하신 청담, 용산, 마포, 마곡 등 현재의 상황이 계속되고 있을까요?

◆ 김학렬: 일자리 부분에 대해서 줄어들거나 늘어나는 등의 변화가 없다면 지속될 가능성이 높고요. 다만, 일자리의 이동이 있습니다. 저희가 어렸을 때는 1,2차 산업들이 많았거든요. 제가 72년생인데, 초등학교 다닐 때만 해도 1차 산업 인구가 가장 많았습니다. 그때는 1차 산업 인구가 많은 곳들이 핫 했는데, 지금은 1,2차 산업 인구가 줄고 있고 3,4차 산업 인구가 증가하고 있거든요. 그렇다보니 대도시 위주의 3,4차 산업 일자리가 생기는 지역은 계속 유지될 것 같은데요. 1,2차 산업 중심이었던 지역은 인구가 감소하고 수요도 감소할 것 같아요. 그런 지역은 가격이 빠질 가능성도 있다고 봅니다.

◇ 최형진: 지금 부동산 가격이 너무 많이 올랐잖아요. 이렇게 올랐는데, 또 오를 가능성이 있습니까?

◆ 김학렬: 이게 좀 민감한 질문이긴 한데요. 제가 이 질문을 20년 가까이 받았는데, 똑같은 답변을 드려요. 보통 ‘이렇게 많이 올랐는데, 또 올라갈까요?’ 라고 하는 지역들을 선택하라고 말씀드려요. 그 지역들은 계속 수요가 차고 넘쳐서 그런 곳들이거든요. 아직도 대기 수요가 많다는 곳들이고요. 가끔 가다 이런 질문을 하십니다. ‘옆에는 많이 올랐는데, 여기는 지금까지 한 번도 안 올랐다. 저평가 지역을 제가 찾아왔다’ 고요. 그런 지역들은 사실 안 됩니다. 지금은 부동산 정보가 워낙 투명하기 때문에 지금까지 오르지 않았다는 건 아무 호재가 없다는 얘기거든요. 그런 지역은 앞으로도 오를 가능성이 적죠. 어쩔 수 없어요. 지금 가장 많이 오른 지역이 더 많이 오르고, 덜 오른 지역은 덜 오르게 되어 있습니다. 그래프로 그리게 되면 지금까지 많이 올랐던 지역들의 그래프는 기울기가 높고요. 지금까지 안 올랐던 지역은 기울기가 아예 없습니다. 빠지기도 하고요. 그래서 이렇게 많이 올랐는데 더 많이 오를까 라는 질문에 대한 답변을 매년 드리는데요. 아마 내년에도 올해 봤던 지역이 더 올라가있을 가능성이 높아요. 공급이 부족하기 때문에 어쩔 수 없는 부분이라고 생각합니다.

◇ 최형진: 최근 서울에서 가장 큰 부동산 이슈는 아무래도 재보선이 끝난 후 오세훈 서울시장의 행보일 것 같은데, 부동산 시장 변할까요? 영향이 미미할 수도 있을까요?

◆ 김학렬: 임기가 1년 2개월밖에 안 돼요. 부동산을 공급해야 하는데, 공급할 수 있는 시기로써는 매우 부족하기 때문에 1년 2개월 동안 할 수 있는 건 없다고 생각합니다. 다만, 이번 선거가 지난 4년 동안 서울 부동산 정책들에 대한 평가가 많이 반영됐다고 생각합니다. 특히 올해와 내년의 공급이 적다보니, 이 부분들에 대한 반성이 나왔던 것 같아요. 정부에서도 과거에는 서울 공급 얘기를 안 했는데, 최근 들어 3080, 2.4대책이라고 하는 대책이 나올 정도로 서울의 공급을 많이 늘리겠다고 합니다. 그래서 오세훈 시장도 공급에 대한 확신을 가지고 추진하려고 하고 있고, 정부에서도 추진하려고 하기 때문에 서울시장과 정부가 의견이 맞는 부분은 빨리 추진할 것 같고요. 의견이 다른 부분은 조율을 해야 하기 때문에 1년 2개월 동안 할 수 있는 건 별로 없다고 생각합니다. 당장 가능한 것들은 재건축, 재개발 등 어느 정도 단계에 간 것들이거든요. 초기 단계의 것들은 아직도 조율을 많이 해야 하기 때문에요. 최근에는 원래 하려고 했다가 중단됐던 지역들이 부각되지 않을까 예상합니다.

◇ 최형진: 답변이 굉장히 명쾌하신데요. 한 청취자 분께서 ‘부동산 버블 꺼지기만을 기다리고 있는데, 집값 언제쯤 빠지나요. 서울은 집값 떨어질 일은 없을까요? 그럼 근교라도.’라고 하셨습니다. 집값이 빠질 일은 없습니까?

◆ 김학렬: 수요가 몰리게 되면 가격이 올라가고, 수요가 몰리지 않으면 안정화가 되는데요. 수요가 늘 일정적으로 유지되는 것들이 아니라 몰렸다가 빠졌다가 하거든요. 그래서 이것들을 정확히 예측할 수는 없습니다. 오늘 집값은 말씀드릴 수 있지만, 내년 이맘때 집값을 정확히 말씀드릴 순 없어요. 어느 정도 추세는 말씀드릴 수가 있는데, 내가 샀을 때 바로 다음 날 가격이 빠질 수 있거든요. 중요한 건 집을 샀을 때 바로 파는 사람들은 없잖아요. 그건 소위 투기꾼이라고 할 수 있으니까요. 저는 통계 자료를 많이 활용하는데,  내 집 마련, 거주 목적으로 사시는 분들은 통상적으로 10.7년 정도를 거주합니다. 그럼 지금 산 집을 10년 후에나 팔게 되기 때문에 지금 가격이 중요한 것이 아니라 10년 후 내가 산 가격보다 올라가 있을만한 집들을 선택하면 되거든요. 그럼 마음이 조금 편해지실 것 같아요. 지금 당장 오르고 내리고에 집중하기보다, 무주택자, 1주택자는 지금 집을 사라고 말씀 드리는 것이 10년 후 오를 수 있는 집은 지금 사셔도 됩니다. 단기간 빠지는 것에 대해서는 무감각해지시는 게 마음 편하다고 말씀드리고 싶네요.

◇ 최형진: 책 얘기도 좀 해보겠습니다. 이전에도 부자의 지도를 통해 부동산 미래지도를 알려주셨잖아요? 이번엔 그 땐 없던 강서구, 중랑구, 경기도 화성과 평택을 추가하셨더라고요. 책과 책 사이에 시간 동안 부동산 시장에서 이곳들이 크게 달라졌다고 봐야하는 거겠죠?

◆ 김학렬: 그렇습니다. 그게 중요한 지점인데요. 서울이라고 하는 지역과 경기도라고 하는 지역, 통틀어서 수도권이라고 하는데요. 과거에는 서울도 다 서울이 아니라 중심부만 서울이었습니다. 1945년도 대한민국이 생겼을 때, 서울이라고 할 수 있는 지역은 종로구, 중구, 용산구가 다 였습니다. 서울이 확장되어 1975년도에 강남구가 생겼고, 1988년도에 지금의 25개구 형태가 되었습니다. 88년도 이후, 서울이 부지를 더 확장할 수 없다보니 서울의 역할을 경기도나 인천에 할양합니다. 경기도나 인천도 90년도 이후부터 가격이 많이 오르기 시작했거든요. 서울 부지가 한정되어 있다 보니, 서울 수도권에서 해야 할 역할을 할 부지가 적어서 확장되고 있거든요. 강서구, 중랑구를 넣은 이유 중 하나가 과거에는 강서구, 중랑구가 서울로서의 역할을 거의 못했습니다. 베드타운밖에 못했는데, 서두에 말씀드린 대로 강서구는 마곡지구라고 하는 일자리가 생겼고 교통망도 좋아졌거든요. 중랑구도 일자리가 생기진 않았지만, 강남권, 종로구, 중구로 갈 수 있는 교통망이 계속 갖춰지고 있거든요. 그래서 일자리, 일자리로 연결된 교통망이 중랑구, 강서구까지 커졌다고 보시면 됩니다. 지금까지는 별 관심이 없었다고 해도 성장하거나 서울의 역할을 할 수 있게 커지고 있는 지역들을 미리 선점할 수 있다면, 10년 후에는 더 많이 올라갈 지역을 선택할 수 있기 때문에 책에 넣었던 것이고요. 화성과 평택도 마찬가지입니다. 화성과 평택은 지명이 있었지만, 사람들이 알아봐주지 않은 곳인데요. 화성과 평택에서 지난 10년 동안 일자리가 굉장히 많이 생겼어요. 서울보다 훨씬 많이 생겼습니다. 그래서 화성에는 동탄이라고 하는 어마어마한 신도시를 만들었고요. 평택도 삼성전자가 21조를 투자해서 공장을 굉장히 많이 만들고 있거든요. 삼성뿐 아니라 LG도 들어가고, 현대자동차, 기아자동차 공장도 있습니다. 일자리가 정말 많이 생기는 지역이라 고덕 신도시 등 여러 택지 개발 사업을 하고 있습니다. 결국 수도권 역할도 과거에는 화성과 평택이 의미가 없었는데, 지금은 이곳이 성장을 하며 인구가 증가하는 지역이라고 보시면 됩니다. 그래서 이번 책에 그런 것들을 반영해서 넣었습니다.

◇ 최형진: 소장님 말씀을 들어보니 일자리가 부동산 시장에 굉장히 중요하다는 생각이 드네요.

◆ 김학렬: 가장 중요하고요. 모든 입지는 먹고 살 문제로 결정되거든요. 직장이 가장 먼저 결정되어야 교육환경, 생활 여건이 결정된다고 보시면 됩니다. 지금 강남구가 압도적으로 비싼데요. 강남구가 비싼 이유를 딱 한 가지만 이야기하라고 하면, 교육, 학군, 상업시설, 투기꾼이 올려서도 아니고요. 명쾌하게 직장수가 제일 많습니다. 전국에 226개 시군구가 있는데, 이 중에서 일자리 수가 절대다수로 많습니다. 강남구 인구가 52만인데, 일자리가 75만 개예요. 거주하는 사람보다 일자리가 많아요. 그렇다보니 강남구에 살고 싶어 하는 사람은 많고 물량은 한정되어 있기 때문에 가격이 비싸다고 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 강서, 중랑의 경우, ‘서울에서 마지막 남은’,이런 수식어가 붙거든요. 이렇게 숨겨진 지역들, 우리가 잘 모르고 넘긴 곳들이 아직도 남아 있습니까?

◆ 김학렬: 주거, 업무시설, 상업시설 입장에서 봐야하는데요. 과거에는 거의 쓰지 않거나 사람들이 잘 안 가는 지역들이 있습니다. 그런 곳들을 깔끔하게 정비 사업을 해서 새롭게 생기는 지역들은 눈여겨봐야 한다고 보실 수 있고요. 뉴타운이라는 지역은 새롭게 태어나는 마을이라는 뜻이잖아요. 서울에 남은 뉴타운이 몇 개 있습니다. 강북권 쪽에 많은데, 그런 지역들도 아직까지 기회가 있다고 보여지는 곳이고요. 서울이 아니더라도 경기나 인천에서 서울까지 광역 교통망, 전철로 빨리 올 수 있다고 하면, 경기나 인천도 서울 역할을 충분히 할 수 있다고 보기 때문에 기회가 서울보다 훨씬 많죠. 경기도나 인천까지 보자고 말씀드립니다. 

◇ 최형진: 재밌는 부분이 군사 요충지는 대체로 명당이다, 이런 부분이 있더라고요?
왜 그런 겁니까?

◆ 김학렬: 지금은 도심 내에 있기 때문에 잘 안 보이시겠지만, 과거 아무것도 없을 때 군대만 있다고 쳐보면요. 군대가 나라를 지키는 것이잖아요. 적들이 들어오는 것을 지켜봐야 하는 유리한 고지인 것이죠. 아무래도 과거에 주변 지역보다 지대가 높거나 좋은 입지를 선정하는 경향이 있었습니다. 그래서 대규모 군대가 있는 지역은 원래 입지가 좋았는데, 군대가 그동안 홀대를 받았던 이유가 군대 옆에는 개발을 할 수가 없어요. 개발 제한 구역이기 때문에 군대가 있는 한은 개발이 안 되기 때문에 부동산으로써 프리미엄은 없습니다. 그런데 입지는 원래 좋았다고 말씀드렸죠. 군대가 대부분 부지 부족으로 도심 내 군대가 외곽으로 빠집니다. 원래 좋았던 입지니까 군대만 빠지고 개발만 하면 더 좋아질 수밖에 없는 것이죠. 그렇다보니 군부대가 빠져나간 부지들을 주목하고 있는데요. 가장 최근의 성공사례는 부산이라고 보시면 됩니다. 부산 진구, 서면이라는 서울로 따지면 강남역, 명동 같은 핵심 입지가 있어요. 거기에 하야리아라는 미군 부대가 있었는데, 부대가 빠져나간 후 공원을 개발했거든요. 부산 진구 가격이 폭등합니다. 군대가 없어지니 살기 좋아졌거든요. 그런 것들을 보며 벤치마킹할 수 있기 때문에 각 도심 내 군 부대가 빠져나가는 지역을 보셔야 할 것 같아요. 최근 의정부도 군부대가 많이 빠져나갔고, 많이 올라갔습니다. 지금 가장 기대하는 입지는 용산구죠. 미군 부대가 빠져나갔고, 개발을 대기하고 있습니다. 용산은 전국에 있는 부대 중 규모가 제일 크기 때문에 미래가치적 측면에서 많이 관심을 가져야 한다고 봅니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김학렬: 고맙습니다.