[생생경제] "부동산 정책 시장 쫓아가지 말고 일관성과 소통을"(2)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 한문도 숙명여대 경제학과 명예교수, 김인만 서울대 행정대학원 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] "부동산 정책 시장 쫓아가지 말고 일관성과 소통을"(2)

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 세금이야기를 좀 해야 될 것 같습니다. 계속 양도세에 관련된 얘기를 지적해 주셨고요. 양도세얘기뿐만 아니라 갭투자가 굉장히 많은 비난의 대상이었고 한 두 분이 움직이시는 게 아니더라고요. 그룹지어서 교육받는 다음에 와서 한 동네를 사서 전세비를 올리고 일정 정도 오르고 집값이 거기에 덩달아서 오르면 팔고 빠지고 이런 방식이 일종의 재테크가 되어버렸고 실제 집을 필요로 하는 분들한테 부담이 된다라는 인식 때문에 말씀하셨던 것처럼 여러 가지로 막은 상태이고 한 교수님께 여쭤보고 싶어요. 양도세라든지 보유세라든지 이런 것들을 순차적으로 정책을 세울 필요가 있었을까요?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 교수(이하 한문도)> 정부가 문재인 대통령이 일본식 버블을 두려워한다 이런 표현이 얼핏 나와서 당황했잖아요. 그게 일리가 있습니다. 우리 인구 감소하고 그런 부분 때문에 3기 신도시 용적률 확 올려도 되거든요. 근데 안올리거든요. 이분들은 미래까지 보시는 것 같아요. 공급이 지금 마음만 먹으면 100만을 못하겠습니까? 안하잖아요. 자꾸 보면 주저하다가 억지로 끌려나온 느낌이잖아요. 그분들은 착각을 하시는 것 같아요. 출산율이 최하이니 일본식 버블 터졌을 때 충격을 걱정하신 것 같은데 그건 미래이야기고 다시 지금으로 돌아와서 정부는 이런 패턴을 가만히 보면 이제 올인을 했잖아요. 올인을 했는데도 뭐가 남아있어요. 더 할 수 있는데 안한 것도 있고 하지 않을 건데도 미리 던지고. 자꾸 정치와 연결하는 느낌이 들어요. 갭투자분들에 대해서 상식적으로 누가 봐도 갭투자분들의 물량이 많지 않아요. 그 물량이 100만 채에요. 서울만. 이것에 대해서 물건이 나올 수 있도록 한다면 소통도 되고 국민들과 분란도 안 일어나고 또 협조를 구한다라면 지금 이렇게 어렵게 가는 것보다 쉬울 수도 있는데 왜 이 방법으로 갈까 생각을 해보니 정치적으로 있는 자와 없는 자를 이쪽으로 그런 요소가 가있겠다는 시나리오가 가능하고요. 우리가 중요한 것은 이 부분이 제일 중요합니다. 자본주의 사회에서 자본주의에 물들다 보면 정신이 피폐해져요. 우리나라 2천만 가구 중에 1923만 가구 중에요. 다주택자가 230만 밖에서 안돼요. 그러면 나머지 1700만이 이 사람들을 존재하느냐 그거 아니잖아요. 정치계획이 어디로 가야겠어요. 당연히 다수의 공익을 위해서 가는 게 맞죠. 그런데 자본주의에 끌리다 보니까 250만한테 지금 휘둘리는 거예요. 제가 볼 때는 휘둘리지만 이 분들은 정당하게 민주주의 국가에서 자본주의를 법 테두리 안에서 했잖아요. 그러면 그것도 인정을 해줘야하죠. 이 두 가지를 다 포용을 하려면 최대의 공익을 확보한 상태에서 최소의 피해를 하는 게 제일 좋은 정책이잖아요. 그렇다면 이분들한테 막아놓은 것이 지금 피해로 오잖아요. 역으로 물건이 안 나오니까. 그러면 이것은 공존의 개념이 존재하는 거예요. 갭투자분들한테 하지 말라고 하는데도 뒤늦게 한 분들 있잖아요. 이분들의 입장도 있지만 그 중에 반 이상은 투기꾼의 수준이에요. 대학생의 동아리가 생겼으니까. 그건 누구나 알잖아요. 물건이 한정되어 있고 매집해서 올리면 뒷사람이 손해 보는 거예요. 그 행위를 하잖아요. 피라미드도 아니고 대한민국이 그 행위가 대학생까지 가고 변호사가 유튜브에 와서 갭투자에 성공.. 투자의 개념이 아니라 투기의 개념으로 변질되다 보니 정부가 거기에 감정이 생긴 거예요. 1700만 다수고 민주당은 전통적으로 무주택 서민 쪽이니까 이게 감정이 치우치고 합리적인 판단보다는 감정적인 정책으로 변질 되었죠. 제가 지금 드리고 싶은 말씀은 갭투자 하신 분들 중에 정상적인 분들도 많으니 그런 것들을 포용을 해서 풀어줘서 두 개 다 안고 갔으면 좋겠다는 생각이 듭니다.    

◑ 김인만 

◇ 김우성> 부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만)> 시중 유동자금이 1000조원 가까이 되는데 경제 상황이 제대로 어딜 투자해서 이익실현을 못합니다. 그건 중요한 부분이죠. 그런데 부동산으로 비정상적으로 가는 측면도 있고 하지만 부동산도 공공재지만 시장의 원리로 움직이지 않습니까? 그렇다면 정당한 거래라든지 이익실현에 대한 부분들도 어느 정도는 살아있어야 되고요. 

◆ 한문도> 

◑ 김인만> 이게 정말 어려운 숙제인데요. 아마 정부도 풀지 못할 것 같고요. 이게 진짜 어려운 게 시장경제의 논리고 부동산은 공공재의 성격도 있어서 어느 쪽에 무게 중심을 두느냐의 문제인데. 투기도 이게 투자냐 투기냐도 종이 한 장 차이잖아요. 어떤 걸 투기냐 집을 2채 사면 투기냐, 3채 사면 투기냐 이게 참 모호한 개념인데 그룹을 만들고 좌표를 찍고 몰려다니면서 가격을 올리고 저는 개인적으로 바람직하지 않다고 보고요. 시장을 교란시키고 왜곡시키는. 부동산시장이라는 게 아파트 단지를 가보면 매물이 정해져 있거든요. 수십 개정도 있는데 일부 세력이 움직여서 그 지역을 10개만 사버려도 급매물만 사도 가격이 올라버리거든요. 그래서 그거는 왜곡인데 왜곡이 되는 건 바람직하지 않고 어떤 식으로도 투기에요. 그런 걸 보호해 줄 생각은 전혀 없는데. 이게 구분이 안 간다는 거죠. 예를 들어 고위공직자들 보면 2주택자들, 3주택자들 지탄을 받고 있는데 속 내막을 저도 상세내역을 분석해봤는데 엄밀히 보면 그것을 큰 잘못이다라고 할 수 없는 집들도 많거든요. 사실 그 나이 정도 돼서 그 정도 능력 있는 사람이 아파트 2채를 못 산다면 그것도 이상한 것이거든요. 시장원리에서는 문제가 아닌데 국민들한테는 다 팔아라 내가 잡겠다 해놓고 언행불일치가 생기니까 욕을 먹는 건데 좀 구분이 필요할 것 같고요. 정부가 바라볼 때는 불로소득 환수. 우리가 양도세 풀어주게 되면 그렇게 몰려다니면서 투기한 사람들까지 다 이익을 보는 거 아니야? 이런 문제가 생기는데 교수님께서 말씀하셨듯이 어차피 모든 토끼를 잡을 수 없다면 어느 정도는 인정을 해줘야 되고요. 양도세도 다 면제해주는 거 아니잖아요. 40%, 50% 환수를 한다면 그 정도면 괜찮지 않나 싶고요. 제 개인적으로 바뀌어야 되는 게 지금도 정부도 그렇고 이전 정부도 그렇고 안타까운 게 항상 시장을 따라다녀요. 정책이. 그래서 가격이 오르면 뒤늦게 규제를 하게 되고 가격이 떨어지게 되면 허겁지겁 풀고 계속 시장을 따라가니까 대책이 내놔도 계속 헛발질을 치는데 저는 단기적인 부작용은 어쩔 수 없다라고 본다면 좀 시장을 앞서갔으면 좋겠어요. 공급도 그렇고요. 공급이 필요하다고 하면 5년, 10년 앞을 내다보고 꾸준하게 일관성 있게 공급을 해야 되잖아요. 하고 규제도 필요한 규제와 안 필요한 규제가 있잖아요. 다주택자들은 누가 봐도 바람직하지 않다라고 본다면 보유세를 올리는 게 맞고 매물동결효과가 생기니까 양도세를 낮춰서 매물이 나오게 하고 다주택자들이 집을 많이 사면 바람직하지 않으니까 취득세를 좀 올린다면 1주택자나 무주택자들 취득세를 더 낮춰주고 이렇게 진짜 중요한 규제와 좀 풀어줘야 되는 규제를 구분을 해서 일관성 있게 추진을 하면서 시장을 안정시켰으면 좋겠는데 24번째 대책에도 나온다라고 이야기가 나오는데 무슨 대책이 몇 번이 나오는 지도 모르겠고 이게 5번인지 20번인지도 모르겠고 솔직히 저희도 모르거든요. 무슨 규제가 무슨 규제인지도 모르겠고 물어보면 진짜 헷갈리거든요. 저희도 이렇게 헷갈리는데 일반 국민들이 대책의 효과를 체감하고 늘리려면 쉽고 간단해야 되잖아요. 도대체 뭐가 뭔지도 모르겠고 부모님이 야단을 치는데 도대체 무슨 소리를 하는 지도 모르겠고 왜 야단맞는지도 모르겠다면 그 자녀가 제대로 된 훈육이 될 수 없잖아요. 국민들도 그런 것 같아요. 급한 마음에 너무 많은 규제들을 쏟아 붓고 있는데 오히려 부작용이잖아요. 23번이 안 나왔으면 저 개인적인 생각은 이렇게 까지 자극을 안 주면서 패닉바잉에 안 갔다라고 생각을 하거든요. 정부가 불안해하면 국민들은 알잖아요. 지금 정부가 굉장히 불안해하고 말도 왔다 갔다 하잖아요. 그린벨트 푼다고 했다가 안 푼다고 했다가 정부가 초조하고 불안하니까 국민들은 더 불안하잖아요. 정부가 중심을 잡고 일관성 있게 차분하게 유지하면서 시간 오래 걸려 어차피 빨리 안 잡히지만 우리 믿고 기다려줘. 우리가 일관성 있게 추진하고 우리가 안 되면 다음 정부에서도 반드시 잡을 거야. 믿고 기다려줘. 공급은 확실하게 이런 곳에 이렇게 해줄 테니까 부족한 부분 있으면 협의해서 풀어 나갈게라는 시그널을 준다면 오히려 시장이 훨씬 더 안정되지 않을까 싶은 생각이 듭니다. 
 
◇ 김우성> 교수님, 사후대책보다 미리 정부가 원칙을 세우자 사실 이게 정치적인 협의가 안 돼서 늘 어려운 부분이긴 한데 그 말씀에 대해서 어떻게 생각하시나요?

◆ 한문도> 맞습니다. 저도 동의합니다. 저는 이 정부가 아까도 말씀을 드렸지만 정책과 일관성 방향성 완전히 제가 동의합니다. 다만 시간 타임에 대한 미스매치 그것이 의도적이든 비의도적이든 제가 생각할 때 너무 정치와 연결시켜서 또 경제성장률과 연결시키다 보니까 원래 목적은 뭐에요 주거안정이잖아요. 주거안정으로 올인만 했으면 되는데 작년에는 경제성장률 2.0% 맞춘다고 떠들고 나오고 또 올해는 갑자기 예상도 안했는데 1주, 2주밖에 안했는데 갑자기 폭탄 던지듯 준비한 게 나오고 이게 보니까 정책시나리오를 갖고 있고 행정수도이전까지 갑자기 뜬금없이 나오는 형태가. 이해찬 대표님이 원내대표 임기가 만료되어가니까 중심점이 없어져서 그런 건지 모르겠지만 중구난방의 색깔을 보이니까 국민이 피곤하잖아요. 그래서 신뢰를 잃은 거지. 내용은 되게 좋아요. 사후대책은 뭐냐 제가 볼 때는 안에서 자정작용을 하셔가지고 국민들에게 표현하는 내용을 하나로 모아준다라면 그러면 그 때 정책을 들여다볼까 지금 너무 사방팔방에서 얘기가 나오니까 그런 부분을 정리하는 게 더 필요하지 않나. 대책은 더 안 내도 될 것 같고요. 자정작용해서 의견을 모아서 국민들한테 한 목소리로 전달해주면 그 때 국민들이 대책을 볼 수 있겠지만 지금은 막 얘기하니까 헷갈리잖아요. 보고 싶지도 않죠. 

◑ 김인만> 

◇ 김우성> 정부도 더 이상 민심, 댓글에 신경 쓰지 마시고 세운 대책에 출구 전략이든 보완책을 적용해주시면 좋을 것 같습니다. 두 분 얘기를 수다처럼 편하게 듣다 보니까 뭔가 이렇게 판단해야 되는 구나라는 게 서는데요. 마지막으로 임대시장 이야기를 해봐야 될 것 같습니다. 저희가 매매 위주로 얘기를 했고요. 임대차 3법 때문에 월세 전환 가속된다 이건 정치권의 논쟁입니다. 실제로는 한 6백조원 규모의 전세자금이 시중에 있는데 이거 다 풀어주고 나서 월세전환은 불가능할 수도 있다는 논리와 지금 이 임대차 3법이 당장의 전세난을 만들고 있지 않고 있다라는 얘기가 있어요. 이거 마지막으로 정리해야 될 것 같거든요.

◆ 한문도> 저는 짧게 말씀드리자면 임대차 3법의 효과를 우리가 89년도에 1년에서 2년으로 할 때 그 때도 폭등은 좀 있었습니다. 그게 10개월 정도 갔고 노태우 정부 200만호 공급계획까지 겹치면서 일 년 만에 바로 정리가 되었고 안정이 됐어요. 그리고 주택가격이 하락하게 됩니다. 지금은 다른 점이 뭐냐 2년에서 2년인데 소급적용이잖아요. 그러니까 나가서 새로운 집을 구하지 않아도 되는 전세분들이 많기 때문에 충격이 적을 것이고 이번에 발표한 것을 보면 7년 동안 127만호에요. 공공임대 물량 유동적인 거 빼더라도 100만호거든요. 엄청난 큰 물량인데. 차이점이 또 뭐냐면. 그 전에는 서울시 인구가 일 년에 30만 40만 늘 때에요. 지금은 감사할 때입니다. 제가 볼 때 분명히 이런 요소들을 합치고 세제정책을 다 합치면 임대차 3법이 예상보다 시간이 가면서 안정화 국면에 빨리 되는 데 도움을 많이 줄 것이다 보고 있습니다.

◑ 김인만> 전세 소멸이야기가 나오는데 빨리 소멸되지 않을 것 같고. 전세가 진짜 좋은 제도거든요. 저도 꼭 유지되길 바라는데. 장기적으로 서서히 줄어들 것 같긴 해요. 왜냐하면 이게 이득을 보는 사람이 있으면 손해 보는 사람이 있는 데 임대인 입장에서 보면 저금리 시대에 돈을 굴릴 때가 마땅하지 않고 결국에 갭투자해서 시세 차익을 얻어야 되는데 그 길도 막힌다면 임대인들은 전세를 끼고 굳이 살 이유가 없을 것 같고요. 신규공급은 좀 줄어들 것 같고. 이제 월세 전환은 또 쉽지 않아요. 돈 있는 사람이나 전환하지. 보증금 돌려줘야 되는데 못 돌려주잖아요. 생각보다 월세 전환도 많은 비율 빨리 그렇게 되지 않습니다. 그러고 아쉬운 거는 임대차 3법 중요하잖아요. 정부가 집값잡기 위한 수단으로 같이 연계시켰다는 게 저는 잘못되었다고 봐요. 이거는 좀 다르다. 집값 잡는 정책은 따로고. 이거는 서민주거안정이잖아요. 그러면 임대인들도 공감을 해야 하는데 다른 규제들하고 맞물려서 똑같은 규제로 받아들이거든요. 사실 2년 짧잖아요. 4년 늘리는 것은 찬성하는데 여기서 플러스 뭐가 되냐면 상한제까지 들어가요. 5% 어차피 4년 후에 또 오르잖아요. 집주인은 올릴 수밖에 없는데. 너무 과도하게 규제 5% 보다는 시장에 맞춰서 10%, 20% 상한 정하고 너희끼리 협의해. 대신 2+2, 4년은 좀 지켜줘라고 한다면 훨씬 더 자연스럽게 흘러가지 않았을까 너무 과도하게 한꺼번에 몰아치니까 임대인들은 반발하게 되죠.

◇ 김우성> 두 분의 이야기를 합쳐서 말씀을 드리면 원칙을 세워서 예측 가능한 정책을 유지하시되 여러 가지 보완점에 대해서는 한번 출구를 찾는 방식이 좋을 것 같습니다. 상한율도 일부 조정이 가능하니까요. 전월세 전환율도 그렇고. 오늘은 여기서 마무리해야할 것 같습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

◑ 김인만> 감사합니다.