임대주택 등록 시 다주택자도 비과세 가능?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 6월 23일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

- 6월 말까지 임대차 계약 미신고, 표준임대차 계약서 미사용 자진신고
- 구청에 주택임대사업자 등록한 사업자들 대상
- 다주택 임대주택 비과세 엄격한 요건 제한 적용
- 공시가격. 서울 수도권 지역 6억, 수도권 밖 지역 3억 이하
- 해당 임대 주택 제외 본인이 거주하던 집에 반드시 2년 이상 거주

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활 2부는 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 봅니다. 지난 시간에 1주택 비과세에 대해 얘기 나눠봤었는데, 청취자 질문 중에 임대주택과 관련된 질문이 있었습니다. 오늘 이 임대주택과 관련된 세금에 대해 자세히 알아보려고 하는데요. 오늘 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 나오셨습니다. 안녕하세요.

◆ 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 본격적으로 이야기 나누기 전에 먼저 3월부터 한시적으로 운영되고 있는 등록임대사업자 대상 임대차계약 자진신고의 마감시한이 이번 달 말까지라고 합니다. 이 내용, 잠깐 살펴보죠. 자진신고 기한을 넘기면 불이익이 있습니까?

◆ 우병탁: 임대차 계약 신고를 하지 않은 경우, 혹은 표준임대차 계약서를 사용하지 않은 경우 모두 이 기한 이후에는 500만 원의 과태료가 부과되고요. 다만 아직은 6월 말까지니까 자진신고할 수 있는 기한이 남아 있는 상태입니다. 대상은 구청에 주택임대사업자로 등록하신 사업자들이고요. 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 새로 임대차 계약을 체결할 때마다 구청에 신고를 해야 하고요. 그 등록임대사업자용 전용 표준임대차계약서라는 게 따로 있습니다. 이 계약서를 사용해서 제출해야 하는데, 이를 누락해왔다고 하면 이 자진신고 기간 동안에는 먼저 신고할 경우에 과태료를 면제받게 됩니다.

◇ 최형진: 먼저 이 기간 내에 신고를 하면 과태료를 면제받는다. 내용 확인해주시고요. 그러면 본격적으로 임대주택 세금과 관련된 내용 여러 이야기 나눠보겠습니다. 임대주택으로 등록하면 집이 여러 채인 경우에도 비과세가 가능하다고요?

◆ 우병탁: 네, 민간의 임대주택 공급을 활성화하기 위해서 주택공급을 늘리기 위한 방편으로 일정한 요건을 갖춰서 등록한 경우에는 그 집이 있음에도 불구하고 없는 것으로 봐준다는 거죠. 본인이 거주하고 있던 집을 팔 때 임대주택은 없는 것으로 봐주니까 비과세를 받을 수 있고요. 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자도 비과세가 가능합니다.

◇ 최형진: 그렇다고 하면 어떤 요건을 갖추면 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 특별한 혜택을 주는 것이기 때문에 요건이 엄격하게 제한되는데요. 첫 번째 요건은 금액입니다. 임대 개시, 처음 임대 개시를 할 시점에 기준시가, 즉 공시가격이 서울 수도권 지역의 경우에는 6억, 수도권 밖의 지역은 3억 이하여야 하고요. 이 공시가격은 시세가 아니고, 재산세를 매기기 위해 발표하는 가격을 말합니다. 아파트 같은 경우에는 공동주택 가격이라고 하고요. 단독 다가구 주택은 개별주택 가격이라고 합니다. 일반적으로는 구입하는 시세의 한 60~80% 수준이라고 보면 되고요. 그러면 6억이나 3억, 금액으로 보면 상대적으로 낮은 금액의 집들이 과연 있느냐 생각하실 수 있는데, 이게 공시가격이기 때문에 의외로 굉장히 많고요. 가령 전국에 1400만 호 정도 되는 공동주택 중에서 3억 미만에 해당하는 집이 935만 호 정도입니다. 그리고 3억에서 6억 사이가 302만 호 정도 되니까 전체의 한 6억 미만의 주택 기준으로 하면 전체의 90%가 다 6억 미만이다, 공시가격으로는. 이렇게 볼 수 있습니다.

◇ 최형진: 굉장히 많습니다. 임대주택 대상이 될 수 있는 집이 충분히 많다, 이런 말씀인데 다른 요건은 또 뭐가 있을까요?

◆ 우병탁: 비과세를 받기 위해서는 그 집 말고 본인이 거주하던 집에 반드시 2년 이상 거주해야 합니다. 원래 1주택 비과세를 받기 위한 요건은 원칙적으로 2년 이상 보유만 하면 되는 거였는데요. 거주는 안 했어도 보유만 하면 되지만 임대주택을 가지고 있는 상태에서 비과세를 받기 위해서는 이것을 8월 2일 이전에 샀든, 이후에 샀든 어디에 가지고 있든. 즉, 조정대상 지역이든 아니든 반드시 2년 이상 거주해야 합니다.

◇ 최형진: 그렇다고 하면 2년 이상 거주하지 않은 집은 안 된다는 거군요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 2년 이상 반드시 거주한 집을 팔 때만 비과세가 가능합니다.

◇ 최형진: 이밖에도 짚어봐야 할 내용이 있겠습니까?

◆ 우병탁: 보통 세무서 사업자 등록만으로 이 혜택이 주어지는 것으로 잘못 알고 계시는 경우가 많은데요. 세무서와 지자체 두 곳에 모두 사업자 등록을 해야 합니다. 두 곳에 모두 등록을 하고 기간도 처음 등록하고 나서 5년이라고 하는 기간을 반드시 임대기간을 채워야 하고요. 

◇ 최형진: 요건이 이 정도면 까다로운 겁니까?

◆ 우병탁: 아직은 아닐 수 있는데요. 추가적인 요건이 계속 더 있습니다.

◇ 최형진: 네. 세무서와 지자체 두 곳에 사업자 등록을 하고 5년간 임대한다. 그런데 임대주택은 8년 이상으로 등록해야 하는 거 아닙니까?

◆ 우병탁: 그렇게 알고 계시는 분들이 많은데요. 임대주택을 등록하고, 본인이 거주한 주택을 비과세 받을 때에는 5년만 채우면 됩니다. 원래 지자체에 민간 임대주택으로 등록을 할 때에는 4년짜리 단기임대나 8년짜리 장기임대를 선택해서 등록하게 되는데요. 4년짜리로 등록을 하고, 5년이 넘었든. 8년짜리로 등록하고 5년이 넘었든 본인의 거주주택 비과세를 받는 것은 5년 이상만 넘기면 됩니다. 다만 임대주택 자체에 주어지는 혜택 부분은 8년으로 등록을 한 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다.

◇ 최형진: 이야기를 정리하자면 임대주택 자체의 양도세 감면을 받기 위해서는 8년 이상 임대를 해야 하지만, 거주 주택을 비과세 받기 위한 요건은 5년이면 된다, 이런 말씀이시군요?

◆ 우병탁: 맞습니다.

◇ 최형진: 혜택을 받는 만큼 임차인들을 위해서도 잘 지켜야겠습니다. 아까 임대주택으로 등록하면 본인 거주주택에 대한 비과세 말고 임대주택을 팔 때 양도세 감면도 받을 수 있다고 하셨는데, 그 부분도 설명 부탁드릴게요.

◆ 우병탁: 임대주택에 추가로 주어지는 혜택 부분은 장기 일반 민간 임대주택. 이름이 조금 어렵죠? 원리 이 이름이 예전에는 쉬웠습니다. 준공공 임대주택이라고 불렀고요. 어쨌든 이 준공공 임대주택이라고 하는 혜택, 그 임대주택 자체의 양도 시에도 감면을 받을 수 있는데요. 마찬가지로 공공을 대신해서 민간의 사업자들이 주택을 지어서, 아니면 사서 임대로 공급하는 것을 말하는 거고요. 주택 공급자로서의 역할을 하면서 장기로 임대료를 5% 기준입니다. 5% 이상 많이 올리지 않는 조건을 거는 대신에 양도세 감면 혜택을 주는 거고요. 15년부터 18년도까지는 국민주택 규모 이하의 주택을 사서 임대등록을 한 경우에 10년을 채우게 되면 양도세가 100% 감면됐습니다. 다만 이거는 등록기간이 끝났고요. 지금은 22년 말까지 등록을 해서 8년, 또는 10년을 채우게 되면 장기보유 특별공제를 50%, 혹은 70%까지 받을 수 있습니다. 이것도 마찬가지로 국민주택규모 이하의 규모. 흔히 이야기하는 전용 30평 이하의 아파트 주택들만 가능하고요. 여기에 5% 룰을 지켜야 하는데요. 처음에 설명드린 본인 거주주택 비과세와는 다르게 임대주택 자체에 대한 감면은 가격에 대한 제한은 없습니다. 공시가격이 그 이상 되는 것들도 해당은 됩니다. 원래 없었고요. 다만 지난번 9.13 대책 때 18년 9월 14일 이후부터 새로 사서 임대주택으로 등록하는 것들은 이제부터는 면적 조건 외에 금액 기준. 마찬가지로 6억, 3억 이하로 제한이 됐습니다. 그래서 지금 현재는 새로 사서 등록하시는 경우에는 6억, 3억 이하여야 합니다.

◇ 최형진: 일단은 말씀하신 내용 들어보니까 혜택은 정말 다양한 것 같습니다. 그러면 반대로 임대주택 등록할 때 주의해야 할 점이 있을까요?

◆ 우병탁: 혜택이 많은 만큼 요건도 엄격한데요. 처음에 말씀드렸던 금액이나 면적에 대한 기준 말고도 기본적으로 장기적으로 보유할 수 있는 물건이어야만 합니다. 중간에 이것을 해지하고 팔려고 하면, 기간 내 의무기간을 채우지 못하고 팔게 되면 과태료 처분 대상이 되고요. 마찬가지로 기간을 못 채우고 팔았기 때문에 원래 당초에 주어지기로 정해졌던 세법상 혜택도 모두 날아가 버리게 됩니다. 그래서 그 기간 중에서도 또 아까 말씀드린 것처럼 전용 임대차 계약서를 써야 하고, 이것을 갱신할 때마다 신고도 해야 하고, 뿐만 아니라 5% 이상 계약을 새로 하거나 동일한 임차인과 갱신 계약을 할 때 5% 이상 올릴 수 없다고 하는 부분이 굉장히 큰 제약이 되는 부분이라서 반드시 얼마만큼 충분히 길게 가지고 갈 만한 물건인지에 대해서 전문가와 상담하시고 결정을 하셔야 하고요. 다만 그럼에도 불구하고 이 임대주택에 대해서 강조해서 말씀드리는 이유는 올해부터는 주택을 임대해주고 임대소득을 얻는 부분에 대해서는 그동안은 과세가 안 됐지만 이제 작년 분부터 올해 처음 신고가 일어나게 됐거든요. 다시 이야기하면 과거처럼 주택임대소득을 누락하거나 숨기고 갈 수 없는 상태가 됐기 때문에 더 이상 숨길 수 없을 바에는 조건이 맞는다고 하면 정정당당하게 등록도 하고, 신고도 하고, 6월부터는 혜택을 받는 것도 좋다. 따라서 음지에 있지 말고 이제는 양지에 나오실 필요가 있다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 소득 발생하신 분은 이 기간에 신고를 하는 게.

◆ 우병탁: 임대소득에 대한 신고는 5월 말까지 이루어졌으니까 현재는 끝났습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 지금부터 부동산 세금 관련 상담 받아보도록 하겠습니다. “임대 사업자 폐업 신고를 구청에 했는데 세무서에서도 폐업 신고를 해야 합니까?” 하는 질문이네요.

◆ 우병탁: 구청에 사업자 등록을 폐업하셨으면 그 내용을 가지고 세무서에 가셔서 역시 사업자 등록을 말소하셔야 합니다.

◇ 최형진: “임대업은 소상공인 대출이 안 됩니까?” 하셨네요?

◆ 우병탁: 임대업의 경우에는 소상공인 대출의 대상이 되지 않습니다. 부동산 임대업, 매매업의 경우에는 대상이 되지 않는 것으로 알고 있습니다.

◇ 최형진: “수도권에 임대주택으로 등록한 집이 있습니다. 이와는 별도로 가족이 2년 이상 거주한 집을 팔아야 하는데, 임대주택은 등록하고 아직 3년밖에 안 지났습니다. 2년을 더 기다렸다가 5년을 채우고 팔아야 비과세를 받을 수 있을까요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 2년 이상 거주한 본인 거주주택을 비과세 받을 때는 임대등록한 집은 최소 5년 이상 임대를 채워야 하지만 그 조건은 사후적으로 지켜도 가능합니다. 즉, 본인 집을 먼저 팔더라도 비과세는 먼저 받고, 다만 비과세를 받고 나서 그 임대주택을 5년의 임대 기간 동안 채우지 못하게 되면 당초에 본인 거주 주택에 대해서 비과세 받은 세금은 다시 토해내셔야 합니다.

◇ 최형진: “임대주택으로 등록한 집이 등록할 때는 6억 원 미만이었지만 지금은 가격이 올라서 6억 원을 훨씬 넘었습니다. 이런 것은 괜찮을까요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 임대 개시일 시점에서 6억 원, 수도권 밖은 3억 원 이하였다면 그 후에 공시가격이 올라가는 것은 괜찮습니다. 그렇지 않다면 아무도 등록을 안 할 테니까요.

◇ 최형진: 일단 괜찮은 것으로. “등록한 임대주택이 재건축될 예정입니다,” 하시면서 “10년의 기간을 아직 채우지 못했는데 재건축이 진행되면 구청에서 사업자 등록이 직권 말소된다고 합니다. 신축 후에 다시 이어서 할 수 있나요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 당연히 이어서 할 수 있고요. 신축 후 다시 등록하고, 그러면 남은 기간을 마저 채우시면 됩니다. 마찬가지로 집이 새로 지어지게 되면 공시가격이 새로 지어졌으니까, 새 것이니까 6억을 넘게 되는데, 역시 상관이 없고요. 기존 주택에서 계속 이어서 임대를 해준 것으로 봐줍니다.

◇ 최형진: “아파트에 살고 있습니다. 그런데 오피스텔도 두 가구로 되나요?” 하셨거든요.

◆ 우병탁: 네, 오피스텔도 그 오피스텔을 주택으로 사용하고 있다고 하면, 본인이 사용하고 있거나.

◇ 최형진: 다가구 요건이 되는 거죠?

◆ 우병탁: 맞습니다. 그러니까 임차인이 주택으로 사용하고 있다고 하면 역시 주택이 됩니다. 다주택이 됩니다.

◇ 최형진: 다주택자가 되는 겁니다. “단기 임대기간 4년이 거의 끝나가는데 어떻게 해야 합니까?” 하셨거든요.

◆ 우병탁: 단기 4년의 임대기간은 세제상의 혜택이 거의 없다고 보시면 됩니다. 아까 말씀드린 것처럼 본인이 거주하던 집을 비과세 받을 때는 4년짜리 하고 5년을 채웠으면 본인 거주주택은 비과세를 받을 수 있지만, 그 4년간 채웠던 임대주택 자체는 혜택에 없는 거예요. 그래서 장기임대주택 8년 이상인 경우에만 그 임대주택은 혜택을 받을 수 있으니까 앞으로도 추가로 4년 이상 더 그것을 계속 가지고 갈 만큼의 가치가 있다고 생각이 되시면 장기로 전환 등록하시는 것이 가능합니다.

◇ 최형진: 장기로 전환 등록하는 것이 가능하다. “재건축 전에 임대 시세는 낮은 상태였는데, 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다면 재건축 후에 임대를 할 때 수년 전 낡은 집일 때 임대료에서 5% 수준을 유지하고 올릴 수는 없는 건가요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 네, 재건축으로 인해서 새로 지어지게 되면 집이 신축됐으니까 주변의 전세시세가 당연히 새 집을 기준으로 많이 올라가게 되고요. 이럴 때는 5% 기준을 지키지 못하게 되겠죠. 그래서 이럴 때에는 새로 임대를 놓을 때 주변에 형성되어 있는 시세, 집이 다시 지어지고 나서 처음 임대차 계약을 하는 것은 시세대로 한 번 더 올리고 나서 그 이후부터 다시 지켜나가시면 됩니다. 올릴 수 있습니다.

◇ 최형진: 제가 참 많은 분야 상담을 하고 있는데, 부동산 세금 관련 분야가 제일 어려운 것 같습니다.

◆ 우병탁: 어렵죠.

◇ 최형진: “임대주택으로 등록한 집을 구입했습니다. 전 소유자가 임대사업자로 등록하고, 이를 매입해서 계속 임대사업자로 등록했는데, 그러면 전 소유자의 임대의무기간도 저한테 승계된다고 하는데 맞는 말입니까?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 종종 오해를 하는 경우인데요. 반은 맞고, 반은 틀렸습니다. 파신 분은 의무 임대기간 중도 처분으로 인해서 원래 과태료 처분을 받게 되는데, 다음에 새로 사신 분도 그것을 이어서 임대사업자로 등록을 하시게 되면 구청에서 부과하는 과태료 처분이 파시는 분한테 면제가 된다고 하는 거고요. 다만 세법상의 혜택은 승계가 되지 않습니다. 따라서 새로 사신 분의 입장에서 보면 그 시점에서 다시 조건, 아까 말씀드렸던 금액과 면적에 대한 조건을 다시 살펴보셔야 하고, 임대기간도 전 임대자가 채웠던 기간만큼 나한테 그대로 살아나는 게 아니라 나는 처음부터 다시 시작하게 된다고 생각하시면 됩니다.

◇ 최형진: “임대주택 4년 단기로 신고했는데 5년이라고 하는 건 어떤 뜻입니까?” 하셨거든요.

◆ 우병탁: 말씀드린 것처럼 본인 거주주택을 비과세 받을 때, 그 임대주택 말고 본인이 2년 이상 거주하던 집을 팔아야 하는 일이 있을 때 단기임대로 등록했는데 그게 처음에 6억, 3억의 기준에 맞게 등록한 상태였다면 본인 거주주택 비과세를 받아야, 임대주택이 그냥 두고서는 다주택으로 중과가 되어 버리니까 마저 1년을 더 채우신다고 하는 조건 하에서 먼저 본인이 살던 집을 팔았을 때 비과세를 받으실 수 있는 거죠.

◇ 최형진: 궁금하신 부분에 대한 충분한 답변이 됐을 것 같고요. “아파트 33평 형 딱 한 채 있는데요. 방 3개입니다. 노후에 방 한 칸 월세 놓고 생활하려고 하는데요. 이때도 임대 신고하고 세금을 내야 합니까?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 주택임대소득, 주택을 임대로 놓고 소득이 발생하는 경우에 집이 한 채일 경우에는 그 집의 공시가격. 그 공시가격이 9억을 넘지 않는다고 하면 월세를 받으셔도 소득세 신고대상이 아닙니다.

◇ 최형진: 9억을 넘지 않으면 방 하나 임대를 하더라도 세금을 내지 않는다.

◆ 우병탁: 2개 임대를 하시더라도 집값이 공시가격으로 9억을 넘지 않으면 비과세 대상입니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 지금 많은 분들께서 질문을 많이 하고 계십니다. “임대주택 한 채 2018년 4월 매입했고요. 2년 이상 거주 중입니다. 2019년 7월 매입 전세 놓았고요. 2015년 6월 아파트 2년 보유 후에 분양권 매매 양도세 납부했습니다. 2020년 5월 아파트 2년 보유 후에 입주자 매매,양도세 납부했고요. 2018년 4월 매입한 아파트 비과세 가능할까요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 질문이 조금 복잡한데요. 맨 마지막에 마지막 집을 파셨던 그 시점. 

◇ 최형진: 총 세 채라고 하시네요.

◆ 우병탁: 마지막에 파는 시점. 그것을 파는 시점에서 다른 집이 있는지, 없는지를 보시면 돼요. 그전에 집을 가지고 있다가 팔았다, 그러면 이미 없어져 있는 상태인 거죠. 마지막 것을 팔았을 때는. 그러면 그런 것들 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 마지막에 팔았던 집, 그 한 채만 있는 상태라고 하면 그냥 비과세가 되는 거고요. 다만 직전에. 올해까지는 그게 적용이 가능한데 내년 이후에는 이 부분이 조금 달라집니다. 말씀하신 청취자 분은 이미 그게 발생이 다 완료가 된 상태고, 올해 양도를 한다고 하면 상관이 없는데 내년 1월 1일 이후부터는 집을 여러 채 가지고 계신 상태에서 마지막으로 직전의 집을 팔고 나서 2년 동안 더 가지고 있다가 팔아야만 비과세가 되는 부분이 내년부터는 달라집니다. 그래서 지금 말씀하신 상황에서는 전의 집을 먼저 세 채 있던 것 중에 두 채를 팔아서 없애셨고, 마지막에 남아 있는 한 채만 비과세가 되는지, 안 되는지. 거주를 했는지, 안 했는지, 이런 요건들만 살펴보시고 그 조건이 된다고 하면 비과세 받으실 수 있고요. 내년부터는 2년 더 가지고 있다가 팔아야 합니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 우리 팀장님께서는 부동산 세금 전문이신데, 다른 세금 절세 문의인데요. “신용카드, 직불카드, 현금 영수증. 어떤 게 유리할까요?” 이런 질문이네요.

◆ 우병탁: 일반적으로 많이 알려져 있는 게 신용카드로 일정 부분만큼을 쓰고, 연말정산 근로소득자 같은 경우에 카드에 대한 공제 부분이 혜택으로 주어지는데, 신용카드에 의한 혜택. 그리고 체크카드에 대한 혜택. 그다음에 전통시장 이런 시장에서 사용한 것하고 합쳐서 공제금액에 제한이 있습니다. 그래서 일반적으로 가장 보편적으로 알려져 있는 것은 일정 금액까지는, 비율까지는 신용카드로 쓰시다가 그 한도를 넘어서면 체크카드 쪽에 한도를 더 받게 됩니다. 그 금액 이후에는 체크카드를 쓰는 것. 이게 방법일 수 있는데, 신용카드를 섞어서 쓰라고 말씀드리는 것은 신용카드 같은 경우에 체크카드보다 여러 가지 할인혜택들이 있기 때문에 그렇게 말씀드리는 거고요. 세금의 측면에서만 놓고 보자면 그냥 체크카드 쓰시는 게 가장 좋습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 알겠습니다. “집사람과 제가 각각 집이 둘인데 팔 때 얼마나 세금을 부담하나요? 어떤 불이익이 있습니까?” 하셨거든요.

◆ 우병탁: 각각 한 채이실까요? 각각 두 채씩 네 채이신 상황일까요?

◇ 최형진: 문자로 보기에는 각각 집이 두 채라 네 채인 것 같기는 하지만.

◆ 우병탁: 두 가지 다 생각을 해보면 각각 한 채씩 두 채를 가지고 있으면 양도세에서는 이것을 인별로 계산하는 게 아니라 세대를 기준으로 봅니다. 가족 전체를 보기 때문에 가족 전체적으로는 집이 두 채가 되는 상황이신 거죠. 그러면 이게 이 집들이 어디에 있느냐가 관건인데요. 이게 예를 들어서 두 채 다 서울에 있다. 서울이 아니더라도 수도권 지역 조정대상지역이라고 하는 규제지역에 있다고 하면, 둘 중 하나를 팔았을 때 2주택으로 중과가 됩니다. 원래 냈어야 하는 세율보다 10%P 더 중과된다고 생각하시면 됩니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 네 채여도 마찬가지입니까?

◆ 우병탁: 네 채일 경우에는 3주택 중과니까 세율이 조금 더 올라갑니다. 20%P만큼 더 올라갑니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. “신축 주택상가인데요. 지금 주위 상가 임대가 안 돼서 싸게 임대를 했는데, 주위 상가가 형성되면 임대료가 많이 오를 건데 지금 임대에서 5%만 올려야 합니까? 많이 올리면 불이익이 있을까요?” 하셨네요.

◆ 우병탁: 말씀하신 것처럼 등록임대사업에서만 세제상 혜택을 받기 위해서 구청에도 등록을 하신 분들 경우에만 5% 룰이 적용되는 거기 때문에 그게 아니라 세무서에는 사업자등록을 했다고 하더라도 구청에 민간 임대주택으로 등록하신 게 아니라고 하면 그것은 시세대로 올리시더라도 전혀 문제는 없습니다. 다만 상가 같은 경우에 소액 임차인일 경우에는 상가임대차보호법에서 정하고 있는 룰이 있습니다. 이때는 통상 9% 이상 올리지 못하게 되어 있어서 그 부분만 지킨다고 하면 다른 이상은 없습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. “임대업자인 남편이 지난달 사망해서 지자체에서 임대업자 양수, 양도를 선택하라고 하는데 어떻게 해야 합니까?” 하셨거든요.

◆ 우병탁: 사망으로 인한 상속이고요. 상속일 경우에는 그냥 아까 말씀드렸던 것처럼 다른 사람, 제3자로부터 그 사람 임대사업하던 것을 사서 넘겨받은 경우에는 기간 인정이 안 된다고 했는데 상속의 경우에는 내가 선택할 수 있는 사항이 아니기 때문에 돌아가신 남편 분께서 임대하신 기간이 예를 들어서 3년 동안 채웠다고 하면 나머지 8년 기준으로 보면 5년을 채워서 할 수 있다. 승계가 그대로 된다, 다 인정된다고 생각하시면 됩니다. 그래서 그 집을 앞으로도 계속 임대하면서 가지고 갈 만큼 가치가 있는 집이라고 하면 승계하시는 게 기본적으로 유리합니다.

◇ 최형진: 네, 알곘습니다. 오늘도 복잡한 내용 잘 풀어주셔서 감사하고요. 질문이 많이 들어왔는데 시간관계상 여기서 줄여야겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 우병탁: 네, 고맙습니다.

◇ 최형진: 지금까지 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장과 함께했습니다.