[생생경제] 쏟아지는 부동산 신상, 이번엔 지분적립형 주택

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 쏟아지는 부동산 신상, 이번엔 지분적립형 주택

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 서울 아파트 전세값이 70주 연속 상승했습니다. 문재인 대통령은 어제 시정연설에서 무슨 일이 있더라도 전세값은 잡겠다라고 말했습니다. 어떤 분은 무슨 일이 있더라도 집값을 잡겠다고 말하던 문대통령이 지금은 전세값을 잡겠다라고 하고 그러면 조금 있다가 월세값은 무슨 일이 있어도 잡겠다 라고 하는거 아니냐 라고 이야기를 하기도 했었습니다. 하루가 멀다 하고 부동산 관련 이슈가 쏟아집니다. 김인만부동산연구소 김인만 소장님 나오셨어요~

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 70주 연속 전세값 상승 이런 거 본 적 없으세요?

◆ 김인만> 과거 통계를 좀 봐야 될 것 같은데요. 70주 연속은 좀 이례적인 것 같고, 또 단기간에 상승폭이 커서 충격은 훨씬 더 큽니다. 저도 지금까지 살아오면서 최근에 여러 가지 일어나는 일들을 보면 이런 적이 있었나 싶은 생각이 들 정도고요. 대통령께서 꼭 잡겠다고 했으니까 좀 지켜봐야 될 것 같은데, 또 전쟁이 시작되지 않을까 싶은, 왜냐하면 부동산과의 전쟁을 하겠다고 해서 집값 잡겠다고 했잖아요. 이제 또 전세와의 전쟁을 하지 않을까 싶은 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 상승폭이 굉장히 크다고 하셨는데 아까 저희가 3시 뉴스에서 전해드렸거든요. 10월 넷째 주 서울 아파트 전세값이 0.1% 올라서 한 주 전 상승률보다 0.08% 상승폭이 커진 거예요. 한 주 전 상승률이 0.08%였고, 지금은 0.1%니까 상승폭이 커진 겁니다. 정말 우리 모두의 걱정이고 서민들의 걱정인데. 그래서 그런지 부동산 시장에서 자꾸 신상을 만드는 것 같아요. 신상이 쏟아져요. 지분적립형 주택이라는 게 또 나왔어요. 이게 뭐예요?

◆ 김인만> 요즘 우리나라 사람들이 신상을 좋아하니까 아무래도 정부에서 또 신상을 마련한 것 같은데요. 지분적립형 주택이라는 게 특별한 건 아니고요. 만약에 공공주택을 만들면 돈이 부족한 분들이 많잖아요. 신혼부부라든지, 생애 최초 이런 분들한테 기회를 주기 위해서 집값의 20~25%를 먼저 내고 지분을 먼저 사는 거예요. 따지고 따지면 100%라고 한다면 내가 돈이 없으니까 25% 정도 돈을 주고 내 지분 25%를 사고 나머지 75%에 대해서는 20년 정도 시간을 두고 4년에 한 번씩 돈을 갚아나가면서 결국에는 내 집 마련을 하겠다, 만들어주겠다는 게 정부 생각입니다.

◇ 김혜민> 우리 은행 대출 받아서 보통 집 사잖아요. 그러면 수도꼭지만 내 집인 경우가 굉장히 많죠. 대부분 은행의 돈으로 사니까요. 그래서 20년, 30년 갚아나가면서 내 집이 되는 것처럼, 그런 개념으로 정부에서 토지나 건물의 지분 중에 4분의 1정도만 취득하면 그러면 소유권을 주는 거예요? 소유권을 주는 건 아니죠?

◆ 김인만> 소유권을 주는 지는 좀 확인해봐야 되는데요. 일단 전매제한하고 실거주 요건이 걸려요. 그래서 소유권을 줄 수는 있어도, 실질적으로 재산권 행사를 못하기 때문에 이게 내 집이 내 집이 아니고 내 집이 정부 집이겠죠.

◇ 김혜민> 그러면 20%, 25%만 받고 빌려주는 거 아니죠? 거기에 대한 나머지 부분 임대료 내야 되는 거죠?

◆ 김인만> 보증금도 있고요. 임대료도 남은 지분이 있잖아요. 정부에서 공짜로 주진 않고요. 어떻게 보면 임대 아파트 같은 개념인데, 임대 아파트보다는 처음에 내 지분이 좀 있고, 차츰차츰 내 집을 마련한다는 측면에서, 약간 좀 비슷한 개념이긴 한데요. 지금은 분양전환 아파트가 있잖아요. 그래서 내가 10년이나 살다가 전환되는 시점에 주변 시세의 80~90% 정도 돈을 주고 내 집 마련을 하는데, 거기에 문제가 많이 생겼어요. 집값이 그 사이에 많이 상승하게 되면서 주변 시세 대비 80%라고 해도 10년 전에 5억 하던 집이 지금 15억 정도 한다라고 하면 거주하시는 분들은 내가 80%라고 해도 내가 어떻게 내고 내 집을 마련하냐, 이건 말이 안 된다라고 해서 아마 정부에서 마련한 게 차츰차츰 내 집 마련의 기회를 주겠다라는 생각인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 임대료가 최소한 민간이 하는 거나 은행 이자보다는 낮아야 되잖아요. 거기에 대한 얘기는 아직 없나요?

◆ 김인만> 구체적으로 나오진 않았는데요. 아무래도 민간보다는 저렴하게 책정이 돼야 되는데 이게 가장 관건인 것 같아요. 지금 또 보면 사실 정부나 LH에서 하는 거 보면 결코 서민들이 생각하기에는 공짜처럼 아주 저렴하진 않거든요. 이 공공지분적립형이 성공을 하려면 진짜 수요자들이 체감할 때 야, 이거 진짜 너무 좋은 혜택이야, 나 진짜 계속 살고 싶어 이런 마음이 들어야 되는데, 예를 들어서 보증금 1억에 한 달에 50만 원씩 내라고 하면 50만 원 내는 게 만만하지 않거든요. 정부 입장에서는 시세나 여러 가지 따지면 주변 시세보다는 저렴해도 10만 원 내라고 하진 않을 거잖아요. 그래서 이 부분이 가장 관건이 될 것 같고, 가장 부담스러운 게 20년.

◇ 김혜민> 그러니까 저도 사실 아이 있는 집이나 학교나 회사를 옮기면 집을 샀다가도 팔고 이사를 가는 게 다반사잖아요. 그럼 이렇게 한 곳에 20년 이상 살아야 돼요?

◆ 김인만> 실거주 요건이 들어간다라고 발표가 됐기 때문에, 정부입장에서는 그렇잖아요. 공적 자금 막대한 돈을 투입해서 공공아파트를 지어서 혜택을 줬는데, 몇 년 살다가 팔고 나가버린다고 하면 좀 여러 가지 문제가 생기고, 재산권 행사에서도 이 부분도 가장 걱정이 되거든요. 만약 대출을 받아서 집을 사면 많은 분들이 집을 살 때는 두 가지 목적이 있잖아요. 하나는 우리 가족의 안정적인 거주 목적이 있고, 또 하나는 그걸 무시할 수 없잖아요. 집값 오르는 거, 그게 인플레이션 방어할 만큼 많이 안 오르더라도 은행 이자보다는 더 오르는 거, 좀 올라가기를 바라는데. 정부에서 과연 어느 정도 상승폭을 인정해줄지가 관건이 될 것 같아요. 그래서 열심히 살았는데 인정 안 해주게 되면 그것도 문제가 되기 때문에 풀어야 될 숙제가 많고요. 박수만 치기에는 여러 가지 산적된 숙제들이 많이 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 정부에서 무주택자들을 위한 신상 상품을 자꾸 내놓는데, 실제 살 수 있는 신상상품이 없는 거예요. 그래서 그런 부분들에 있어서 정부가 빈틈을 잘 메꿔서 상품을 내놓으셔야 될 것 같아요. 비슷한 예로 이명박 정부 때 반값 아파트라는 게 공급된 적 있었잖아요. 이게 성적이 신통치 않았던 기억이 나는데, 이게 어떤 거였죠?

◆ 김인만> 반값 아파트도 종류가 굉장히 많았거든요. 보금자리주택이라고 해서 실제로 분양가를 반으로 낮춰서 공급해준 물량이 있고요. 토지임대부라고 해서 토지는 공공에서 하고 건축비만 받아서 저렴하게 공급한 주택들도 있었는데, 결과적으로 우리 서울주택시장 안정에 큰 도움이 되지 않았던 건 공급물량 자체가 굉장히 제한적이었고요. 다 해도 3만 세대 정도 공급이 됐는데. 서울이 3만 세대 가지고 안정이 될 일은 없을 것이고요. 반값 아파트 같은 게 분양가보다 저렴한 거는 분명한 사실이었는데, 당첨된 사람들만 로또로 맞았거든요. 나중에 시세가 많이 상승하게 되면서 결국에 공적 자금을 투입했는데 당첨된 사람들만 돈을 많이 벌게 되는 사회 불균형이 생겨서 이런 부분을 고려해서 또 이런 제도를 만드는데, 저도 이게 과연 수요자들이 20년 동안 거주하면서, 제 생각에는 쉽지 않을 것 같고요. 신상을 만들고 서민의 주거안정을 위해서 고민을 하는 거는 굉장히 긍정적이고 박수를 쳐줄만 한데 시장의 수요자들은 단순하거든요. 그냥 내가 집이 없고, 돈이 부족하니까, 제 생각에는 정부에서 차라리 저리대출, 특별대출을 해줘서 생애 최초라든지, 신혼부부한테는 은행 금리보다 정부에서 보조를 해줘서 대출을 늘려줘서 정부가 보증하고 내 집 마련을 할 수 있게 해주는 게 조금 더 효과적이지 않을까 하는 생각도 하게 되거든요.

◇ 김혜민> 그게 박근혜 대통령 때 그랬던 거 아니에요? 이자 낮춰주고, 집 살 수 있도록, 근데 지금 이번에 최재성 정무수석은 사실 지금 집값이 이렇게 오른 게 박근혜 정부가 부동산 부양책 써서 전세 얻을 돈이면 대출 받아 집 사라, 이래서 집값 올라간 거고, 그 결과를 문재인 정부가 안게 됐다 이렇게 얘기했거든요. 부동산 전문가로서 이 발언 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 이 뉴스를 보고 저 굉장히 마음이 아팠고요. 국민들 마음을 너무 헤아려주지 못하는구나. 국민들이 원하는 거는 지금 그런 게 아니거든요. 지금 3년 반이 지났는데, 아직도 전 정권 탓 해버리면 그렇게 따지면 박근혜 정부 때 규제 풀어준 거는 이명박 정부 때 또 규제를 풀어줘서 그런 거고, 이명박 정부 때 문제 된 거는 또 노무현 정부 시절에 규제를 너무 많이 해서 집값이 떨어져서 우리는 풀어줬다 끝도 없는 연속이고, 국민들이 바라볼 때는 노무현 정부, 이명박 정부 중요한 게 아니라 그냥 똑같은 정부의 연속인데.

◇ 김혜민> 지금 내가 사는 오늘이 중요하죠.

◆ 김인만> 똑같은 정부고, 그냥 지금의 정부가 문재인 대통령이고 이런데 전 정권 탓 해버리면 지난 정부는 다른 나라 정부고 이번 정부는 또 딴 정부냐 라는 말밖에는 안 되잖아요. 국민들이 바라볼 때는 그런 말 말고 당장 해결이 안 되도 좋으니까, 진지하게 고민하고 해결책을 만들어서 당장은 못하겠지만 이런 문제가 있고, 전 정권도 잘못했고, 우리도 정책의 부작용이 있는데 지금이라도 바로 잡아서 앞으로는 반드시 좋은 주거 안정을 만들겠다는 말씀을 해주셨으면 좋은데, 전 정권 탓이야라고 하면 부모가 자녀한테 너 왜 공부 안 해? 그러니까 작년에 선생님이 못 가르쳐서 내가 공부 못해요 이런 말 하는 거랑 똑같거든요. 그래서 그런 말들은 국민 마음의 상처를 주는 말이니까 좀 책임 있는 자세, 전 정권도 잘못이 있지만 우리가 해결하겠다라는 그런 자세가 필요할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 참고로 최 수석이 이런 이야기도 했습니다, 사실 노무현 정부 때 집값 안정시킨다고 드라이브 걸어서 그 혜택이 이명박 정부 때 안정적인 집값으로 나타났다 이런 발언을 하기도 하셨습니다. 아까 금리 낮춰주는 저리 차라리 해줘라, 정부에서, 이 얘기 하셨으니까.

◆ 김인만> 제가 볼 때는 진짜 실수요자라면 내 집 마련 할 수 있게 해줘야지. 말이 나왔으니까 재산세 감면해주고, 공시가격 이야기가 나오는데 그 부분도 같이 맞물려있는 문제가 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이낙연 더불어민주당 대표가 오늘 비공개로 최고위원 긴급 소집했는데, 그게 결국은 부동산 현안 논의하는 자리로 알려졌더라고요. 1주택자 재산세 인하 기준 정리하자 이거였는데 지금 이게 어떻게 정리되고 있는 거예요?

◆ 김인만> 정부에서는 6억이냐, 9억이냐 가지고 옥신각신 하고 있는데요. 부총리쪽에서는 9억이다, 청와대쪽에서는 6억이라고 하는데 저는 이 부분을 공감할 수가 없는 게 공시가격도 많이 올리기로 했잖아요. 지금도 많이 오르고 있고, 앞으로 10년을 두고 현실화율을 90%까지 올리겠다고 로드맵이 나왔는데, 어떤 식으로든 정부는 아니라고 하지만 결국은 증세가 될 수밖에 없는 상황이고요. 다주택자들 옹호해줄 생각은 별로 없고요. 그래도 실수요자들도 부담이 늘어날 수밖에 없잖아요. 실제로 정부가 고려해야 될 게 공시가격이 올라가게 되면 그냥 우리가 눈에 보이는 재산세가 올라가고 종합부동산세만 올라가는 것이 아니라30가지 이상 여러 가지 걸려있는 문제들이 있는데. 예를 들자면 노인 같은 경우 정부에서 혜택, 연금을 받든지 있잖아요. 그런 기준이 달라지게 되면서 받던 혜택을 못 받게 되는 문제도 생길 수 있거든요. 그래서 이런 부분까지 고려를 해야 될 것 같고요. 실수요자 보호 차원에서는 그러면 10년 전에 집을 하나 사서 내가 1주택인데 내가 원하지 않았는데 집값이 올랐어요. 그러면 실수요자인데 과연 그분들이 무슨 죄가 있어서 6억이냐, 9억이냐 이렇게 편 가르기를 하면서 하느냐, 그래서 저는 1주택자라면 가감하게 재산세 인하를 해줬으면 좋겠고요. 지금 나오는 이야기가 0.05%포인트로 낮춰주겠다고 하는데, 이게 0.05면 너무 작지 않나 싶거든요. 이게 지금 0.1~0.4%거든요. 재산세율을 보면 그래서 3억 넘어가게 되면 0.4%인데, 0.4%에서 0.05% 낮춰준다고 해서 공시가격 올라가는 게 더 크거든요. 결국에는 이제 어떤 일이 생기냐면 올해 50만 원 재산세를 내고 있는데, 내년에 70만 원 낼 걸, 65만 원만 내게 해줄게 우리한테 고마워해 라고 하는데 국민들이 바라볼 때는 15만 원 올리는 것이거든요. 이런 것보다 저는 좀 더 많이 낮춰줬으면 좋겠고요. 공정시장가액비율은 또 올라가잖아요. 그러니까 전체적으로 여러 가지 이유는 있을 거예요. 현실화 하는 게 좋다면 실수요자 세율 부담은 재산세도 좋고요, 종합부동산세도 좋은데 좀 낮춰줬으면 좋지 않을까 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 주식이 막 올라도요. 그거 팔아서 현금화하기 전까지 내 돈이 아니거든요. 물론 무주택자분들께 이 말씀이 어떻게 들릴지는 모르겠지만, 1주택자들한테도 집값이 올라도 그걸 팔아서 시세차익을 직접 얻지 않고서는 그게 무슨 캐시플로우가 되는 게 아니잖아요.

◆ 김인만> 팔아야 내 집이고요. 팔 때는 또 양도세를 내거든요. 팔 때도 세금 안 내면 보유세를 많이 내도 괜찮은데. 팔 때도 양도세를 내고, 그냥 가지고 있다는 이유만으로 투자도 아닌 내 실거주인데 그렇게 과도한 세부담은 결국엔 세입자한테 전가시키게 되기 때문에 고려를 좀 해주셨으면 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 정부 여당의 공시지가 현실화율 90% 오르겠다고 오늘 계획을 밝혔고, 지금 김인만 소장께서는 이렇게 된다면 1주택자인 실수요자들에 대한 세율은 확실하게 낮춰주는 게 좋겠다 라는 조언을 해주셨습니다. 다시 지분적립형 주택 조금 더 할게요. 일단 2023년부터 분양을 하겠다는 건데 구체적인 지역이나 공급 규모가 나온 건 아직 없죠?

◆ 김인만> 구체적으로 나오진 않았는데, 2028년까지 만 몇 천 세대 정도를 하겠다라고 하는데.

◇ 김혜민> 만 몇 천 세대요? 많지 않네요. 많은 거예요?

◆ 김인만> 정부는 많다고 하는 거죠. 서울에서 이 정도면 많이 나오는 거 아닐까요?

◇ 김혜민> 아까 전에 3만 세대.

◆ 김인만> 그건 MB정부 시절에.

◇ 김혜민> MB정부 때도 적다고 하셨잖아요. 근데 지금은 이미 포화 상태이니까?

◆ 김인만> 제가 볼 때는 큰 효과는 없을 것 같고요. 이게 나오는 지역들은 최근에 발표했던 지역들, 3기 신도시, 태릉 골프장, 용산 기지창 이런 지역에 다 적용하는 건 아니고요. 일부를 이런 아파트를 적용하겠다고 하는데. 이게 좋은 의도와는 달리 이게 얼마나 효과가 있을지는, 수요자도 그렇잖아요. 나 여기 꼭 들어가서 살고 싶어 이런 마음이 들어야 되는데 20년 동안 실거주 해야 되고 이사도 못가고 또 월세는 월세대로 내야 되고 초기에 또 지분 돈을 집어 넣야 되고 여러 가지 불편한 점이 많아서 시장 수요자들도 내 집 마련하는 거는 좋지만 사실 20년이 지나면 이제 새 아파트도 아니고 그렇게 되는데 좀 지켜봐야 될 것 같습니다. 이 정도 물량, 제 생각에는 한 10만 호, 15만 호 정도는 공급이 돼야 우리 주택시장에도 안정이 되고 다수의 규모의 경제라는 게 있잖아요. 내 친구도 들어가고 나도 들어가고 우리 자녀도 들어가고 많은 사람들이 이용하게 되면 그게 자리를 잡는데. 만, 2만 세대 정도 가지고는 효과도 없이 묻혀버리지 않을까하는 생각도 듭니다.

◇ 김혜민> 그리고 우리가 임대주택 이야기 할 때도 임대주택이 도시 건설 하는데 안에 들어가게 되니까 이 내에서의 차별이나 이런 것도 사회적 문제가 되잖아요. 이런 게 많으면 임대주택도 많고, 지금 이야기하는 지분적립형 주택도 많고, 이게 그냥 국민들이 이렇게 살게 된다면 그런 거에 의한 사회적 차별이나 편견은 없잖아요.

◆ 김인만> 그게 또 같은 문제거든요. 이게 규모가 충분하다면 지금은 좀 이상한 제도, 20%내고 20년 동안 살고 좀 이상하다싶어도 이게 자리를 잡고 많은 수가 되면 사람들은 받아들이거든요. 그래서 사실 나쁜 정책은 아니에요. 이제 투자보다는 주거로 가야 되기 때문에 안정적인 주거를 위해서는 괜찮은 정책이잖아요. 20% 내고 살면서 갚아가는 거는 이런 쪽으로는 좋은 정책인데 지금 우리 사회가 그렇잖아요. 집값도 올라야 되고 다른 사람하고 비교도 해야 되고, 이미지, 사회적 지위 여러 가지 따지기 때문에 꺼려하는 부분이 있을 수 있는데 이게 충분한 많은 물량을 잘 공급해줘서 자리를 잡는다면 또 좋은 주거 제도가 되지 않을까 싶은 생각도 듭니다.

◇ 김혜민> 주택 쉽지 않고 국토부 관계자들 나오셨을 때도 제가 참 어려운 일 하신다고 말씀드렸는데. 지금 문자도 정부에 대한 안타까움이 훨씬 많아요. 왜냐하면 우리는 오늘을 사는 서민이니까. 문자로 ‘투기 지역 다주택자들한테 누진세 적용하고, 살지 않는 갭투자자에게 강한 세금 적용하면 집값, 전세대란 다 잡습니다. 정부 집값 잡을 생각 없습니다. 당장 본인이나 가족들 다 다주택자, 갭투자자들인데요.’ 이렇게 보내주셨어요.

◆ 김인만> 지금 또 사실 누진세 많이 적용하고 있고요. 다주택자들 규제 굉장히 강하거든요. 강한데도 왜 이런 댓글들이 나오고 하냐면 내가 너무 힘들고 현실이 집값도 올라가고 전세가격도 문제가 되고 내 삶이 너무 팍팍하니까 정부가 노력하는 건 맞는데, 여전히 미흡하다고 생각하는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 문자로 ‘맞습니다. 정말 무주택자들 집 살 수 있게 대출을 좀 더 해줬으면 좋겠어요. 3년 전에 구입하려고 은행 상담했더니 대출이 안 돼서 못 샀거든요. 그때 생각하면 너무 속상해요. 임대사업자 특혜 때문에 매물이 잠겨 상승 불씨가 되지 않았나 싶네요.’ 하셨고 문자로 ‘이제 콩으로 메주를 쑨다고 해도 안 믿어요’ 이 신뢰 회복은 결국은 집값 안정으로 보여줄 수밖에 없을 것 같아요.

◆ 김인만> 실력으로, 결과로 보여줘야 되는데 오늘 대통령께서 말씀하셨는데도 한 3년 전 같았으면 박수를 치고 믿어줬을 때도 이게 집값을 잘 못 잡다보니까 월세도, 전세도 과연 잡을 수 있을까 이렇게 의구심을 많이 가지고 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 김인만부동산연구소 김인만 소장과 함께 이야기 나눴습니다. 소장님, 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.