[정면승부] 박원갑 “24th 부동산대책은 일종의 패스트푸드, 응급대책”

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]

■ 방송 : FM 94.5 (18:00~19:30)

■ 방송일 : 2020년 11월 19일 (목요일)

■ 대담 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[정면승부] 박원갑 “24th 부동산대책은 일종의 패스트푸드, 응급대책”

◇ 이동형 앵커(이하 이동형)> 박원갑 수석위원 연결 전, 속보가 들어왔는데요. 오늘 오후 5시 30분 쯤 서울 양천구 목동 열병합 발전소에서 폭발이 발생했다는 속보가 접수돼서 소방당국이 출동해서 진화작업을 벌이고 있습니다. 자세한 소식은 추후에 알려드리도록 하고요. 정부가 오늘 부동산 대책을 발표는데. 공공임대 주택을 11만4천호 공급해서 전세난을 잡겠다는 겁니다. 전문가와 함께 부동산 대책 짚어보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원입니다. 위원님, 나와계십니까.

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑)> 네. 안녕하세요?

◇ 이동형> 정부가 스물 네 번째 부동산 대책을 내놧습니다. 전세난이 심각한 상황이어서 전세에 초점이 맞춰졌는데 일단 이번 대책 간단히 총평해주신다면요?

◆ 박원갑> 이번 대책은 전세난을 진정시키기 위한 한시적인 비상대책 성격이 강하고요. 일종의 응급대책 성격이라고 보면 되는데. 정부 생각은 지금 수도권 공공아파트가 30만 가구 공급계획이 있는데 이 아파트 입주가 본격화하는 게 앞으로 3년 뒤인 2023년인데, 그때까진 이게 물량을 공급할 수가 없으니까 그 이전에 공백을 메울 수 있는 방법이 뭘까. 그래서 다세대 다가구, 빈집으로 남아있는 공공임대주택을 공급하겠다, 이렇게 지금 이번 대책을 내놨다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 예. 2022년까지 11만 4천 가구, 그리고 내년 상반기에 중점적으로 하겠다. 구체적으로 어떻게 하겠다는 겁니까? 방금처럼 빈집도 있을테고 또다른 건 어떻게 7만호를 공급하겠단 거죠?

◆ 박원갑> 매입임대도 있고요. 그리고 임대주택을 또 주로 월세로 많이 공급하잖아요. 공공전세라고 해서 전세용으로 공급하는 게 하나 있고. 또 짓고 있는 걸 선매입한다고 할까요? 이렇게 공급하는 것도 있고. 숙박시설이라든지 상가건물을 리모델링 해서 공급하는 것도 있고. 여러 유형을 총동원해서 단기에 공급하겠다. 이렇게 보면 될 것 같고. 아까 말씀하신 것처럼 내년 상반기 전세 시장이 불안해질 수 있으니까. 특히 전국에 4만 9천 가구, 수도권에 2만 4천 가구를 집중 공급하겠다. 그리고 또 하나는 지금 임대차 시장에서 월세는 다소 여유가 있거든요. 그런데 유독 전세가 모자라니까 그래서 정부가 아예 공급에 나서서 전세 시장에 직접 개입하겠다. 직접 공급하겠다, 이런 취지를 담고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 예, 그런데 그 대부분의 전세를 원하는 분들이 아파트를 선호하고, 주변 입지, 환경, 전철역이 가깝냐. 이런 것도 볼텐데. 지금 정부가 공실 상가, 오피스, 숙박시설 등을 이용한다거나 다른 것을 매입해서 전세로 한다, 이렇게 했는데. 그 들어가는 분들이 원해야 할 거 아닙니까? 그 위치를.

◆ 박원갑> 공실이 생기는 원인을 보면요. 기본적으로 말씀하신 것처럼 입지 경쟁력이라 하잖아요. 역세권에서 멀거나 아니면 주변 여건이 낙후돼 있거나 이런 경우는 좀 입주를 꺼릴텐데 그것도 있지만 월세기 때문에 그럴 수 있거든요. 아예 정부는 지금 수급 불균형이 심한 전세를 집중적으로 공급하겠단 건데 말씀하신 것처럼 이게 성공하기 위해선 3박자라고 얘기하는데, 결국 원하는 지역에 공급돼야 할 거고요. 물량이 많아야겠죠. 속도감있게 공급이 돼야 하는 게. 이 세 요인이 어느 정도 충족돼야 정책의 실효성이 좀 있지 않을까. 이렇게 생각들고요. 저는 무엇보다 속도가 중요한 것 같아요. 방향보다 속도가 더 중요한 시기라고 얘길 하는데, 저는 정책도 마찬가지 아닌가, 이렇게 생각하고 있습니다.

◇ 이동형> 네. 정부도 그 얘기에 동의하기 때문에 빠르게 하겠다, 이런 얘기 같은데. 임대차 3법 이후에 전세난이 불거졌다, 이런 진단이 나오니까 정부에서 했던 말은 과거 전세를 1년 계약에서 2년으로 연장할 때도 비슷한 일이 있었다, 지금은 과도기다. 이랬단 말이죠? 그런데 갑자기 이런 대책을 들고 나오면 앞뒤가 안맞는 말 아닙니까?

◆ 박원갑> 지난 89년 말에 임대차 보호 기간이 1년에서 2년으로 연장되었지 않습니까. 그때 그 여러 통계를 보면 서울 지역 기준으로 전세 가격이 좀 불안했던 기간이 한 4~5개월 돼요. 그러다 보니 24%정도 올랐는데 그런데 이번에는 그때보다 길어질 수밖에 없다고 저는 보고 있어요. 왜냐하면 기본적으로 시장이 반응하는 민감도가 있거든요. 그러니까 그땐 1년에서 2년으로 연장했지만 지금은 2년에서 4년으로 연장되기 때문에 기존에 소급 적용을 하면서 기존 세입자들이 재계약을 통해 눌러 앉는다 할까요? 이러다 보니 기존 세입자는 혜택을 많이 받지만, 결국은 유통 물량이 줄어드는 측면이 있습니다. 그러다 보니 신규 세입자 입장에선 전세를 구하기 어렵고, 가격이 오르고. 그러다 보니 굉장히 심각한 전세난을 겪고 있다고 보고 있는데요. 어쨌든 상황은 89년 그때보단 좀 심각한 상황이다, 이건 뭐 전문가들의 공통적인 의견이라고 보고 있습니다.

◇ 이동형> 예, 그럼 어떻습니까. 위원님이 보시기에 이번 대책이 전세난을 좀 해소시킬 수 있을까요?

◆ 박원갑> 일부 완충작용 정도로 저는 보고 있거든요. 지금 전세시장이 어떻게 보면 임대차 3법이 7월 말에 시행됐는데, 일종의 충격 상태라고 보고 있거든요? 그런데 1차 고비는 지난 가을 이사철에 겪었어요. 지금은 비수기잖아요. 2차 고비가 내년 겨울방학이 한 1월부터 시작된다고 보고, 봄 이사철이 또 3월부터 4월정도 진행돼요. 내년 겨울방학과 봄 이사철이 2차 고비가 될 거다. 이렇게 보고 있는데, 이번 대책에서 당장 공공임대는 12월부터 계약한다고 하잖아요? 그런데 어느 정도의 효과가 있을지는. 완전히 전세난이 해소된다, 이거는 굉장히 어려운 문제고. 조금 완충되는 효과는 있을 거고. 그렇지만 전세난이 완전히 진정되기 위해서는 시간이 더 걸릴 것 같다. 이렇게 예상해보고 있습니다.

◇ 이동형> 이번 대책에 아파트가 빠진 이유는 뭡니까?

◆ 박원갑> 아파트는 공급하려면 시간이 많이 걸리잖습니까. 그래서 아파트는 부지 확보하고 짓는 데까지 짧으면 5년, 10년까지 걸리는 경우가 많거든요. 음식으로 따지면 아파트는 정식 메뉴에요. 맛은 있죠. 그런데 지금 단기간에 공급할 수 없으니까 일종의 패스트푸드형 주택을 내놓는다고 보면 돼요. 이게 다세대 다가구는 빠르면 6개월이면 충분히 지을 수 있으니까요. 아까 말씀드린 것처럼 이번 대책은 굉장히 비상대책이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 자, 집값도 좀 여쭤보죠. 정부에서 올 연말, 연초면 안정될 것이다. 이렇게 얘기하고 있는데, 전문가가 볼 땐 어떻습니까?

◆ 박원갑> 지금 전세난이 어느정도 번지느냐에 따라 매매시장도 연동돼있다 이렇게 보시면 돼요. 지금은 집을 뭐 하나 더 사는 사람들은 주변에 거의 없잖아요. 결국은 전세 매물이 없으니까. 그리고 전세 매물이 그나마 나온다 하더라도 매매 가격과 거의 비슷하니까 아예 집을 사 버리는 이런 측면이 있거든요. 주로 중소형 아파트 단지에서 이런 현상이 나타나는데. 일종의 전세난 회피 수요라고 저는 말씀드리는데. 만약 내년에 전세 시장이 안정된다면 굳이 집을 사려는 사람들은 많지 않겠죠. 지금은 매매 시장과 전세시장, 둘 다 불안한 상황이에요. 연동돼 있다고 보는데 그런 측면에서 보면 전세시장 안정이 무엇보다 중요한 것 같고. 전세 시장이 바로 안정되기 어렵다면 내년에도 아마 중소형 아파트는 조금 오를 수도 있겠다. 다만 초고가 주택 있잖습니까. 강남에 주로 있는 이런 아파트들은 세금 규제나 대출 규제가 심하기 때문에 전세난 영향을 크게 받기 어렵다. 오히려 지금 초고가와 중저가 간 차별의 연장이 내년에 좀 더 심할 수 있다. 이렇게 예상하고 있습니다.

◇ 이동형> 정부가 기대하는 것은 내년 6월이 세금 기점이니까. 그 전에 다주택자들이 집을 많이 내놓지 않겠느냐 하면서 세법을 올린 건데, 위원님이 보시기에 어떻습니까. 지금 다주택자들이 집을 내놓으려고 하는 것 같습니까?

◆ 박원갑> 일부 나올 수도 있을 것 같은데요. 아직은 고민하고 있는 것 같아요. 이번에 종부세 고지서를 곧 받을 거 아니에요, 그쵸? 그리고 내년도 공시가격도 현실화가 진행이 되니까 세금이 어느정도 나올지 가늠해 볼 수가 있어서, 현재는 지금 주택 수를 줄여야된다는 부분을 고민하는 것 같아요. 다만 이것을 시장에 내다 팔 거냐, 아니면 자식한테 증여할 거냐, 이렇게 고민하는 상황인데, 일부 매물은 나올 겁니다. 어느 정도 많이 나올 거냐, 쏟아질 거냐, 이 부분은 그렇게 많이 나올 것 같진 않다. 왜냐하면 양도세 규제가 여전하니까요. 이것 때문에 아마 생각보다 많이 나올 것 같진 않다. 하지만 일부는 좀 나와서 매물의 숨통이 좀 트일 거다. 이렇게 예상하고 있습니다.

◇ 이동형> 예. 마지막으로 하나만 좀 여쭙죠. 많은 사람들이 서울에 살고 싶어하잖아요. 경기도로 가신 분도 서울의 집값이 너무 비싸니까 경기도로 가는 건데, 그러다 보니 서울 집값은 절대 떨어지지 않는다. 서울불패 부동산. 여기에 동의하십니까? 이런 진단에?

◆ 박원갑> 집값이라는 게 항상 오르긴 하니까. 그런데 저는 지금 부동산 시장을 유동성 장세라고 보거든요. 코로나19로 풀린 돈들이 결국 부동산이나 주식시장으로 가면서 이른바 자산시장으로 가면서 일부 버블이 저는 만들어지고 있다고 봐요. 그래서 어떤 집값의 우상향에 대한 맹신은 저는 위험할 수 있다. 언젠가는 금리를 올릴 거고. 그리고 지금 30대분들이 패닉 바잉이니 영끌이니 이런 얘길 하는데 한 번도 집값이 우하향 하는 걸 경험하지 못해서 맹목적인 측면은 있는 것 같아요. 안타까움은 충분히 이해하지만, 집값은 항상 오르는 게 아니거든요. 산고곡심이라는 말이 있는데, 산이 높으면 골이 깊을 수도 있다. 이런 거에 대해선 한 번 생각하시면서 집을 사든지, 아니든지, 좀 판단하면 좋을 것 같고. 지금 중소형 같은 경우는 꼭 필요하면 사셔도 되는데 단기적으로 너무 많이 오른 곳이 있어요. 이런 쪽은 주변 시세와 비교해 봐서 단기 거품이 아닌지 이 부분을 체크하시면서 꼼꼼히 접근하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 위원님 오늘 인터뷰 고맙습니다.

◆ 박원갑> 네, 고맙습니다.

◇ 이동형> 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다.