"아파트 매도 후, 임차인 채권자로부터 받은 추심금 청구, 어떡하죠?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 1월 5일 (화요일)
□ 출연자 : 이호동 변호사

- 임차인으로부터 목적물을 인도 받기 전까지는 임차인 채권자의 보증금에 대한 압류추심명령이 있더라도 내어줄 필요 없어
- 월세를 내놓은 임대인은 임차인이 퇴거할 때까지 미지급차임, 부당이득금 등 정부 공제하고 나머지 금액을 추심채권자에게 지급하면 돼 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 이호동 변호사와 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 이호동 변호사(이하 이호동) : 네 안녕하세요. 

◇ 양소영: 오늘 준비된 사연이 부동산과 채권에 관한 내용입니다. 사연 듣고 자세한 이야기 나눠볼게요. “저는 작은 아파트를 가지고 있습니다. 지난 5월엔, 임차인 김씨와 전세 계약을 맺었는데요. 그 후 한 달 뒤, 임차인 김씨의 채권자인 최씨로부터 임대차보증금 반환 채권에 관해서 2,600만 원 한도로 압류추심명령을 받았고, 그리고 얼마 뒤 압류추심명령이 저에게 송달되었습니다. 그런데 저는 이 아파트를 다른 사람에게 매도하기로 되어 있어 그 과정에서 처분을 했는데요, 이 일로 임차인의 채권자 최씨는 저에게 ‘추심금 청구의 소’를 제기했습니다. 저는 이 문제를 어떻게 풀어 나가야 할까요?” 일반인분들이 들으시면 왜 이렇게 복잡해, 압류추심명령은 뭐고 추심의 소는 뭔지 용어부터 어려우실 것 같아요. 전세를 놓고 임차인의 채권자로부터 압류추심명령을 받고, 그 와중에 집을 매매하셨어요. 상황이 매우 복잡한데요?

◆ 이호동: 일반적인 경우에는 임대인이 임대차 기간 중에 임차인의 채권자로부터 압류추심명령 또는 압류전부명령을 받은 경우를 상정해볼 수 있을 텐데요, 이 사연은 채권압류 및 추심명령을 임대인이 받고 나서 해당 건물을 매도하고 난 뒤에 추심금 청구를 받은 사안이라 조금 특이해 보입니다. 

◇ 양소영: 압류추심 명령이라는 것이 뭡니까?

◆ 이호동: 압류추심 명령이란 우선 이 사건에서 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 줘야할 의무가 있는 건데, 임차인의 채권자가 그 채권을 압류해놨으니 임차인에게 주지 말고 나에게 달라. 이것이 압류추심 명령이라고 보시면 되겠습니다. 

◇ 양소영: 네. 그런데 이 경우 보통 임대인분들은 괜히 기분이 나쁘다고 하시더라고요. 이렇게 받게 되면 아무래도 많은 임대인들이 임차인을 내보내야 하나? 싶을 텐데요, 임차인과의 계약해지는 가능한가요?

◆ 이호동: 그럴 수 없습니다. 채무자인 임차인은 제3 채무자인 임대인과의 임대차계약에 따라서 그 임대차계약의 기간 동안 목적물을 사용 수익할 권리가 있고, 달리 특별한 사정이 없는 한 임차인 채권자로부터 임대차보증금에 대한 압류가 집행되었다고 하더라도 임대차계약 해지사유는 되지 아니하기 때문입니다.

◇ 양소영: 그러니까 압류추심명령은 일단 그 돈은 돌려줄 때 주지 말라는 내용인 것이지 이것 자체를 받았다고 해서 임대차 계약에 문제가 생기는 것이 아니라는 말씀이죠. 이 부분은 다들 알고 계셔야할 것 같아요. 그럼 이걸 받으면 임대인은 바로 보증금을 임차인에게 내줘야 합니까? 

◆ 이호동: 임차인 채권자에게 보증금을 내어주어야 하나, 이 부분도 걱정 되실 텐데요. 아닙니다. 임대차보증금의 반환의무는 임대차목적물의 반환과 동시이행 관계에 있으므로 임차인으로부터 목적물을 인도 받기 전까지는 임차인 채권자의 보증금에 대한 압류추심명령이 있더라도 내어줄 필요가 없습니다.

◇ 양소영: 그럼 사연 보내주신 분은 집을 파셨잖아요. 그럼 이 경우에는 보증금 반환 책임은 누구에게 갑니까? 

◆ 이호동: 이번 사건을 정리해보면 임대인이 제3채무자로서 임대차보증금에 대해서 압류집행이 된 것을 알고 나서 그 임대차목적물을 제3자에게 매도한 사안입니다. 이후 추심채권자인 임차인의 채권자 최씨는 임대인 박씨를 상대로 추심금 청구의 소를 제기한 상태이고요. 방금 말씀하신 것에 대해서 답변을 드리자만 주택임대차보호법 제3조 제1항에 대항요건을 갖추면 임대인이 집을 타인에게 매도할 경우에 같은 법 제3조 제4항에 따라 그 매수인은 임대인의 지위를 당연, 법적 승계합니다. 그렇게 되면 전 임대인은 임대차보증금반환의무를 면하고, 새로이 매수하여 임대인의 지위를 승계한 매수인 만이 임대차보증금 반환의무를 집니다.

◇ 양소영: 쉽게 이야기하면 보증금을 돌려줘야할 사람은 새로 집을 산 사람이 된다는 것이죠. 그렇다면 추심금을 돌려줘야할 사람은 누가 됩니까?

◆ 이호동: 이사건의 경우에는 매수인이 되어야 할 것입니다. 
◇ 양소영: 그럼 지금 집을 파신 분은 돈을 돌려주지 않아도 되는 겁니까? 

◆ 이호동: 네 맞습니다. 

◇ 양소영: 그럼 결론으로 가면 사연주신 분이 추심금 청구의 소를 당했는데 여기에 어떻게 대응하면 되겠습니까? 

◆ 이호동: 이 사안에서는 임차인의 채권자 최씨는 안타깝게도 피고를 잘못 특정하셔서 패소할 겁니다. 임대인의 임대인 지위는 주임법 제3조 제4항에 따라 매수인 강씨에게 승계 됐고요, 매수인 강씨에게 보증금을 반환 받는 식으로 해결되어야 합니다. 물론 이 경우에도 똑같이 매수인 강씨는 임대차 종료되고 임대차목적물을 반환 받음과 동시에 보증금 반환의무가 생기는 것이고, 다른 채권자들이 추가로 압류하거나 하면 공탁하는 방식을 거쳐야겠습니다.

◇ 양소영: 사실 현실에서 많이 일어나는데 이런 경우도 있더라고요. 이미 보증금이 월세를 안내서 다 없어져버린 경우도 있잖아요. 이런 경우는 어떻습니까?

◆ 이호동: 임대차보증금이라는 것이 판례는 이렇게 보고 있습니다.    임대차관계가 종료되어서 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는    것으로서 차임미지급이 있거나, 목적물의 멸실, 훼손으로 인한 손해배상채무 또는 임대차 종료 후에도 계속해서 목적물을 사용함으로 인하여 부당이득이 발생한 경우 이를 보증금에서 공제하고 나머지 금액만 반환하면 되는 것으로 보고 있습니다. 따라서 월세를 놓은 임대인 입장에서는 임대차 종료시점, 정확히는 채무자인 임차인이 퇴거할 때까지 미지급차임, 부당이득금 등을 전부 공제하고 남은 나머지 금액을 추심채권자에게 지급하면 되는 것입니다.

◇ 양소영: 그러니까 내가 압류추심명령을 받았더라도 돌려줄 금액이 없다면 그 명령에 대해서 그 금액을 줄 필요는 없다고 정의하면 되겠네요. 용어는 굉장히 어려웠지만 현실에서 이런 문제가 많이 발생하고 있어서 도움이 많이 되셨으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 

◆ 이호동: 네 감사합니다.