부동산 전문가 "전면 월세보다 당분간 반전세 늘어날 듯"

YTN라디오(FM 94.5) [출발 새아침]

□ 방송일시 : 2020년 8월 5일 (수요일)
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

- 수도권 아파트 상승률 둔화
- 공공참여형 재건축, 조합이 적극적일까?
- ‘민간의 영역’ 방향성에 이의 제시한 서울시
- 용적률 완화, 신도시 품질 떨어질 정도 아냐
- 전월세 전환 2%대로 낮아지면 월세 부담 줄어

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 어제 당정은 부동산 시장 안정화를 위해 주택공급 확대방안을 발표했습니다. 13만 2000호의 신규 주택 공급으로 수도권 집값은 어떻게 달라질까요? 이 시간엔 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 연결해 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하십니까.

◇ 황보선: 어제 홍남기 경제부총리가 6.17, 7.10 대책 발표 이후 서울의 집값 상승세가 둔화되고 있다면서요. 규제책이 상당한 성과를 거뒀다, 이렇게 말했습니다. 아파트 상승률이 낮아지는 흐름을 보였다는 건데 이게 맞습니까?

◆ 박원갑: 네, 그렇습니다. 실제로 감정원 통계를 보면요. 7월 첫 주에 서울 아파트 주간 상승률이 0.11% 정도가 됐는데, 4주째 가서는 0.04% 정도로 어떻게 보면 소폭 낮아졌다, 이렇게 보면 될 것 같고요. 수도권도 상승률이 둔화되고 있는 모습이어서 서울뿐만 아니라 서울, 수도권 전체에 해당한다고 보시면 되고. 다만 지금 30대 중심의 ‘패닉 바잉’이라고 있지 않습니까? 그게 그대로 이어지고 있고, 그래서 가을 이사철이 곧 시작되기 때문에 안심하기는 이르지 않느냐, 이렇게 보고 있는 것 같습니다.

◇ 황보선: 공공 재건축과 재개발을 활성화하는 방안이 발표되지 않았습니까? 최대 50층까지, 용적률은 최대 500%까지 완화하는 건데, 이게 집값 안정화에 도움이 될까요?

◆ 박원갑: 이게 성공적으로 된다고 하면 말씀하신 것처럼 집값 안정에 상당한 기여를 할 것으로 보이고요. 왜냐하면 이것이 결국은, 재건축이라고 하는 이야기는 도심이나 강남 근처에 있다는 것이고, 3,40대 맞벌이들이 많이 선호하는 그런 지역에 있다고 보면 될 텐데요. 그리고 또 하나는 그동안에 재건축은 규제 중심으로 이끌어왔는데, 약간 정책의 전환으로 볼 수도 있겠다. 다만 조합들이 이런 공공참여형 재건축에 어느 정도 적극적으로 참여를 하겠는가, 이게 관건인데요. 이게 공공참여형 고밀 재건축은 말씀하신 것처럼 규제를 조금 완화해주는 대신에 임대주택을 더 많이 짓도록 하는 그런 새로운 형태의 재건축이라고 보시면 될 것 같습니다. 

◇ 황보선: 기부채납이 가장 중요한 포인트가 되겠네요, 앞으로.

◆ 박원갑: 그렇습니다.

◇ 황보선: 이것을 제대로 실현하는 게 관건이다, 이런 말씀하셨습니다. 그런데 어제 정부 발표가 나온 다음에 서울시에서도 기자회견을 통해서 이런 방식의 공공재건축 반대한다는 이런 입장을 냈다가 물론 접기는 했습니다. 이것을 봐서도 사실 난항이 예상되는 부분입니다. 어떻게 보십니까? 

◆ 박원갑: 불협화음은 여전히 있는 것으로 보이고요. 말씀하신 것처럼 서울시에서 브리핑을 해놓고 또 오후 늦게 정부하고 공동 보도자료가 나왔습니다. 이견은 없다, 이렇게 나왔는데. 서울시가 최초의 브리핑을 할 때 한 이야기는 재건축이라는 게 민간 영역이 아니냐. 공공이 나서서 사업이 과연 제대로 진행되겠느냐, 용적률을 올려주고 또 임대주택을 늘리고, 또 이익을 환수하게 되면 조합 중에서 누가 그렇게 나서겠느냐. 이런 방향성에 이의를 제기하고 있는 것으로 보이고요. 다른 강남의 조합들도 그렇게까지 적극적으로 나설 것 같지는 않고, 주로 사업이 장기 표류된 데나 사업성이 떨어지는 그런 곳도 있지 않습니까? 이런 곳들은 아마 메리트가 또 있기 때문에 일부 나서는 곳은 있겠지만 강남 한복판에서는 그렇게 아마 적극적으로 나서지는 않을 것 같다, 이렇게 대체적으로 보고 있는 것 같고요. 그리고 아마 서울시하고 정부가 이 부분에 대해서 앞으로도 조율을 할 것으로 보이는데, 어제의 해명자료 가운데서 이런 이야기를 했어요. 층수 제한 50층 관련해서 일률적으로 적용하는 것은 아니다. 이런 것에 대해서는 단지라든지, 지반시설에 대해서 서울시에서 검토할 거다, 이런 식으로 지역에 따라서 차별적으로 하겠다, 이런 쪽으로 보도자료가 나와 있습니다.

◇ 황보선: 그렇군요. 3기 신도시에도 용적률 상향, 이게 적용되는데, 뉴타운 지역의 부활로 그렇다면 신도시의 질을 낮춘다, 이런 지적도 나왔습니다. 이런 의견은 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑: 일부 여당 의원이 그렇게 이야기를 하셨는데, 지금 3기 신도시의 용적률을 올린다는 것은 같은 면적에 아파트를 더 짓는다는 이야기잖아요. 그러면 과밀화에 대한 그런 우려가 있을 수 있는데, 지금 남양주 왕숙이나 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 3기 신도시 용적률이 종전의 180% 정도가 됐는데, 220% 정도로 올리는 거예요. 서울에 보통 아파트 재건축 하면 300% 정도가 되거든요. 여러 가지 인센티브 넣고 그러면 한 300% 나온다는 것을 감안해보면 그렇게 신도시 품질이 떨어지는 정도는 아니겠다, 저는 이런 생각은 들고요. 또 하나는 뉴타운 이런 지역들이 그동안에 많이 해제됐잖아요. 그런데 왜 부활하느냐. 부활할 거 왜 해제했느냐, 이런 부분에 대해서는 다소 일리가 있는 지적이 아닌가 생각이 들고 있습니다.

◇ 황보선: 그렇게 해제된 지역이 170여 군데, 상당히 많았는데요.

◆ 박원갑: 그렇습니다.

◇ 황보선: 그러면 주택 공급 확대는 당연히 필요하다고 하는 데는 다 공감을 하고 있지만, 그런데 투기 수요 자극하지 않는 선에서 이루어지려고 하면 어떻게 해야겠습니까?

◆ 박원갑: 글쎄요, 지금 투기 수요가 어느 부분에 해당하는 건지. 가령 청약이 광풍이 분다. 그것을 보는 것인지, 아니면 이게 주택을 지으면 주변이 들썩거리는 그런 부분들로도 볼 수도 있는데, 후자 같은 경우는 지금 분양가가 워낙 낮기 때문에 고분양가 후폭풍이 나타날 가능성은 높지가 않고요. 그리고 청약이 너무 과열되는 거 아니냐, 이런 부분에 대해서는 지금 규제가 심합니다. 가령 5년 동안 의무적으로 입주와 동시에 들어가서 살아야 하고요. 10년 전매 제한, 이런 것도 있기 때문에 투기적 수요가 크게 기승을 부릴 것 같지는 않고요. 만약에 그렇게 되면 그 지역을 아마 토지거래 허가지역으로 지정을 할 겁니다.

◇ 황보선: 자격 요건을 봤더니 생각할 때 이를테면 가지고 있는 차량 가격이 2200, 2300만 원 정도, 이렇게 넘어가면 안 된다, 이런 것도 있더라고요?

◆ 박원갑: 네, 그게 주로 순자산이라고요. 전체 부채를 제외한 자산을 말하는 거겠죠. 그게 2억 5000 넘으면 안 된다든지, 그리고 소득도 굉장히 까다롭습니다. 주로 장기 무주택자들이 그 청약을 한다. 그 사람들이 다 몰린다고 해서 투기냐, 이렇게 보기는 어려울 수가 있거든요.

◇ 황보선: 분양가 상한제를 모든 택지에 적용할 뿐 아니라 분양 원가를 공개해야 한다고 하는 목소리가 정의당 쪽에서 나오고 있습니다. 이런 의견은 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑: 지금 분양 원가는 62개 정도를 하고 있고요. 많이 늘어났죠. 그런데 저는 공공에 대해서는 분양 원가는 최대한 더 공개를 해도 좋겠다. 왜냐하면 어차피 국가가 하는 사업이잖아요. 어떻게 보면요. 그렇죠? 그러면 더 투명하게 하고, 어떤 그런 절차에 대해서 조금 더 명확하게 하는 것. 그리고 비용도 정확하게 밝히는 것은 그것은 국민의 입장에서 당연한 거겠죠. 그런데 민간택지 분양가 상한제는 이 달부터 시행이 되고 있는 상황이에요. 그런데 수도권에 대해서는 지금 어떻게 보면 많은 지역에서 시행되고 있는데, 과연 이것을 지방까지 해야 할 것인지, 이 부분들은 지방도 지역 경제도 감안을 해야 하는 그런 상황이기 때문에 저는 지방도 만약에 시장이 과열된다고 하면 이것을 확대하는 것은 충분히 검토를 해야 할 필요가 있다. 무조건 다하기보다는 지역 사정에 따라서 적용하고, 그리고 공개 항목들도 최대한 많이 하자, 이런 부분에 대해서는 저는 공감을 하고 있습니다.

◇ 황보선: 어제 국회에서 부동산 3법 통과됐습니다. 종부세, 양도세율 인상이 골자인데, 이게 부동산 시장에 미칠 파급력, 어떻게 예상하십니까?

◆ 박원갑: 다주택자의 입장에서는 진퇴양난 같아요. 가지고 있자니 부담이 되고, 그래서 주택 수를 줄여야겠다, 이런 생각을 많이 하는 것 같아요. 그런데 또 양도세 부담이 또 무겁고. 자식한테 넘기자니 취득세 부담도 크고, 이런 상황인데. 아마 이번에 법이 통과됐으니까 일부 고민하시는 분 가운데 매물로 내놓는 경우도 나타날 것으로 보여요. 왜냐하면 내년 6월 1일 이후로 넘어가면 또 양도세 부담이 더 무거워지니까요. 매물은 많지는 않을 것 같은데, 그래서 이런 시장의 여러 가지 변수를 고려해서 나타나는 모습들은 초고가주택 같은 경우는 거래가 굉장히 위축되는 양상이 나타날 것으로 보입니다. 대출 규제나 세금 규제가 워낙 심하니까요. 그런데 중저가 주택들은 주로 30대들이 많이 사는데요. 취득세나 재산세, 혹은 이런 대출규제 완화 부분이 있습니다. 그래서 아마 두 시장 간에 차이는 나지 않을까, 이런 생각을 하고 있습니다.

◇ 황보선: 고가주택과 중저가 주택 사이에는 다른 방식으로 효과가 나타날 것이다, 이렇게 예상하셨습니다. 임대차 3법, 그중에 특히 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 게다가 전월세 신고제도 도입되는 건데, 이런 가운데 서울과 수도권에서 주택 전세임대가 줄고 있는 상황 같습니다. 이런 현상이 더 가속화할 것으로 보십니까?

◆ 박원갑: 일단은 그렇게 봐야 하지 않겠습니까? 지금 전체 거래 중에서 전세 비중이 지난 2006년도, 이럴 때만 하더라도 54% 정도가 됐는데요. 2016년 이후부터는 40% 수준에서 유지가 되고 있어요. 큰 흐름으로 보면 줄어들고 있는데 최근 4년 동안은 그렇게 줄지는 않았다, 제자리걸음이다, 이렇게 보시면 되는데, 전세 거래량은 조금 줄 것 같아요. 왜냐하면 지금 주로 신규 전세거래량 있죠. 재계약을 통해서 눌러놓은 사람들이 많지 않습니까? 그러면 아무래도 거래가 조금 줄 수밖에 없고, 일부 월세로 갈 가능성은 있어요. 그런데 완전 월세로는 저는 못 갈 것 같아요. 왜냐하면 전세 보증금을 승계한 갭투자가 여전히 많고요. 지금 강남 같은 경우는 거의 70% 가까이가 됩니다. 그래서 보증금을 갚아야 하잖아요? 아마 단기간에 월세로 바뀌기보다는 당분간은 월세를 약간 섞은 반전세가 조금 더 늘어날 가능성이 있다. 그런데 장기적으로 보면 결국은 월세 시대로 갈 수밖에 없는 그런 천명이 있을 것 같습니다. 집값이 오르지 않는다든지, 저금리가 완전히 장기화된다든지, 그러면 여러 요인들이 겹쳐서 결국은 우리가 선진국처럼 월세처럼 갈 수가 있다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

◇ 황보선: 말씀하신 것처럼 어쨌든 속도가 빠르지는 않겠지만 이 흐름이 이어질 가능성이 상당한데, 그러면 전세가 반전세, 그리고 또 월세로 전환이 되면 사실 세입자들 부담이 커질 수밖에 없는데요. 그러면 당정이 밝힌 공공지원, 민간 임대주택 공급으로 이게 보완될 수 있을 것으로 혹시 예상하십니까?

◆ 박원갑: 여러 방안을 해야 하는데요. 제 생각에는 공공임대 주택, 이게 재고가 작년에 한 160만 채 정도 되는데, 전체 7.6% 정도 돼요. 그런데 아직 OECD 수준보다는 안 되지만, 이게 계속해서 늘어나고 있고, 그런데 더 늘려야 한다, 이 부분이 하나 있고요. 지금 세입자의 입장에서 내가 월세를 낼 거냐, 전세로 낼 거냐 하는 부분들. 특히 재계약 때 말씀을 드리는데. 이 전월세 전환율 하잖아요. 현재 이게 4%예요. 그런데 이게 낮춘다고 이야기하지 않습니까? 은행 전세대출 금리가 한 2.2, 2.3% 이 정도 됩니다. 그러면 이게 2% 수준으로 낮아진다고 하면 세입자 입장에서는 전세로 들어가나 월세로 내나 똑같죠. 또 하나는 월세는 연말에 소득공제도 해줍니다. 그래서 만약에 전월세 전환율이 낮아지고 또 이런 소득공제 혜택을 준다고 하면 세입자 입장에서는 여러 가지 그런 월세화에 따른 부담들을 줄일 수 있는 그런 측면이 있다. 하나는 제도적인 측면, 또 하나는 공공임대에 동시다발적으로 아마 한다고 하면 충격을 완화할 수 있는 측면이 있지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

◇ 황보선: 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 박원갑: 네, 고맙습니다.

◇ 황보선: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다.