김성달 국장, "전세가격 안정 위해서는 임대차 시장 투명화가 먼저"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 11월 17일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장

- 전세매물 6주 만에 증가?... 지난달 전세매물 최저치라 나온 것일 뿐
- 전세수급지수 20년 만에 최고치... 전세가격 여전히 불안
- KB국민은행 10월 주택가격 동향자료 지난달 전세가율 54.2%... 집값 너무 뛰어 나타난 "착시효과"
- 정부의 공공임대주택 공급확대 대책... 주거비 낮추는 정책 되지 못 해
- 전세가 상한제보다 전세시장 투명화 우선
- 정부, 집값의 4~5배가 안정적... 지금 서울 아파트 값 9억에 연소득 5000만 돼도 18배 수준
- 정부 자료, 서울 아파트 시세 14% 상승... 지역 표본인지 공개해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활, 2부는 11시에 만나는 슬기로운 백과사전, 준비했습니다. 매주 화요일엔 재무백과사전을 펼쳐봅니다. 수도권 부동산 시장, 매매에 이어 전세 가격까지 꾸준히 증가하면서 정부가 전세 시장 안정화를 위한 대책을 발표한다고 합니다. 어떤 방안들이 얘기되고 있는지, 전세값 안정화에 어느 정도 도움이 될 수 있을지, 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 김성달 국장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장(이하 김성달): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 전국 전세 매물이 6주 만에 50% 가량 증가한 것으로 나타났습니다. 얼마 전에 가양동이었나요? 줄 서서 전세집 구하고 제비뽑기로 계약하는 그런 일이 얼마 불과 전인데요. 시장이 좀 나아졌다고 봐야 합니까? 

◆ 김성달: 전세매물이 6주 만에 증가했다고 해서 약간 혼란스러울 수도 있다는 생각이 드는데요. 사실 6주 전, 지난달이 전세매물이 최저치였다는 언론보도가 있었습니다. 가을 이사철이 끝나면서 일시적으로 매물이 조금 늘었다고 보시면 되겠죠. 그런데 사실 전세가는 계속 오르고 있는 것도 맞습니다. 그리고 10월 말 기준으로 발표된 또 하나의 수치가 전세수급지수, 그러니까 전세의 수요와 공급이 얼마나 불일치하는지를 보여주는 그런 통계인데요. 이게 높으면 높을수록 불일치하기 때문에 전세가가 불안하다. 오를 가능성이 높다고 해서 이야기를 하는데, 전세수급지수가 20년 만에 최고치라는 또 언론보도가 있었습니다.

◇ 최형진: 그만큼 안 맞는다는 소리죠?

◆ 김성달: 그렇죠. 이런 상황들을 종합적으로 봤을 때는 전세가가 여전히 불안하지 않을까. 이렇게 봅니다.

◇ 최형진: 매물부족도 문제지만, 꾸준히 오르는 전세 때문에 차라리 집을 살까 하는 분들도 많고요. 또 기사를 보니까 서울 힘들다, 경기도 외곽으로 떠나는 분들도 많습니다. KB국민은행의 10월 주택가격 동향자료를 보면 서울 아파트의 지난달 전세가율이 54.2%로 집계됐고요. 아파트 전세가격이 매매가격의 절반 정도라는 건데 생각보다 전세가격이 낮게 형성된 것이 아닌가 하는 생각이 드는데요.

◆ 김성달: 그게 왜 그러냐 하면 착시라고 보는데요. 왜냐하면 집값이 너무 많이 올랐기 때문입니다. 전세가액이 떨어지거나 안정됐다는 판단은 절대적으로 할 수 없는 상황임에도 불구하고.

◇ 최형진: 워낙 집값이 올랐으니까요.

◆ 김성달: 전세가율이 상대적으로 낮은 것은 집값이 문재인 정부에서 너무 치솟고, 폭등 수준이기 때문에 숫자적으로 그렇게 나온 거고요. 오히려 은마 아파트 같은 재건축 예정인 오래된 구축 아파트도 올 초에 전세가가 6억 원이 안 됐는데, 최근에 9억까지 거래가 됐거든요. 그러니까 전세가가 많이 오르고 있습니다. 사실 상당 부분은 임대차 3법 때문에 안정적인 계약을 하신 분들도 상당수 있습니다만, 신규 계약하시는 분들은 치솟는 집값에 따라오르는 전세값을 부담하는 것 때문에 엄청 고통받고 있는 것은 사실이죠.

◇ 최형진: 지금 전세상황, 좋지 않고 착시효과 때문에 그렇게 보이는 거라고 말씀을 하셨는데요. 이런 상황이 계속 이어질까요?

◆ 김성달: 지금 정부가 이렇게 보이는 것은 결국은 빌려주는 물건값이 오르면 빌려주는 임대료도 오를 수밖에 없다. 그러니까 집값은 결국은 시간을 사이에 둘 뿐 따라가는 거거든요. 그런데 지금 이 정부에서 전세값이 별도로 떨어진 문제가 아니라 집값과 연결지어서 생각해야 하는데, 정부가 집값 대책을 근본적으로 내놓지 않고 있고, 사실 또 집값이 떨어지지도 않습니다. 언제든지 전세값은 상황만 맞아떨어지면 올라갈 수 있는 여지는 충분하다. 그런데 지금 정부는 임대료 상한제가 되면서 집주인들은 전세로 새로 계약을 맺을 때는 더 올릴 수 있는 여지가 있기 때문에 올리고 싶어 할 것이고, 거기에 또 저금리이기 때문에 이자수익도 예전만큼 못하거든요. 그런 상황들이 맞물리다 보면 전세가는 집값이 떨어지지 않는 한 시간의 차이만 있을 뿐이지 올라갈 수 있는 여지는 있다고 봅니다.

◇ 최형진: 지금 이르면 18일, 내일인데요. 공공임대주택 공급확대를 중심으로 한 전세대책 발표를 예고했습니다. 그런데 부동산 시장의 분위기, 사실 싸늘하거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 김성달: 지금 집값과 연동되지 않기 때문에 가장 크다고 봅니다. 그리고 이번에 정부가 발표하겠다는 대책이 언론에 보도된 대로면 매입임대, 또는 전세임대를 활용해서 수만 가구를 연내에 공급하겠다는 거거든요. 내년 초까지. 그런데 사실 이러한 것은 신규 공급은 아니고 기존에 있는 주택을 정부가 다시 사들여서, 공기업을 통해서 다시 사들여서 재임대를 해주는 거거나 아니면 기존 주택을 LH가 직접 전세계약을 맺은 다음에 다시 또 저소득층이나 신혼부부에게 재임대해주는 방식입니다. 그런데 이런 주택이 지금의 이 전월세시장의 무주택자들이 약 600만 가구인데, 600만 가구의 불안을 호소하는데 이 부분을 해결하기에는 한계가 있다. 그리고 민간인데 어디에 있든 전세가가 떨어져야 하는 부분의 문제이지, 누구 특정 호에 들어가서 그것만 안정화돼서 될 일은 아니거든요. 

◇ 최형진: 거기에 추가적으로 정부가 공공임대주택을 더 빨리, 더 많이 공급하는 쪽으로 대책을 검토하고 있는데요. 이게 사실 전세대란에 지친 실수요층에게는 단기간에 해결하기 어려워 보이거든요.

◆ 김성달: 어렵죠. 지금의 주거불안을 호소하고 있는데 정부가 기존주택도 아까 말씀드린 한계가 있고, 신규로 공급하면 3년, 5년, 10년을 내다봐야 하기 때문에 지금의 주거불안을 해결하기에는 어렵다. 그런데 사실 조금 들여다보면 주택 수가 모자란가? 주택 수는 모자라지 않습니다. 주택을 어떻게 재분배하고, 기존에 내고 있는 주거비를 낮추느냐의 문제인데 낮출 수 있는 방법이 있거든요. 정책적으로. 정부가 어떤 대책을 쓰느냐에 따라서 집값은 오르기도 하고 떨어지기도 했기 때문에. 그런데 지금 정부는 그러한 것들은 뒷전인 채 어떻게 풀겠냐고 하면 결국은 공급확대가 답인 것 같습니다, 라고 해서 재개발, 재건축의 규제를 풀어서, 또 공급을 늘려서, 또 신도시를 개발해서 공급을 늘려서 집값도 잡고, 임대도 늘리겠다는 말이거든요. 얼핏 보면 가능할 것 같지만 시장에 어떤 주택이 나오느냐, 비싼 주택이 나오는 방식은 기존 주택을 더 자극할 뿐입니다. 그러면 주택이 투기수단화가 되면 다주택자들은 시장에 자기 주택을 내놔야지만 전월세 사는 분들에게 기회가 마련되는 건데 다주택자들이 집값이 오를 것으로 판단되면 더 사재기하는 거거든요. 무리를 해서라도 더 사재기를 할 수 있는 구조입니다. 그런 것이기 때문에 정부가 어떤 집을 내놓겠다는 것이 분명해야 하는데, 지금 정부는 강력한 어떤 규제를 통해서 아주 저렴한, 무주택 서민들에게 내 집이 제공되는 그런 주택을 내놓을 개혁방안이 전혀 없어요. 그러니까 지금처럼 얼마 전에 과천 지식정보타운에 청약 과열이 나왔다고 하는데, 수백 가구. 그런데 이때 집값이 절대적으로 낮지 않았습니다. 주변 기존 집값보다는 쌌지만 무주택 서민에게는 마련하기에 턱없이 비싼 금액인데도 이 청약 과열이 나타났는데 이러한 주택은 서민들에게는 진입장벽을 만들고, 주변 집값도 자극하는 아주 나쁜 방식의 분양가 제도인데 이러한 분양제도를 개혁해야 하는 것이 훨씬 지금 더 전월세나 집값 불안을 해소하는 데는 효과 있는 정책이다. 그러한 것이 필요하다는 거죠.

◇ 최형진: 여당에서 전세가 상한제를 언급했는데 이게 뭡니까?

◆ 김성달: 이게 지금 현재 계약갱신을 허용할 때는 임대료를 2년 안에 5%를 늘리는 것으로 상한제가 들어가는데 신규 계약, 실거주를 이유로 집주인이 새로운 계약자와, 임차인과 계약을 맺을 때는 제한이 없습니다. 그때 많이 오르는 게 지금 문제가 되는데 그것도 정부는, 아니면 일각에서는 또 상한제를 둬야 한다. 이런 이야기거든요. 그런데 이게 지금 상당히 우려스러운 게 지금 전월세 가격을 정부가 제대로 시장파악을 하지 못하고 있습니다. 어떤 가격은 너무 높은 거고, 또 어떤 가격은 상대적으로 안정화되어 있을 수 있는 가격들이 다 혼재되어 있거든요. 그런데 이런 시장을 전혀 파악하지 못하고 있고, 실거래신고가 의무화되어 있지 않기 때문에. 임대소득세도 제대로 부과되지 않는 상황에서 일괄적으로 다 상한제를 둬버린다? 그것은 대개 그 안에서의 불만과 부작용과 불공정이 발생할 우려가 매우 커집니다. 지금 정부가 섣부르게 또 개입을 해서 규제하는 것보다는 투명한 임대차 시장을 만드는 것이 훨씬 더 필요한 상황인 거죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 전세가격 안정화를 위한 추가대책에 그러면 어떤 게 포함되어야 할 거라고 보십니까?

◆ 김성달: 매입임대, 전세임대, 이런 방식으로 할 것이 아니라 일단은 임대차 시장이 투명해야 합니다. 임대차 월세 얼마인지, 전세 얼마인지를 정부가 다 파악해서 국민들이 투명하게 볼 수 있어야 하거든요. 그러한 것들이 지금 우선시되어야 하는데 그것이 지금 내년으로 미뤄진 상황이라서 그것을 빨리 당장 시행할 수 있어야 한다. 두 번째는 집값을 낮추는 정책이 병행되어야 합니다. 집값이 계속 오를 것으로 기대된다고 하면 집주인들이 집을 내놓지 않습니다, 시장에. 그래서 집값을 낮출 수 있는 강력한 분양가 규제정책, 또는 저렴한 공공주택 확대방안이 지금 나와야 하는 부분. 그다음에 또 하나는 세입자들이 지금 이미 비싼 전세금을 지불하면서라도 집을 계약하겠다는 분들이 많은데요. 이 전세금이 떼일 염려가 있습니다. 갭투기로 인해서, 또는 여러 가지 깡통 전세 등의 우려로. 그럴 때 임차보증금을 반환받을 수 있도록 상품을 의무화해야 하는데 그것도 제대로 되어 있지 않은 상황입니다. 이런 것들이 훨씬 더 효과적이다.

◇ 최형진: 지금 말씀을 들어보니까 정부 정책이 눈앞에 보이는 불, 단순한 전세난을 타개하기 위한 너무 급한 정책들이 아닐까. 

◆ 김성달: 맞습니다. 지금의 전월세 불안의 가장 큰 원인은 집값이 너무 오르기 때문에 전세가가 따라갈 수 있는 구조가 기본적으로 형성되어 있는 상황에서 서민 세입자들은 전세를 더 선호할 수밖에 없습니다. 월세가 너무 비싸니까요. 그런 상황에서 정부가 전세가에 규제에 들어가면서 전체적으로 부작용이 나타나고 있기 때문에 근본적인 해법으로 집값과 전세값을 같이 해결하고자 하는 것들이 종합적으로 설계되는 것이 중요하지, 마치 A면 A에 대한 방법만 나온다고 해서는 그게 답은 아니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 지난달 경실련에서 30년간 서울 전세가 시세변동 분석결과를 발표했는데, 전세가 변동에서 앞으로 시장에 참고할 만한 특징적인 부분이 있습니까?

◆ 김성달: 저희가 한 30년 치를 조사를 해봤는데요. 집값은 투기적 거래가 많이 있기 때문에 정부 정책에 따라서 오르기도 하고 떨어지기도 했습니다. 하지만 전세가는 지속적으로 올라왔습니다. 그게 바로 실수요 시장이라는 것을 증명해주는 거고. 전세를 원하는 실수요자들이 항상 있다는 겁니다. 그래서 집값을 관리하지 않으면 전월세 값은 계속해서 올라갈 수밖에 없다는 것을 다시 한 번 확인이 됐고. 또 하나는 은마 같은 사례를 제가 말씀드렸지만 9억 원대까지 거래가 됐다고 했는데, 집값이 한창 떨어지던 박근혜 정부 때 은마가 8억 대까지 떨어졌습니다. 

◇ 최형진: 매매가가요?

◆ 김성달: 매매가가요. 그 정도의 매매가가 유지됐더라면, 더 떨어졌다고 하면 지금처럼 이런 고가의 전세금 때문에 불안한 상황도 방지할 수 있었다는 것을 저희가 다시 한 번 확인한 거거든요. 그래서 정부가 집값 대책과 전세값 대책을 따로 볼 것이 아니라 같이 봐야 하는 거죠.

◇ 최형진: 일단은 전세를 잡기 위해서는 결국에는 치솟는 아파트 가격의 안정화가 필요해 보입니다.

◆ 김성달: 네, 가장 중요한 부분이고, 그다음에 아까 말씀드린 것처럼 투명성을 확보해야지만 집주인들이 일방적으로 올릴 수 없는 게 세금도 내야 하고, 또 보증금에 대한 반환보증도 해주어야 하는 책임성을 강화해주어야 하거든요. 그런데 투명하지 않으면 그런 것들을 정부가 규제하는 데 한계가 있습니다. 투명성이 필요한 것이라는 것을 위한 실거래 신고 의무제가 시행되는 것이 필요하다.

◇ 최형진: 청취자님이 문자로 “안정화 대책 이야기하는데 지금 가격이 너무 올라서 안정화의 기준이 어느 정도인가, 이런 생각도 드는데 소득 대비 어느 정도라고 보십니까?” 라는 질문이네요.

◆ 김성달: 지금 정부가 발표했을 때는 정부가 발표한 집값이 소득 대비 4배, 5배가 안정적이라고 표현했습니다. 그런데 그것을 국민들이 들었을 때 4~5배? 말이 안 된다는 표현이 있는 게 지금 서울아파트 값 9억에 연소득 5000만 되더라도 거의 18배 수준이거든요. 계산이 안 맞는 거예요. 정부 통계가 매우 심각한 문제가 있다는 게 재확인됐고. 정말 정부 말대로 4~5배로 떨어지려면 지금의 집값의 반토막 이하로, 반값 이하로 떨어져야 하는 거죠. 지금 중위값이 9억 원이면 5억 원 이하로 떨어져야 합니다.

◇ 최형진: 그게 되어야 안정화가 됐다.

◆ 김성달: 왜냐하면 소득은 그렇게 급하게 늘거나 급하게 떨어지기가 어려운 구조잖아요. 그러니까 집값은 거품시장이기 때문에 집값이 적어도 반값 이하로 떨어져야 하고. 대통령께서도 그것을 강조하셨습니다. 취임 초로 되돌려놓는 것이 맞다. 그러려면 3억은 최소한 떨어져야 하는 상황이죠. 그래도 한 10배 정도 된다고 보는데, 더 떨어지는 것이 맞다고 봅니다.

◇ 최형진: 지금 현실에서는 3억 떨어뜨리기도 쉽지 않을 것 같은데요?

◆ 김성달: 그런데 우리가 조금만 되돌려서 생각해보면 정부가 MB 정부 때 강남에 평당 1000만 원짜리, 강남에 평당 500만 원짜리 아파트들이 줄줄이 나왔습니다. 그런 시장에 저렴한 아파트들이 나오니까 민간에서 아예 분양이 안 일어났어요. 왜냐하면 분양해도 아파트가 팔리지 않으니까. 그런데 집값은 떨어졌습니다. 공급 부족이었는데도 떨어졌어요. 그러니까 지금의 문제는 그때 아까 말씀드린 것처럼 떨어진 게 13억대 아파트 같은 것이 은마 같은 게 8억대까지 떨어졌거든요. 어떠한 정부가 정책을 펴느냐에 따라서 아파트 값은 떨어질 수 있고, 또 하나는 이게 아파트값이 거품입니다. 한 번 떨어지겠다는 신호가 시장에 읽히면 그냥 가파르게 떨어질 수 있는 구조이기도 합니다.

◇ 최형진: 아파트 시세 관련해서 살펴보겠습니다. 경실련에서 서울 22개 아파트 단지에 대한 시세와 공시가를 분석했는데요. 정부에서는 지금 아파트값을 평균 14%가 올랐고, 공시가격은 서울 평균 39%로 올랐다고 발표했는데, 경실련 조사 내용과는 차이가 크다면서요?

◆ 김성달: 네, 이 부분 계속 저희와 정부가 논쟁을 하는 부분입니다. 경실련이 이미 올해 상반기에 50%, 서울 아파트값. 국민은행 중위가격 기준으로 52%가 상승했다고 발표했는데요. 이때 정부가 아니다, 국가통계인 감정원 통계로 하면 14%가 올랐다고 해서 상당한 차이가 발생했습니다. 이것에 대해서 정부는 국가통계고 경실련은 민간 통계니까 정부 통계가 맞다고 하는 주장을 했고, 지금도 그 기조를 유지하고 있습니다. 그런데 사실 정부 통계에 대해서는 검증이 필요한 부분인 게 국민은행 통계하고도 맞지 않지만 경실련이 지금 청와대 참모 분들, 또 국회의원 분들, 공직자 분들, 계속해서 주택재산을 공개한 내역의 아파트값 상승액을 조사해서 발표하고 있는데요. 대부분이 40~50%. 세종시 같은 경우는 100%도 넘게 올랐습니다. 이렇게 많이 오른 것에 정부가 말한 14%는 어디에 근거한 것인지는 저희가 되묻고 싶은 부분이거든요. 그리고 이번에 서울 안에 22개 단지를 다시 조사해봤는데 그 안에 14%가 오른 단지는 하나도 없었습니다. 저희 조사한 결과는. 58% 올랐습니다. 그래서 이렇게 크게 차이가 나는데 문제는 경실련은 지금 어디 아파트가 올랐다고 다 공개를 하고 있거든요. 왜냐하면 고위공직자들 아파트 다 위치가 공개되고 있기 때문에 알 수가 있는데 정부는 14%가 어떻게 나왔는지 또 어디 아파트인지 공개를 하지 않습니다. 그러니까 지금 정부 통계를 공개적으로 검증하는 것이 사실은 지금 훨씬 필요하다. 정부가 그 내용을 해주는 것이 중요하죠.

◇ 최형진: 정부를 비호하거나 옹호하는 것은 아니지만 또 조사방법이나 표본에 따라서 달라질 수는 있잖아요?

◆ 김성달: 네, 그래서 정부는 전수조사가 아닙니다. 저희도 전수조사가 아니듯이 정부도 전수조사가 아닌데요. 도대체 어디 표본을 했기에 그 표본의 결과가 14%인지.

◇ 최형진: 22개을 꼽아서 하신 거잖아요?

◆ 김성달: 그렇죠. 저희는 강남, 비강남에 있는 대규모 단지를 꼽았고, 전체적으로 서울, 경기, 발표를 해나가고 있는 상태고요. 정부는 지금 현재 정부가 밝힌 표본 수가 아파트가 9400개라는 겁니다. 그러면 그 아파트가 어디에 있는지는 사실 정부가 공개해주셔야 하는 부분이거든요. 제가 앞서 말씀드린 국민은행 같은 경우는 아파트 표본 수가 3만 2000개 정도 됩니다. 정부보다 훨씬 많은 통계를 가지고 있어요. 그런데도 정부는 정부 자료가 더 공정하고 객관적이라고 하는데, 사실 국민들은 궁금하고 믿을 수 없다. 정부가 표본 수가 어디에 있는지, 그리고 거기에 거래가 얼마나 일어나고 있어서 그 가격이 나왔는지 공개해주시는 게 지금 매우 중요하죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 저희가 다음번에 또 모셔야겠네요. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김성달: 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장과 함께했습니다.