[생생경제]청약, 기존 재고주택으로 분산 필요... 결국 집값 안정 전제되어야

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2020년 12월 31일 (목요일)

■ 진행 : 장원석 아나운서

■ 대담 : 구본기 생활경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]청약, 기존 재고주택으로 분산 필요... 결국 집값 안정 전제되어야

◇ 장원석 아나운서(이하 장원석)> 집 없는 사람들의 가장 평범하고 건전하지만 막상 해보면 정말 이루기 어려운 소원이 바로, 청약입니다. 대학입시보다 까다로운 요건에다가. 잘 맞으면 복권당첨. 로또지만 안 맞으면 상실감도 그만큼 큰 청약입니다. 기존 청약제도의 문제점은 무엇이고, 또 어떤 변화를 맞아야 할지. 생활경제연구소 구본기 소장 연결해서 자세한 내용, 짚어보겠습니다. 구소장님 안녕하세요~

◆ 구본기 생활경제연구소 소장(이하 구본기)> 네. 안녕하세요.

◇ 장원석> 일단. 제가 서두에서 말씀드린 청약. 우리나라 주택시장에서 청약제도가 도입된게 언제부터인지. 그 역사를 좀 알고 시작하면 좋을 것 같아요?

◆ 구본기> 역사를 아는 것 굉장히 중요하죠. 살펴볼게요. 일단 청약이라고 하면요. 주택을 분양받을 목적으로 분양공모에 응모하여 분양계약을 하는 행위. 이렇게 정리할 수 있어요. 우리나라는 신규로 건설되는 20호 이상의 공동주택. 쉽게 아파트요. 아파트를 청약을 하려면 통장이 필요하다. 그러니 우리식으로 정리하면 이런거죠. 새 아파트를 분양받으려면 청약통장이 필요하다. 그러니 어서 청약통장 가입해라. 이런 식으로 우리가 정리하잖아요? 근데 이게 청약통장이라는 금융제도를 주택 공급제도랑 연결이 돼있는 거예요. 왜 연결을 시켰느냐. 처음에. 과거에 주택이 부족해서 대량으로 공급하는 과정에서 돈이 부족한 거예요. 돈이 부족하니까 개인들한테 통장을 만들게 해서. 그 재원을 조성하고. 동시에 또 그 개인들한테는 그 기여도 등을 감안해서요. 분양자격 등을 부여하는 제도로 애초에. 처음에 설계가 된거죠. 처음에는 합리적으로 설계가 됐었고요. 제대로 처음 시행된게 1977년이에요. 당시 국민주택청약부금이라는 청약통장을 가입한 사람한테 우선권을 주겠다. 이렇게 해서 시작이 됐고요. 그후에 1978년에 국민주택청약부금. 주택청약예금. 재형저축. 이렇게 세가지 제도로 운영이 되다가요. 그러다가 1981년에 국민주택청약부금이 선매청약저축이라는 용어로 바뀌고. 그게 다시 청약저축이라는 용어로 바뀌고. 1989년에 청약부금이라는게 생기면서. 이게 우리가 잘 아는 청약저축. 청약예금. 청약부금. 이렇게 소위 청약통장 3총사가 됐고요. 그러다가 최근에 근래죠. 이것들이 2015년 9월 1일부로 판매가 종료됩니다. 그리고 지금은 그 기능 모두를 합친 주택청약종합저축이랑. 거기서 청년들한테 우대금리 등을 제공해주는 청년우대형 주택청약종합저축. 이렇게만 운영이 되고 있습니다.

◇ 장원석> 그렇군요. 짧지 않은 기간이에요. 청약제도가 처음 도입되고. 최초 취지까지 설명해주셨는데. 지금 그 취지가 연결되고 있는지. 그건 또 고민해봐야 될 것 같고. 아마도 지금 2~30대. 40대 어렸을 때 생각해보면 부모님들이 자녀들 청약통장 만들어가지고 미리 부어준다고 하잖아요? 그런 기억들 아마 다 있으실텐데. 이게 해외에도 있는 제도인가요? 아니면 우리나라에만 있는 제도인가요?

◆ 구본기> 일단 이게 우리나라의 청약제도가 워낙 복잡하기 때문에. 복잡하기로 워낙 유명하잖아요? 그래서 일대일로 단순 비교하기에는 무리가 있는데요. 외국의 경우는 우리나라처럼 민간이랑 공공주택 모두를 제도화해서 공급제도를 갖춘 나라는 거의 없고요. 다만 정부가 직접 공급하는 공공주택에 있어서는 우리나라랑 유사한 제도가 좀 있습니다. 일본은 민간주택에 대해서요. 민간주택 분양에 대해서 우리나라랑 조금 유사한 제도가 있어요. 적립분양주택이라고 해서요. 주택건설에 앞서서 청약자를 먼저 모집하고. 그리고 적립금이 일정기간 내에 모이면. 그때 토지나 건축물을 양도하는 방식을 취하고 있고요. 우리나라 청약제도랑 부분적으로 유사하다고 볼 수 있고요. 싱가포르 같은 경우는 공공주택 시장이랑 민간주택 시장을 아예 이분화해서 운영 중이에요. 공공주택 시장에는 정부가 아주 적극적으로 개입을 하는 반면에. 민간주택에는 정부가 아예 개입을 안해요. 그러면 굉장히 위험한거 아니냐. 이렇게 생각하실 수 있는데. 대신에 전체 주택의 80%가 공공분양주택입니다. 그리고 가격도 민간주택의 1/3이고요. 그래서 민간에 개입할 요인 자체가 없는 거고요.

◇ 장원석> 이게 많은 분들이 청약하면. 청약 제도에 대한 궁금함. 내가 현실적으로. 지금 애플리케이션으로 아름지은아빠님도 청약 10년하고 반년정도 넣었는데. 청약에 입금하는 돈은 월급의 몇퍼센트가 적당할까요? 그래서 내가 청약에 한달에 얼마씩 부을까. 이걸 고민하시는 분들 있긴해요. 근데 오늘은 청약제도의 근본적인 문제나 이런 것들도 살펴볼텐데. 질문 들어왔으니까. 청약은 무조건 많이 넣는게 능사인가요? 어떤가요?

◆ 구본기> 이건 결론이 간단합니다. 십만원씩 넣는게 제일입니다. 공공분양과 민간분양을 나눌 필요가 있는데요. 민간분양에선 가점이라고 많이 들어보셨을거예요. 민간분양은 청약통장의 가입기간을 봐요. 따라서 금액이 상관이 없습니다. 브랜드 아파트라고 불리는 민영주택은요. 그럼 공공주택을 뭘 보냐면요. 얼마나 자주 넣었고. 또 얼마나 많이 넣었느냐를 봐요. 그러면 50만원까지 넣도록 되어있으니까. 50만원씩 꽉꽉 채워 넣으면 되는거 아니에요? 그렇게 생각하실 수 있는데요. 그렇게 제도가 설계되어있진 않고요. 10만원을 초과해서 넣는 부분은 인정이 되지 않고 있어요. 따라서 십만원씩 넣는게 제일이다.

◇ 장원석> 하긴 생각해보면 청약제도에 돈 많이 넣으면 당첨확률이 높아진다고 한다면. 실제로 부자들만 청약당첨이 많이 될테니까. 그럴 수 있겠군요. 청약제도에 대해서 문제점으로 가장 많이 지적되는 것이. 그냥 청약통장만 갖고서 다달이 돈을 10만원씩 넣는 것. 이것만으로는 당첨확률이 너무 낮다. 이건 뭐 로또맞을 확률보다 더 낮은거 아니냐. 이렇게 얘기하면서 무용론까지 주장하는 비판도 있던데. 어떻게 보세요? 소장님은.

◆ 구본기> 무용하다. 당첨되기 어렵다는 말이잖아요? 그래서 로또라는 비유가 등장하는건데. 무용론은 우리가 사실 속상해서 엄살을 부리는 거라고 생각해요. 왜냐하면 로또는 당첨확률이 말그대로 천문학적이거든요. 근데 청약은 또 그렇지가 않아요. 경쟁률이 10대 1. 100대 1. 이정도니까요. 그래서 주위를 둘러보면 로또랑은 다르게요. 지인 중에서 왕왕 청약에 당첨된 분들이 계세요. 그래서 내가 당첨이 안되면 더 속이 상하고 이런 거예요. 그 심정 저도 이해하고요. 그래서 청약통장이 무용하다라는 말은 좀 속상한 마음이 포함되어있는 일종의 과장법이다. 이렇게 생각하고요. 그런데 한편으로는 이게 사람들이 청약을 로또에 비유하는 이유가 크게 두가지예요. 첫 번째는 제가 지금 말씀드린 거요. 잘 당첨이 안된다. 이런 이유로. 두 번째는 당첨이 되면 소위 대박이 나니까. 로또라고 부르는 거거든요. 그래서 경쟁이 치열해지는거예요. 일단 넣고 보는 거예요. 청약통장 갖고 있으면 일단 넣자. 이게 당첨되면 대박이다. 로또다. 그래서 저는 사람들이 우리들이 청약에 너무 매달리지 않아도 되게. 재고주택들의 집값이 좀 잡히고. 이렇게 됐으면 참 좋겠다. 이런 생각들을 합니다.

◇ 장원석> 그러게 말이에요. 청약 당첨되기가 너무 어렵다. 이런 지적 계속 나오고. 실제로 내 주변에서 당첨됐다는 소리만 나오지. 내가 당첨이 안되니까. 무용론 얘기까지 나오는 건데. 국민청원게시판에도 비슷한 내용이 계속 나오고 있어요. 과거에는 13년만 부으면 됐는데. 지금은 20년 가까이 부어도 공공분양 당첨이 어렵다. 실제로 올해 서울 아파트 청약 경쟁률이 역대 최고였어요. 그래서 이게 공급 자체가 너무 부족해서인지. 근본 원인을 소장님은 어떻게 보세요?

◆ 구본기> 저는 공공분양을 늘려야 된다는건 대전제라고 봐요. 공공분양을 계속해서 늘려야 된다는건 일종의 당위고요. 그래서 공급 자체가 너무 작다는 말은 계속 나올 수밖에 없다고 보는데. 근데 한편으로 재원확보 등의 한계가 분명 존재한다는 것도 우리가 알고 있어요. 그래서 저는 주택구입에 대한 수요를 신규 주택 시장이 아니고. 기존주택, 정부주택, 재고주택시장으로 좀 분산할 필요가 있다고 봐요. 이건 아까도 말씀을 드렸다시피. 근데 아까랑 비슷한 맥락에서 하는 말인데. 말이 좋아서 재고주택시장으로 분산해야한다. 라는 거지. 결국 재고주택시장으로 수요를 분산한다는 말은. 집값문제를 건드린다는 말이랑 똑같거든요. 주위를 둘러보면요. 사람들이 제 친구들 중에도 있는데. 청약을 우선 넣어요. 너 당첨돼도 넣을 돈 없잖아? 이렇게 물어보면. 야. 어떻게든 끌어서 넣을거야. 하면서 무리해서 막 청약을 넣으시는 분들이 계세요. 이게 왜 그러냐면. 일단 당첨이 되면 신규주택이 주변에 있는 재고주택. 기존에 지어졌던 아파트의 가격을 추종해서 올라가지고서. 큰 돈을 벌 수 있기 때문에 청약을 넣는거 거든요.

◇ 장원석> 그렇죠.

◆ 구본기> 네. 이게 거의 주식투자인거예요. 일단 당첨이 되면 대박이니까. 제 주위의 친구들도 그러고. 지인들도 그러고. 일단 청약을 넣고 보는 거예요. 그래서 이 신규주택 공급시장에 다시 들어오실 수 없는 환경을 만들 수 있는. 이 부분을 좀 컨트롤하는게 중요하다고 보는데. 문제는 이렇게 큰 틀을 바꾸려면 사회적인 타협이 좀 필요해요.

◇ 장원석> 그렇죠.

◆ 구본기> 오늘 제가 계속 말할 것 같은데요. 저는 우리가 집문제. 주택문제에 대해서 사회적 대타협이 필요한 시기가 오지 않았나. 이렇게 생각을 하고 있어요.

◇ 장원석> 네. 민간택지분양가 상한제가 시행되면서 방금 말씀하신 것처럼. 시세보다 주변보다 싼 아파트가 생기니까. 경쟁률은 높아지고. 당첨되는 사람들 점수도 더 높아지고 있고. 나는 계속해서 청약통장에 돈은 붓고 있는데. 당첨은 안되고. 서울에서는 한 70점은 넘어야 당첨권이라는 얘기도 들리고 있고요. 분명 이 분양가 상한제가 내집마련에 도움을 주려고 만든 제돈데. 청약제도 공급부족문제. 이런 것들과 맞물려서 정작 수요층들은 어려워하는 것 같은데. 결국 사회적 대타협이 필요하다. 좀 큰문제 아닌가요. 그러면?

◆ 구본기> 네. 사실 주택문제라는게 타협이 필요한 문제가 맞아요. 의식주잖아요. 날아다니는 새도 집이 있는데. 우리들이 아직 주거문제를 해결못했어요. 의식은 해결이 됐는데. 주거불안성이 너무 높아서 이걸 해결을 보려고 하는데. 뭐가 걸리냐면요. 지금 대한민국 가구 중 과반수가 미주택자세요. 따라서 집값을 잡는다. 흔히 집값을 하향안정화하게된다. 무주택자들은 그렇게 바라잖아요? 그 말은 다시 주택을 가지고 계신 과반수의 가구들 입장에서는. 우리 집값이 떨어진다는 말이라서. 이해충돌의 문제가 발생해서 타협점이 필요한 문제라고 생각을 하는거예요.

◇ 장원석> 그렇군요. 참 쉽지 않은 문제예요. 내가 집을 갖고 있으면. 집이 좀 올랐으면 좋겠고. 집을 살 입장이 되면 좀 내렸으면 좋겠는게 사람 심리기 때문에. 사회적이 타협이 필요하다고 소장님도 보시는 거고. 그리고 또 한가지가 무순위 청약문제도 논란입니다. 이번주였어요. 은평구에 있는 주택. 20가구 미만이면 임의방식 분양인가요? 그걸해서 청약통장을 안써도 되기　때문인지. 30만명이 몰렸어요. 그러니까 신청홈페이지 서버 마비되고. 굉장히 많은 분들이 몰렸는데. 이게 청약 통장이 있건 없건. 점수가 상관없이 무순위 청약이면 19세 이상은 다 청약할 수 있는 건가요?

◆ 구본기> 네. 맞습니다. 무순위 청약이라는게. 당첨자를 뽑을 때. 원래 당첨자에 더해서 공공물량의 일부를 또 예비 당첨자로 뽑아요. 그럼 원래 당첨자가 청약을 포기하면 예비 당첨자 중에서 순위로 쭉쭉 청약을 받아갈 수 있도록 한뒤에. 그렇게 했는데도 물량이 남으면 그걸 청약통장 여부도 상관없고. 주택이 있어도 상관없고. 누구나 와서 추첨으로 받아가세요. 이렇게 하는게 무순위 청약이거든요. 그래서 이걸 줍줍이라고 불러요. 소위. 이삭줍듯이 남은 물량을 다주택자들이 현금 가져와서 아파트를 주워간다. 이렇게 해서 줍줍이라고 불리는데.

◇ 장원석> 씁쓸하네요. 네.

◆ 구본기> 근데 문제는 뭐냐면. 청약제도가 설계된 어떤 취지같은 것들이 한정된 주택 공급을 가장 주택이 필요한 사람들한테 하겠다. 라는 마음으로 설계가 된건데. 이렇게 되면 다주택자 분들이 주택을 더 가져가는 문제가 발생을 하잖아요?

◇ 장원석> 그렇죠.

◆ 구본기> 그래서 원래는 공급물량의 80%를 예비 당첨자로 뽑았었는데. 이걸 작년에 5배수로 확대했어요. 400%를 예비 당첨자로 뽑겠다. 하면서 어느정도는 해결이 됐었는데. 이게 이번에 한건이 무순위 청약으로 나와버린 거예요. 그렇게 하니까 사람들이 엄청나게 몰리는 일이 발생을 한거고요.

◇ 장원석> 제도의 취지는 결국 청약통장이 없는 분들도 지원을 할 수 있고. 그래서 인기가 많은데. 한편으로는 건설사 홍보에 사용되는 것 아니냐. 이런 지적도 있고요. 또 문제가 한가지있었는데. 1순위로 뽑힌 사람이 30만명 중에 있었을거 아니에요? 보도된 거 보니까. 1순위로 당첨된 사람이 결국 완전히 로또에 당첨된 것과 마찬가진데. 선금이라든지. 중도금 대출을 제대로 받지 못해서. 낼 돈이 없어서 포기했다. 이런 내용이 있었거든요? 결국 이번정부 들어서 부동산 관련해서 대출제도를 좀 어렵게 해놨기 때문에. 이런 게 걸리니까. 이런게 결국 서민들에게 문제로 작용하는 거 아니냐. 이런 지적이 있거든요? 소장님 어떻게 보시나요?

◆ 구본기> 적극 문제의식에 공감을 하는게요. 비단 청약뿐이 아니고요. 이사만 다녀도 신경써야될 게 얼마나 많습니까. 근데 신규주택 청약을 받는다? 그러면 신경써서 확인해야될게 한두가지가 아니거든요. 이건 우리 제도가 끌어안아야할 과제라고 보고요. 제도를 공급자 중심으로 접근을 하면. 어떤 대출제도. 이런 것들을 제대로 살피지 않아서 누락되는 부분의 책임을 개인한테 지우는데요. 이걸 사용자 중심으로 보면. 사용자 입장에선 그러게 이런 것들 시스템에 적극 반영돼서 우리가 미리 알 수 있고. 걸러지도록 제도를 좀 설계해주면 되는거 아니야. 이런 얘기가 나오는 거거든요. 그래서 저는 이런 걸 적극적으로. 기본정보 등만 입력하면 그것들이 다 체크가 되고. 또 그것들이 연계가 돼가지고서. 우리들이 고생하지 않아도 되도록 시스템이 구축됐으면 좋겠다고 생각하는데요. 이 문제를 해결하기 위해서 정부에서도 청약사전검증시스템을 구축해서 운영하는 중인데도. 사실은 부족한 게 너무 많아요.

◇ 장원석> 네.

◆ 구본기> 그래서 저는 그걸 사용자 중심적으로 계속해서 모니터링하면서 개선할 필요가 있다고 봅니다.

◇ 장원석> 그렇군요. 그리고 내집마련하는데 있어서 1가구. 집 하나 사는 사람은 투기꾼이 아니니까. 이런 제도를 풀어달라. 특히 생애최초 소득제한을 풀어달라고 얘기하는 분들도 많은데. 이 요구가 굉장히 커진 것 같아요?

◆ 구본기> 네. 일부 문의하는 생애최초 공급권을 두면서 얘기가 지금 나오고 있는데요. 심정이 너무 이해가 되죠. 저는 근데 이 부분은 어느정도 불가피한 부분은 있었다고 봐요. 그리고 투기라서 막는 게 아니고요. 금액이 어느정도 있는 분들. 이런 분들 투기꾼이라서 막는게 아니고요. 한정된 양의 주택을 어떻게 배분해야할지를 고민하는 과정에서 나온 어떤 불가피한 선택이었다. 이런 생각을 좀 하고요. 주택을 빵으로 비유해보면 좋아요.

◇ 장원석> 빵이요? 얼마 전에 논란됐었는데?

◆ 구본기> 네. 그런 빵 말고. 먹는 빵이긴 한데. 한정된 거예요. 우리가 다 배고프고 지금. 한정된 빵인데. 우리가 100명이 있으면 100개의 빵이 있으면 좋겠지만. 그게 좀 적게 공급이 되는거죠. 그러면 우리들이 모여서 회의를 할 거 아니에요? 이 빵을 누구한테 먼저 줄까. 이런 고민을 하다가 보면 우선 약자들한테 먼저 줘라. 이틀 굶은 사람한테 먼저주자. 너는 점심밖에 안 굶었잖아. 이런 식으로 좀 회의가 될 거예요. 아마. 이런 식으로 제도가 쌓여지다보니까. 소득 기준을 불가피하게 뒀다고 보는데요. 한편으로 저는 소득기준에 걸려서 여기에 신청하지 못하는 분들의 설움도 너무 이해를 해요. 그래서 제가 아까 초두에도 말씀을 드렸는데. 주택문제는 진짜로 전국민적 합의가 필요한 임계점에 왔다고 저는 생각을 하고 있어요.

◇ 장원석> 네. 임계점에 와있다. 그리고 또 1인가구 분양시장에 있어서도 억울하다는 분들 많아요. 민간주택의 생애최초 특별공급을 하긴 하지만. 1인가구의 경우는 생애최초 특별대상에서 아예 제외가 돼있으니까. 받는 가점도 한계가 있어서 더 어려워진 거 아니냐. 이런 지적에 대해서는 어떤 해결책이 없을까요?

◆ 구본기> 이게 딱 임계점이 온 사례의 대표적인 거죠. 왜 그러냐면 1인 가구가 얼마나 차별을 받고 있는지. 서러운지요. 청약시장에서 민영주택같은 경우에는 크게 3가지를 봅니다.가입 기간, 무주택기간, 부양가족 수. 그래서 점수를 매겨서 점수가 높은 순서대로 주택을 공급하고 있는데. 1인 가구같은 경우는 부양가족 수에서 이미 점수를 받을 수 없고요. 특히 젊은 층같은 경우에는. 가입기간, 무주택기간에서도 점수를 받을 수가 없으니까. 민영주택에서는 우선은 배제가 되는거예요. 그럼 공공주택을 또 보자고요. 공공주택은 청약통장에 얼마나 많이 넣었는지. 얼마나 오래 넣었는 지죠. 얼마나 많은 금액이 있는지를 보는데. 이 또한 2030들을 배제하는 문제를 가져오죠. 근데 이게 왜 그러냐면 처음에 저희가 청약제도의 역사를 살폈잖아요. 역사가 시작된 지가 오래됐는데 수선할 때가 왔다고 봐요. 왜그러냐면 그 당시에는 1인가구는 생애주기에서 이행기였어요. 이행기. 그러니까 결혼을 하기전의 가구였던 거죠. 1인가구는. 근데 요즘은 아니죠. 요즘은 노총각, 노처녀라는 말도 사라지고 있잖아요. 1인가구가 이행기가 아닌 거예요. 주류인거예요. 근데 이 주류가 넓어지면서 요구가 늘어나니까. 어떻게든 수요에 대해서 공급은 맞춰야 되겠는데. 기존 제도로는 안되니까. 지금 자꾸 돌아가면서 특별공급이라든지. 이런 식으로 자꾸 제도를 수선하고 있는데. 그렇게가 아니고 큰 틀에서 좀 바꿀 필요가 있다. 합의가 필요하다. 이렇게 봅니다.

◇ 장원석> 오늘 부동산 얘기하니까 시간가는 줄 모르겠네요. 고민되는 것도 많고. 속상한것도 많고 하지만 사회적 대타협이라는 소장님이 말씀해주신 그 말이 가슴에 와닿긴 합니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 구본기> 네. 고맙습니다.

◇ 장원석> 지금까지 구본기 생활경제연구소 소장이었습니다.