3040 무주택자가 고대하는 3기신도시 사전청약, 어떻게 준비할까

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 9월 22일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

- 주변시세보다 20~30% 싸게 내 집 마련 가능
- 2022년까지 24만호.. 하남 교산 3만2천호 고양 창릉 3만8천호 ..가장 관심 높아
- 하남 교산 2백만 평, 서울 강남까지 1시간 거리.. 2023년 착공 송파-하남 간 도시철도 개통되면 20분대로
- 고양 창릉..새절-고양시청 고양선 개통될 경우 교통입지 좋을 듯
- 사전청약 자격.. 무주택 세대구성원+청약통장+해당지역 2년이상 거주요건 갖춰야
   해당 지역 거주자 30% 우선 공급/경기도 20%/수도권 50% 우선 공급
- 사전청약 당첨되면 타지역 재당첨 제한, 계약 포기시 불이익은 없어

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 봅니다. 정부의 사전 청약 일정 발표 후 3기 신도시에 대한 관심이 그야말로 뜨겁죠. 3040 젊은 층에서도 서울 지역 대신 자족기능, 교통망 등을 확보한 3기 신도시로 눈을 돌린 것으로 분석되고 있는데요. 3기 신도시 청약의 모든 것, 이 시간에 하나하나 살펴보겠습니다. 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수(이하 고준석): 네, 안녕하십니까.

◇ 최형진: 어제 1부에서 전세가 매매가를 뛰어넘는 역전세.

◆ 고준석: 깡통전세라고 하죠.

◇ 최형진: 지금 부동산 상황을 간단하게 말씀해주시면 어떻습니까?

◆ 고준석: 지금 거래량은 조금 많이 줄어들고 있고요. 워낙 저금리이다 보니까 전세 물량이 줄어들고, 전세가격은 다소 우상향하는 이런 상황으로 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 3기 신도시 발표 당시만 해도 거주, 일자리 수요가 집중된 강남과는 거리가 멀어서 한계가 있겠다, 이렇게 전망이 됐는데 최근 상황을 보면 젊은 층에서도 관심이 꽤 높은 것 같아요. 이유가 뭘까요?

◆ 고준석: 그렇습니다. 정부는 내년 7월부터 공공분양주택에 대한 사전청약을 실시하기로 했죠. 그래서 3기 신도시에 대한 관심이 현재 뜨거워지고 있습니다. 이렇게 관심이 높아지는 이유는 주변 시세보다 20~30% 싸게 내 집 마련을 할 수 있기 때문으로 보이고 있습니다. 이 때문에 내년 하반기부터 저렴한 가격에 내 집 마련을 하려고 하는 무주택자들, 특히 3040 무주택자들이 본격적으로 관심을 갖고 사전청약에 나설 것으로 보입니다. 또 신도시 사전청약 공고는 내년부터 각 아파트 단지별로 한국감정원 청약홈에서 공개가 되는데요. 사전청약 때는 입지조건, 주택규모, 면적이죠. 세대 수, 추정 분양가격, 대략적인 설계도 등 이런 기본적인 주택정보 및 본청약 시기, 입주 예정 월, 이런 것들이 제공되고요. 오는 2022년까지 3기 신도시를 포함해서 수도권 공공택지에 약 24만 호 정도가 분양 예정에 있습니다. 

◇ 최형진: 특히 서울 접근성을 두고 2기 신도시와 비교할 때 인기 지역인 판교나 위례, 광교를 제외하면 3기 신도시가 더 낫다고 하는데요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 지금 수도권 신도시 중에서 교통망이 가장 잘 갖춰진 데가 판교라고 볼 수 있죠. 판교, 광교, 위례, 이런 정도가 굉장히 잘 갖추어져 있는데, 이번에 발표된 3기 신도시를 보면요. 남양주 왕숙이 6000세대 가구 정도, 하남 교산이 3만 2000가구, 인천 계양이 1만 7000가구, 고양 창릉이 3만 8000가구, 부천 대장이 2만 가구 정도 되는데, 이중에서 가장 관심을 많이 보이는 데가 하남 교산 3만 2000가구가 들어서는 데하고요. 고양 창릉지구죠. 3만 8000호가 들어선 이 두 곳에 관심을 많이 갖습니다. 그 이유를 봤더니 하남 교산 지구는 200만 평 정도 규모가 돼요. 여기에서 지금 현재 서울에까지, 강남까지 나오기에는 한 시간 정도 걸리거든요. 그런데 이게 2023년 여기에 도시철도를 착공해서 2028년 계통을 목표로 송파-하남 도시철도가 확정된 상태입니다. 그러면 20분대로 확 줄어들게 됩니다. 그래서 광역 교통망이 갖춰지는 이런 곳들은 이렇게 인기가 있을 것으로 보이고요. 지하철 6호선 세절역에서 고양시청까지, 이게 고양선을 연결하겠다는 거거든요. 아직 확정은 안 됐지만, 이런 것들이 연결이 된다고 한다면 고양 창릉 지구도 굉장히 입지적으로는 좋은 지역으로 꼽힙니다. 그래서 이런 지역에 관심들을 많이 둘 것으로 예상이 됩니다.

◇ 최형진: 아무래도 서울과 이런 전철이 뚫린다고 하면 오래 걸리지 않기 때문에 관심이 증폭되고 있는 상황입니다. 그러면 청약 준비를 위해서 필요한 것들 차근차근 짚어보겠습니다. 먼저 사전청약을 준비하는 분들, 어떤 것들을 살펴봐야 할까요?

◆ 고준석: 우선 청약자격이 가장 중요하죠. 청약자격을 갖추어놔야 하는데요. 사전청약 자격은 일반 본청약과 동일한 기준이 적용됩니다. 일단은 무주택 세대 구성원이어야 하고요. 입주자 저축가입, 즉 청약통장이 있어야 합니다. 그다음에 해당 지역에 거주 요건도 갖추어야 합니다. 예를 들어서 투기과열 등 규제지역 1순위 모집에 청약하려고 하면 해당 특별, 광역시군에 2년 이상 거주해야 합니다. 예를 들어서 하남에 내가 청약을 하려고 하면 하남시에 내가 2년 이상 거주했다고 하면 가장 유리하다고 하는 이야기예요. 그래서 우선공급 비율을 봤더니 해당 시군에서 2년 이상 거주한 자에게는 30% 일차적으로 우선 경쟁을 할 수 있게 합니다. 그다음에 경기도에 거주한 분한테는 20% 비율 범위 내에서 또 경쟁을 하게 되고요. 또 수도권에 거주한 자에 대해서는 50%가 우선 공급되는 것입니다. 그래서 이것을 조금 알기 쉽게 설명을 드리면요. 하남에 2년 이상 거주한 경우에는 1차로 해당 지역 우선선발하는 30%에 해당됩니다. 그리고 2차로도 경기도 거주자를 선발하는 20%에도 해당되게 됩니다. 게다가 3차로 수도권 거주자를 선발하는 50%에도 해당되기 때문에 총 세 번의 청약 기회를 얻을 수 있고요. 당첨 확률은 그만큼 높아진다는 거예요. 하지만 하남 지역이 아닌 경기도 성남에서 만약에 2년을 거주했다, 이런 사람의 경우에는 경기도 거주자에게 우선 공급되는 20% 내에서 1차 청약을 할 수 있고요. 여기서 떨어지면 수도권 거주자에게 공급되는 50%에서 2차 경쟁을 해서 여기서 당락이 결정이 되는 겁니다. 그래서 당첨 확률은 조금 떨어지죠. 그런데 서울에 거주하는 사람은 수도권 거주자에게 공급하는 50%에만 해당하므로 상대적으로 당첨 확률은 50%를 날려 보내놓고 50%에서만 경쟁하는 거죠. 당첨 확률은 그만큼 떨어진다고 하는 이야기입니다. 그래서 이 주변에 하남 지역이나 이런 지역에 전세가격들이 다소 상승하는 이유들이 우선 거주요건을 갖추기 위해서 그 지역들의 전세가격이 조금씩 보이지 않게 올라가는 것 같습니다.

◇ 최형진: 사전 당첨은 실제 분양, 입주까지는 시간이 있지 않습니까?

◆ 고준석: 그렇죠.

◇ 최형진: 사전 당첨 당시와 상황이 달라지는 경우도 있는데, 그럴 때는 어떻게 해야 하는 겁니까?

◆ 고준석: 사전청약은 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 소득이나 자산 등의 요건을 판단하게 되어 있습니다. 사전청약에서 당첨된 이후에 그 요건을 벗어날 수도 있잖아요. 월급이 올라가서 소득이 증가한다거나 이런 경우에는 그래도 상관은 없다는 거예요. 예컨대 사전 청약 이후 본청약까지 통상 1년이 걸리는데요. 그동안 소득이 늘어나 기준을 초과하거나 혼인기간이 7년을 넘는 신혼부부 요건을 충족시키지 못해도 된다는 뜻입니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 질문이 하나 들어왔어요. 문자로 “30대 신혼부부인데, 교수님 말대로 무리하지 않고 서울 전세 구하다가 3기 신도시 하남 교산 쪽으로 전세를 알아보고 있습니다. 전셋값이 너무 올라서 갈 수가 없네요,” 하시면서 “혹시 이전 신도시 사전청약과 실제 입주까지 얼마나 걸렸는지 알 수 있을까요?” 하셨습니다.

◆ 고준석: 지금 예상으로는 사전청약과 본 청약은 2년 정도로 보시면 될 것 같아요. 

◇ 최형진: 사전 청약과 본청약은 2년 정도. 이쪽에, 3기 신도시에 주변에서도 보면 관심 있는 분들이 굉장히 많더라고요. 또 가장 궁금한 부분이 얼마나 가지고 있어야 하느냐인데요. 우선 3기 신도시 사전청약 분양가가 현 주변 시세에 비해서 20%, 30% 정도 낮을 거라는 예측인데 어느 정도 예상하십니까?

◆ 고준석: 그렇습니다. 3기 신도시는 주변 시세는 물론이고, 민간분양 단지 아파트보다 약 20%에서 30% 가량 저렴한 분양가가 결정될 것으로 예상되고 있어요. 그래서 이렇게 종잣돈이 다소 부족하신 무주택자들은 적극적으로 이곳을 노려보는 게 좋을 것 같습니다. 20~30%면 굉장히 큰돈이거든요.

◇ 최형진: 일단 주택이 있는 사람들은 청약을 넣기가 가능성이 없죠?

◆ 고준석: 무주택자만 해당됩니다.    무주택 세대원만.

◇ 최형진: 문자로 “혹시 3기 신도시에 임대아파트 계획은 어떻게 되나요?” 하셨거든요.

◆ 고준석: 임대아파트 계획도 내년에 순차적으로 청약홈에서 정확하게 발표를 할 겁니다. 거기를 통해서 확인을 해보셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 마지막으로 이런저런 점을 살펴보고 있지만 2030의 경우에는 가점 부족으로 청약 당첨을 기대하기 어려운 부분이 많습니다. 그래서 ‘영끌’이라고 하죠. 영혼을 끌어모아서 구매를 하는 건데, 비강남권 구매를 서두르기도 하고 있는데, 젊은 층들이 영끌하지 말고 3기 신도시 청약 준비를 하는 게 나을까요? 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 그렇습니다. 중요한 것은 3기 신도시에 사전 청약을 하든, 지금 내 집 마련을 하든, 가장 중요한 것은 자금 계획입니다. 자금 계획이 서 있는 무주택 실수요자라고 하면 사전청약을 하는 것도 좋지만, 지금 내 집 마련을 하는 것도 하나의 방법이다, 라는 거예요. 자금계획이 서 있지 않고, 내 자금 상황이 5~6년 후에 내가 여유가 생기고, 내 집 마련할 돈이 준비 될 것 같다, 대출을 감안한 자금이요. 그렇다고 하면 사전 청약에 나서는 게 좋을 것 같고요. 그렇지 않으면 지금 내 집 마련을 하셔도 괜찮을 것 같습니다.

◇ 최형진: 경쟁률이 얼마나 될까요?

◆ 고준석: 경쟁률이, 아마 이게 역설인데요. 신도시 사전청약에 대한 역설인데, 사실은 사전 청약을 한다는 것은 서울권으로 몰리고 있는 수요를 분산시켜서 서울의 가격을 안정시키려고 하는 거잖아요? 하지만 이런 사전 청약이 경쟁률이 높아져 버리면 오히려 그 사전 청약 경쟁률이 주변 집값을 자극할 수도 있을 거라는 거예요. 이렇게 경쟁률이 센데 지금이라도 사야 하는 거 아니야? 하는 이런 매수세에 자극을 시킬 수 있다는 우려도 생기고 있는 것이 사실입니다.

◇ 최형진: “사전청약을 못하고 본청약에 들어갔을 때 그러면 사전청약한 사람들과의 경쟁을 하는 겁니까?” 라고 물어보셨거든요.

◆ 고준석: 그렇죠. 경쟁을 하는 거죠.

◇ 최형진: 문자로 “3기 신도시 사전청약에 당첨되면 재당첨 제한 규제가 적용되는 건가요?” 하셨거든요.

◆ 고준석: 그렇습니다. 사전청약에 당첨되면요. 다른 지역 사전청약은 할 수가 없어요. 할 수가 없는데, 집을 내가 사거나 내가 또 다른 지역에 분양을 받는 것은 가능합니다. 그런 다른 지역에 일반 분양을 해서 받으면 사전청약은 무효가 돼버립니다. 그리고 사전청약은 계약을 안 하더라도 전혀 불이익은 없습니다.

◇ 최형진: 불이익은 없다. 다른 분은 “3기 신도시 중에 내년 7월부터 사전청약이 시작됩니다. 실거주 조건이 있던데 정확히 어떻게 되는 건가요?”

◆ 고준석: 투기과열지구에서는 2년 이상 거주요건을 갖추어야 하고요. 조정대상지역에서는 1년 이상 거주요건을 갖추어야 합니다.

◇ 최형진: 청약신청기간 인근부터만 지역에 거주하고 있으면 되는 겁니까?

◆ 고준석: 이게 본청약 때까지 2년 이상 거주요건을 맞추시면 됩니다.    

◇ 최형진: 본청약 때까지. 문자로 “일반분양 시작 전인 인천 입주권 가지고 있는데요. 생애 최초 분양은 어려울까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 네, 어려울 것 같습니다. 입주원은 계약을 한 당시에, 분양권이나 입주권을 가지고 있다고 하면 유주택자로 보거든요. 그래서 무주택자가 아니기 때문에 생애최초 특별공급은 받을 수가 없습니다. 청약할 수는 없습니다.

◇ 최형진: 받을 수가 없다. 알겠습니다. “다시 한 번 청약 준비를 위해서 필요한 부분들 다시 한 번만 짚어 달라”고 하셨네요.

◆ 고준석: 중요한 것은 청약자격을 갖추는 게 가장 중요하고요. 사전청약 자격은 일반 본청약과 동일하게 기준이 적용된다는 사실을 알아두시면 될 것 같고요. 우선은 무주택자여야 하고요. 세대원 중에서도 주택을 가지고 있으면 안 됩니다. 또 청약통장을 반드시 가지고 있어야 하는데, 주택청약통장이 꼭 있어야 한다는 뜻입니다. 그다음에 해당 지역 거주요건도 갖추어야 하는데, 해당지역 거주요건은 우리가 해당 지역. 경기도, 수도권, 이렇게 구분을 할 수 있는데요. 수도권이라고 하면 인천, 서울을 이야기합니다. 인천, 서울에 거주하는 사람들도 내가 하남 교산에 청약을 한다고 하면 50% 안에서 1차로 청약에서 경쟁을 할 수 있다는 뜻입니다. 그래서 이런 청약을 갖추어 놓으시면 사전청약은 가능합니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 3기 신도시에 대해서 알아봤는데요. 시간이 벌ㅆ 이렇게 됐군요. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수였습니다.