[생생경제] 2021년 재태크는? 부동산은 끝물. 주식은 이제 시작 (한문도 연세대 정경대학원 교수, 장재창 인모스트 대표)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2020년 12월 4일 (금요일)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 교수, 장재창 인모스트 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 2021년 재태크는? 부동산은 끝물. 주식은 이제 시작 (한문도 연세대 정경대학원 교수, 장재창 인모스트 대표)

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 가 가란말이야. 정말 코로나와 함께 한 2020년. 마무리하면서 외치고 싶은 말입니다. 12월 금요일은 <지긋지긋한 2020년 굿바이>라는 제목의 특집방송 준비했습니다. 코로나19로 전혀 다른 세상을 살았던 우리죠. 한 해 동안. 새롭게 다가온 것들에 대한 이야기를 나눠보려고 하는데요. 오늘은 <지긋지긋한 2020년 굿바이> 특집 첫 번째 시간, 우리들의 재테크, 주식 vs 부동산> 으로 함께 합니다. 먼저 부동산 담당 연세대 정경대학원 한문도 교수 나오셨어요. 어서오세요. 반갑습니다. 주식 담당 장재창 인모스트 대표 나오셨어요. 어서오세요.

◆ 한문도 연세대 정경대학원 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

■ 장재창 인모스트 대표(이하 장재창)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 반갑습니다. 두 분이 오늘 부동산과 주식에 대한 이야기 해 주셔야 하는데, 사실 방송에서 지긋지긋한, 이런 부정적 단어 잘 안 써요. 아무리 힘들었다 하더라도. 그렇잖아요? 그런데 올해는, 제가 2020년 정리하면서 이 단어 써도 되겠다. 너무 많은 분들이 힘들었으니까. 그래서 지긋지긋한 2020년 굿바이라고 표현했거든요. 한문도 교수님 어떻게, 동감하세요?

◆ 한문도> 정신없는 한 해였죠. 적극적으로 동감합니다.

◇ 김혜민> 우리 대표님은요?

■ 장재창> 잘 안 쓰는 것처럼 저도 느꼈는데 그래도 써도 되겠다, 여기에 동감합니다.

◇ 김혜민> 그런데 주식시장은 사실 지긋지긋한 2020년 아니었잖아요. 사실 주식시장은 좋았고. 부동산은?

◆ 한문도> 지긋지긋했죠.

◇ 김혜민> 그렇죠.

◆ 한문도> 국민들도 피곤하시고, 저도 해설하고 그러지만 저도 피곤할 정도로 시장이 혼돈의 시간이 너무 길어요. 길었고, 마무리 돼 가는 단계인데 코로나가 옆에 있으니까 정신없고 그렇습니다.

◇ 김혜민> 작년도에 우리가 부동산 얘기 정말 많이 했고, 교수님도 많이 뵀는데 연초 들어오면서 코로나19 때문에 부동산 얘기가 잠잠하다가 결국 올해도, 그렇죠? 부동산 얘기만 했어요. 정말.

◆ 한문도> 영끌 시작되면서 지금까지 이어지고 있고. 그런데 젊은이들이나 일반 분들 인식은 부동산 지긋지긋하니까 주식, 요새 핫하잖아요. 그쪽으로 가고. 제 딸도 갑자기 3주? 3주 전에 저보고 주식하냐고 묻더라고요. 옛날부터 좀 했다 그랬더니 그만큼 주식에 대한 관심이, 부동산은 좀 멀어지는 거죠, 사람들이. 그래서. 부동산 일탈을 했고 주식시장으로 많이 젊은이들이, 자산관리 쪽으로 넘어가는 것 같더라고요.

◇ 김혜민> 지는 해 한문도 교수님과 그럼 뜨는 해 장재창 대표님이라고 표현을 해도, 될까 싶은데. 주식 시장은 핫한 거 맞죠? 이 업계에 계시면서 이 정도로 뜨거웠던 적 있으세요?

■ 장재창> 주식시장이오? 사실은 고생하는 많은 분들이 계셔서 그렇게 말하기 조심스러운데, 사자성어 물어보시길래 저는 전화위복이라고.

◇ 김혜민> 전화위복. 제가 준비해오라고 말씀드렸거든요. 2020년 주식시장을 사자성어로 표현한다면 전화위복.

■ 장재창> 그러니까 고생하시는 분들에게는 너무 안 맞는 말이라, 물론 전화위복 되실 겁니다. 전 그렇게 기원하고 있고요. 하지만 주식시장은 말그대로 진짜 코로나 터져서 사람 40% 빠졌지만 지금은 그 이상, 오늘 날짜로 2700넘었습니다.

◆ 한문도> 3000가야겠네요.

◇ 김혜민> 최고치를.

■ 장재창> 네, 그렇기도 하고 수출도 너무 좋은 상태고 이래서요.

◆ 한문도> 저도 사자성어 준비했어요. 어목혼주라고 해서.

◇ 김혜민> 어목혼주.

◆ 한문도> 이게 뭐냐면 생선 눈하고 진주하고 비슷하잖아요. 얼핏보면. 어떤 게 진짜인지 모르겠는 거예요. 정부 말은 안정됐다 그러는데 대책을 보면 안정될 것 같아, 제가 봐도 그렇고. 내용적으로도 그래요. 장기적으로는. 중장기적으로는 맞는 것 같은데 시장 상황, 언론을 보면 정신없게 이런 게 이어지니까 어떤 게 진실인지 혼돈이 오는데요. 시간이 가야 답이 나오는데 그건 좀 있다가. 어목혼주, 헷갈리는 시장이다. 이렇게 말씀드립니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 생선 눈인지 진주인지 헷갈리는 시장이었다. 라고 말씀하셨어요. 그러면 한문도 교수님은 주식하세요?

◆ 한문도> 많이 하죠. 많이 실패했고요. 머피의 법칙이 저한테 딱 해당이 되더라고요.

◇ 김혜민> 머피의 법칙.

◆ 한문도> 너무 신기해요. 제가 안 하려 그러면 올라가고 하고 있을 때는 내려가고 그러더라고요.

◇ 김혜민> 부동산 전문가 한문도 교수님도 주식 앞에서는 힘을 못 쓰시고 그러면 장재창 대표님은 부동산 투자하세요?

■ 장재창> 저는 투자라고 말할 정도는 안 되는 것 같고요.

◇ 김혜민> 그냥 집 있는 정도?

■ 장재창> 네.

◇ 김혜민> 그렇군요. 부동산 투자는 쉽지 않죠. 그래서 위기 가운데 시장이 빛을 봤을 수도 있습니다. 동학개미들이 뛰어들면서. 이제 집은 부동산은 이생망. 이 생엔 도저히 안 되겠다 싶은 분들이 많이 뛰어든 것 같아요. 신조어도 많이 생겼잖아요. 교수님, 영끌. 영혼까지 끌어서 집을 산다. 30대.

◆ 한문도> 이 생의 끝, 집을 못 산다. 여러 가지 말이 많았죠. 많았는데 그건 제가 볼 때 언론에서 과도하게 몰아 씌운 거고 실제 영끌했던 시기는 올 한 해를 보면 작년 12.16대책 나오고 나서 1~5월까지 안정적이었어요. 안정적이었다가 총선 끝나고 6,7월에 서울 아파트 평균 거래량이 4~5000건인데 갑자기 17000건. 11000건 이래서 난리 났죠. 8월에 임대차3법과 종부세 법안 통과하고 이러면서 거래가 절벽 수준으로 내려왔어요. 4천, 3천 이러다 저번 달 2천 건이에요. 절벽 수준인데 그건 기사에 안 나오잖아요. 제가 볼 때 언론이 좀 일반 국민들이, 시장을 정확하게 접할 수 있는 보도를 해줬더라면 지금, 아까 어목혼주보다는 덜 하지 않았을까. 지금 그런 상태에서 마무리돼가고 있고. 내년 되면 임대사업자 매물이라든지 3기 신도시 여러 가지 혼재가 돼요. 그래서 매물 내실 다주택자 분들과 무주택자 분들, 정부, 시장, 다 정신없이 하는데 제가 볼 때 추세는 이미 거래가 준다는 건 주식시장에서도 거래가 수반되지 않은 신고가는 소위 말해서 작전이라든지 그런 게 있잖아요. 제가 보는 관점에서는 약간, 지금 20대까지 영끌인데 10대가 할 수는 없잖아요. 끝물이라는 표현은 좀 그렇지 몰라도 부동산에 조정기가 오기 직전 상황이라고, 준비하시는 게 나을 것 같다고 말씀드릴게요.

◇ 김혜민> 오늘 하셔야 되는 얘기를 지금 교수님이 싹 훑어주셨어요. 올 한 해 정리해주셨고 내년 전망까지 해주셨는데 지금 부동산 끝물이라고 후루룩 훑으신 거예요? 그럼 어ᄄᅠᆨ해요.

◆ 한문도> 조정, 저는 팩트들이 나타나고 있다. 여러 면에서. 그렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 주식시장의 신조어, 신조어라기보다는 많이 쓰는 게 동학 개미. 이 단어들 많이 썼어요. 주식시장은 올 한해동안 어땠습니까, 교수님이 부동산 읊어주신 것처럼 한해 좀 훑어주신다면요?

■ 장재창> 네, 말씀드릴게요. 숫자로 말씀드리는 게 더 다가오실 것 같아서, 코로나 이전 2200대였고요. 코로나 터지고 정확히 3월 19일, 최저점. 1450을 찍습니다. 중요한 건 제가 금융시장에 20년 있었는데 그 중 네 번, 다섯 번 이런 위기를 겪었는데, 평균 20개월 걸렸어요. 이 정도 떨어지려면. 위기 때마다 50%정도까지 빠지는 건 여러 번 있었는데 단 두 달 만에 이랬던 적은 한 번도 없었습니다.

◇ 김혜민> 20개월만에 떨어질 게 두 달만에 떨어졌으니.

■ 장재창> 이건 사실 혼이 빠지는 하락이었고요. 공포감도 극대화돼서 저희 주식시장, 금융시장에는 빅스지수라고 그래서 공포지수를 따지는 게 있는데요. 얘가 금융 위기 때 제 기억에 80이 안 됐었는데 이번에 80넘었습니다. 지수가 공포가 극대화돼서.

◇ 김혜민> 대표님도 그때 많이 무서우셨어요?

■ 장재창> 글쎄요. 저는 세 네 번 겪어서 그런지 사실 말도 안 되는 얘기 같겠지만 이런 뒤 시장이 한동안 굉장히 좋습니다. 매번 그랬고요.

◇ 김혜민> 그걸 경험 상 알았기 때문에.

■ 장재창> 다만 바닥이 돼야 살 수 있잖아요. 저는 살 수 있는 때를 기다리는 지표같은 걸 가르치면서 시간을 보냈고요. 3.19일이 왜 누구나 말하는 정확한 바닥이었냐면 기억하실 걸요? 한미 통화 스와프 한 날입니다. 앞으로도 시그널은 그런 데서 옵니다. 달러가 엄청 귀해진 공포로 인하면 달러가 올라가거든요. 그때 이제 달러를 나눠준다. 달러가 모두에게 없게 안 되게 해준다. 그러면 공포가 풀립니다. 그날부터 올라간 게 지금 2700간 겁니다.

◇ 김혜민> 자, 그러면 2700을 찍었어요. 아까 말씀하시기에는 두 달만에 바닥을 쳤다고 했는데 오르는 것도 굉장히 빨리 올랐잖아요. 이건 상상하셨나요?

■ 장재창> 아니죠. 사실 2년에 걸쳐서 올라오는 정도를 5,6개월 만에 올라온 거라서 이것도 역사적으로 따져보면, 이걸 숫자로 따져보지는 못했는데 아마 초유일 겁니다.

◇ 김혜민> 그럼 교수님은 전문가, 대표님은 전문가니까 시그널을 보니까 그래도 괜찮겠다 했는데 바닥 쳤을 때 멘붕이셨겠어요.

◆ 한문도> 주식이오? 저는 마음을 비우는 거죠. 가만히. 멍 때리고 있었고요. 살아나더라고요. 여쭤볼 게 하나 있는데요. 대표님, 이게 언제까지 계속 갈 것, 올라갈 거라고 예측하시는지?

◇ 김혜민> 투자하시는 분들은 지금 다 필요 없어요. 왜 그랬는지 원인도 필요없고 언제까지 오르냐 이거거든요.

■ 장재창> 생각보다 깁니다. 이게 리셋이라는 개념으로 보시면 제일 좋고요. 이런 아주 기록적인 하락이, 이유는 다른 이유들이었지만 매번 50%넘게 떨어지면 사이클의 리셋입니다. 이제부터 사이클이 시작된 거라서 봄, 여름, 가을 겨울을 지나가게 되거든요. 그러다 보니 너무 많이 오르고 빨리올라서 걱정하고 못 들어가는 분들에게 기회가된다면, 앞으로 1,2년은 수월한 시기입니다.

◆ 한문도> 지금 봄인 거예요, 시장이?

■ 장재창> 지금 봄의 끝에 와 있습니다.

◆ 한문도> 이제 해도 늦지 않은 거네요?

■ 장재창> 늦지 않습니다. 제가 보기엔 사계절 중에서, 저희는 사이클을 사계절로 부르는데, 사계절 중에서 일반 투자자가 할 수 있는 기간은 봄과 여름밖에 없고요. 가을 겨울은 안 하시는 게 좋습니다.

◇ 김혜민> 아니, 이것도 오늘의 결론인데 두 분이 다 말씀해주셨어요. 아까전 부동산은 끝물이라고 하셨고 주식시장은 지금이 시작이다. 라고 말씀해주신 거예요. 결론을 듣고 출발하니까 원인 분석이 귀에 잘 들어오실 것 같은데, 그럼 저희 부동산 이야기를 다시 한 번 해볼게요. 올 한 해 아까 정리 훑었지만 부동산 대책 몇 번 나왔습니까?

◆ 한문도> 지금 제가 24번까지, 정확하게 대책이라는 문구가 발표된 건 5건이고요. 거기에 수정 대책이라든지, 세부사항, 법안 통과되면 그거 발표하고 이런 거 합치면 25번까지 세었는데, 26번? 이 정도 될 것 같아요. 그 대책이 그렇게 많이 나왔는데 효과가 나오는 시기가 중간에 나왔다가 꺾이고 그랬는데 이제 완성형이에요. 거의. 제가 볼 때 지금까지 나온 것들이 종부세 마무리됐고, 다주택자의 보유세도 마무리됐고. 양도세 중과 때문에 매물이 안 나오고 있지만 그럼에도 불구하고 임대사업자 중 단기 임대사업자로. 박근혜 정부 때 시작해서 문재인 정부에서 잠시 활성화시켰다가 폐지시킨 임대사업자 제도가 사실 불경기 때 하는 제도거든요. 건설회사나 건설 자금의 유동성을 위해 정부에서 지원하는 형태로 민간 사업이 들어와서 미분양 된 걸 매입하는 게 임대사업자 제도인데, 경기가 좋아지는 데 임대사업자를 연속해서 하다 보니까 그런 폐해가, 일반 분들이. 전세도 가세를 했잖아요. 그걸 했던 것들이 다 했다가 막아놨거든요. 이제 팔아야 하는데 팔려면 시장에서 수요가 있어야 하는데 수요가 3기 신도시를 기다리잖아요. 여기서 관망세가 이어지고 있어서 마지막 혼돈기에요. 결정적인 하나 말씀드리면 서울시 아파트 매물이 7월 이후로 계속 조금씩 늘고 있어요. 전세 물량도 조금씩 늘고 있고. 많이 줄지 않아요. 그러면 뭐가 좀 나온다는 거잖아요. 이 얘기는 YTN이니까 말씀드리면 현장에서, 갭투자 예전부터 말고 최근에 영끌해서 갭투자 한 분들이, 지금 다 막아 버리니까 퇴로가 없잖아요. 그럼에도 불구하고 보유세, 종부세는 내년 6월까지 기다리면 또 내야 하잖아요. 그러니까 지금 현장에서 조금 갭투자를 해서 자산이 없는 상태에서 무리하게 한 분들이 부담능력이 약해지니까 파시려고 많이 내 놨어요.

◇ 김혜민> 그러면 공급이 좀 있다는 얘기네요.

◆ 한문도> 나왔음에도 불구하고 더 결정적인 건 뭐냐면 사러오는 사람이 없는 거예요. 일단 신고가가 일어나는 지역들은 누구나 찾는 지역, 이런 몇 군데 지역을 빼고는 전체 서울시를 보면 현장에 지금 점점 약간씩 증가하는 형태를 보이고 있어요. 공인중개사 분들게 제가 확인해보면 팔아달라고 전화오는데 매수자들은 가격이 임계점이 왔다고 판단해 쉽게 안 사고 있고. 얘기하면 이렇게 한답니다. 5000내려가면 연락 주세요. 이러고 빠진대요. 시장이 혼동기니까 시청자 분들은 그거 감안하셔서 뒤늦게 가시지 말고 여러 가지 판단하시고 시장에 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 9090님 이 가족 식사 때 서울 아파트 가격은 절대 안 떨어진다는 의견과 결국 떨어진다는 의견으로 갈려요. 저는 후자입니다. 제가 이기고 싶어요. 하셨거든요?

◆ 한문도> 그건 말이 안 되는게 2008년, 2007년도 비슷했어요. 노무현 대통령이 분양가 상향제 하고 주택 모자르대서 그땐 뭐 미친 집값이라는 뉴스가 많이 났죠. 지금은 뉴스가 잘 안 나요. 이것도 언론사들에게 부탁드리고 싶은데, 지금도 미친 집값이에요. 사실. 그걸 내 줘야 좀 내려가는데 안 내서 좀 피곤해요. 국민 입장에서. 그걸 안 했으면 좋겠고. 2007년도 사신 분들이, 제 친구 얘기를 하나 들게요. 개포동 아파트를 샀어요. 은마아파트 그 쪽. 그때가 13,14 갈 거예요. 억 단위로. 그 뒤로 2008년, 9년, 10~14, 15,16년까지는 확실하게 하락했고. 14년돼서 박근혜 정부에서 활성화정책을 쓰면서 조금 살아나는데 7년이죠. 7년 동안 무리하게 투자한 친구들이 고생 많이 했어요. 그때 14억 하던 게 7억, 8억으로 내려갔으니까. 그 당시에 강남 미분양이 많이 나왔어요. 그게 절대 안 떨어진다는 말은 안 되죠. 앞으로 떨어지는 순간이 올 수도 있다. 똘똘한 한 채를, 패러다임이 쏠려 있는데 인구가 증가하지 않잖아요. 그런 부분들을 다 보시면 영원한 상승은 없잖아요. 조정기는 분명히 올 것이다, 그 때가 내년부터 시작될 가능성이 많다고 저는 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 자, 그러면 교수님 말씀처럼 유동성 자금도 많은데 부동산은 끝물이고. 만약 유동산 자금이 갈 곳도 없고. 거기다 집값이 너무 오르니까 결국 개미들은 간단하게 어플만 깔면 할 수 있는 주식으로 눈을 돌리게 되는 것 같아요. 올 한 해 어쨌든 코로나 관련 업종이 두드러졌죠?

■ 장재창> 그렇죠. 이게 잠깐 올랐다가 끝났으면 코로나 수혜 업종만 좋았을텐데 아시다시피 지금 그 이상 올라왔으니까. 좀 단계를 나눠서볼 수 있는데요. 처음엔 당연히 코로나로 인해 피해를 안 본다고 하는 언택, 그래서 기사같은 거 보면 카카오, 네이버, NC가 삼총사다. 이렇게 말했고요. 당연히 모바일과 온라인 통했으니까요. 지금은 그런 부문 지나서 아까 제가 말씀드린 모르지만, 계절이 가고 있었던 거죠. 봄이 가고 여름이 오면, 여름이란 걸 금융 시장에서는 실적 장세라고 해요. 그런데 제가 사실 먼저 양해구할 것은 우리 모두 대부분 힘들고 있는데 왜 주식시장이 올라서 이 얘길 하는 사람들이 마치 힘든 거 없는 것처럼 말하는 게, 전 그건 아니고요. 언제나 아셔야 할 게 있는데 폴 크루먼 교수라고 올해 5월에 파이낸스 타임즈에 아티클을 하나 썼는데 제목이 뭐냐면 주식마켓은 경제가 아니다. 물론 영어로 썼습니다. 내용은 무슨 얘기냐면 경제가 다 회복되지 않고 더 어려운데, 주식시장은 경제를 반영하지 않는다는 겁니다. 시간이 없어서 왜 그런지, 3,4가지 말씀은 못 드리지만 제가 이 얘기 꺼내는 이유는 지금 신나서 다 좋아진 것처럼, 이런 뜻은 아니다. 하지만 저는 주식 시장에 종사하는 사람이니까. 시장에 대한 논리? 시장만의 알고리즘이 있어서 그 얘기를 드리는 거라고 생각해주시면 좋겠고요. 그런 의미에서 보면 봄의 끝에 실적 장세 앞에 있기 때문에. 아까 말씀드린 언택이라고 부르는 코로나 수혜주들이 초반에 있었다면 지금 외국인 필두로 경기 민감주 쪽으로 사고 있습니다.

◇ 김혜민> 대형주 위주로. 그러니까 코로나 수혜주가 사실 코로나가 빨리 끝났으면 테마주로 끝났을텐데, 코로나가 이어지고 세상이 바뀌면서. 언택트 세상이 되면서 이게 그냥 테마주가 아니고 정말 계속되는, 우량주가 된 것 같고요.

■ 장재창>그걸 시장에서는 마치 앞에 올해 상반기에는 코로나 때문에 예외가 좀 왔고, 지금 요즘 들어서는 경기 민감주가 좋아지니까 언택이라는 게 백신에 의해 없어지는 줄 아는데 사실 전 내년 하반기에도 또 다시 성장 기술주가 올라올 거라고 보여지는데, 왜냐하면 사실 코로나가 터지기 전에도 3,4년 전부터 소위 말하는 언택에 관련된 기술주들은 워낙. 수익이 좋았고, 이익이 좋았기 때문에 구조적인 변화. 아까 제가 주식시장에는 봄, 여름, 가을 겨울이라는 경기 순환적 사이클이 있고요. 또 하나의 커다란 사이클이 있는데 40년 가는 사이클은 세계화시대와 기술의 시대가 번갈아, 40년씩 나타나는. 지금은 2010년부터 40년간 기술의 시대입니다. 그렇기 때문에 시장이 경기 순환쪽에 반응하는 지금은 민감주들이 오르지만 결국 그 근간에 기술에 의한 성장주들은 10년 이상, 40년 갈 수 있는. 앞에 10년이 진행됐으니까 한 30년 정도 진행될 수 있는 상승이어서 이걸 놓치지 않고. 왜냐하면 일반인들은 장기투자 하는 게 더 유리합니다.

◇ 김혜민> 제가 지금 대표님 말씀 들어보니까 코로나 19로 언택트 주들을 지금 사 두면 이제 앞으로 그건 기술주로 가는 거니까. 코로나 때문이 아니라. 장기투자 할 수 있다. 그러면 수익을 얻는다 이 말씀이세요. 코로나19가 터지고 저희가 언택트 관련된 주로 완전히 히트쳤던 기업의 대표를 인터뷰한 적 있어요. 홍보하려고 했던 건 아니었고, 상황과 트렌드를 반영하기 위해 했는데 제가 그 뒤로 그 주식을 아주 유심히 봅니다. 그 주식이 계속해서 가고 있고, 또 대표님이 하시는 말씀이 코로나 때문에 뜬 게 아니라 벌써 몇 년 전부터 이런 온라인 기술을 일본에 수출했고. 말씀하신 것처럼 기술주는 코로나 수혜주가 아니랑 앞으로 40년간 쭉 갈 수 있는 주니까 장기 투자로 보셔라. 지금 들어가도 된다, 지금 오른 것 같지만 사실 더 오른다고 하셨고. 또 하나 제가 궁금한 거, 아까 제가. 주식은 이렇게 잘 되는데 사실 실물 경제는 그렇지 않잖아요. 그래서 위험하다고 말하는 사람들도 있잖아요. 이건 어떻게 생각하세요?

■ 장재창> 사실 그래서 앞으로도 커다란 사이클을, 제가 앞으로 어려워질 일이 곧 있다, 이런 건 아니고요. 한 10년마다 한 번씩 이렇게 큰 사이클이 왔었는데 기억하실 게, 그럴 때마다 항상 위기설을 부르짖는 분들이 계세요. 올해도 어김없이 3,4월 위기설... 매번 안 나고 넘어갔고요. 그 분들의 논리는 지금 경제가 안 좋으니까 주식은 안 오른다는 거예요. 누가 들어도 타당하니까 많은 분들이 동조했고요. 하지만 아까 말씀드린 것처럼 주식시장은 경제가 아니라는 부분이 있는데 지금 코로나의 피해를 받은 것들을 실업률이나 폐업률로 조사해봤더니 간단히 말씀드리면 소득이 낮으신 분들은 전부 실업을 많이 했고 아직 못 찾았는데 소득이 높은 분들은 별로 타격을 안 받았어요. 두 번째 주식시장은 종업원 수가 많고 매출이 큰 회사만 들어오게 돼 있어요. 상장 자체가. 종업원 수로 폐업률을 따져 봤더니 9명 이하의 기업은 몇 십 프로가 지금 폐업했는데, 5000명 이상의 기업은 폐업률이 거의 없습니다. 주식시장에 들어온 큰 기업들은 코로나로 인해 심각한 피해를 보지 않았다. 피해는 봤습니다. 그렇기 때문에 주식시장은 뭘 나타낼까요? 주식에 상장된 회사들 나타내죠. 그리고 아까 말씀드린 몇 년 째 변화된 신경제 기술주들. 구조가 바뀐 거에 이미 적응한 기업들. 독점으로 가니 그들은 이익이 더 커지지, 작아지지 않았습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 주식시장 안에 들어와있는 기업들은 이미 선별된 기업이죠, 정글 속에서 살아남은 기업이기 때문에 그렇게 경제와 상관없이, 경제위기와 상관없이 갈 수 있고. 거기다 어려울 때 주식시장으로 돈이 모이니까 더 앞으로 나아갈 수 있고. 부익부빈익빈이 여기에서 또. 알겠습니다. YTN라디오 생생경제 12월 금요일 저희가 지긋지긋한 2020년 굿바이라는 코너를 진행중에 있습니다. 부동산 관련 이야기는 연세대 정경대학원 한문도 교수와 나누고 있고 주식 관련된 이야기는 장재창 인모스트 대표와 함께 하고 있습니다. 자, 여러분은 주식입니까. 제가 문자 보내달라 그랬더니 4836님은 서민 역시 주민이죠. 큰 돈은 아니지만 요즘같이 잘 선택하면 용돈벌이는 할 수 있어요. 4631님, 주식 관심 있어요. 언택트 업체 알고 싶어요. 보내주셨는데 저희는 업종 추천해드리지 않습니다. 여러분 공부하셔야 합니다. 7144님, 무조건 주식입니다. 9881님. 부동산이죠. 주식은 안 돼요. 6843님, 결국은 부동산입니다. 6678님도 부동산입니다. 9832님은 저희 아빠 신문만 보시면 부동산 얘기하세요, 하셨는데 그럼 끝물에 있는 부동산 전문가 우리 한문도교수님은 주식에 대해 어떻게 생각하세요?

◆ 한문도> 저는 여쭤보고 싶은 게요, 세계 경제가 거의 유래없는 저금리시대잖아요. 경제가 금리를 올리면 정상적인 경제는 한 2,3% 유지가 되는데 세계 경제가 글로벌 금융 위기에, 시스템이 찾는 과정에서 힘들고 있는데 코로나가 겹쳤단 말이에요. 가만히 보니까 금리가 올리기 힘들 것 같고, 저금리가 몇 년 더 이어진다고 하면 기업 입장에서 매출 있는 기업들이 수익이 날 거고. 그럼 거기는 주식투자하면 배당해줄 거고. 배당 안 해주는 주식이 있다고는 들었는데 배당 주식이 있을 때, 저는 지금 시장은 제가 볼 때 부동산은 아까 말씀드린 것처럼 조정기로 들어가는 것 같아서. 주식 시장은 보니까 대표님 말씀해주신 거 들으면 잘 보면, 저금리 시대에 충분히 저자금으로도 할 수 있어서 저도 관심 많거든요. 배당률에 대해서 어떤 형식인지. 은행보다 백 번 나은 것 같아서 그걸 또 한 번 여쭤보고 싶어요.

◇ 김혜민> 금리가 워낙 낮으니까 배당률이 은행보다 낮지만 우리나라가 그게 적잖아요.

■ 장재창> 그래서 한국은 그런 면에서는 배당주를 택하긴 어려운 점이 좀. 우리나라는 전형적으로 코스피가 디스카운트 됐던 중에 제가 주식 오래 하면서 많이 실망했습니다. 한국 주식에. 오랫동안 투자했고. 그 이유는 기본적으로 제가 볼 때 배당을 안 주고요. 그 다음에 자사주매수 같은 주주에게 돌려주는 게 없습니다. 그러다 보니 장기적으로 상승을 못해요. 미국에 있는 펀드매니저와 통화하거나 이런, 그런 분들의 얘길 들어보면 기본적으로 그들이 일정비율만 사는 이유는 한국이 배당을 안 해서고. 그런 걸 안해서라고 합니다. 하지만 교수님 말씀하신 그런 의미는 있는데 주의하실 건 코로나가 터졌기 때문에, 기업들이 어떤 상황이냐면 아직도 어떻게 될지 몰라서 현금을 끌어안는 부분이 있어서. 최근 금융시장에는 코로나 이후 배당컷이라는 용어가 생겼습니다. 주던 배당도 일단 stop. 그 다음 배당률을 줄여 왔던 거죠. 그런데 이제 백신이 나오지 않습니까. 그러니까 이제 신기한 건 기업들이 배당을 슬슬 원래대로 하겠다. 이렇게 나오고 있어요. 제가 볼 땐 기회가 된 것 같습니다. 이제부터는 배당을 많이 주는 기업을 찾아서 말씀하신대로 변동성은 덜한 데 찾아서 은행보다는 높은 수익을 내는 건 가능해진 것 같고요. 그런 면에서 볼 때 한국은 매력은 덜 한 편이니 저는 미국에 있는 회사들을 사셨으면 좋겠는데 왜 그러냐면 이게 너무 다른 분위기인 게, 미국 기업은 적극적입니다. 주주들에 대해서. 그리고 오너들 조차도 주가에 굉장히 관심이 많아서, 그러다 보니 희한한 건 저희가 다뤘던 배당주만 하는 ETF의 경우는 정말 우리가 다 아는 커다란 기업만 들어가 있는데 이들의 배당률이 높은 거예요.

◇ 김혜민> 그럼 안전한 거잖아요.

■ 장재창> 좋죠.

◇ 김혜민> 우리가 이름만 들으면 알만한 기업도.

■ 장재창> 그런 쪽으로 눈을 돌리셨으면 하고요. 기본적으로 배당주를 택하실 때, 과거의 오류라는 게 있는데 뭐냐면 우리나라 옛날에 신형 고배당이라든지 이런 배당주가 있었습니다. 이쪽들이 몇 년 간 맥을 못 추는데 왜냐면 이제는 배당만 높으면 안 되고 성장하는 배당주여야 해요. 왜냐하면 배당만 높으면 계속 주가가 떨어져서 배당을 많이 주는데 주가가 다 까먹어요. 그래서 미국의 ETF중 이런 게 있습니다. 배당을 늘려온 기업들만 하는 ETF. 심지어는 20년 짜리도 있으니까요.

◇ 김혜민> 정말 선택과 집중할 수 있는.

■ 장재창>성장하는 배당주들 찾을 수 있는 좋은 방법입니다.

◇ 김혜민> 아, 미국 ETF를 추천해주셨어요. 그러면 서학 개미가 돼야 합니까?

■ 장재창> 그건 아니고 아까 말씀드린 것처럼 비율을 가지셔야 하는데요. 코로나 이후 흐름을 보면 지금 한국은 최대의 기회를 맞았습니다. 코로나 방역에 의해서 중국과 한국이 유일하게 공급이 깨지지 않은 나라에요. 미국이나 이런 대부분의 선진국들이 수요가 살아난 건 어느정도 증명되고 있어요. 최근 pmi나 이런 게 다 발표되면서. 수요는 살았지만 뭐가 문제냐면 셧다운을 했기 때문에 제조를 못 해 놓은 거죠. 제조가 극단적으로 떨어져 있고 물건이 필요해요. 그러니까 수출을 정상적으로 할 수 있는 나라가 최고의 상태인데 그게 중국과 우리나라입니다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 우리 수출지수 좋아졌으니까요.

■ 장재창> 이 상태가 제가 볼 땐 두 분기 정도는 충분히 갈 것 같고요. 저희가 보기에 어렵게 보이는 요인들, 외교요인 같은 것들이 바이든이 들어온 다음 초반부터 그러지 않을 거라서 내년도 하반기에만 주의하면 될 것 같으니까 제가 볼 때 두 분기는 한국과 중국을 충분히 가져가시고. 그리고 기술주 기반은 절대 변하지 않는다. 이것들은 오히려 미국은 지금 사이가 좋습니다. 못 오르고 있죠. 주춤주춤하고 있고 한국이 오르고 있기 때문에, 주식투자나 투자는 이럴 때 사는 거죠. 거꾸로 보면. 한국은 미리 샀다가 수혜를 보는 구간이고요. 미국은 지금 휘청거리니까 지금 때 사야 내년 1,2분기에 수혜를 입게 되겠죠.

◇ 김혜민> 한문도 교수님은 수업료 내고 가셔야 할 것 같아요. 뭘 그렇게 적고 계세요.

◆ 한문도> 너무 좋은 얘기를 말씀 감사드리고. 부동산과, 말씀해주신 것 제가 잠깐 비교해봤더니 그러면 배당이라는 건 임대료 투자했을 때 해당되고, 성장세라는 건 미래 자산가치 상승인데. 지금 부동산의 배당률이 예전보다 떨어지는 편이죠. 월세가 오른다고 그러는데 수혜가 안 받쳐주니까. 성장성은, 경쟁상대가 많이 나타나는 거예요. 3기 신도시나 매물들이. 이렇게 비교한다면 부동산은 제가 볼 때 조정기가 맞는 것 같아요. 그거와 비교하더라도. 주식시장은 말씀 들어보니까 방역이라는 특별한 변수가 호재돼서 저도 주식시장에, 나중에 한 번 전화드려야겠다는 생각이 드는데. 시청자 분들도 관심 가지시면 괜찮다는 생각을 하고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면 지금 부동산은 조정기를 거칠 거라고 하셨잖아요. 이전에 떨어진 적도 있고 다시 올랐는데 부동산 조정기는 이걸 벗어나는 계기가 어떤 게 있어요? 정부 정책 변화?

◆ 한문도> 아니죠. 가처분소득이 점점 차분하게, 경제가 살아나는 데 가처분소득이 늘어나서 저축이 늘어나고. 인구라는 것도 받쳐줘야 합니다. 주택구매 핵심 인구가. 그런데 우리는 그게 거의 표현이 자꾸 끝물이라고 가서 죄송한데, 그 연령도 줄고 가처분소득도 대출이 과다해지면서 줄고 있고. 대출은 OECD중에서 거의 1등 수준이에요. 가처분소득 대비 부채 수준이 184인데 일본 그 비율이 137에 터졌고 미국은 140일 때 터졌어요. 우리는 184에요. 위에 5개 국, 동유럽국가밖에 없는데 그 국가들은 복지시스템이 잘 돼 있어서 우리보다 가계부채 비율이 높아도 세금을 1인당 40%를 내니까, 시스템이 유지되고 우리는 그게 안 돼요. 차후에 대출이 완화될 거라고 생각하시면 큰일 납니다. 왜냐하면 바젤 쓰리 협약에 의해 글로벌 금융 위기에 다 뭉쳐서 지금 DTR, DSR이라고 있잖아요. 이게 대한민국 혼자 하는 게 아니거든요? 전세계 공통이에요. 그래서 쉽게 안 바뀌기 때문에 예전부터 대출 90% 이런 건 미리 생각하시면 안 되니까 시장에 보수적으로 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 계속해서 부동산, 주식 관련된 이야기 문자 보내주고 계신데, 8206님은 저는 꾸준히 생생경제 듣다 보니 경제 흐름 속에서 우리 아이들은 저출산 시대니까 부동산 투자는 가능하지 않을 것 같고 주식에 눈을 뜨게 됐습니다. 꾸준히 공부하다 보면, 재무재표와 지표 보다보면 꾸준한 수익이 날 거라고 생각합니다. 아, 우리 생생경제 때문에 이렇게 생각이 바뀌셨고. 9831님은 부동산 얘기하니 저희 엄마께서 부동산 공부하신 기억이 있습니다. 하셨는데 정말 공인중개사 자격 많이 땄어요. 이것도 앞으로 달라지겠네요. 언택트 시대에.

◆ 한문도> 지금 개업하신 분이, 중개사자격증 가지신 분이 3분의 1밖에 안 돼요. 언제든지 하실 수 있는데 안 하시는 이유는, 여러 가지가 있겠지만 지금도 좀 과다해요. 이런 얘기는 제가 언론에서 처음 드리는데, 일본의 공인중개사 숫자. 인구 수에 비해 우리가 6배 많습니다. 1층 보시면 부동산밖에 없잖아요. 그런 나라가 대한민국밖에 없거든요. 그게 어떤 님비가 돼서 가격 왜곡 현상이 있고 담합도 있잖아요. 그런 부분도 미리 보신다면 인구 구조나 여러 소개사, 밑에 저소득층이나 중산층이 자본을 모아야 넘어오는데 애버리지가 제도적으로 안 받쳐준다면 쉽지 않잖아요. 그런 과도기니까 제가 볼 때 당분간은 보수적으로 대처하는 게 나을 것 같다, 라고 저는 개인적으로 보고 있어요.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 2060님, 배당받으려면 매수를 언제까지 해서 가지고 있어야 합니까?

■ 장재창> 한국의 기준은, 배당은 기간에 따라 다른 건데요. 미국은 일반적으로 분기 배당합니다. 한국은 일반적으로 연간 배당이고요. 한국도 분기 배당하는 회사가 몇 개 있는데 예를 들면 삼성전자 같은 거고요. 드뭅니다. 그렇기 때문에 한국에서 배당을 받으려면 12월26일 이때까지 사서 배당일 전에 사야지 받는 거고요. 마지막, 3~4일 전까지는 사시는 게 배당받으시는 기준이라고 보시면 됩니다.

◇ 김혜민> 자, 6171님. 저는 주식은 잘 몰라서 적립식 펀드하고 있는데요. 3년 정도 됐고 분산해서 하는 중입니다. 국내 성장주 펀드, 베트남 한투. 그로스 펀드 기술주. 피델리코펀드. 수익률은 좀 되는데 궁금한 건 조금 더 기다렸다가 판매할까요?

■ 장재창> 아까 말씀드린 것처럼 아직 주식시장은 끝이 아니라 앞쪽에 있습니다.

◆ 한문도> 봄이라고 하셨잖아요. 봄.

◇ 김혜민> 봄이라고 하셨으니까. 그런데 그게 가을, 겨울인 걸 어떻게 알죠? 척 보면 압니까?

■ 장재창> 이렇게 보시면 됩니다. 주식 시장의 순환적인 사이클 분류는, 금리로 합니다. 여러 지표가 있지만 대표적으로. 금리가, 여름이 오면 전형적인 게 금리가 올라갈 수밖에 없어요. 경기가 좋아지면 금리를 올려서 대응하게 돼 있고요. 중앙은행들이 금리를 올려서 유동성의 함정에 빠지지 않도록. 살리기 위해 풀었던 돈들이 나쁜 영향을 받지 않도록 회수해야 합니다. 그렇기 때문에 여름 장세는 금리가 반드시 올라가는데요. 가을은 어떻게 알 수 있느냐. 금리가 올라가다가 멈추면. 안 올라가는 구간을 가을이라고 부르고요. 겨울은 계속 금리가 내려가는 기간. 어려우니까. 살리려고 계속 내려가요, 봄은 어떻게 아느냐? 계속 내려가다가 더 이상 안 내릴 때. 그게 봄입니다.

◆ 한문도> 내릴 데가 없지 않나요?

■ 장재창> 그래서 봄이 시작된 겁니다.

◆ 한문도> 마이너스 하다가 멈춰 있으니까?

■ 장재창> 금리를 내리다가, 그래서 투자자들이 오해하는 게 금리를 처음 내리기 시작했을 때 이제부터 주식시장이 좋아진다고 얘기합니다, 겨울에. 그러나 그렇게 보면 안 됩니다. 나빠지는 시작이에요. 계속해서 내리기 때문에. 그래서 언제나 금리가 몇 번 내려오고 한 동안 안 내리는 게 계속 될 때, 이때가 봄입니다.

◇ 김혜민> 네. 자, 오늘 두 분과 함께 정말 실질적인 이야기 나눠봤는데 주식은 계속해서 봄이라고 말씀해주셨으니까 제가 전망 따로 안 여쭤봐도 될 것 같고. 그러면 내집 계획 내년에 하시는 분들은 희망이 있습니까?

◆ 한문도> 희망이 많죠. 3기 신도시가 위치가 좋고요. 애청자분들이 아실 게 3기 신도시는 광역 교통 계획망을 동시에 합니다. 그래서 입주할 때 같이 개통돼서 예전과 다른 형태고 아파트도 자주 도시에요. 자주 도시라는 건 공원이라든가 직장까지 공유되기 때문에 제가 볼 때는 관심을 크게 가지시는 게 좋을 것 같고 서울 접근성도 다 2,30분이거든요. 내년부터 태릉, 용산, 사당동, 좋은 데가 많이 준비돼 있고 하반기 7월에 사전분양이 시작되지 않습니까. 이런 부분들에 대해서 신혼부부들한테 혜택이 많이 부여되도록 추천량도 늘리고 공급도 많이 늘려 놨어요. 제가 볼 때는 말씀드린 지역들하고 3기 신도시 홈페이지가 있어요. 거기하고 신혼홈타운이라는 홈페이지가 또 따로 있어요. 들어가셔서 알림 메시지를 해 줘요. 정부에서 친절하게. 해두면 자격요건이 되시는 분들은 생애최초도 혜택을 많이 주기 때문에 결정적으로 분양 가격이 상당히 저렴할 겁니다. 제가 들은 정보에 의하면 상상 이상으로 좋은 아파트가 많고, 분양가가 서민들이나 중산층이 선호하는 대상이라고 저는 자신하거든요. 그 부분 꼭 관심 가지셔서 자산관리에 도움이 되셨으면. 바라고 있습니다.

◇ 김혜민> 오늘 함께 해 주신 두 분 감사하고요. 저희 주식 이야기, 부동산 이야기 내년에도 끊임없이 해야 하니까요. 또 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 함께 해주신 두 분 고맙습니다.