전문가 "7.10 부동산 대책, 자전거 페달 밟았다… 넘어지거나 앞으로 가거나"

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:10~19:00)
■ 방송일 : 2020년 7월 10일 (금요일)
■ 대담 : 구본기 생활경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[이동형의뉴스정면승부] 전문가 "7.10 부동산 대책, 자전거 페달 밟았다… 넘어지거나 앞으로 가거나"

◇ 이동형 앵커(이하 이동형)> YTN 라디오 <이동형의 뉴스정면승부> 3부 시작합니다. 정부가 주택시장 안정을 위한 보완 대책을 발표했습니다. 서민과 실수요자의 주택 구입 부담은 덜어주고 고가·다주택자, 투기성 거래에 대해서는 세금을 많이 물리겠다는 게 핵심입니다. 이번 대책의 주요 내용과 효과 짚어보죠. 생활경제연구소, 구본기 소장 나오셨습니다. 안녕하세요.

◆ 구본기 생활경제연구소 소장(이하 구본기)> 네. 안녕하세요.

◇ 이동형> 문재인 정부 들어서 22번째 부동산 대책인데, 먼저 주요 내용을 정리해주시죠.

◆ 구본기> 크게 3가지 대책이 나왔다고 보시면 되고요. 6.17 대책 관련해서 LTV 민원을 수용했어요. 잔금 LTV 대출 안 된다, 소급적용된다. 이런 논란이 있었는데, 결론부터 말씀드리면 사실 소급적용은 아니었어요. 그런데 그 민원을 수용했다고 보시면 되고요. 두 번째는 드디어 종부세 등 법률개정사항은 손보기 시작했어요. 세 번째가 등록임대주택자들 혜택 폐지하겠다. 이렇게 3가지 대책이 나왔다고 생각하시면 되겠습니다.

◇ 이동형> 등록임대주택자라면 임대사업자라고 생각하면 되는 건가요?

◆ 구본기> 네. 맞습니다. 집을 공급하시는 분.

◇ 이동형> 임대주택사업자들이 그동안 혜택을 많이 받은 것 아니냐. 이것을 없애겠다는 거죠?

◆ 구본기> 네. 맞습니다.

◇ 이동형> 종부세는 올리겠다는 말일 테고. 종합적으로 어떻게 평가하세요?

◆ 구본기> 본질을 건드렸다. 이것은 분기점이 될 거다. 예를 들어 자전거를 탄다고 하면, 기존의 대책들은 페달이 아닌 땅에 발을 닿고 있었는데, 이제는 페달이 발을 올렸다고 할 수 있습니다. 이제는 넘어지거나 앞으로 가거나 둘 중 하나다. 제가 총선 전 2월에 전화로 인터뷰했었죠. 그때 말을 했는데, 지금까지 나온 대책들은 법률개정사항이 아니고, 대통령령이나 시행령을 고치면서 법률개정사항을 빼고 할 수 있는 것은 다 하고 있다고 말씀드렸어요. 총선이 끝나고 나서, 만약 여당에 유리하게 재편이 되면, 분명 법률개정사항을 건드릴 수 있다고 말씀드렸어요. 근데 실제로 법률개정사항을 건드렸어요. 차라리 제가 조금 길게 말을 해야 할 것 같아요. 왜냐하면, 굉장히 본질적인 문제를 건드린 것이기 때문인데요. 주택이 시장에서 거래되는 것은 크게 두 축으로 나뉘어요. 첫 번째는 신규주택 시장이에요. 청약 시장 같은 것을 말하고요. 보통 시장 전문가라고 취급되는 분들은 이 부분만 가지고 공급이라고 말을 하세요. 그런데 한 측의 공급이 더 있어요. 재고 주택 시장이에요. 지금까지 이미 건축한 주택이 엄청날 것 아닙니까? 그 주택이 공급되는 시장 역시도 주택 공급시장인 거예요. 그런데 데이터를 보자고요. 우리나라에 공급되어 있는 주택 수 대비 가구 수를 따지면 이미 가구 수보다 많이 공급되어 있어요. 그런데 우리는 집이 없죠.

◇ 이동형> 1가구 다주택자 때문에 그렇겠죠.

◆ 구본기> 맞습니다. 나머지들이 두 채 이상, 세 채, 백 채. 이렇게 갖고 있는 거예요. 이분들이 재고 주택 시장에 주택을 공급하게 해야 하는데, 그러려면 어떻게 해야 되겠어요? 보유하고 있는 것을 부담스럽게 해야겠죠? 그래서 보유세. 흔히 말하는 종부세를 높여서 그것들을 시장에 공급하게 해야 하는 거예요. 따라서 이번에 나온 대책은 규제책이라기보다는, 재고 시장의 공급대책이라고 생각하시는 게 편할 거예요.

◇ 이동형> 한 사람이 주택을 많이 갖고 있지 못하게끔 만듦으로써, 그 사람들이 집을 처분하게 만드는 거다.

◆ 구본기> 그렇죠. 그래서 시장에 공급되게 만드는 거죠.

◇ 이동형> 그런데 이번 주장은 이 정부 들어올 때부터 있었는데, 지금까지 찔끔찔끔 올렸단 말이죠.

◆ 구본기> 못 했죠. 오히려 12.16 대책 때 종부세 조금 인상하자고 했는데, 그게 국회를 통과하지 못했어요. 그런데 지금은 과반수 의석을 확보했단 말이에요. 사실 저는 그래도 민주당이 못할 거라고 생각했어요. 왜 그러냐면, 타임테이블을 놓고 분석했더니, 이번 총선 끝나고 여차하면 바로 대선 국면으로 접어들더라고요. 그래서 만약 이것을 손봐야 한다면, 올해 말 정도밖에 없다고 생각했었는데, 올해 말에 싸우고, 원 구성으로 시간 끌면서 안 될 줄 알았는데, 바로 시작을 해버리더라고요. 저는 거기에 굉장히 고무적이에요.

◇ 이동형> 네. 그러면 종부세를 최대 6%까지 올리겠다는 이야기인데, 이게 1가구 1주택자도 해당됩니까?

◆ 구본기> 아니요. 1가구 1주택자는 해당 안 돼요. 정부 정책 기조는 명확해요. 무주택자에 대해서는 어떠한 페널티도 주지 않겠다. 그다음 뒤에 1주택이 줄 서고, 나머지 2주택 이상, 3주택 이상 자들을 규제하겠다는 거예요. 3주택 이상 가진 분들에 대해서 해당되는 사항입니다.

◇ 이동형> 2주택까지는 크게 없고, 3주택부터 굉장히 높은 페널티가 부과된다고 보면 되겠네요.

◆ 구본기> 네. 종부세 관련해서는 그렇습니다.

◇ 이동형> 네. 그러면 소장님이 봤을 때는 이 정책으로 다주택자들이 집을 내놓을 것 같습니까?

◆ 구본기> 네. 저는 내놓을 것 같아요. 그래서 아까 제가 자전거 비유를 든 거예요. 김현미 국토부 장관이 ‘종합적으로 작동하고 있습니다.’라는 워딩을 썼어요. 원래 정책이라는 게, 하나의 효과를 얻기 위해서, 하나의 패키지로 움직이거든요. 부동산 대책도 나올 때 두껍게 나오잖아요. 사실 종부세 인상만 놓고 보는 게 아니에요. 하나 더 봐야 해요. 뭐냐면, 임대주택자들 혜택을 폐지하겠다고 한 거예요. 왜냐하면, 임대주택자들의 혜택 중 가장 큰 것이 종부세 합산 배제가 있었어요. 그러니까 종부세라는 게, 내가 갖고 있는 집을 다 더해서 그 금액을 따지는 건데, 임대주택을 등록하면 열 채를 가져도 한 채고요. 백 채를 가져도 한 채예요. 그러니까 이게 150만 호가 공급되어 있어요. 시장에 엄청나게 잠겨있단 말이에요. 이것을 폐지하면서 동시에 종부세를 높이기로 했죠. 그러면 어떻게 되겠어요? 백 채, 이백 채 갖고 계시던 분들. 그것을 동시에 더해서 종부세 인상된 것을 적용받겠죠. 그래서 굉장히 큰 정책이에요. 어느 정도까지 보고 있냐면 일종의 백래시(backlash)가 시작될 거라고 생각하고 있어요.

◇ 이동형> 무슨 말입니까?

◆ 구본기> 반대, 극렬한 반대. 제도가 시행이 될 때, 극렬한 반대. 우리가 많이 경험했잖아요. 종부세 같은 경우는 저는 사실 소원이 종부세를 내는 거예요. 왜냐하면, 종부세를 내는 규모가 대한민국 1% 예요. 1%만 내거든요. 그런데 이것을 호도해서 다른 식의 얘기들이 퍼진다던가. 사실은 대한민국 99%는 종부세 인상과 관련이 없거든요. 이런 식의 공격이 시작되지 않을까? 전쟁이 시작됐다고 생각해요.

◇ 이동형> 네. 공시가격을 실현화해야 한다는 얘기가 있습니다. 지금 실거래가와 다르게 공시가격이 매겨지니까. 세금은 실거래가가 아니라 공시가격에 매겨지는 거잖아요.

◆ 구본기> 네. 맞습니다.

◇ 이동형> 이것을 높여야 한다는 얘기가 꾸준히 나온 것 같은데.

◆ 구본기> 정부가 여러분들이 아시는 만큼 널널하게 하지 않아요. 이 부분도 이미 손을 보고 있고요. 따라서 지금 75~85% 정도 공시가가 현실화가 안 되어 있다. 100%가 안 되어있다는 얘기가 나와서 손을 보고 있고요. 올해 10월 중으로 현실화하는 방안을 내겠다고 했는데, 이게 시간이 걸리는 이유가 공시가라는 게, 다른 복지제도와 연동해서 움직여요. 가령 국민건강보험료 책정이라든지. 그래서 굉장히 섬세하게 설계해야 해서, 지금 열심히 작업하고 계시는 것 같아요.

◇ 이동형> 이런 얘기도 있어요. 보유세, 종부세가 높아지니까, 집을 내놓는 것이 아니고 이럴 바에는 차라리 증여하겠다. 그러면 세금을 덜 내니까.

◆ 구본기> 맞아요. 그게 시장의 일반적인 반응이죠. 사실 그것 또한 유구한 역사를 자랑하고 있어서요. 이미 제도적으로 어떻게 작동하고 있냐면, 세무 당국이 모여서 TF를 꾸려서, 불법 증여 같은 것을 감시하고 있어요. 이미 시스템이 돌아가고 있기 때문에, 그 부분도 확실하게 감독할 수 있다고 생각합니다. 이미 하고 있고요.

◇ 이동형> 종부세를 대량 올리고, 거래세는 낮춰주고. 정권 초기에 이런 얘기도 나왔잖아요? 이번에 그것은 적용 안 됐습니까?

◆ 구본기> 이번에는 다주택자들에 대해서는 양도소득세를 올리겠다고 했는데, 저는 이것도 잘하고 있는 거라고 봐요. 지금 퇴로를 완전히 열어주면 안 돼요. 왜냐하면 근래 집값이 엄청 상승했단 말이에요. 그것을 돈으로 바꿔서 떠나는 현상은 막아야 해요. 이것은 압력의 문제예요. 보유세랑 양도소득세를 비유하는 이유는 페트병으로 치면, 압력의 문제인 거죠. 보유하고 있을 때의 압력이 더 센가, 아니면 팔 때 내는 양도소득세의 진입장벽이 더 높냐를 보는데, 제가 봤을 때는 지금 압도적으로 보유세를 높인 압력이 더 커요. 특히 다주택자들. 아까 말씀드린 것처럼 임대주택 등록하고 계신 사업자분들이 압력을 강하게 받기 때문에, 저는 분명히 효과가 있을 거라고 봐요.

◇ 이동형> 양도소득세 역시 1가구 1주택은 페널티가 없겠죠?

◆ 구본기> 네. 당연히 없죠. 2주택부터입니다.

◇ 이동형> 1가구 1주택에 2년 이상 거주한다든가.

◆ 구본기> 네. 그럼요.

◇ 이동형> 네. 이번 정책의 핵심 역시 다주택자들이다. 그렇기 때문에 정부 고위직 관료라든가, 국회의원들도 팔라는 거죠?

◆ 구본기> 그게 정말 중요해요. 시장에서 시그널을 봐요. 시그널을 보는데, 저는 대통령이 답답하지 않을까? 이 생각을 해요. 왜 그러냐면, 이런 형국이에요. 예를 들어, 진행자님과 저랑 다단계 피라미드를 운영하고 있어요. 사람들을 놓고 제가 말을 하는 거예요. ‘여러분들 부자 만들어 드리겠습니다. 저에게 돈 주시면, 제가 다른 피라미드 업체처럼 돈 가지고 도망가지 않겠습니다.’라고 말을 하는데, 뒤에서 진행자님이 짐 싸고 있는 거예요. 그러면 누가 믿겠냐고요. 저는 정부 고위 관료분들이 빨리 팔아야 한다. 이해관계를 청산해야 한다.

◇ 이동형> 시장에 신뢰를 주려면.

◆ 구본기> 네. 맞습니다. 아주 중요하거든요.

◇ 이동형> 또 하나, 신혼부부나 30대~40대 집이 없는 분들. 소득은 어느 정도 있어. 그런데 집을 살 현금은 없고. 그동안에는 대출을 받아서 집을 살 수 있었는데, 정부가 대출을 잠그는 정책을 시행하면서, 대출을 받을 수 없다. 우리는 평생 집을 사지 말라는 얘기냐. 특히 서울에는 중위 아파트값이 9억 원을 넘으니까. 저도 올해 집을 살 계획이 있었는데, 대출이 안 나와서 무산됐습니다. 이런 경우가 생기잖아요. 그래서 30~40대 층에서 상당히 이번 정부 정책에 화가 났다. 이번에 그게 좀 개선됐습니까?

◆ 구본기> 네. 지금 정부가 하는 것이 재밌는 게 뭐냐면, 민원을 수용하는 쪽으로 자꾸 가요. 제가 목격한 것만 해도 세 번째 민원수용이거든요. 정부 정책 첫 번째가 LTV 관련해서 소급적용은 아니지만, 사람들이 소급적용이라고 하니까, 그 부분은 민원 반영했다고 말하고 있잖아요. 정부가 우선 정책을 펼칠 때 기조는 명확해요. 무주택자는 절대 건드리지 않는다. 그래서 무주택자가 손해를 보는 일은 절대 없어요. 특히 실거주자라면. 따라서 시장에 팽배해 있는 레토릭들. 그러니까 따옴표로 해서 돌아다니는 것들 있잖아요? 그런 것들은 일종의 오해다. 다만 그런 것들은 있어요. LTV가 규제에 들어가면서 실수요자들도 일부 적용받게 된 것들. 그런 부분에 대해서는 신혼부부나 실소유자에게는 10% 정도 인센티브를 주기로 했으니까, 그런 식으로 계속해서 잘못된 것들을 개선하고 있어요. 왜냐하면 이것을 이해하셔야 해요. 22번째 대책을 냈는데, 대책이라는 것이 한 번에 완벽하게 만들어서 나오는 게 아니에요. 음식으로 비유하면, 소금 조금 쳤다가, 싱거우면 조금 더 치고. 시장 반응을 봐가면서 움직이는 것이거든요. 조금 쳤는데, 실수요자들에게 너무 짜다면 다시 물을 붓거나 재료를 더 넣는 인센티브를 줄 수 있는 것이니까. 적극적으로 소통하고 있습니다.

◇ 이동형> 저는 조금 이해가 안 되는 게, 이 정부 초기 출범하고 집값을 잡겠다고 대통령이 공언을 했고, 그러면 전문가들이 종부세를 대폭 인상해야 한다는 이야기를 했는데, 눈치 보면서 소금을 덜 탔단 말이에요. 왜 그랬을까? 이해가 잘 안 돼요. 어떤 게 부담이었을까?

◆ 구본기> 저는 너무 이해가 돼요. 사실 제가 처음에 그랬어요. 너무 답답했는데, 우리는 핵심을 알아요. 종부세, 보유세를 건드려야 한다. 그런데 이것을 용감하게 세게 건드렸던 사람이 한 명 있었어요. 노무현 대통령이죠. 그렇게 했다가 어떻게 됐는지 민주당이 이미 경험했단 말이에요. 그래서 저는 굉장히 전략적이라고 보는 게, 청취자분들도 보시면 지금 22번째까지 대책을 냈는데, 21번째까지는 시장에서 극렬한 반대가 없었어요. 너무 재밌어요. 오히려 규제 지역을 넓히는 것도 이렇게 넓혀가요. ‘핀셋 규제하니까 풍선효과 나잖아.’ 그러면서 시장에서 혼나요. 그러면 ‘그렇군요. 여기도 규제하겠습니다.’ 이런 식으로 계속 넓혀서 결국 수도권 전역을 규제지역으로 묶었단 말이에요. 이런 식으로 계속 달래면서 가는 형국이다 보니까, 특히 다시 돌아와서 종부세로 얘기를 가자면, 종부세 같은 경우는 그게 안 되어 있었어요. 여당이 의석을 제대로 확보하지 못한 상태였거든요. 아까 제가 말씀드린 것도 작년 12.16대책 냈을 때, 그때도 종부세 인상안이 있었거든요. 그런데 그게 통과가 못 됐어요. 그런데 이제는 과반수 의석을 여당이 갖고 있으니, 자신 있게 밀어붙이는 게 아닌가? 저는 이렇게 풀이하고 있습니다.

◇ 이동형> 네. 아까 거래세 얘기를 좀 했습니다. 취득세도 거래세의 일종 아니겠습니까?

◆ 구본기> 네. 맞습니다.

◇ 이동형> 취득세 부분은 어떻게 변경됩니까?

◆ 구본기> 아까 정부의 기조를 말씀드렸어요. 계속 반복하는 이유가 이것을 알면 모든 것이 맥락으로 이어져요. 1주택자들에게는 피해를 주지 않겠습니다. 그다음 2주택자, 그다음 3주택자 순입니다. 1주택자는 변하게 하나도 없어요. 2주택자 관련해서 2주택자 세율이 조금 높아진 것. 3주택자 이상에 대해서 세율이 높아진 것.

◇ 이동형> 2주택, 3주택, 4주택. 갈수록 세율이 높아진다는 말씀이시네요?

◆ 구본기> 네. 4주택 이상에 대해서는 최대 12%까지.

◇ 이동형> 집값의 12%. 상당하네요.

◆ 구본기> 네. 가액에 따라 다르지만 최대요.

◇ 이동형> 이런 우려도 있더라고요. 거래세가 높아지게 되면, 집주인들이 결국 세입자의 전세금을 높이는 것으로 가지 않겠냐는 지적이 있습니다.

◆ 구본기> 타당한 지적이에요. 당연히 그럴 요인이 있죠. 그래서 정책이라는 것을 패키지로 봐야 합니다. 임대인이 세입자의 임대료를 올릴 수 있는 요인이 있다면, 세입자를 보호해야 할 것 아니에요? 그래서 세입자를 보호해주는 임대차보호법을 같이 개정해야 해요. 그래서 정부가 말한 게, 임대차 3법 같이 개정하겠다고 말했잖아요. 지금 세입자를 내보내고 다음 세입자를 들일 때 상승시키기 때문에, 지금 세입자를 계약갱신 요구권을 도입해서 더 오래 살 수 있게 하겠다. 임대료 인상 상한제를 둬서 몇 % 이상 올리지 못하게 하겠다. 마지막 하나는 임대차 계약을 하게 되면, 주택을 거래한 것처럼 실거래가를 신고하게 하겠다. 이렇게까지 하고 있으니까, 그런데 문제는 정부가 이 모든 것을 하겠다고 나온 게, 다 법률개정사항이에요. 그러니까 총선 전에는 하나도 안 나왔던 거예요. 총선이 끝나니까 기다렸다는 듯이 쏟아내고 있고, 동시에 처리하겠다고 하는데, 논리적으로는 맞아요. 논리적으로는 이것이 적용되면 분명히 효과를 발휘할 것인데, 과연 국회를 통과할 수 있을지가 문제예요.

◇ 이동형> 미래통합당에서는 이런 정책 내지 말고, 시장에 맡기면서 공급을 늘리라는 주장을 하고 있단 말이에요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆ 구본기> 아주 좋은 질문이십니다. 그래서 처음에 먼저 설명드린 거예요. 공급시장은 두 축으로 나뉘는데, 미래통합당에서 말하는 공급은 신규 공급시장만 말하는 거죠. 하지만 훨씬 더 많은 파이가 있다. 재고 주택 시장이 있다.

◇ 이동형> 그게 더 큰 규모다.

◆ 구본기> 훨씬. 당연하죠. 그것을 공급하는 정책이 너무 필요하다.

◇ 이동형> 신규주택 공급시장은 지금 한다고 해도, 몇 년 뒤에나 나올 거니까.

◆ 구본기> 그렇죠. 맞습니다. 그래서 많은 전문가들이 그래요. 공급을 말하면서, 재고 주택 시장의 공급을 말하지 않아요. 재고 시장 공급을 말하게 되면 논리가 어디로 가냐면, ‘다주택자들이 가지고 있는 주택을 어떻게 시장에 공급해야 할까요?’라는 논리로 간다면 당연히 보유세 인상으로 가거든요. 그래서 주택 정책에 대해 보수적 성향을 갖고 있는 사람들은 의도적으로 재고 주택 시장 공급에 대해서는 말을 안 하려는 경향이 있더라고요. 그래서 제가 말했잖아요. 이번 정책은 공급정책이다. 재고 주택을 시장에 공급하는 정책이다.

◇ 이동형> 네, 정부가 내놓은 새로운 정책 플러스 더 나은 방안이 있으면 설명해주시기 바랍니다.

◆ 구본기> 저는 여기서 더 나아갈 방안이 많은데, 아마 이런 것도 하게 될 거예요. 실거주 요건을 두겠죠. 집을 여러 개 갖고 있는데, 거기에서 실제로 살지 않으면 양도차익에 대해서 모두 환수하겠다는 조치도 갈 수 있는 것 같고요. 하지만 즉각적으로 가장 중요한 것은 시그널이다. 아까 말씀드렸다시피 고위공직자들이 주택을 처분해야 한다. 그래야 진정성을 의심받지 않는다. 앞으로의 정책에 대해서 시장이 ‘어, 이것 진짜네.’라고 반응을 한다. 이것을 빨리 해야 한다고 말씀드릴게요.

◇ 이동형> 여기에도 시장은 심리라는 게 적용되는 겁니까?

◆ 구본기> 맞습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 오늘 이야기 여기까지 듣죠. 생활경제연구소 구본기 소장이었습니다.

◆ 구본기> 네. 감사합니다.