[생생경제]3기신도시. 광명시흥에 이어 남양주 하남시 지명될것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2021년 2월 24일 (수요일)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]3기신도시. 광명시흥에 이어 남양주 하남시 지명될것

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 정부는 오늘 3기 신도시 입지로 광명시흥지구와 부산대저, 광주산정을 선정했습니다. 천정부지로 오르는 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 빼든 공급 카드 중에서 광명시흥지구에 역시, 관심이 집중되고 있는데요. 이번 3기 신도시 입지 발표의 자세한 내용 그리고 부동산 시장 안정에 어떤 영향을 줄 것인지 창조도시경제연구소 이제문 소장, 전화로 이야기 나눠볼게요. 소장님 안녕하세요~

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네. 안녕하세요. 반갑습니다.

◇ 김혜민> 광명 시흥, 이 지역은 정부가 3기 신도시를 추진하기 시작할 때부터 유력한 입지로 계속 거론됐었던 곳이죠? 결국 선정이 됐는데 배경은 어디에 있다고 보십니까?

◆ 이제문> 일단 선정 부지로 할 수 있는 사업지로서 완성이 돼있었고요. 그 다음에 충분한 세대 수 공급이 예측이 가능했던 지역 중에 하나고요. 과거에 보금자리 주택사업지로 선정됐을 때 9만 9천호 정도가 공급계획이 잡혔다가 무산된 이후에 3기 신도시 선정을 할때마다 물망에 올랐던 곳 중에 하나다보니까 이번에 3기 신도시 추가 발표 이후에 하나의 유력지로 꼽혔는데 그 꼽힌 유력지가 이번에 선정이 됐다고 보여집니다. 광명시에는 7만호 정도가 공급이 되고 대저에 1만 8천호, 광주산정에 1만 3천호해서 3개 대도시급에 10만 1천호를 공급을 한다는 발표가 있습니다.

◇ 김혜민> 충분한 세대 수를 공급할 정도의 규모가 굉장히 큰 부지고요. 그 다음에 인프라도 사실 안정적으로 들어가있는 지역이죠. 그러다보니까 3기 신도시 입지로 선정이 됐습니다. 그런데 사실 광명은 지금도 좀 많이 오르지 않았습니까?

◆ 이제문> 지금 3기 신도시로 발표되는 지역들도 최근에 주택 가격이 많이 상승한 지역 중에 한 곳이죠. 광명 시흥도 마찬가지로 과거 사업지로 물망에 오를 때마다 주택 가격 등락폭이 있어왔는데요. 이번에 선정되면서 핫플레이스 지역으로 떠오르는 곳 중에 하나가 될거라고 보여집니다.

◇ 김혜민> 시흥 광명 지역 3기 신도시로 선정이 됐습니다. 7만호의 집을 짓겠다고 했는데, 분양과 입주 시기는 언제쯤으로 전망됩니까?

◆ 이제문> 사업지구 지정 이후에 설계 계획과 실시 계획, 토지 보상에 따른 절차가 얼마나 빨리 되느냐에 따라서 결정되겠지만 통상적으로 우리가 신규 택지를 지정해서 주택에 입주되는건 7~10년 정도 소요되잖아요? 근데 이번에 2.4대책에서는 그 기간을 조금 앞당겨서 주택을 공급하겠다고 얘기하니까 인허가 절차라든지 모든 절차에서 조금 속도를 낸다고 하면 2025년부터는 공급이 되지 않을까 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 2025년부터는 공급이 가능할 것으로 전망을.

◆ 이제문> 그 전에 분양이라든지 이런건 하겠지만 실질적으로 입주시기라든지 이런걸 가늠한다고 하면 한 5년 이후가 되지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 지금 워낙 주택 가격이 천정부지로 오르고 있고 국민들이 많이 힘들어하고 있어서 속도도 굉장히 정부 입장에서는 중요할겁니다. 그래서 인허가 절차 같은 것도 많이 축소하겠다고 2.4대책도 발표하기는 했었는데요. 실질적으로 3기 신도시가 어떻게 전개되는지를 봐야될 것 같습니다. 물량이 굉장히 관건인데 어마어마해요. 다 포함하면 188만 8천호를 공급해야된단 말이에요? 일단 188만 8천호가 어떻게 계산된거죠?

◆ 이제문> 물론 2.4대책 이전에 정부가 지금까지 발표했던 주택 공급물량이 한 127만호 정도 됐거든요. 거기에 2.4대책을 통해서 서울에 31만 3천호, 수도권에 61만 6천호를 추가 공급하게해서 약 200만호 정도가 공급이 되는 겁니다. 사실 200만호 정도가 주택 보급률 100%가 넘어선 상태에서 공급된다는건 가히 물량 폭탄이라고도 할 수 있죠. 그럼에도 불구하고 주택가격이 안잡히는 부분들이 정부가 좀 더 고민을 해야되는 내용들이라고 생각하는데요. 심리적인 안정감을 최소한을 확보를 할 필요가 있을거 같습니다.

◇ 김혜민> 심리적인 안정이요?

◆ 이제문> 네. 188만호 정도를 봤을 때는 3기 신도시를 중심으로 해서 앞으로 15만호 추가 발표되는 것까지 따진다고 하면 한 60만호 정도는 신도시를 지정해서 공급하는 것이니까 공급 시그널이 확실하다고 보여지고요. 그 다음에 서울에 공급하겠다는 공공재개발이나 재건축을 통한 9만 2천호 정도 되는데요. 2.4대책 발표된 거에서 이런 것들이 얼마나 협상력을 발휘하느냐에 따라서 공급의 속도가 따라가줄 수 있다고 생각합니다. 여전히 국민들은 막대한 물량이 제대로 공급될 수 있을까에 대해서 상당히 퀘스천 마크를 치고있는 상황입니다. 그래서 정부가 어떤 의지를 가지고 발표된 수량이 어느정도 빠른 시간 내에 공급될 수 있다는 공급 대책들을 추가적으로 내놓아야 될 필요성은 있을거라고 보여집니다.

◇ 김혜민> 제가 질문을 던진 것처럼 사실 많은 사람들이 지금 188만 8천호가 공급이 될 수 있을까라는 의문을 갖고있기 때문에 정부에서 구체적인 액션을 보여줘야하고. 또 공급 시그널이 사실은 부동산시장에 영향을 주잖아요? 그렇기 때문에 계속해서 공급에 대한 계획들 구체적이고 실현 가능한 대책을 정부에서 세워주는 것도 굉장히 중요할거 같습니다. 광명 시흥, 결국 관건은 서울 지역과 출퇴근 이게 괜찮을까. 이게 거주 지역에서는 굉장히 중요한 요건이니까요. 이에 대한 대책이 좀 나왔습니까?

◆ 이제문> 일단 이번에 3기 신도시의 가장 이슈는 신도시가 늘면서 거기에 따른 교통 대책이 병행돼야 되겠죠. 만약에 교통 대책이 선행되거나 병행 되지 않는다면 사실 출퇴근에 교통 지연을 유발할 수 있는 상황이 되어있기 때문에 교통 정책은 신도시 발표 정책에 못지 않게 더 중요하다는 생각을 갖고 있습니다. 물론 광명 시흥이라든지 수도권 인근에서는 지하철이라든지 이런 것으로 출퇴근이 가능하기 때문에 아마 그런 것들을 좀 더 추가적으로 보완할 것으로 보여지고요. 그 다음에 제일 논란이 되고 있는 주택들을 어떻게 빠른 식으로 정비해서 신도시가 입주 시기에 맞춰서 단계적인 개통을 할 수 있느냐가 최대 관건이 될거라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 서울 도심까지 20분 내로 접근이 가능하도록 하는 철도 중심의 대중교통 체제 구축되는게 굉장히 중요한데, 그게 지금 말씀하신 GTX란 말이에요. 그런데 이게 지금 노선 놓고 논란과 분쟁이 끊이질 않고 있잖아요.

◆ 이제문> 네. 각 지자체들을 거쳐야되고 수도권을 관통하는 철도 노선이다 보니까 내가 있는 곳에 역이 만들어진다고 했을 때 편의성이 더욱 확대되는거 아니겠습니까? 근데 GTX의 본질이라는 것이 수도권 외곽에서 서울 주요 도심을 30분 내로 연결하고자 하는 목적이 있기 때문에 너무 많은 역을 정차하게 되면 오히려 역효과가 날 수 있기 때문에 역의 숫자는 제한되지 않을까 생각을 합니다. 그렇게 되면 GTX 시행 노선 같은건 일단 수원역에서 덕정역까지 가는 것은 한 10개역 정도가 거론되고 있고요. 그 다음 B노선 같은 경우에는 송도에서 마석까지 가는데 한 12개역 정도가 거론되고 있습니다. 이걸 기준으로 해서 경유역을 서로 달라고 만들어야 된다는 단체들의 주장들이 여기저기서 나오고 있는 상황이다 보니까 좀 혼란스럽게 보여지는데요. 아마도 서너달 내에 노선 협정돼서 발표되지 않을까 이렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 3기 신도시로 발표된 상황 가운데 계속 논란과 분쟁만 할 수 없으니 아마 노선도 확정돼서 발표가 곧 될 것이라고 설명을 해주셨습니다. 지금 0907님이 저는 김포 사는데 5년전부터 교통 상황이 최악이에요. 문자 주셨거든요. 제 주변에서도 김포 검단, 원당 사는 분들이 원성이 굉장히 높아요. 서울 출근하는 시간이 옛날보다 너무 많이 걸리는 거예요. 이 지역에 인구가 늘어나고 있는데 교통 상황이 받쳐주지 않으니까 교통 기반이 굉장히 중요하지 않겠습니까?

◆ 이제문> 근데 이제 오히려 신도시를 만드는 것보다 교통 인프라를 갖춰가는 것이 시간이 오래 걸릴 수도 있고요. 도로를 확장한다든지 아니면 우회도로를 만드는 것도 쉽게 얘기해서 짧은 시간 안에 되는 것이 아니지 않습니까? 그 다음에 철도나 지하철 같은 경전철이라든지 이런 부분들은 더 시간이 오래 걸릴 수 있는 여지가 있기 때문에 수도권 외곽에 신도시를 만들어놓고 사람을 거기에 분산시킨 다음에 다시 도심으로 출근시키는 과정이 너무 힘들기 때문에 우리가 과거에도 볼 수 없었던 최근 수도권 인근에 버스 행렬이라든지. 지하철이 지옥철이 된다든지 이런 것들이 늘 지금 반복되고 있는거 아니겠습니까? 3기 신도시는 그래도 2기 신도시보다 교통 접근성이 서울을 중심으로 봤을 때 상당히 월등하고 그런 부분들 때문에 많은 분들이 선호할 것으로 보여지는데요. 거기에 발 맞춰서 교통 대책, 교통 인프라 구축도 발 빠르게 움직여주지 않는다면 또 다시 교통 지옥이 재현될 수 있는 부분이 있기 때문에 지금부터 상당히 신경을 쓰고 있는거 같습니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 정부가 수도권 주택 공급 확충을 위해 광명 시흥을 6번째 3기 신도시로 선정했다는 소식 지금 전달해드리고 있습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장과 인터뷰 나누고 있는데요. 앞서 시장 분위기 잠깐 읊기는 했는데 투기 방지를 위해 오늘 발표된 세곳 모두 토지거래허가구역을 지정됐는데 이것만으로 시장의 상승을 막을 수 있을까요?

◆ 이제문> 일단 2.4대책의 주요 골자는 2.4대책 이후의 어떤 부동산 투자가 이루어졌을 경우에는 현금청산을 원칙으로 한다고 못을 박지 않았겠습니까? 제가 봤을 때는 이것이 신도시에도 적용될 거라고 보여지고요. 또 토지거래허가구역으로 묶음으로 인해서 투기와 가수요들이 시장에 진입하는 것을 막기 때문에 과거와는 조금 다르게 좀 선제적인 조치가 이루어졌다고 평가해서 투기 진작에 어느정도 효과가 있을거라고 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 그리고 또 하나의 문제는 광명 시흥의 구도심 주민들 이분들은 개발을 반대하지 않겠습니까? 아무래도 상대적으로 본인들 집값이 더 떨어질테니까요. 이런 부분은 걸림돌이 되지 않을까 싶기도 한데요?

◆ 이제문> 일단 정부가 대부분 신도시 정책을 발표하게 되면 논란의 여지도 있고 시민단체나 주민들의 반대라든지 이런 부분들로 인해서 사업이 지연되는 상황은 있지만, 신도시 정책 같은 경우는 결국 정부의 뜻대로 움직여지는게 지금까지의 관행이라고 보여지거든요. 반대를 하는 주민들은 또 개발로 인해서 삶의 터전을 잃어버릴 수도 있고 그 다음에 고향을 떠나야 되는 그런 문제들이 많이 생기잖아요? 그래서 이런 3기 신도시의 개발에 있어서도 원주민들의 재정착률을 많이 높이고 원주민들에게 실질적인 혜택이 들어갈 수 있는 정책도 병행해야될 거라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 중요합니다. 원주민의 재정착률을 높이는 것 거기에 맞는 정책과 제도를 고안하는 것도 정부의 역할이 아닐까 싶습니다. 몇몇 신도시 같은 경우에 구도심 지역 반발 때문에 무산된 지역이 있어서 여쭤봤고요. 국토부가 4월까지 이번에 발표한 광명 시흥 신도시 외에 나머지 11만호를 공급할 수 있는 수도권 신규 택지를 추가로 공개하겠다고 했거든요? 이제 또 어느 지역이 나옵니까?

◆ 이제문> 제가 예측하고 있는 지역은 이번에 광명이 먼저 아마 협의를 끝내지 않았을까 생각을 하는데요. 남양주에도 일부 지역이 지금 포함이 될거 같고요. 하남시에도 일부 지역이 포함될거 같습니다. 3기 신도시의 확장성을 가진다고 얘기하면 기존에 발표됐던 6곳 외에 1~3만가구 정도가 입주할 수 있는 입지는 사실 수도권에 몇 개 있지 않거든요. 그런 지역으로 본다면 남양주하고 하남 쪽을 유심히 보시는 것도 나쁘지 않을 것으로 생각합니다.

◇ 김혜민> 남양주, 하남시 이미 가격에 반영됐죠?

◆ 이제문> 네. 가격에 다 반영이 돼있고 이미 또 거기에는 3기 신도시 개발로 남양주, 하남 다 마찬가지로 상당히 핫이슈가 되고 있는 지역들이잖습니까? 그러다보니까 각종 규제도 같이 들어와있지만 많은 분들이 지켜보다 보니까 호가 위주의 강세는 유지될거라고 보여집니다.

◇ 김혜민> 사실 광명도 지자체에서 굉장히 노력을 많이 했다고 하더라고요. 남양주, 하남시 이쪽도 아마 물밑작업들을 지금 하고 있을텐데, 도시들은 어떻게 어필을 할까요? 일단 서울 근접한건 너무나 좋은 거고. 여기에서 실제 서울에서 통근하시는 분들 지금도 많이 계시잖아요?

◆ 이제문> 네. 그리고 남양주나 하남 같은 경우는 강남접근성도 좋고 단지 지금 교통량이 지하철, 도로 이런 부분들이 어느정도 이동하는 인구들을 원활하게 뒷받침해줄 수 있을까, 이것을 어떻게 해결할 수 있을까가 아마 최대 과제가 아닌가 생각을 합니다. 근데 개발이라든지 이런건 확정돼서 단계별로 지정이 끝났고, 여기에 따른 보상, 그리고 사업이 실시될거라고 보여지기 때문에 최소한 늦어도 3~4년 이내에는 첫 입주가 시작될 지역이 있을거라고 보여지기 때문에 그런 쪽에 맞춰서 교통 인프라 구축을 박차를 가할 필요성이 있습니다. 점차 커지는데다가 이번에 추가로 발표된다는 25만호 중에 서울에만 15만호 이상 공급되지 않습니까? 그렇게 수도권에 공급이 되면 당연히 교통 문제는 또 최대 이슈로 떠오르겠죠. 거기에 따른 계획은 충분히 세워야 될 것으로 보고 있고요.

◇ 김혜민> 네. 앞서 공급 시그널 중요하다고 하셨지만 사실 실제 공급되려면 아직 시간이 걸리기 때문에 정말 수도권 집값이 빨리 잡힐까, 언제 잡힐까? 이런 의문 갖는 분들 많으실거 같아요. 올 상반기 수도권 집값 어떻게 예상하세요?

◆ 이제문> 올 상반기가 어떻게 보면 주택 시장의 변곡점이 되는 포인트가 되지 않을까 생각을 합니다. 왜냐하면 지금까지 정부가 25번 정도의 대책을 내세우면서 수요 억제를 펼치기 위한 정부 정책이 특히 세금 문제 관련돼서 올 상반기에 진짜 시행이 되잖아요. 종이 호랑이가 실질적인 호랑이가 됐다고 보여지고요. 그러한 세 부담이 본격적으로 현실화가 됐을 때 세 부담을 일반 다주택자들이 어떻게 느끼느냐에 따라서 그분들이 심리적 마지노선이 무너질 수 있는 부분들이 있고요. 그 다음에 잡혀가던 부동산 시장이 코로나로 인해서 작년 1년동안 많이 오르지 않았습니까? 그런 부분들을 놓고 봤을 때 2015년 이후부터 지속적으로 부동산 가격의 상승이 피로도를 상승시켰다고 보여지고요. 작년에 특히 영끌이다, 이런 얘기로 인해서 많은 2~30대 분들이 주식시장에 많이 유입함으로 인해서 국내 수요가 어느정도 소진됐다는 것이 심리적 요인과 맞물리게 된다고 하면 주택시장은 조금 변곡점을 맞이할거라고 보여집니다. 그렇지만 호가 위주의 시장은 상반기 내내 계속 오르니 내리니 하는 부분들을 보여주지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 네. 이번 상반기가 부동산 시장에서는 변곡점이 될 것이다. 이렇게 예측해주셨습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네. 감사합니다.