"30년 전 세상을 떠난 할아버지 명의 땅, 어떻게 찾을 수 있을까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 4월 1일 (금요일)
□ 출연자 : 이서영 변호사

-2020년 8월부터 2년간, 4차 부동산 특별조치법 시행
-1995년 전 양도된 부동산 명의 이전 가능
-지역 해당 여부, 부동산 소재지 관할 구청에 문의
-거주 보증인, 자격 보증인의 보증 받아야
-부동산 양도 시간과 지역 확인할 것

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 이서영 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 이서영 변호사 (이하 이서영): 네 안녕하세요. 

◇ 양소영: 오늘 부동산 관련한 사연을 만나보려고 하는데요. 요새 부동산 관련해서 말들이 굉장히 많은데요. 주택이나 땅이 복잡하게 얽혀서 변호사 사무실을 찾는 분들이 많으시죠?

◆ 이서영: 네, 아무래도 저희 사무실이 경기 남부에 있다 보니 토지 분쟁이 많은 편입니다.

◇ 양소영: 특히나 그렇겠군요. 오늘 준비된 사연 만나보고 얘기 나눠볼게요. 얼마 전, 어머니가 저희에게 땅이 있다는 이야기를 해주셨습니다. 89년에 돌아가신 아버지의 땅인데요. 등기 신청이 번거로워서 아직까지 할아버지 이름으로 등기가 되어있습니다. 그 땅은 할아버지가 살아계셨을 때 아버지에게 증여한 땅인데요. 할아버지께선 미처 등기 정리를 못한 상태로 돌아가셨고, 게다가 아버지의 큰형인 큰아버지도 해외에 있어 상속을 진행하기 어려웠다고 합니다. 이런 상황에서 큰아버지께서 돌아가시면서 상속서류를 받기가 더 힘들어졌고 그 상태로 ‘아버지의 땅’은 할아버지 명의로 지금까지 되어 있는 상태입니다. 저희는 아버지의 땅을 어떻게 정리해서 찾을 수 있을까요? 네, 이런 경우가 우리나라에 정말 많이 있어요. 특히 어르신들이 명의 개념이 불분명해서 가족들끼리 이런 경우가 있는데요. 30년 이상 전에 돌아가신 아버지의 땅, 가족들이 아버지의 땅이라고 생각하고 계신 것 같은데 명의가 그렇게 되어 있지 않아서 복잡하군요. 그렇다면 명의부터 정리를 해야겠죠?

◆ 이서영: 사실 이게 사전에 증여된 것이니, 등기를 증여로 정리해야 하긴 하는데요. 보통 간편하게 상속으로도 정리하실 수가 있습니다. 원래는 상속인들이 협의해서 등기 서류를 취합할 수만 있으면 상속 등기로 절차로 정리하실 수도 있는데요. 이번 사례자처럼 할아버지부터 정리가 안 된 토지는 아랫대로 내려갈수록 서류가 많이 필요하니까, 누군가는 연락이 안 되고 누군가는 해외에 계시면서 상속인들을 찾기가 어렵고요. 그래서 사실상 등기 정리가 어려운 경우들이 왕왕 있습니다.

◇ 양소영: 큰 아버지께서 돌아가시고, 해외에 계셨었고, 그렇다보니 상속으로 하기도 여의치는 아닌 상황이라는 말씀인 것 같은데요. 사연에서도 등기 신청이 번거로워서 못했다는 말도 나옵니다. 그렇다면 이걸 쉽게 바꿀 수 있는 방법은 없을까요?

◆ 이서영: 그래서 우리나라에서는 부동산 소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법이라고, 10년 또는 8년 정도에 한 번씩 한시법을 시행하고 있는데요. 지금도 2020년 8월 5일부터 4차 부동산 특별조치법이 시행됐습니다.

◇ 양소영: 이게 2020년 8월에 시행됐으면, 그로부터 2년 사이에는 빨리 정리하라는 한시법인가요? 

◆ 이서영: 네, 그렇습니다.

◇ 양소영: 설명을 해주시겠어요?

◆ 이서영: 원래는 부동산등기법에 따라 소유자가 그 명의를 가져야 하는데요. 미처 정리 안 된 토지나 건물이 있는 경우, 이 기간에 맞춰서 간편하게 등기를 정리할 수 있는 특별법입니다. 기간은 2020년 8월 5일부터 2022년 8월 4일까지고요. 대상 부동산은 토지대장 또는 임야대장에 등록된 토지, 그리고 건축물대장에 등록된 건물입니다. 

◇ 양소영: 그것만 해당하면 모든 부동산 다 포함되는 겁니까?

◆ 이서영: 법 상으로 조금 제한이 있는데요. 시간적으로 1995년 6월 30일 이전 매매, 증여, 교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산 및 상속받은 부동산이 해당될 수 있고요. 1995년 6월 30일 이전부터 소유권보존등기조차 되어 있지 않은 토지들도 많거든요. 그런 부동산이나 소유자 미복구 부동산이 해당되고요. 해당 된다고 해도 소유권 귀속에 관한 분쟁이 있는 부동산의 경우에는 이 법을 적용할 수 없습니다.

◇ 양소영: 그렇겠죠. 소송 등 서로 다툼이 있는 경우엔 안 될 테니까요. 그럼 변호사님 말씀처럼 1995년 6월 30일 이전에 있었던 경우, 그때 매매, 증여, 교환되어 정리가 됐어야 하는데 안 되고 있던 것들은 2년 동안 빨리 처리할 수 있게 한시법이 만들어졌다는 말씀이네요. 그럼 우리 사연으로 돌아가, 89년에 돌아가시면서 아버지에게 증여된 것이니 해당되는 겁니까?

◆ 이서영: 그렇죠. 사연자의 경우, 1989년도에 아버님이 돌아가시고, 할아버님이 89년도 이전에 증여하셨으니 해당되는 분이죠.

◇ 양소영: 이런 법이 있다는 걸 사실 저도 변호사지만, 잘 몰랐거든요. 굉장히 유용한 정보같습니다. 조금 더 자세히 들어가보면, 지역은 상관 없습니까?

◆ 이서영: 일단 대부분의 도시 지역은 안 된다고 보셔야 할 것 같고요. 읍면지역은 모두 해당되고요. 특별자치시의 및 인구 50만 이상의 시는 일부 예외 있습니다. 시마다 다르기 때문에 부동산 소재지의 관할 구청에 물어보시는 게 가장 정확합니다.

◇ 양소영: 그럼 사연으로 보면, 지역이 해당되는지는 불분명하군요. 사안으로 봐서는 해당될 수 있는데, 지역이 그 조치법에 해당할 수 있는지는 어디에 물어봐야 한다고 하셨죠?

◆ 이서영: 부동산 소재지의 관할 구청에 여쭤보시면 됩니다.

◇ 양소영: 그렇다면 이런 특별조치법에 따라 상속 땅을 정리할 때, 주의할 점이 있을까요? 

◆ 이서영: 일단 여기 해당한다고 해서 모두 특별조치법으로 이전되는 것은 아니고요. 사실을 증명해줄 수 있는 분들이 필요하기 때문에 보증인 제도가 있습니다. 거주 보증인이라고, 신청 부동산 소재지에 25년 이상 거주하신 분들이 되는 것이고요. 올해부터 새로 시행된 것 중에 자격 보증이라고, 변호사 또는 법무사 중 한 분이 추가로 위촉되어 총 5인의 보증서가 있어야 특별조치법으로 이전이 가능합니다.

◇ 양소영: 이런 보증인의 자격은 어떤 것들을 보증한다는 의미가 있습니까?

◆ 이서영: 아까 상속, 증여, 매매 등 사실 자체에 대한 서류가 없는 분들이 대부분이기 때문에 실질적으로 이 사람이 여기를 점유해왔고, 증여받은 걸 내가 알고 있다는 부분 등을 사실상 보증해준다고 보면 됩니다. 

◇ 양소영: 사실관계에 대해서 거주한 사람이 보증해주거나, 법률관계 상 매매가 맞다는 등에 대해서는 자격을 가진 사람이 보증을 해주는 거군요. 이런 사람들의 보증서를 가지고 특별조치법으로 간단하게 등기관계를 정리하게 해주는 거군요. 상속 같은 경우에는 또 다른 주의점이 있을까요? 

◆ 이서영: 제가 화성시의 특별조치법 보증인으로 위촉되어 있는데요. 문의 오시는 분들의 대부분은 상속관계가 많거든요. 이런 분들은 아버님이 돌아가셨는데, 등기 정리가 안 됐으니 특별법으로 할 수 있을 거라 생각하고 많이 오시는데요. 아까 안내드렸듯, 시간적 제한이 있습니다. 예를 들어, 아버님이 1997년도, 최근에 돌아가신 경우는 간편하게 정리하기가 어렵습니다.

◇ 양소영: 시간적 제한에 관해서는 1995년 이전만 가능하다는 거군요. 오늘 이서영 변호사님이 소개해주신 한시법에 대해서는 많은 분들이 모르시고 있는 분들이 있는데요. 1995년 이전에 이뤄진 경우, 이 기간 내 등기를 정리할 수 있으니 매우 유용할 것 같습니다. 그렇다면 사연에서 큰 아버지가 돌아가시면서 상속 서류를 받기 힘들어졌다는 부분이 있습니다. 이런 건 어떻게 해결할 수 있을까요?

◆ 이서영: 만약 한시법이 없었다면, 증여사실을 입증하기 어렵기 때문에 결국 상속으로 가야하는데, 큰 아버지도 연락이 안 되면 사실상 등기 정리가 어렵지 않습니까. 소송을 하기가 쉽지 않고, 송달 문제도 있고요. 이 경우, 사실관계가 원래는 증여였기 때문에 큰 아버지 서류가 사실 필요 없습니다. 할아버지가 살아계실 때 이미 증여가 된 토지기 때문에 그 사실만 보증인이 보증해주면 아버지에게도 단독 등기가 가능하신 거죠.

◇ 양소영: 오늘 사연이 사실 어떻게 보면, 까다로워 보이기는 한데요. 실제로 이런 문제를 안고 있는 분들이 많으니, 정리를 해서 말씀을 해주시죠. 오늘 사례자의 경우, 등기명의 이전을 어떻게 하면 좋을지 종합 정리를 해주세요.

◆ 이서영: 사연자의 경우, 할아버지가 살아계실 때 이미 증여를 한 부동산이기 때문에 그 사실을 일단 거주 보증인들이 보증을 해주고, 거기에 대한 위촉된 변호사, 법무사의 확인을 받으면 보증서 발급은 가능하고요. 나머지 다른 절차적 소명을 거친 다음, 등기소에 방문하면 등기 이전은 가능합니다. 그런데 등기라는 것이 신청하시는 분들이 아버지가 이미 돌아가셨기 때문에 본인 또는 다른 상속인들 이름으로 정리가 가능하다고 알고 계시는데, 그건 아니고요. 1995년도 이전에 일어났던 법률 관계가 정리되기 때문에 사실은 아버지에게로까지만 이전이 되는 것이죠. 그래서 그 이후 다른 상속은 또 다른 상속 등기 절차를 거쳐야 합니다. 

◇ 양소영: 특별조치법에 의해서 가능한 것은 아버지까지로만 가능하고, 아버지가 돌아가신 이후의 상속은 별도로 진행하셔야 한다는 거군요. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 이서영: 감사합니다.