[생생경제] 2020 봄 분양시장... 대기수요 몰려! (2020 분양시장 꿀팁)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 김인만부동산 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 2020 봄 분양시장... 대기수요 몰려! (2020 분양시장 꿀팁)


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 라디오 생생경제, 금요일. 토론 아니고 수다, 오늘은 부동산 수다입니다. 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만부동산의 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 교수님, 주택산업연구원이 분양경기실사지수 전망치라는 것을 내놨더라고요. 이게 어떤 지수고, 또 어떻게 계산되는 겁니까?

◆ 한문도> 2017년 10월부터 만들었는데요. 원래는 주택경기 사업실사지수라는 것에서 출발해서 분양하는 현장에 사업자 분들이 계시잖아요. 그분들을 통해서 분양이 잘될 것 같으냐, 못 될 것 같으냐고 하는 것을 웹폴 방식이라고 해서 체크하게 되어 있어요. 그런 것을 전국 분양할 수 있는 현장들, 회장님들, 사장님들한테 해서 설문조사를 하면 결과가 나오잖아요. 그러면 좋은 응답이 있을 거고, 나쁜 응답이 있을 거잖아요. 그러면 좋은 응답 빼기 나쁜 응답을 하면 똑같으면 0이잖아요. 거기에 ±100. 그러니까 100을 기준으로 100보다 커지면 좋은 거고, 100보다 낮으면 조금 낮은 거고요. 이렇게 보시면 돼요. 그 실사지수를 이번에 발표를 했죠. 그게 서울 92, 경기도 100. 경기도가 1등입니다. 부산 96, 광주 95.8, 강원, 제주, 충북 지역은 20~50선. 이렇게 해서 분양시장 현황을 알 수가 있죠. 그런 데이터입니다.

◇ 김혜민> 그러니까 분양하는 현장에 계신 분들한테 분양이 잘될 것 같으냐고 하니까 기대심리를 체크하는 거네요. 

◆ 김인만> 높으면 기대치가 높은 거죠. 낮으면 기대치가 낮은 거고요. 

◇ 김혜민> 그래서 올 봄의 분양시장, 전국적으로 어느 정도의 물량이 쏟아집니까?

◆ 김인만> 서울 2,3월 봄 분양시장, 분양 예상물량이죠. 전국 5만 5149세대 정도 예상을 하고 있습니다.  

◇ 김혜민> 지역으로 보면요?

◆ 김인만> 지역적으로 보면, 지역으로 보기 전에 작년보다 많이 늘었느냐, 그 부분이 중요한데요. 전년 대비 138% 정도 증가했다고 해요. 그래서 작년 이맘때가 2만 3000세대 정도 됐는데요. 지금은 5만 5000세대 정도 되니까 굉장히 많이 늘어났죠. 그래서 지역별로 보면 경기도가 제일 많고요. 굉장히 많은 물량들이 계속 쏟아져 나오는데 그 부분은 뒤에서 조금 더 풀어서 봅시다.

◇ 김혜민> 그러면 교수님, 왜 이렇게 작년 동기 대비해서 올해는 많은 거예요?

◆ 한문도> 전국적으로는 많지 않고, 지금 소장님이 말씀해주신 부분은 서울, 수도권인데요. 서울, 수도권이 그동안 재개발, 재건축 지역에 대해서 박원순 시장께서 압박을 주고, 이번 정부가 규제를 하다 보니까 조금 늦어진 현장들이 있고, 그 현장 중에서 또 분양가 상한제가 있지 않습니까? 분양가 상한제 때문에 4월 29일 이전에 하라고 해서 그전에는 분양을 하려고 했는데요. 그 분양가를 HUG죠. 주택도시보증공사에서 너무 비싸다고 해서 허락을 안 해주고 중도금 대출을 막고 하다 보니까 현장들이 분양을 못 했어요. 못한 것을 이번에 4월 29일 전에 분양을 해야 하는 단지가 꽤 많아요. 서울에도 몇 만 가구가 되고 해서 그런 것들이 수도권에 합쳐지다 보니까 이번에 다른 때에 비해서 많은 거죠. 보통 2~3만 정도거든요. 3만 정도가 적당한데, 올해는 아까 말씀드린 대로 5만에 가깝게 돼서 예년보다는 물량이 나오니까 애청자 분들이 관심을 가지면 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 물량이 많이 나오니 애청자 분들이 관심을 가져 달라고 이야기를 하셨습니다. 지금 안 그래도 문자가 벌써부터 들어오고 있어요. 8660님이 “1주택자는 청약이 너무 불리한데, 집을 넓은 데로 가고 싶다. 효율적인 방법이 없을까요?” 이렇게 왔어요.

◆ 김인만> 넒은 데로 가고 싶다고요? 전용면적에 따라서 전용면적 85m² 이하냐, 초과냐에 따라서 조금 다른데요. 이하, 그러니까 국민 주택규모 이하 같은 경우는 사실 무주택자들이 1순위로 물량을 거의 다 뺏기고요. 초과 부분에 대해서는 추첨 물량이 50% 정도가 되거든요. 1주택자도 할 수는 있어요. 물론 확률이 조금은 떨어지겠지만 추첨 물량이 중소형보다는 많기 때문에 그런 실수요자들, 평수를 늘리고 싶은 실수요자들은 그래도 저는 해볼 만하다고 생각합니다. 

◇ 김혜민> 오히려 평수가 넓은 곳은 수요가 적기 때문에.

◆ 김인만> 수요도 적고 추천 물량도 많이 배정되거든요. 정부 입장에서는 중소형은 서민 주거안정을 위해서 가점제, 무주택자들에게 많은 기회를 주게 되고요. 중대형은 아무래도 사실 그렇잖아요. 서민 주거안정은 아니기 때문에 조금 더 풀어주는 경향이 있습니다. 

◇ 김혜민> 1532님, “안녕하세요. 작년에 아파트 분양에 청약 당첨됐는데, 청약 포기했습니다. 혹시 당첨됐던 이 청약 통장으로 다시 분양 청약할 수 있나요?”

◆ 한문도> 안 되죠. 재당첨제한에 걸려서 1년도 있고, 5년도 있고, 다르죠. 여러 가지가 있는데요. 본인이 어디에 해당하는지 보시고 국민은행이나 청약정보센터에 가시면 알려주거든요. 5년은 5년입니다. 현장에 따라 다르잖아요. 투기과열지구면 5년도 있고, 일반 비규제는 1년도 있고요. 여러 가지가 다르니까 물어보셔서 본인이 확인하시는 게 제일 빠릅니다. 일단 기본적으로는 바로는 안 됩니다.

◆ 김인만> 재당첨제한도 걸리고요. 추가로 부연설명을 드리면 사용했잖아요. 당첨자는 관리대상이 되기 때문에 청약통장도 다시 가입해야 합니다. 처음부터 다시 시작입니다.

◇ 김혜민> 지금 7914님이 “이번에 집 사서 청약 통장을 해지하려고 했는데, 그러면 그냥 가지고 있을까요?”

◆ 김인만> 가지고 있는 게 유리하죠. 나중에 언제든지 쓸 수 있고, 이게 가점제에서 보유기간도 중요하거든요. 그래서 지금 당장은 집이 있으니까 소용이 없겠지만, 10년 후, 20년 후에는 또 모르잖아요. 꼭 필요한 사람들 아니면 없는 돈 치고 내버려두라고 말씀드리고 싶습니다.

◆ 한문도> 이율도 높잖아요. 소득공제도 되고요. 여러 가지 용도로요. 급하게 쓸 데가 없으면 그냥 두시는 게 최고죠.

◇ 김혜민> 다시 주제로 돌아와서 아까 전에 우리 교수님이 민간분양가상한제 전에 빨리 분양을 받자고 하는 움직임 때문에 이번에 물량들이 조금 많이 쏟아져나온 거라고 얘기를 해주셨는데요. 그거 말고 또 이유가 있을까요?

◆ 김인만> 또 청약 시스템이 개편되었어요. 원래는 금융결제원에서 아파트투유에서 하다가 이제는 한국감정원으로 넘어가면서 청약홈, 그렇게 바뀌었거든요. 그러면서 잠시 중단됐어요. 그래서 청약이 잠시 홀딩된 것도 있고요. 그래서 분양을 해야 하는데 잠시 홀딩됐고요. 그리고 지금 난리잖아요. 마스크 쓰고요. 코로나19 때문에 약간 얼어붙은 부분도 있어서 여러 가지 복합적인 요인이 있을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 교수님, 일각에서는 집값 급등을 막기 위해서 민간택지 분양가상한제를 도입한 건데 사실은 표준지 공시지가가 올해 급등하면서 오히려 신규아파트 분양가가 높아진 거라고 하는 지적도 있던데요. 어떻게 보세요?

◆ 한문도> 그거는 어디서 갔다가 붙인다는 건데요. 공시지가 수준은 아시겠지만 55~58% 수준밖에 안 돼요. 아무리 올라도 시세하고는 괴리감이 있고, 오른 것에 대해서 갖다 붙인 건데요. 공부를 잘하는데 그 친구 엄마가 밥을 잘해줬다고 하는 것과 똑같은 건데요. 밥을 안 해주는 엄마가 없잖아요. 그것도 과도한 해석이고. 일단 분양가가 오르는 거는 우리 현재 벌어지고 있는 약간 붐의 형태가 있죠. 갭투자, 이런 것과 이어져서 정부가 규제를 하고 있지만, 그게 아직 여운이 많이 남아있잖아요. 그거로 돈을 많이 버신 분들이 돈을 어디에 쓰겠어요? 또 이쪽에 하고 싶을 거 아니에요.

◇ 김혜민> 그러니까요. 그러니까 실수요자들이 또 피해 볼 수가 있잖아요.

◆ 한문도> 그러니까 정부가 애를 썼잖아요. 

◇ 김혜민> 그러니까 부동산 투기를 막자고 여러 가지 규제를 했더니 사람들이 분양시장으로 몰리는 거예요. 그런데 보통 분양시장에 도전하는 사람들은 돈도 없고, 성실하게 청약 주택 넣어놓은 실거주자들이 많단 말이에요. 그런데 물론 점수는 높겠지만, 분양시장이 또 이렇게 올라가 버리니까 결국 피해는 서민들이 받는 거 아니냐, 이런 생각을 하게 된단 말이죠.

◆ 김인만> 맞죠. 맞는 생각이고요. 사실 생각의 차이도 있는데, 분양가가 올라간 것은 여러 가지 요인이 있겠죠. 물론 땅값이 올라간 것도 영향이 있을 수도 있고요. 전체적인 가격이 올라가니까 분양가도 올라간 것도 있는데요. 정부에서는 그것을 막자고 분양가상한제를 적용하다 보니까 또 밀어내기 물량들도 나오고요. 로또아파트 부작용도 나오고요. 여러 가지로 정부의 의도는 좋은 정책인데, 부작용은 계속 나오고 있는 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 지역을 조금 살펴볼게요. 서울, 경기, 인천 쪽은 저희가 뒤에 따로 빼서 보고요. 광주, 경북, 대구, 특히 제주의 분양경기실사지수가 굉장히 높아요. 그러니까 제주에 기대감이 높다는 이야기인 거죠. 그 이유는 뭘까요?

◆ 한문도> 분양경기실사지수가 제주가 낮은데요? 

◇ 김혜민> 그러면, 제가 최근에 본 기사 중에 제주도 집값이 많이 내렸다는 걸 봤거든요. 그 영향입니까?

◆ 한문도> 말씀하신 분양경기실사지수가 제주도가 아마 최하위권에 머물고 있어요. 충북 지역하고 같이요. 그래서 그 부분들이 제주도 분들이 예전에 비해서 부동산 시장이 중국 사람들도 많이 안 오다 보니까 제가 알기로는 제주도 시장이 그렇게 예전보다는 조금 높아졌지만, 아파트 물량이 없어요. 아파트 물량에 대한 것은 분양 호황을 누릴 수가 있는데요. 나머지 시장은 조금 그렇지 않다고 말씀을 드릴 수 있습니다.

◆ 김인만> 제가 부연설명을 드리자면 이게 뉴스에 최근에 나왔거든요. 그런데 약간 오해의 소지가 있는 게 저도 꼼꼼하게 읽어봤는데요. 지표를 보면 광주가 20.8%가 올랐고요. 경북이 17.3%, 대구가 17%, 제주가 25.8%p가 올랐다고 좋아진 것처럼 나왔는데요. 아까 말씀하신 것처럼 지수가 올라가면 기대감이 높아지는 거잖아요. 그래서 이 수치만 보면 좋아지는 게 아닌가 하고 착각할 수 있는데요. 아까 교수님이 그랬죠. 100 기준으로 100보다 높으면 기대감이 높고, 100보다 낮으면 기대감이 낮다고 했는데요. 그 수치를 정확하게 보면요. 광주는 분위기가 좋았어요. 광주, 대구는 분위기가 좋아서 지금 95.8, 대구가 94.1인데요. 제주도 같은 경우는 올라서 73.6밖에 안 되거든요. 그러니까 오르기는 올랐는데 여전히 낮은 수준이다. 부정적이다, 이렇게 볼 수 있겠고요. 경북 같은 경우도 82밖에 안 되거든요. 그래서 단순히 포인트만 올랐다고 해서 그게 좋아진 게 아니라 워낙 나쁘다가 약간 기대심리가 조금 좋아진 거지, 여전히 시장은 안 좋다.

◇ 김혜민> 그러면 제주도 이야기를 조금만 더 해볼게요. 왜냐하면 예전에 효리네 민박, 이런 곳에 나와서 제주도가 정말 열풍이 불 때가 있어서 서울에 돈 많은 분들이 제주에 투자하겠다, 이런 경우들이 굉장히 많았어요. 중국도 그렇고요. 그러면 이제 제주는 투자로서는 가치가 없는 겁니까?

◆ 한문도> 투자로서 가치는 장기적으로 보면 있죠. 우리가 통일이, 제가 죽고 나면 되겠죠. 죽기 전에 되면 좋겠지만. 통일이 된다고 하는 가정, 그리고 중국과 수교가 강화되면 중국하고 우리나라, 일본하고 직통으로 다리나 지하터널을 놓는 이런 계획이 있잖아요. 제주도 같은 해안가를 가진 데가 중국에 없어요. 그런데 중국의 어마어마한 인구의 일부만 휴양을 오셔도 제주도는 넘치죠. 그게 험한령하고 겹치면서 잠시 소강상태인데요. 조정을 거쳤다가 글로벌 경제가 안정화되면 다시 쳐다볼 때가 어디에 있겠어요? 조금 쉬고, 좋은 데를 찾는데요. 그런 측면에서 입지적으로 뛰어난 곳이죠. 장기적으로는 괜찮고, 단기적으로는 조심하시라고 말씀드리겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 소장님도 같은 의견이세요?

◆ 김인만> 네, 제주도가 많이 올랐거든요. 제주도가 나쁘다는 게 아니라 좋은 지역인데, 상승률을 보면 10년 동안 엄청나게 상승을 했습니다. 효리네 민박의 효과도 있고요. 영화도 나왔고요. 여러 가지 투자 수요들이 들어가서 땅값 상승률을 보면 지역에 따라 차이는 있지만, 두 배에서 5배 정도는 그냥 대부분 다 올랐거든요. 그래서 지금 조금 쉬어가는 타이밍이지, 장기적으로 보면 제주도가 희소가치도 있고, 또 괜찮잖아요. 계속 발전하는 지역이라서 장기적으로는 괜찮다고 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 네, YTN 라디오 생생경제, 오늘 토론 아니고 수다, 부동산 관련 수다 떨고 있는데요. 올 봄 분양시장 관련된 정보 이야기 여러분들께 전해드리고자 김인만 소장님과 한문도 교수님과 함께하고 있습니다. 제일 궁금한 서울과 수도권. 올 봄, 몇 채나 아파트 분양이 된다고 합니까?

◆ 김인만> 서울 수도권 같은 경우에 5월까지 4만 4227가구가 분양 예정입니다. 작년 대비 75.2%p 늘어서요. 최근 5년간 가장 많은 물량이 나올 것 같습니다.  

◇ 김혜민> 그러면 5년 새 가장 많은 분양 수면 이때를 노려볼 만한 겁니까?

◆ 한문도> 당연하죠. 당연한 게 또 왜 그러냐 하면 분양가상한제 직전에 나오는 물량들이라서 이것을 넘기면 조합이나 이런 곳에서 타격이 크니까 다들 그전에 할 거거든요. 금액에서 조율을 하다 보면 현지 시세보다는 다 국토부가 발표했던 것처럼 20~30%, 적어도 15% 이상은 저렴합니다. 그리고 신규 집이 있잖아요. 새집인데 기존의 집보다도 가격이 저렴해요. 그러면 당연히 실거주 목적으로 주택을 마련하시는 애청자 분들께서는 100% 만사 제쳐두고 노리셔야죠. 노리시고 준비하시고, 계속 쳐다보시면 물량도 많고, 입지가 뛰어난 곳도 많으니까 관심을 가지시는 게 도움이 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 물량도 많고, 입지조건도 뛰어나고, 가격도 좋고요. 정말 많은 분들이 같이 하고 싶어 하실 것 같은데요. 인천 지역 먼저 살펴볼게요. 어떤 분양 물량들이 기다리고 있습니까?

◆ 김인만> 인천부터 가볼 텐데요. 인천 같은 경우는 7389세대가 분양 예정이고요. 제일 눈에 띠는 게 그래도 인천이라고 하면 송도잖아요. 109b2 블록에 힐스테이트 송도가 있습니다. 1205세대 정도. 물량도 많아서 관심 가져볼 만하고요. 서구 백석동에 검암역에 푸르지오 아파트가 나오거든요. 이런 대규모 아파트 위주로, 브랜드 아파트 위주로 관심을 가져보면 좋을 것 같습니다.

◆ 한문도> 제가 부연드리면 서구 백석동 소장님이 말씀해주셨잖아요? 그게 단지가 커요. 4805가구예요. 그러면 아마 인천에서 거의 1,2위 수준의 대단지일 거예요. 대단지에 사시는 분들은 아시겠지만 송파구 일대가 5000세대짜리가 서울의 1,2,3등이고, 헬리오 시티가 나오면서 1등으로 바뀌었잖아요, 1만 세대로. 5000세대짜리로 가면요. 조경시설이 공유 공간이 많다 보니까 거의 아파트가 아니라 공원 같은 생각이 들 정도예요. 4805가구 현장에 대해서 인천 시민들은 관심을 가지는 게 좋지 않을까. 다 지어지고 나면 아마 참 괜찮을 겁니다.

◇ 김혜민> 인천이 또 구도시잖아요. 그래서 오래된 아파트들은 진짜 오래됐거든요. 그분들의 입장에서는 굉장히 관심을 가질 만한 소식이네요.

◆ 김인만> 네, 검암역 주변은 또 신도시처럼 깨끗하게 정비가 되어 있고요. 이 정도 4800세대 정도면 관리비도 저렴하게 나옵니다. 실소유자들은 더 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> YTN 라디오 생생경제, 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수와 또 김인만부동산의 김인만 소장과 함께 올 봄 분양시장 관련된 이야기 나누고 있습니다. 우리 인천까지 살펴봤고요. 이제 경기도권으로 넘어가겠습니다. 지금 부동산 규제가 강력해지면서 경기도권 집값이 물론 일부이기는 하지만 상당히 많이 움직였습니다. 이거 분양가에 영향 없을까요?

◆ 김인만> 영향이 있겠죠. 경기도 물량이 굉장히 많습니다. 가장 많죠. 1만 4807세대가 나오거든요. 그냥 분양물량 폭탄이라고 할 정도로 굉장히 물량이 많은데요. 주목해야 할 단지들도 굉장히 눈에 띠는 곳들도 있습니다. 제일 먼저 신도시죠. 2기 신도시인데요. 옥정 신도시에 물량들이 있습니다. 유림 노르웨이숲하고요. 제일풍경채 아파트 관심 가져 볼만 하고요. 파주도 있습니다. 운정3지구, 물론 신도시죠. 제일풍경채 아파트 좋습니다. 그리고 성남 수원 쪽에도 물량들이 계속 나오는데요. 성남은 신흥2구역 같은 경우도 괜찮고요. ‘수용성’ 난리잖아요. 

◇ 김혜민> 난리죠.

◆ 김인만> 그래서 조정대상지역 이야기도 나오고 있는데, 이런 지역들도 물량들이 대기 중에 있습니다.

◆ 한문도> 다 말씀해주셨고, 성남 고등동하고, 신흥동 그쪽은 조정대상지역이에요, 현재. 그래서 감안하시고 접근하시고요. 일단 자리가 좋고, 또 수원은 지금 불타오르고 있잖아요. 불타오르고 있어서 불을 끄겠다고 정부에서 한말씀을 하셨는데요. 일단은 단지 규모도 되고, 일반 분양물량도 꽤 돼요. 제가 볼 때는 아까 말씀해주신 양주옥정지구도 좋고요. 파주운정도 단지가 지금 2000세대 가까워요. 그래서 단지가 클수록 좋으니까 관심을 가지고 접근하시면 내 집 마련에 도움이 되실 것 같아요.

◇ 김혜민> 불타오르는 수원 이야기를 해봅시다. 수원만 불타는 게 아니라 지금 집값이 수원, 용인, 성남 뛰면서 결국 국토부가 조정대상지역으로 포함을 시켰어요. 김인만 소장님, 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 사실은 할 수밖에 없는 거죠. 안 할 수는 없는 거고요. 너무 많이 올랐습니다. 일주일 만에 2.54% 오르고요. 수원 지역이 2% 이상 올랐거든요. 그래서 제가 정부 관계자라고 해도 이거는 지정 안 할 수가 없는 상황이고요. 굉장히 뜨겁습니다. 불타오르는 게 맞고요. 용인 수지도 마찬가지고요. 1억, 2억 오르는 건 기본이고요. 10억 클럽 돌파했다고 하잖아요. 지정할 수밖에 없고요. 나올 것이 나왔다, 저는 그렇게 생각합니다. 

◇ 김혜민> 그런데 이렇게 집값 뛰면 가서 지정하고, 다른 지역 뛰면 또 가서 지정하고, 이거 괜찮아요?

◆ 한문도> 지정해야죠. 그런데 수용성은 우리 애청자 분들도 아시겠지만 정부에서 초반에 모니터링하고 있다, 당장 지정하지 않겠다고 했다가 엊그제, 제가 불타오른다고 표현했지만 사실 불타오르는 게 제가 개인적으로 생각했을 때 약간 끝물이에요. 끝물인데 정부에서는 놔둘까, 말까, 그러다가 점점 커지니까 일단 던진 건데요. 우리가 수원, 이쪽을 지금 급하게 올랐다고 풍선효과라고 이야기를 하시는데요. 풍선효과는 제가 볼 때는 한 10%밖에 없습니다. 지역 주민들은 제 이야기를 이해하실 거예요. 수용성에서 용인 같은 경우는 SK하이닉스가 2018년 9월, 그리고 2019년 초에 136만 평 용인시 처인구에다가 반도체 부지 공장을 세웁니다. 그러면 얼마나 인구가 일어나고 주택이 얼마나 필요해요. 그것을 감안해서 라인이 당연히 오를 수밖에 없잖아요. 그것을 반영해서 계속 오르고 있었고, 또 수원 같은 경우는 9.13 대책 발표할 때 광역교통망 이야기를 했잖아요. 그때 서울시민은 잘 모르시겠지만, 수원시민과 그쪽 주민들은 다 아셨을 거예요. 뭐냐하면 신분당선 연결에다가 고속도로 하나 더 뚫리고, 그리고 수원 트램이라고 있어요. 성남시도 지하철 1호선, 2호선 호재가 있어요. 당연히 오를 만한 호재들이 있었어요. 있어서 올라왔는데 마침 12.16 때 그것을 묶어버린 바람에 투자하시는 분들이 투자할 데가 없어졌잖아요. 그러니까 보다 보니 그래도 호재가 있는 곳이 수용이에요. 성남하고. 지하철 호재 있지, 교통 호재 있지, 공장도 있지. 그래서 이쪽에 투자를 하신 거죠. 가시니까 갭 투자든, 전매대상에서 자유로운 지역이다 보니까 이쪽에 몰리신 거죠. 몰리다 보니까 전국의 시장에 안 좋은 ‘떴다방’들이 여기에 다 등장하신 거예요. 그러다 보니까 오늘 날짜로 제가 말씀을 드릴게요. 오늘 확인했습니다. 지금 상황 어떠냐고 했더니 불은 타오른다고 나와 있는데 불을 끄러 오거나 불을 더 태울 사람이 아무도 없대요. 찾아오는 사람이 없는 거예요. 그게 뭐냐? 가격 임계점에 온 거예요. 갑자기 12.16부터 투자자 분들이 모이다 보니까 가격이 말씀하신 것처럼 많이 올랐잖아요. 많이 오르니까 저 값은 내가 살 능력도 안 되고, 저거는 조금 비싸다고 느끼는 가격 임계점에 다다른 거예요. 그래서 호가들은 오르고 있고, 분양시장은 불탔어요. 그런데 기존 주택시장은 불이 약간 식은 듯한 분위기로 가고 있는 거예요. 왜? 사람이 있어야 팔리잖아요. 그래서 분양권 시장에서는 서로 지금 치킨게임 비슷하게 돌리고 있는 것 같은데요. 아까 말씀드린 호재들 때문에 여력은 있어요. 있는데 그 가격이 너무 높다고 하면 조심하시고, 차라리 신규 분양단지를 들어가시는 게 더 낫겠다고 말씀을 드리겠습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 12.16 같은 정부의 강력한 대책이 나오면 규제를 피한 지역은 오르는데, 결국 그 오르는 건 단기적으로 끝날 것이라는 말씀이세요. 그런데 지금 청취자 분 중에서도 “오른 집값은 잘 안 떨어진다”고 왔거든요. 그렇게 두 달 동안 바짝 오르지만 더 이상 오르지 않아도 떨어지지도 않는다. 지금까지의 역사와 전통이 있잖아요.

◆ 한문도> 그거는 장기 곡선에서 인플레이션이 우리가 2~3%씩 오르잖아요. 10년이면 30~40%예요. 10년이라는 텀을 보시고 전체를 보시면 돼요. 6억이던 집이 그동안 6억으로 10년 동안 오다가 갑자기 8억이 됐어요. 그러면 그게 급등한 게 아니에요. 지금 제가 말씀드린 것처럼 3%씩 계산하면 복리로 해도 40~50%는 올라야 하잖아요. 인플레이션과 명목 지수가 오를 수밖에 없어요. 그러면 당연히 6억이 8억, 9억이 되는 건 맞는 것인데, 그것에 대한 데이터나 통계나 기사들이 우리나라는 부족하죠. 부족하다 보니까 그런 부분을 같이 보셔야 해요. 10년 전의 소득과 GDP, 이런 수치들하고 집값하고 연결을 해서 보시면 되지, 짧게 6년 동안 가만히 있다가 1년 10% 오르면 10%, 20% 오르면 20% 오른 게 아니잖아요. 그것을 같이 보셨으면 좋겠어요.

◇ 김혜민> 그러면 김인만 소장님, 교수님의 이 말에 동의하세요? 이제 끝물이다. 특히 수용성 같이 12.16 대책 이후에 집값이 확 오른 데는 끝물이다?

◆ 김인만> 끝물인지 아닌지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같고요. 왜냐하면 서울 같은 경우는 2013년부터 거래량이 늘어나면서 계속 올랐는데 사실 용인, 수지 쪽은 올랐는데, 수원 같은 경우는 사실 거의 안 올랐거든요. 안 오르다가 최근에 맞물렸죠. 12.16 대책이 나오면서 풍선효과도 있었고요. 사실 정부에서도 약간 빌미를 제공해준 게 수원 지역 같은 경우는 신분당선 연장이 10년 전부터 이야기가 나오고있었는데 실제로 안 되고 있다가 이번에 예비 타당성 발표가 나버렸단 말이에요. 그래서 불난 집에 부채질을 하게 되는데요. 최근에 엄청난 상승을 한 것은 분명한 사실이고요. 얼마나 조정이 될지는 모르겠지만, 이게 조정대상지역에 조정돼서 바로 꺾일지, 아니면 더 갈지는 지켜봐야 하고요. 아까 과거 사례를 말씀하셨는데요. 사실 10년 전에 보면 10년 전에도 수원이 많이 오를 때가 있었거든요. 그런데 꺾였을 때는 서울보다 더 가파르게 꺾였고요. 침체기가 더 오래갔어요. 그래서 저는 그래도 실수요. 투기보다는 내 자금 계획에 맞춰서 필요한 사람들이 하면 좋겠다 싶고요. 생생경제잖아요. 제가 오늘 생생하게 수원 친구를 만나고 왔거든요. 찾아와서 동네 이야기를 해주는 거예요. 그래서 집값이 많이 올랐다, 근처에 새 아파트가 있는데 급등했다는 거예요. 억 단위로 급등해서 와이프가 우울증에 걸렸다. 왜냐하면 자기 집은 오래된 아파트인데, 오래된 집은 안 올랐다는 거예요. 그런데 그 새 아파트에 몇 년 전에는 미분양이 나서 충분히 갈아탈 수 있었는데 관심이 없어서 안 갈아탔는데 최근에 많이 오르니까 와이프가 너무 스트레스 받는다는 거예요. 모임만 가면 집값 오르는 이야기를 하니까요.

◇ 김혜민> 그런 이야기를 왜 해요. 모임 가서.

◆ 김인만> 그런데 기존 주택들은 별로 안 올랐단 말이에요. 그래서 새 아파트 위주로, 또 분양시장이라든지, 새 아파트 입주라든지, 몇 년 안 된 아파트 위주로 반짝 상승을 하고 있는데요. 이게 전체적인 대세 상승이다, 이렇게 볼 수는 없고요. 조금 관심 있게 예의주시하면서 지켜봐야 할 것 같고, 이 분위기에 휩쓸려서 너도 나도 뒤늦게 뛰어드는 건 저는 조금 주의가 필요하지 않나 싶습니다.

◇ 김혜민> 문자 질문들 좀 받을게요. 8916님, “6억 이하 1주택자의 경우, 대형 세대 분양에 당첨됐을 때 대출이 어느 정도까지 나올까요?” 이렇게 보내주셨어요.

◆ 김인만> 이거는 지역에 따라서 조금 다를 것 같은데요. 어느 지역인지, 투기지역인지, 투기과열지구인지에 따라서 달라요. 그래서 서울 같은 경우는 전 지역이 투기지역이라서 40%, 30% 정도밖에 안 나올 것 같고요. 규제지역이 아니라고 하면 이론적으로는 60%까지 나오는데 자기 소득도 봐야죠. DTI 규제하고 적용되기 때문에 실제로는 그렇게 적용이 안 될 가능성이 높고요. 또 서울 같은 경우는 집 하나 더 있거나 가격에 따라서 천차만별이라서 이거는 제 생각에는 대출은 이렇게 몇 %, 이렇게 할 수는 없고요. 제일 좋은 건 은행이 전화해서, 아니면 찾아가든지 해서 내 소득하고 해서 정확하게 상담을 받는 게 제일 정확할 것 같습니다. 그냥 40% 나온다고 생각해서 자금계획을 세웠다가 안 나오면 큰일나거든요.

◇ 김혜민> 3869님, “과천 지정타 공공분양은 중도금 대출이 어떻게 되는 겁니까?” 하셨는데요.

◆ 김인만> 대출이 몇 %가 나오는지는 저도 확인을 못 했고요. 관심은 굉장히 뜨거운 것으로 알고 있거든요. 계속 내부사정 때문에 분양이 미루어지고 있다가 곧 한다고 하는데요.

◆ 한문도> 지식산업센터는 대출이 80%가 되는데요. 이거는 오피스라 공장에 해당되는 거고, 그렇지 않은 부분들은 아까 소장님 말씀하신 지역이 있잖습니까.

◆ 김인만> 과천도 규제지역에 묶여 있기 때문에 대출이 현실적으로 40% 넘기는 힘들 것 같고요. 최소로 잡아야 할 것 같습니다.

◆ 한문도> 애청자 분들한테 말씀드릴 게 여기에 여쭤보시는 것보다 저희가 드린 말씀을 토대로 자산계획을 잡으면 안 되시기 때문에 기본적인 것만 여쭤보셨겠지만, 제일 좋은 건 은행에 바로 나와요. 대출금이 얼마 나오는지요. 그게 제일 정확합니다.

◇ 김혜민> 7984님은 “가점제 점수가 저는 낮아요. 그래서 15년째 그냥 통장만 가지고 있네요. 활용방법을 알려주세요,” 이렇게 보내주셨어요.

◆ 김인만> 15년이나요? 

◆ 한문도> 연세를 제가 모르겠어요. 

◇ 김혜민> 그래도 사회 생활할 때부터 넣어도 서른부터 넣으면 15년이면 그래도 40대 중반 되셨겠죠.

◆ 한문도> 자녀분이 많으시면 특별공급이 있지 않습니까. 가점제가 떨어지시니까 자녀분이 많으시면 특별공급에 해당이 돼요. 거기에 하시면 일반 가점으로 하시면 훨씬 당첨률이 높고요. 만약에 부모님이 생존해계시다고 하면 부모님을 모시세요. 그러면 노부모 부양가족도 특별공급이 있어요. 그것을 또 하셔도 되고요. 그런데 만약에 다른 얘기지만 자기가 혼자 살다가, 15년을 들고 있다가 집을 꼭 사야겠어요. 그러면 재혼을 하시는 거예요. 그러면 신혼부부가 돼요. 그런 방법도 있고요. 특별공급이 여러 개가 있기 때문에 그런 부분들에 대한 것을 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 저는 이제 신혼부부 혜택은 더 이상 못 받을 거라고 생각했는데 재혼을 하면 되는군요. 

◆ 김인만> 아까 질문 주신 분의 상황을 잘 몰라서 정확하게 답변드리기는 어려운데요. 무주택기간이 15년인데 가점 점수가 낮다는 게 조금 이해가 안 되는 부분인데요. 가점점수는 기본적으로 확인을 하셔야 하고요. 교수님께서 좋은 말씀을 많이 해주셔서 추가로 설명드리면 특별공급을 잘 활용하는 것은 당연히 좋고요. 저는 거주자 우선 물량이 있거든요. 거주자 우선이 뭐냐면 이제 내가 해당 지역에 1년, 2년 이상 살게 되면 50% 정도 우선 배정을 해주거든요. 경기도 같은 경우는 30% 배정을 해주는데 이게 예를 들자면 과천 신도시가 있잖아요. 과천 예를 들자면 과천시 거주자는 과천시 물량의 30%를 우선 배정을 받고요. 그러면 과천시 인구가 얼마나 된다고 물량 대비 30%라고 하면 굉장히 많잖아요. 그다음에 거기서 떨어지게 되면 경기도 주민들한테 20% 또 배정이 되거든요. 또 거기에 도전하면 되고, 또 떨어지면 나머지 50% 물량은 서울, 인천, 경기도 사람들이 또 경쟁을 하거든요. 그 지역 거주자들은 굉장히 당첨 확률이 높아진단 말이에요. 미리 내가 하고 싶은 곳을 정할 수 있잖아요. 예를 들어서 3기 신도시 같은 경우 하남으로 갈지, 남양주로 갈지, 고양으로 갈지, 과천에 물량이 적어서 경쟁이 치열한데요. 이렇게 미리 정한다고 하면 미리 이사를 가든지, 주소를 옮겨놓고, 거주자 우선 물량에 도전하면 가점 점수가 설사 조금 낮다고 하더라도 저는 굉장히 유리한 고지는 미리 점령하지 않나 싶습니다. 그냥 뉴스 보다가 갑자기 저기 해야지, 라고 하면 15년, 20년, 30년 무주택자들이야 가점 70점 이상 되는 분들은 선택하지만 그렇게 안 되는 분들은 안 되잖아요. 그래서 2년 전부터 미리 준비를 하셔라.  

◇ 김혜민> “김포 분양시장 전망 어떻습니까?” 이렇게 남겨주셨습니다.

◆ 한문도> 시간이 가면 좋아집니다. 지하철 거의 마무리 되어 가고 있고요. 마곡 지구랑 가깝고, 도로도 연장할 계획에 있는 것으로 알아요. 2030 광역교통계획을 한 번 보시면 김포 시장이 저평가되어 있는 것은 확실합니다. 주거 환경이나 정주성은 뛰어난데 교통 때문에 저평가되어 있거든요. 그 부분이 김포시에서도 그렇고, 정부에서도 계속 광역교통망에다가 신청해서 수원처럼 트램이나 이런 게 한두 개만 더 들어와도 금세 바로 저평가된 게 좋아지겠죠. 지금 너무 저평가되었다고 실의에 빠지시지 마시고, 장기적으로 보시고 가시면 괜찮을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 로또 중에 로또라고 하는 무순위청약 중에 노려볼 만한 곳이 있습니까?

◆ 김인만> 노려볼 만한 곳까지는 제가 확인을 못 했고요. 그것은 조금 찾아봐야 할 것 같은데, 무순위청약이 뭔지 모르시는 분들도 계실 것 같거든요. 청약 통장 없이 할 수 있는데요. 쉽게 말하면 계약 안 된 미계약 분이나 미분양 물량을 말하는 거거든요. 그래서 그런 물량들은 청약통장 없이 추첨으로 가능한데요. 젊은 세대들은 사실은 가점제가 굉장히 불리하거든요. 만 30세가 넘어가야 무주택 기간이 인정되고요. 부양가족이 생길 수가 없잖아요. 그런 분들이 많이 도전을 해서 최근에 보면 그런 분들의 20대들, 30대들은 어차피 안 되니까 이런 물량들이 추첨 물량이니까 막 도전해서 당첨되는 분들이 있는데요. 물론 부모님 도움을 받을 수도 있고요. 사실 조금 주의를 해야 할 게 자금출처 조사라든가, 굉장히 꼼꼼하게 하고 있거든요. 잘못하면 증여세 같은 것에 걸릴 수 있으니까 그냥 아무 생각 없이 계획도 없이 청약하지 마시고, 필요한 분들이 하시는 것은 좋은데요. 당첨되면 자금계획, 증여세가 부과될 수도 있잖아요. 그래서 그런 부분도 꼼꼼하게 체크해서 해야 하고요. 이게 제가 미분양이나 미계약 분이라고 했잖아요. 이 분위기에서 왜 계약이 안 되겠어요? 그러면 저층이라든지, 입지가 안 좋다든지, 그런 마이너스 요인이 있을 수는 있거든요. 그래서 그냥 아무거나 해야지, 하고 덥썩 하지 마시고 입지 분석이라든지, 주변 환경을 꼼꼼하게 살펴보시고요. 분위기가 항상 뜨거울 수는 없잖아요. 그래서 그런 것을 살펴보시고 꼼꼼하게 내가 필요할 때 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 부천은 어떻냐고 하시네요.

◆ 한문도> 부천 중동 쪽에 계속 재개발 그쪽으로 붐이 일어나려고 하는데요. 입지는 상당히 뛰어난데 약간 소외됐죠. 제가 볼 때는 움직일 때가 된 것 같아요. 너무 오래 있었고요. 그래서 재개발이 가동되면서 같이 연계성을 가지고 도시재생을 같이 합치고 하면 부천이요. 이렇게 보시면 돼요. 대한민국에 안 좋은 곳이 없습니다. 다 살기 좋습니다. 도시재생할 곳은 재개발 몇 곳밖에 안 남았고, 도시화율이 전 세계에서 몇 등이에요. 93% 정도예요. 그래서 도심지 안에서 재개발 지역, 이런 곳들이 연계되어서 개발되는 것을 감안하셔서 지금 안 좋다고 하는 것은 다른 곳보다 속도가 없다는 거거든요. 속도가 늦어진 곳들은 아마 총선도 있으니까 공약에 있으면 그것을 참고하셔서 부천도 좋아질 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금까지 김인만 소장과 한문도 겸임교수였습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◆ 한문도> 네, 감사합니다.