영혼까지 끌어모아 집 사는 '영끌'... 무주택자의 실수요라는 뜻

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 11월 18일 수요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 홍춘욱 EAR리서치 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활, 1부는 생활 속 이슈들을 속속들이 들어보는 이슈in터뷰 시간입니다. 오는 30일부터 고소득자의 신용대출 규제가 예고되면서 지난 주말 시중 은행의 비대면 신용대출이 늘고, 인터넷은행에서는 신용대출 신청 고객이 일시적으로 몰리면서 접속 지연 현상까지 나타났습니다. 대출로 집사는 게 더 어려워질 거란 예상에 미리 대출을 받아두려는 건데요. 올해 2030세대를 중심으로 부동산은 물론 주식시장까지 '영끌 투자'가 계속되면서 마지막 ‘영끌’ 대출을 하겠다는 겁니다. 그런데 이렇게 급하게 빌린 돈, 자칫 빚 폭탄이 될 수 있다는 우려도 계속 등장하고 있는데요. 영혼까지 끌어다가 투자하고, 빚내서 투자하는 지금 상황, 문제는 무엇인지, 또 왜 이런 현상이 계속되는 건지 자세히 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 홍춘욱 EAR리서치 대표 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 홍춘욱 EAR리서치 대표(이하 홍춘욱): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 30일 예고된 대출규제, 어떤 내용인지 간단한 설명 부탁드리겠습니다.

◆ 홍춘욱: 네, 신용대출 규제가 강화됐다, 이렇게 생각하시면 되겠는데요. 간단하게 말씀드리면 연 소득 8000만 원이 넘는 고소득자가 1억 원 이상 초과해서 신용대출을 받게 될 때 총부채원리금상환대출 규제를 받습니다. DSR이라고 부르는데요. 간단하게 말씀드려서 어떤 사람이 돈을 빌려서 원금과 이자를 갚아나가는 중에 자기가 벌어들인 소득에서 차지하는 비중, 돈을 갚아나가는 돈의 비중이 얼마냐. 이렇게 보는 게 DSR입니다. 보통 25%에서 30% 정도는 적정이라고 보는데, 예를 들어서 100만 원 벌었는데 월 40만 원을 이자랑 원리금을 내고 있으면 이 가계는 되게 어렵지 않겠어요? 그래서 DSR 40% 이상이 되면 정부에서 규제를 합니다. 이번에 신용대출 받은 사람들도 이 부분도 어쩌면 10년 만기 대출처럼 그렇게 간주해서 이것으로 분할 상환하는 것처럼 간주해서 DSR 규제를 하겠다는 거죠. 

◇ 최형진: 이 질문을 먼저 드려보겠습니다. 통상 신용도가 높고 상환능력이 높은 쪽에 대출을 많이 해주는 게 사실 일반적이잖아요. 해당 대출이 특별한 문제점이나 부실이 없는데도 불구하고 규제한다. 사실 이치에 안 맞는 것 아닙니까?

◆ 홍춘욱: 네, 지난해 나왔던 15억 이상 아파트 대출중단이랑 같은 맥락이죠. 한 마디로 말씀을 드려 15억 이상 주택을 사시는 분들은 사실 우리나라에서 제일 구매력 있는 분들이잖아요. 신용도가 좋은 분들인데 그분들한테 대출 안 해주겠다. 벌써 시장원리와 안 맞습니다. 결국, 고액연봉자, 8000만 원 넘는 고액연봉자라고 하면 우리나라에 20% 전후에 불과한 상당히 소수에 불과한 분들인데, 이런 분들에게 대출을 안 해주겠다고 이야기를 하는 것은 결국 사실상의 금리인상이고, 어떻게 보면 긴축정책이라고 봐야 하는 거죠. 왜 이렇게까지 하게 됐느냐에 대해서는 또 질문하실 테니까 이따 말씀드리겠습니다. 

◇ 최형진: 궁금한 점이 많은데 최근 사람들이 신용대출까지 받아서 집 사는 이유가 주택담보대출액이 줄고 전세값이 올라간 영향도 크잖아요. 이런 규제로 인한 부작용을 또 다른 규제로 막는 형국이 아닌가, 이런 생각이 드는데 어떻게 보십니까?

◆ 홍춘욱: 일리가 있습니다. 다만 정부당국의 입장을 조금만 변호해보자면 PIR이라고 있습니다. 연봉 대비 집값이 몇 배냐. 이것을 측정하는 건데, 14년 1월, 만 6년 전이죠. 그때 우리나라 서울에서 집을 살 때 중위소득을 가지신 분이 중위집값, 그러니까 100명의 근로자나 100명의 사업하시는 분들이 있다고 할 때 50번째로 소득이 많으신 분이 또 서울에서 100개의 집이 있다고 할 때 50번째로 비싼 집을 산다. 이러면 이 사람 연봉으로 몇 배 정도의 집을 사느냐, 이게 PIR이거든요. 이게 6년 전에 얼마냐면 8.8배였습니다. 8~9년 정도 모으면 집을 살 수 있는. 서울 아파트가 비싸다는 것은 알지만 그래도 이 정도면 역사적 평균 내외였다고 볼 수 있는데요. 이게 지난 6월, 9월 통계는 아직 안 나왔고요. 이게 분기 통계입니다. 6월 통계를 봤더니 얼마가 됐냐면 14.1배. 그러니까 14년을 모아야 하는 거죠. 한 마디로 말해서 주택가격이 급등에 급등을 하고 있는 중이죠. 우리나라 사람들이 한 6년여에 걸쳐 소득도 많이 늘었잖아요. 그런데 그것보다 집값의 상승속도가 훨씬 가파르니까 이 파국이 벌어지는 것을 어떻게든 정부 입장에서는 시간을 벌어야 하는, 또는 흐름을 조금이라도 브레이크를 걸고 뭔가 대책을 내놓으려고 하는 다급함의 발로다. 그래서 작년 12.16 조치는 15억 이상 아파트 대출 금지. 이렇게 했다고 하면, 이번에 나온 조치, 11월 30일 날 시행되는 고소득자에 대한 신용대출의 사실상의 억제 조치는 이런 맥락에서 파악하실 수 있겠습니다. 

◇ 최형진: 발표 이후에 신용대출이 급격하게 늘었다고 하는데, 시중 은행에서 많이 늘었습니까?

◆ 홍춘욱: 네, 사실입니다. 그럴 수밖에 없는 게 일단 이게 막히잖아요. 그리고 시한이 11월 30일부터 시작됩니다. 다시 말해서 이번 조치는 기존 신용대출은 적용 안 되고요. 30일 이후 신규 계약 분부터 적용됩니다. 두 번째, 기존 만기가 끝나잖아요? 그러면 연장할 때도 적용이 안 됩니다. 그렇다고 하면 받아두는 게 유리하죠. 그래서 11월 13일 날, 그날 발표가 있었는데 그때 5대 시중 은행에 신용대출, 예를 들어서 KB, 신한, 하나, 이렇게 이어지는 우리나라의 5대 시중 은행의 신용대출액이 얼마였냐면 13일 날 발표가 된 날 129조 원이었습니다. 그런데 딱 3일 지난 16일 날 얼마나 됐냐면 130조 5000억, 그러니까 중간에 잠깐 또 쉬는 날도 있었잖아요. 연휴가 있었는데도 불구하고 사실 한 거래 기준으로 1조 1000억 정도 늘어난 셈이에요. 지금 업무가 마비될 정도로 사람들이 많이 가는 은행도 있다고 합니다. 

◇ 최형진: 그렇군요. 은행권에서는 이런 현상을 두고 우려하는 목소리가 큰데, 이유가 뭘까요?

◆ 홍춘욱: 은행들 입장에서 수익성 악화의 가능성이 일단 걱정이고요. 왜 그러냐 하면 잘 말씀하신 것처럼 신용대출이 최근에 은행들 성장의 주된 동력이었어요. 그러니까 지난 10월 기준 우리나라 은행들의 신용대출이 지난해 같은 기간이 비해서 무려 16.6%. 엄청 늘었죠. 그리고 또 이게 신용대출이 아시는 바와 같이 금리도 높습니다. 그러다 보니 은행들 입장에서 수익성을 견인해주는 게 신용대출이었던 셈이에요. 그리고 주택담보대출은 잘 아는 바와 같이 규제대상지역으로 해서 LTV, 그러니까 주택담보인정비율 같은 게 40% 규정되어 있고, 또 작년 12.16 조치로 고액부동산을 가지고 계신 분들은 대출이 그나마 막혀 있잖아요. 그렇게 되니까 은행들 입장에서 본다고 하면 어떻게 보면 활로가 막힌 거고요. 두 번째, 가장 소득도 높고 신용도도 높은 사람들한테 대출을 해주지 말라. 이렇게 이야기하면 상대적으로 신용도가 떨어지거나 자산상태가 상대적으로 덜 좋은 분들한테 가야 하는데, 이게 연체 리스크를 쥐게 되는 거죠. 물론 지금이야 우리나라 은행들의 신용도가 대단히 건전한 상황이라서 사실 이것은 걱정할 필요가 없는데, 미래에 대한 걱정들은 나오는 상황이라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 조금 전에 이런 일련의 흐름들을 말씀하셨는데요. 고소득자 대출이 막히다 보면 제2 금융권으로 가잖아요. 그러면 대출이자가 더 오르는 일이 발생하지 않겠습니까? 

◆ 홍춘욱: 그렇게 저희도 보고 있죠. 그래서 이런 식으로 대출이자가 오르고, 더 나아가서 표현이 이상합니다만, 정부의 대책이 나오면 그다음으로 나올 대책이 당연하게 나오지만 금리 상한에 대한 대책들. 그러니까 4금융 대출금리를 최고 24에서 20% 선까지 낮추는 거잖아요? 이 조치를 같이 한 거죠. 정부도 알고 있습니다. 그런데 문제가 저희들은 이런 금리 상한제에 대해서 아마 저를 포함한 상당수의 경제학자들은 다 반대할 거예요. 왜 그러냐 하면 막다른 길로 사람을 몰 수 있기 때문입니다. 다시 말씀드려서 우리나라 저축은행이나 이런 여러 4금융 회사들의 실적을 한 번 조사해보시면 생각보다 그렇게 돈을 못 벌어요. 왜 그러냐 하면 연체율이 되게 높아서 그렇습니다.

◇ 최형진: 아무래도 이용하시는 분의 경제상황이 조금은 어려운 분들이 상대적으로 많으니까.

◆ 홍춘욱: 네, 그런데 그런 상황에서 금리 상단이 내려가게 되면 거기에 커트라인에 걸리신 분들이 아예 4금융에서도 대출을 못 받는. 그러면 또 다른 곳으로 가겠죠. 그런데 짐작 가시는 그런 쪽으로 가게 됩니다. 이게 전형적으로 최저임금 문제랑 비슷하게 엮여 있는 거죠. 우리가 최저임금을 인상하는 것에는 찬성하나 급격하게 인상하는 것에 대해서는 반대 의견이 많았던 이유가 나는 최저임금보다 조금 낮은 임금이라도 받고 취직하고 싶어요, 라는 분들은 계시잖아요. 그런데 최저임금 그 자체를 확 올려버리게 되면 최저임금보다 낮은 임금을 받고서라도 일하고 싶은 분들이 오히려 취직할 수 없게 되는 경우가 생기죠. 이게 금리상한제에 대한 비유입니다. 그래서 금리상한제는 신중하게 할 필요가 있고, 은행들이 만에 하나 연체율이 올라간다고 하면, 그런 일이 없어야 하지만. 이자나 원금을 제 때 받지 못하는 게 연체율 상승이죠. 그렇게 되면 은행들 입장에서 당연히 무슨 일이 벌어지냐면, 기존에 발생했던 이런 연체의 문제들을 신규 대출에서 금리인상으로 대응하는 건 어떻게 보면 당연한 일이잖아요. 그렇게 되기 때문에 전반적으로 저희가 봤을 때 시장금리는 이제 상승할 가능성이 높다. 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 기준금리를 내려놓고 사실상 경제주체가 봤을 때는 금리가 높아지는 그런 현상이 발생하고 있는 것 같습니다. 

◆ 홍춘욱: 네, 왜냐하면 가장 낮은 대출이 부동산담보대출이고, 그다음이 고소득자신용대출인데, 지금 사실상 둘 다 어려워지니 그다음으로 2금융권. 또 2금융권 계시던 분들은 또 다른. 이런 식으로 어떻게 보면 풍선효과라고 할까요? 자꾸 다른 시장으로 이동의 가능성이 높아진 거죠. 결과적으로 금리인상은 없었지만 사실상의 금리인상 정책이라고 볼 수 있는 거죠. 

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 이번 대출규제는 서민층보다는 고소득자가 지나치게 많은 신용대출을 받는 것을 막고, 이 돈이 부동산으로 가지 않도록 해야겠다. 이런 목적인데요. 오히려 젊은 부부들은 집을 사기가 어려워지는 게 아닌가. 이런 우려도 있거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 홍춘욱: 최대의 피해자들입니다. 지금 정책에 8000만 원이라는 게 의미심장한 숫자입니다. 왜 그러냐 하면 부부 합산이거나 이렇게 해서 그 소득 이하라고 하면 신혼부부 특별공급을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 물론 지금은 공급이 적죠. 그러나 정부가 공공부문 재건축 활성화, 더 나아가서 3기 신도시 개발 등을 통해 사전청약 이야기 들으셨죠? 그런 것을 통해서 미래의 주택공급을 늘릴 테니 기다리세요. 지금 ‘영끌’ 영혼까지 끌어 모아 주택 사지 마십시오. 그러면서 신혼부부에 대한 특별공급을 늘리겠다는 이야기를 하는데, 그게 대부분 대상이 소득이 낮으신 부부들입니다. 그런데 이번 신용대출을 막은 것은 어디냐면 8000만 원 이상 고소득자잖아요. 이분들이 최근에 부동산 시장에서 어떻게 보면 주택매수에 가장 적극적으로 가담한 층이 3~40대 고소득자들이었던 셈입니다. 왜 그러냐 하면 이분들은 신혼부부 특별공급도 기대하기 어렵고, 또 청약 가점은 50대, 또는 40대 후반 분들한테 밀리니까. 거기다가 주택공급에 대한 기대들도 약화되어 있는 상황이죠. 거기다가 살고 있는 전세가격은 급등. 삼중고를 맞아 어떻게 보면 쫓겨 간 셈이었어요. 그러니까 비싸다는 것을 모르고 사지는 않았을 것 아니에요? 아까도 말씀드린 PIR, 8배가 14배가 됐다. 엄청 오른 거잖아요. 그런데도 사게 된 데에는 그 나름의 이유가 있는 거죠. 그렇기 때문에 이분들의 입장에서는 어떤 대응을 할까. 훤히 보이죠. 일단 첫 번째는 이번에 정부정책이 부부합산은 일단 안 막았잖아요. 그러면 부부가 안 받았던 부부도 받으려고 들겠죠. 이런 식으로 또 빠져나갈 길들을 찾아나가며 거기에 대해서도 또 규제가 나오기 않겠느냐. 이렇게 생각해볼 수 있는 거죠. 그래서 이게 참 어려운 문제인데, 가구당 신용대출 규제를 할 수 있느냐? 이것도 논란의 여지가 있습니다만, 아무튼 제가 말씀드린 바와 같이 고소득 맞벌이 부부, 또는 고소득 젊은 부부들 입장에서는 이번 조치로 인해서 또 다른 대안을 찾아나서는. 대안에 대안을 찾는 흐름이 되지, 근본적 해결책이 되기에는 어렵지 않나. 이런 걱정을 하게 됩니다.

◇ 최형진: 이렇게까지 온 이유 중 하나가 올해 부동산과 주식시장에서 가장 뜨거운 단어 중 하나가 ‘영끌’ 때문이라는 의견도 있습니다. 금리가 떨어지면서 빚내서 투자하고, 집을 사는 열풍 계속됐고, 결국 가계대출이 늘었다고 볼 수 있는데요. 이런 현상이 실제 시장에서 숫자로 확인이 되고 있습니까?

◆ 홍춘욱: 네, 올해 상반기 서울에서 전체 주택 총 건수를 조사를 해봤습니다. 연령별로. 그랬더니 30대가 1위. 2만 657건입니다. 2등이 40대. 2만 500건. 3등이 50대. 1만 7000건. 그러니까 우리나라는 인구구조상 X세대가 인구가 많잖아요. X세대가 흔히 40대에서 50대 초반입니다. 인구집단으로 보더라도 제일 큰 인구집단이 주택 매수세가 상대적으로 인구가 적은 30대보다 더 적다. 이것은 뭘 뜻하나? 최근에 나타난 부동산시장의 특징은 다주택자들의 매수가 아니고요. 무주택자들의 실수요라는 것을 알 수 있는 통계인 거죠. 그래서 주택 소유율이 올라가고 있다, 이렇게 볼 수 있겠습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 저희가 다음번에 한 번 더 모시겠습니다. 오늘 감사합니다.

◆ 홍춘욱: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 홍춘욱 EAR리서치 대표와 함께했습니다.