"자녀에게 주택 증여 시, 세금 최대한 줄이려면?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 2월 22일 (월요일)
□ 출연자 : 심재곤 세무사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 심재곤 세무사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 심재곤 세무사(이하 심재곤): 네 안녕하세요. 심재곤 세무사입니다. 

◇ 양소영: 요즘 세무사 사무실을 찾는 분들은 주로 어떤 일들로 방문하나요? 

◆ 심재곤: 아무래도 주택 관련 세금이 많이 바뀌어서 매매해야 할지, 증여해야 할지 많이 물어보십니다. 

◇ 양소영: 그러게요. 세율도 많이 바뀌고 많이 궁금해하실 것 같아요. 오늘 준비한 사연부터 만나본 후에 자세한 이야기 나눠볼게요. “저는 서울에 두 채의 집을 가지고 있습니다. 남들은 부자라고 하지만, 환갑을 넘어 소득이 없는 상태에서 세금을 내려니, 여간 부담스러운 게 아닙니다. 그래서 집 한 채를 팔려는데요. 문제는, 전세 세입자가 살고 있으니까 집을 파는 게 쉽지 않았습니다. 전세갱신청구권도 걸려있고, 게다가 세입자가 집을 보여주는데도 소극적이다 보니, 살 사람이 나섰다가도 그냥 돌아서기 일쑤였습니다. 이렇게 언제까지 기다릴 수도 없고, 어차피 저 죽고 나면 자식들이 처리해야 하는데 자식들에게 증여하기로 결심했죠. 지금 36살 아들이 있는데요. 막상 증여를 하려니 어떻게 해야 할지 막막합니다. 현재 시가는 8억 정도고, 공시주택가격은 5억 정도 되는데요. 생활비도 빠듯한 상황이라, 세금을 절약해서 증여가 가능할까요?” 요새 세금 정책이 바뀌면서 1가구 2주택자 분들 고민이 많은데요. 특히 은퇴 이후에 소득은 일정한데 보유세 부담이 있고 하니 이걸 매매를 해야 하느냐, 증여를 해야 하느냐를 고민하는 분들이 많으실 것 같아요. 먼저 자식에게 증여를 하면 세금을 어느 정도나 내나요?

◆ 심재곤: 요즘 다주택자 세금 부담이 커지면서 이런 상담을 정말 자주 하게 되는데요. 자녀에게 증여를 하게 되면, 총 증여재산에서 지난 10년 동안 준 재산이 없다면 5천만 원을 공제하고, 그 남은 금액에 대해 증여세율을 적용하게 됩니다. 최소 10%의 세율에서 최고 50%까지 세율이 적용됩니다. 사례자처럼 8억짜리 주택을 자식에게 증여할 경우 1억 6천만 원을 증여세로 내게 되는 거죠. 여기서 중요한 게 취득세는 공시주택가격을 기준으로 삼지만 증여세의 경우 시가를 기준으로 한다는 걸 많이 모르시더라고요. 

◇ 양소영: 그러니까 취득세는 공시주택 가격 기준으로 하니까 5억 정도 기준으로 정해지지만 증여세는 시가를 기준으로 8억을 내게 되니 지금 가장 높은 세율이 적용되는 겁니까?

◆ 심재곤: 8억짜리 주택을 자식에게 증여할 경우 30% 세율 구간이 적용됩니다. 

◇ 양소영: 네. 5억 초과분에 대해서는 30%를 부과하게 되니까 1억 6천만 원이 되는군요. 그렇다면 1억 6천만 원이 너무 많다고 놀라실 수 있겠어요. 사례자가 절세를 할 방법이 있을까요? 

◆ 심재곤: 증여의 방법 중에 부담부증여를 생각해보실 수 있습니다. 부담부증여는 부동산을 증여할 때에 부동산에 붙어 있는 채무, 그러니까 빚을 부동산과 같이 자식에게 증여하는 겁니다. 증여하려고 한 집에 전세 세입자가 살고 있다고 했죠? 그 전세보증금은 세입자가 이사 가겠다고 하면 돌려줘야 하는 돈이잖아요. 

◇ 양소영: 그러니까 지금 그냥 증여를 하면 이게 전부 다 증여가 되니 현재 남아있는 전세금을 돌려줘야 하는 반환채무를 빚으로 생각해서 그걸 붙여서 증여하면 증여액이 줄어들 수 있다는 말씀이군요. 

◆ 심재곤: 맞습니다. 이 집을 부담부증여를 할 경우 전세보증금을 제외한 돈만 증여세 과세대상이 되는 겁니다. 

◇ 양소영: 그럼 세금을 줄여줄 수 있다. 절세가 될 수 있다는 말씀이네요. 증여와 부담부증여는 어떤 차이가 있습니까? 

◆ 심재곤: 아버지가 자녀에게 부담부증여를 할 때 부담 부분과 증여 부분을 분리해서 생각해야 합니다. 예를 들어볼까요? 사례자처럼 8억짜리 집에 5억 전세가 들어가 있다. 이럴 경우 3억은 증여 부분이 되고 나머지 5억은 부담부분이 되는 거죠. 3억에 대해선 자녀에게 증여세가 부과되고 전세보증금 5억에 대해서는 아버지에게 양도소득세가 적용되는데요. 취득가액을 6억이라고 가정해서 계산해보면 그냥 증여로 넘겼을 때 세금이 1억 6천만 원, 부담부 증여로 넘겼을 땐 양도소득세, 증여세 포함해서 총 세금이 8천 3백만 원 나옵니다. 

◇ 양소영: 그럼 증여로 넘겼을 때는 아들이 1억 6천만 원을 내는 거고, 부담부 증여로 넘겼을 때는 아버지가 양도소득세 4천 4백만 원, 아들이 증여세 3천 9백만 원인데 그것도 나눠서 낼 뿐만 아니라 합계 금액도 줄어드는군요. 전체적으로 세금이 부담도 줄고 액수도 주는 거군요. 

◆ 심재곤: 오해하시면 안 되는 게 모든 경우가 이런 건 아닙니다. 부담부증여 세금효과에 대해 시뮬레이션을 하다 보면 주택의 가격 채무 규모에 따라 절세효과가 모두 다르게 나타납니다.

◇ 양소영: 물론 그렇긴 하겠죠. 증여세가 각 액수마다 세율구간도 다르고 또 양도세 같은 경우 세율구간이 다르니까 항상 그런 건 아니겠지만 전체적으로 보면 줄어들 수 있는 가능성이 있긴 하겠군요. 그렇다면, 어떤 요건을 갖춰야 부담부증여를 할 수 있나요?

◆ 심재곤: 일단, 채무가 해당 주택에 담보된 채무여야 합니다. 예를 들어 해당부동산과 상관없이 개인적으로 빌린 채무를 부담부채무로 증여할 수는 없습니다. 반드시 해당 주택에 연관된 주택담보대출이나 전세금 등이 해당되는 거죠. 또 채무자 명의만 변경했거나 증여계약서에 부담부증여라고 기재했더라도 실제로 부담부증여한 게 아니라면 인정되지 않습니다.

◇ 양소영: 그럼 실제로 부담부증여한 것을 어떻게 증명할 수 있겠습니까? 

◆ 심재곤: 이렇게 부담부증여를 한 후에 아버지가 은행대출금을 갚고 있다거나, 이자를 내고 있다거나 하면 안 되는 거죠.

◇ 양소영: 그렇죠. 그 대출금이 실제로 아들이 갖고 있다는 것이 증빙이 나타나야 되겠군요. 그게 아버지 계좌에서 나가고 있다거나 이런 게 나타나면 안 되고요. 그런 경우도 있을 수 있겠네요. 세금을 줄이려고 일부러 주택담보대출을 발생시킨다는 경우도 있습니까?

◆ 심재곤: 그런 경우도 있을 수 있는데요. 과세당국은 이런 부분에 대해서도 면밀히 지켜보고 있습니다. 부담부증여 직전에 대출이 생겨날 경우, 이게 진짜 필요한 채무였는지 조사합니다. 위장 가공 혐의가 있는 채무에 대해선 부담부증여로 보지 않고 전체 금액에 대해 증여세를 부과합니다.

◇ 양소영: 사실 요새 절세나 넘어서면 탈세가 되는데요. 이런 문제가 많아서 이와 관련해서 세무조사도 많아지고 있는 것 같습니다. 이런 걸 피하기 위해서 부담부증여를 해야겠다고 결정하고 나면 어떤 절차를 거쳐야 합니까?

◆ 심재곤: 먼저, 부담부증여계약서를 작성하고 취득세 등 제반비용을 구청 등에 지불한 후, 관할 등기소에 가서 증여등기 신청서 접수하게 되는데요. 그 접수일이 증여일자가 됩니다. 그리고 증여일 이후 그 달 말일부터 3개월까지 증여세와 양도소득세를 신고납부하면 절차가 마무리됩니다.

◇ 양소영: 마지막으로 주의할 점은 뭐가 있나요?

◆ 심재곤: 부담부증여를 할 경우 해당 채무를 국세청에서 사후 관리를 하게 되는데요. 증여를 받은 사람의 소득에 비해 갑자기 많은 채무가 일시에 상환될 경우 국세청의 세무조사가 나올 수 있습니다. 만약, 아버지가 대신 채무를 상환했을 경우엔 상환금액에 대해 증여세가 추가 과세될 수 있습니다. 편법증여를 막고자 하는 것이죠. 

◇ 양소영: 실제로 국세청에서 이런 편법증여에 대해서 강력히 대응하고 세무 조사를 하겠다고 하고 있기 때문에 이런 조언을 받으시고 제대로 된 절차를 밟으셔야 할 것 같습니다. 오늘은 심재곤 세무사와 함께 했습니다. 감사합니다.