다주택보단 똘똘한 한 채, 보유 주택수별 달라지는 부동산 세금

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2020년 4월 21일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 세무사 (신한은행 부동산 투자자문센터 팀장)

- 1주택자 종부세, 9억 이상만 과세 생각만큼 부담 크지 않아 
- 서울 주요 지역, 내년 이후 종부세 부담 계속 커질듯
- 세금 측면에서만 보면 똘똘한 한 채가 유리

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장이신 우병탁 세무사와 함께 합니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 세무사(이하 우병탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 오늘은 세무사로 나오셨지만, 부동산 투자자문센터에 계시니까 여쭤보겠습니다. 요즘 서울 집값이 많이 내렸다, 이 기사 자주 접하는데 앞으로도 이런 상황이 계속될 거라고 보십니까?

◆ 우병탁: 솔직히 말씀드리면 잘 모르겠습니다. 그것을 맞출 수 있다고 한다면 사실 둘 중 하나라고 생각하는데요. 점쟁이거나 아니면 사기꾼이겠죠. 다만 추세 정도는 어느 정도 알 수 있을 것 같습니다. 우선 강남 등 고가주택의 경우에는 대출과 세금규제가 굉장히 큰 편이라서 한동안 더 약세를 보일 것으로 예상되고요. 거기다가 코로나19의 유행이 예상보다 장기화되는 추세여서 올해 하반기에서 적어도 내년 초까지는 약세를 보일 것으로 생각됩니다.

◇ 최형진: 강남을 포함한 마용성, 지금 집값이 떨어지면서 풍선효과라고 해야 할까요? 다른 지역의 집값이 원래는 올랐다가 조금 떨어지고 있는데, 강남을 제외한 다른 지역은 어떻게 보십니까?

◆ 우병탁: 사실 노도강 지역을 포함한, 혹은 수도권 다른 지역들 같은 경우에는 풍선효과 때문에 가격이 많이 올랐었고, 지금은 잠깐 주춤한 상황이기는 한데 말씀드렸던 것처럼 강남 등 고가주택에 비해서는 가격이 떨어진다고 말하기는 어려울 것 같습니다. 다만 거래 정도가 줄어들고 있는 추세를 보이고 있다. 이렇게 보입니다.

◇ 최형진: 그러면 단도직입적으로 여쭙겠습니다. 지금 집을 구매하는 게 좋겠습니까? 아니면 기다려야겠습니까?

◆ 우병탁: 저는 집이 없으신 분들은 지금도 구매를 염두에 두셔야 한다고 봅니다. 사여야 한다고 봅니다.

◇ 최형진: 앞으로 상황을 더 봐야겠다는 분들이 계시지만 계속 가지고 있자니 공시가격이 많이 올라서 보유세 부담이 커진다, 이렇게 생각하시는 분들도 많으신데요. 영향이 큽니까?

◆ 우병탁: 생각보다는 큰데요. 종부세를 중심으로 해서 보유세 인상 속도가 최근 2~3년 동안 가파른 것이 사실입니다. 하지만 다주택자와는 달리 1주택자의 경우에는 종부세 부담도 생각만큼 그렇게 크지는 않거든요. 종부세 같은 경우에는 공시가격 6억이 넘는 집에 대해서 기본적으로 부가가 되는데, 1주택자의 경우에는 추가로 3억을 더 빼줍니다. 다시 이야기하면 공시가격이 9억을 넘는 경우만 과세가 되거든요. 게다가 다주택자보다 세율도 낮은 편이고요. 보유 기간이 길수록, 나이가 많으실수록 공제되는 금액도 있습니다. 이게 최대 70%까지 공제가 되기 때문에 1주택자의 경우에는 오랫동안 가지고 있을 집이라고 한다면, 종부세 부담이 그렇게까지 크지는 않다. 다만 서울 주요 지역 같은 경우는 역시 종부세 부담이 지금보다 내년 이후에 계속 더 커질 것으로 예상됩니다. 종부세가 계속 늘어난다고 한다면 그게 과연 나쁜 일일까 하는 것을 생각해보면 오히려 좋은 일이 아닐까 하는 생각이 드는데요. 저도 종부세를 많이 내봤으면 좋겠습니다. 집값이 계속 올라가고 있다는 이야기니까요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 우리 세무사님 말은 끝까지 들어야겠네요. 반대로 집을 넓혀서 이사를 계획하시는 분들도 있습니다. 그런데 기존에 살고 있던 집이 안 팔려서 2주택이 되는 경우도 있잖아요? 이럴 때는 어떻게 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 우선 파실 때 양도세를 제일 많이 걱정을 하실 텐데요. 양도세에서는 일시적 2주택 비과세라고 하는 게 있습니다. 보통 이사를 갈 집을 사놓고 지금 살고 있는 집을 팔게 되는데, 이때 기존 집을 처분할 수 있는 유효기간이 주어지는 거죠. 원칙은 이 유예기간이 3년인데요. 지난 9.13 대책에서 이 기간이 2년으로, 즉 2년 안에 처분해야 하는 것으로 줄어들었고요. 12.16 대책에서 다시 1년으로 줄어들었습니다. 12.16 대책에서는 1년 내에 팔기도 해야 하고, 그 집으로 전입도 해야 한다고 하는 조건이 붙어서 비과세가 조금 까다로워지기는 했습니다. 

◇ 최형진: 1년 내에 처분하고, 1년 내에 전입하고. 예외 없이 모두에게 적용이 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 예외가 있습니다. 기존 주택과 새 집이 모두 조정대상 지역인 경우에만 강화된 기준이 적용되는 부분입니다. 즉 둘 중 한 채라도 비조정대상 지역에 있다고 하면 여전히 원칙인 3년의 처분 유예기간이 주어지고요. 거기다가 각 대책이 발표되기 전에 계약을 하고, 계약금을 지급하셨던 분들의 경우에는 직전 기준, 즉 3년. 또는 2년의 적용을 여전히 받게 됩니다. 더해서 이사 갈 집에 만약에 세입자가 살고 있으면 전입을 하고 싶어도 할 수 없는 상황이 되기 때문에 최대 2년의 기간 내에서 임차계약이 남아있다고 하면 임차만기까지는 처분 및 전입이 연장됩니다.

◇ 최형진: 그러면 보유한 주택이 많을수록 세금도 그 수만큼 늘어나게 되는 거죠?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 다주택자는 확실히 종부세 부담이 커지기 때문에 이에 대한 대비가 필요한데요. 가처분소득에서 연간 지출할 금액들을 제외하고, 매년 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지를 스스로 부담할 수 있는지를 잘 살펴보셔야 합니다. 주택은 기본적으로 월세로 임대를 놓고 있지 않은 한은 수익이 발생하지 않는 부동산이거든요. 따라서 본인의 가처분소득으로 매년 증가하는 보유세를 부담하셔야 하고요. 가령 예를 들어서 시세 15억 원, 그다음에 이 집에 살고 있고, 10억 원의 집 정도를 추가로 임대를 주고 계시는 2주택자라고 한다면 올해 내야 하는 보유세는 약 2200만 원이나 됩니다. 

◇ 최형진: 그런 보유세의 부담 때문에 집을 내놓는 분들도 있을 것 같습니다. 어떻습니까?

◆ 우병탁: 그 부분이 다소 의문인데요. 실제로 주택가격이 전반적으로 약세를 보이고 있고, 일부 강남 등 단지에서는 급매물 거래라고 하는 것도 나타나고는 있는데, 이게 생각만큼 물량이 많지는 않은 것 같습니다. 아직까지는 집값 상승에 대한 기대가 완전히 꺾이지는 않은 것 같고요. 급매물 거래의 상당수는 이른바 가족한테 넘기는 증여성 거래라고 하는 그런 것으로 보입니다. 결국 시세의 완만한 하락은 있을 수 있지만 큰 폭으로 가격이 떨어질 것을 기대하는 것은 어렵겠다, 이렇게 보입니다.

◇ 최형진: 전체적으로 지금 관망하고 있다, 이렇게 보면 되겠습니까?

◆ 우병탁: 그런 상황으로 보입니다.

◇ 최형진: 집을 사려는 수요자들은 집값이 더 떨어질 것을 기대하게 되는데, 올해 눈여겨 볼만한 내용이 있다고 하면 어떤 게 있을까요?

◆ 우병탁: 코로나 장기화에 따른 경기침체 경향도 분명히 후행해서 주택에도 영향을 미칠 거기 때문에 집을 사시려는 분들에게는 매수 기회는 분명히 있다고 보입니다. 특히 앞에서 말씀드린 것처럼 가족에게 넘기는 증여성 거래 외에도 실제로 다주택자들이 내놓는 매물이 일부 있을 수 있는데요. 올해 1월 1일부터 6월 30일까지 다주택자가 10년 이상 가지고 있던 주택을 팔 때에는 양도세 중과를 하지 않고 기본세율만 과세를 합니다. 7월 1일을 기준으로 그전에 팔 때와 그 후에 팔 때 가지고 계신 분들의 입장에서는 양도세 차이가 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 나기 때문에 적어도 그 금액만큼은 싸게 팔 수 있는 유인이 될 수 있는 거고요. 거기다가 양도세 중과 유예는 6월 말까지 적용되지만, 종부세가 부과되는 기준, 보유세가 부과되는 기준인 6월 1일 시점에 팔려는 사람들이 또 많이 있을 수 있습니다. 5월 31일 전까지만 팔게 되면 다주택자의 경우에도 팔기 전 기준, 그러니까 주택이 하나 없는 상태에서의 낮은 세금을 부과할 수 있기 때문에 적어도 5월 말까지는 시중에 급매물이 증가할 수 있다, 이렇게 보입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 관련해서 지금 상담이 많이 들어오고 있는데요. 5034번님, “부산 해운대에 사는 1주택자입니다. 해운대는 조정대상 지역으로 지정됐다가 얼마 전에 해제됐는데요. 조정대상 지역에서 1주택 비과세를 받을 때 2년 거주요건을 채워야 합니까?” 하는 상담입니다.

◆ 우병탁: 조정대상 지역으로 지정된 이후에도 구입한 경우에는, 즉 조정대상 지역인 상태에서 구입하셨다고 하면 그 이후에 부산처럼 지정이 해제된 상태라고 하더라도 비과세를 받기 위해서는 당초의 2년 거주요건을 반드시 채워야만 비과세가 됩니다. 대부분 이 부분을 놓치고 그냥 팔려고 고려를 하시는 분 중에 비과세를 못 받게 되는 경우들도 있을 수 있기 때문에 굉장히 주의가 필요합니다.

◇ 최형진: 그러면 조정대상 지역 전에 샀다고 하면 상관은 없는 건가요?

◆ 우병탁: 역시 거주요건이 따로 부과되지 않습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 한 번 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 1532번님, “1가구 1주택자에 양도세 면제 평생 딱 한 번으로 바뀌었다는 이야기를 들었는데 맞습니까?”

◆ 우병탁: 조금 오해의 소지가 있는 건데요. 평생 한 번만 받을 수 있다고 하는 개념이 아니라 예를 들어서 집을 여러 채 가지고 계신 다주택자였다고 한다면 그 집을 임대를 주고 있는 다른 집이 있는 상태에서 일단 한 번 비과세를 받으실 수도 있거든요. 그러고 나면 임대를 주고 있는 그 집을 팔기 전까지는, 즉 다주택으로 남아 있는 상태에서는 더 이상 비과세를 못 받는다, 라고 하는 거고요. 일반적으로 생각할 때 집 한 채를 비과세 받은 다음에 한 채를 가지고 다른 집이 없는 상태에서 새로 집을 샀을 때에는 계속 반복해서 비과세는 받을 수 있습니다.

◇ 최형진: 그 부분이 조금 헷갈리실 것 같네요. 1714번님, “10년 공공임대에서 어머니 명의로 거주하고 있습니다. 이번에 사전 분양을 받게 됐습니다. 분양 시 아들이 분양을 받아도 되는지, 아니면 어머니가 분양받아 아들에게 매매 또는 양도, 증여, 어떤 게 유리합니까?” 라는 질문입니다.

◆ 우병탁: 일반적으로는 거주를 원래 하셨던 어머니 명의로 받으시는 게, 계약자 명의였던 어머니 명의로 받으시는 게 유리한데요. 그 이유는 뭐냐면, 공공임대주택 10년 동안 거주하셨던 경우에는 조금 전에 말씀드린 1주택 비과세에서 거주요건이라고 하는 이런 부분들이 기존에 임차인으로 살았던 기간도 실제로 소유자로 살았던 것은 아니지만 그 뒤에 매입을 하면 예를 들면 분양을 받고 나서 즉시 판다고 하더라도 임차인으로 살았던 2년의 거주기간을 인정을 받게 되거든요. 그 부분이 매입을 하시고 나서 명의가 변경되거나 아니면 자녀 분 앞으로 받았을 때는 새로 거주요건을 채워야 할 수 있기 때문에 그런 측면에서 보면 어머니 명의로 받는 게, 그리고 파실 때까지 어머니 명의를 유지하시는 게 유리할 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 어머니 명의로 유지하는 게 유리하다, 이런 말씀이었습니다. 0426번님, “상속으로 받은 아파트와 땅이 있습니다. 등기할 때 공시지가로 등기처리했는데, 세무서 신고도 해야 합니까? 몇 년 후 처분할 계획인데, 세무신고 시 공시지가로 신고하나요, 아니면 현 거래금액으로 신고해야 하나요?” 이런 질문이네요.

◆ 우병탁: 네, 일반적으로 아파트와 같은 정형화된 부동산의 경우에는 시세라고 하는, 즉 같은 단지에 있는 다른 아파트를 팔았을 때 거의 유사한 형태의 재산이라고 보기 때문에 시세로, 공시가격이 아닌 시세로 상속세 신고 등을 하게 되는데요. 토지와 같은 경우에는 바로 그 근처에 있다고 하더라도 도로의 형태라든지, 토지의 크기라든지, 이런 것이 다 다를 수밖에 없기 때문에 일반적으로 공시가격으로 상속신고를 하게 됩니다.

◇ 최형진: 일단은 등기할 때 공시지가로 등기 처리했는데 세무서 신고도 해야 하는 거죠?

◆ 우병탁: 네, 상속세 대상이라고 하면 신고하셔야 합니다. 그리고 이 과정 중에서 주의하실 것 중 하나가 공시가격으로 신고를 할 수도 있지만 거꾸로 시세로 신고를 하는 게 유리한 측면이 생길 수도 있습니다. 나중에 일정 기간 이후에 상속받았던 그 토지를 판다고 보면 공시가격, 즉 낮은 가격으로 상속세 신고를 하게 되면 그게 취득가액이 되는데요. 금액이 실제 시세가 그것보다는 높다고 하면 일부 상속세를 더 내는 한이 있더라도 시세대로 높은 가격으로 신고를 하게 되면 그것은 취득가액이 높아지게 돼서 나중에 양도세를 거꾸로 줄일 수 있는 기회가 되기도 합니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 답변이 잘 된 것 같고요. 8038번님, “자영업을 하고 있는 개인 사업자입니다. 2017년까지는 소득금액 증명원에 금액이 기재되어 있었는데, 2018년 자료에는 공란으로 되어 있습니다. 매출이 거의 없어서 적자였는데 그래도 소득신고는 했는데 왜 공란으로 되어 있을까요?” 라고 하는 질문입니다.

◆ 우병탁: 수입이 일정 금액 이상 있는 경우에도 우리가 총수입하고 세금 계산상 들어가는 소득금액이라고 하는 것은 경비를 차감한 뒤의 금액이기 때문에 수입이 일부 있었지만 일정수준 이하로 수입이 떨어지게 되면, 즉 매출이 떨어지게 되면 기본적인 경비를 감안했을 때 소득금액은 0원일 수도 있습니다.

◇ 최형진: 0821번님, “지금 1주택자입니다. 여유자금이 조금 있어서 투자해보려고 하는데 다주택자는 세금부담이 크다고 해서 고민입니다. 아니면 똘똘한 1채가 더 낫다고 하는데 집을 한 채 더 살게 아니라 넓혀서 계속 1주택으로 가는 게 나을까요?”

◆ 우병탁: 세금 측면에서만 놓고 보면 일반적으로 똘똘한 한 채가 전반적으로 더 유리해졌다고 보시면 됩니다. 예를 들어서 15억, 10억, 이렇게 두 채를 가지고 계시는 경우와 합쳐서 25억 한 채를 가지고 계시는 경우에 보유세 부분을 비교해보면 똑같은 금액이지만 두 채를 가지고 계실 때는 2200만 원 정도의 보유세를 내게 되는데요. 25억짜리 한 채일 때는 여러 가지 공제를 감안했을 때 720만 원 정도 나옵니다. 1년에 1500만 원 정도 차이가 나는 거기 때문에 다른 사안이 없다고 하면 똘똘한 한 채가 더 유리할 수 있다.

◇ 최형진: 이야기를 정리해보면 지금 팔 생각이 없는 다주택자들은 이번 기회가 지나면 종부세도 늘어나고 양도세도 많이 내게 되는 거죠?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 생각했던 것보다 공시가격 현실화, 종부세 세율 인상, 세부담 상한율이라고 하는 것의 인상, 이런 것들이 전반적으로 반영되면서 다주택자의 경우에는 이전에 우리가 경험했던 것보다 훨씬 높은 수준으로 보유세가 증가할 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 그래서 똘똘한 한 채가 더 낫다, 이런 말씀이었습니다. 3941번님, “병원에서 치료비가 450만 원인데 카드로 계산하면 450만 원이고, 현금 계산을 하면 400만 원만 받는다고 하면서 현금으로 지불하도록 유도하는데요.” 실제로 이런 가게들이 많거든요? 

◆ 우병탁: 보통 병원과 같은 규모에서는 일반적이지 않은 상황인데요. 예를 들어서 특정한 분야들, 피부, 아니면 성형, 이런 고액의 비용이 발생하는 경우에는 부가세 부분을 일부 누락시키기 위해서 일부 병원에서 카드로 하게 되면 부가세만큼을 더 붙여서 받고, 현금으로 하게 되면 부가세 부분을 빼주겠다고 하는 부분이 있는데요. 저는 개인적인 생각으로는 납세자로서, 국민으로서 그것을 더해서 약간의 이득을 본다고 하더라도, 몇 십만 원 정도의 이득을 본다고 하더라도 거기에 응하지 않고 카드로 해서 정직하게 하시는 게 맞다고 봅니다.

◇ 최형진: 정직하게 하시는 게 좋겠습니다. 실제로 이런 곳들이 많아요. 아직도 많습니다.

◆ 우병탁: 많죠. 다만 많이 줄어든 편입니다.

◇ 최형진: 2201번님, “아내 명의로 아파트 한 채 보유하고 있습니다. 서울에 아파트 한 채를 더 구매할 계획인데 세금을 줄이려면 부부 공동명의로 하는 게 좋을까요?” 라는 질문이네요?

◆ 우병탁: 예전에는 그랬습니다. 그런데 종부세 규정이 강화되면서 지금은 오히려 각각 따로 가지고 계시는 경우들이 더 유리한 측면이 생겼습니다. 종부세는 사람 한 명으로 계산이 되거든요. 부부의 경우에도 마찬가지입니다. 각자 계산하는 거기 때문에 오히려 각각 남편 한 채, 아내가 한 채, 이렇게 가지고 계시는 것이 오히려 보유세를 더 줄일 수 있는 방법이 될 수도 있다고 하는 거고요.

◇ 최형진: 한 채씩 가지고 있는 게 더 좋다?

◆ 우병탁: 네. 공동명의로 하게 되면 본인, 남편 분의 입장에서는 본인이 절반을 가지고 있는 부분은 확실하게 보유세가 줄어들 건데요. 아내 입장에서 보면 절반의 지분만 가지고 있다고 하더라도 원래 가지고 계셨던 한 채, 살고 있던 집하고 한 채 합쳐서 1.5지만 종부세에서는 2채를 가지고 있는 것으로 보고 세율을 적용합니다. 

◇ 최형진: 그러면 세금이 많이 나오겠군요?

◆ 우병탁: 맞습니다.

◇ 최형진: 1가구 2주택이기 때문에. 계속해서 주택이 많은데 어떻게 해야 하는지에 대한 상담이 계속 나오고 있습니다. 1650번님, “비싼 집은 아니지만 2주택으로 종부세를 꽤 내야 하는 상황입니다. 종부세 부담 때문에 팔아야 할지 아니면 더 가지고 있어야 할지 고민인데” 파는 게 좋겠다는 입장이십니까?

◆ 우병탁: 그렇지 않습니다. 보유세 부담 때문에 그냥 지금 질문 주셨을 때도 팔기에는 조금 애매하실 수 있거든요. 여전히 집값에 대한 기대감이 있을 수 있고요. 위치에 따라 다르겠지만. 팔고 나서 몇 년 뒤에 가격이 더 오르게 되면 아까워서 어떻게 하지, 하는 이런 생각들을 분명히 하시는 거거든요. 그럴 때는 판단을 해보시면 됩니다. 팔고 나서 한 채만 있을 때 보유세 등 부담을 비교해보고요. 그다음에 그대로 두 채를 가지고 간다고 했을 때는 말씀드린 것처럼 종부세 부담이 굉장히 커질 수 있기 때문에 늘어나는 차이, 종부세가 얼마가 되는지. 가령 예를 들어서 고가주택을 가지고 계신다고 하면 연간 1000만 원 정도 나오거든요. 그러면 의사결정을 하실 때에는 이 1000만 원을 부담하고 1년 뒤에, 혹은 2년 뒤에, 3년 뒤에 1000만 원, 2000만 원, 3000만 원씩 더 부담을 했을 때 가격이 그것보다 더 올라가겠느냐, 적게 올라가겠느냐 하는 것을 판단하시면 되는데요. 어려운 것 같지만 실제로는 10년 전보다 가격이 1억보다 더 올랐는지 보면 거의 대부분 다 더 올랐죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 상담 나누다 보니까 시간이 벌써 이렇게 흘렀는데요. 저희가 또 다음 기회 때 모시겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 감사합니다.

◆ 우병탁: 고맙습니다.

◇ 최형진: 지금까지 우병탁 세무사와 함께했습니다.