[생생경제] “한남 3구역 국토부 첫 규제, 왜일까?”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] “한남 3구역 국토부 첫 규제, 왜일까?”

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 서울 용산구 한남 3구역 시공사 선정에 검찰 수사의뢰와 입찰 무효화라는 조치가 내려졌습니다. 입찰에 참여한 현대건설, 대림산업, 그리고 GS건설은 말 그대로 ‘멘붕’ 상태에 빠졌는데요. 조합들은 지금 한자리 모여 한창 대책을 논의 중입니다. 사실 이런 일이 한남 3구역 일만은 아니라고 해요. 재개발을 둘러싸고 생기는 문제들에 대해 이제문 창조도시경제연구소 소장과 함께 나눠보도록 하겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 저는 일단 한남 3구역 재개발 조합원이 아니니까 모르는 게 당연하고요. 그렇지만 소장님은 재개발 전문가시니까 솔직하게 대답해주시기를 바랍니다. 한남 3구역 재개발 사업, 이거 어떤 겁니까?

◆ 이제문> 한남 3구역은 2003년에 뉴타운으로 지정돼서 16년 만에 주택 재개발사업 시행계획 인가가 났습니다. 전체 5816가구를 공급할 예정인데요. 애초의 개획보다는, 29층 정도를 계획했었는데, 22개 층으로 해서 한강 조망권과 남산 조망권, 그리고 구릉을 유지하는 방향으로 건설이 계획됐죠. 그리고 한남 3구역은 아시다시피 역대 최대 규모의 재개발 사업이라 공사비가 2조 원 정도 되고, 전체 사업규모가 7조 원 정도 되는 그런 사업입니다.

◇ 김혜민> 역대 최대 재개발이에요?

◆ 이제문> 네. 재개발 사업으로는.

◇ 김혜민> 재개발 사업으로 가장 규모가 큰 거군요. 사업규모가 7조 원이고. 사실 한남 부자동네인 것은 저희도 잘 알고 있고요.

◆ 이제문> 한남이라고 하면 쉽게 이야기해서 빈부가 공존하는 지역이라고 봐야 하는데, 재개발 사업 자체가 정비 기반시설이 열악하고, 노후 불량 건축물이 밀집한 지역이다 보니까, 이것이 재개발이 된다고 했을 때 하나의 서울의 랜드마크로 강북을 대표하는 주택단지가 되지 않을까, 이렇게 생각하고 있습니다.

◇ 김혜민> 지금 랜드마크 이야기를 하셨는데, 그런 곳에 정부가 굉장히 강력한 대책이라고 할 수 있는 두 가지 대책을 내놓았기 때문에 많은 사람들이 놀랐고, 지금 어떻게 해야 할까 논의를 하고 있는 겁니다. 한남 3구역 재개발 사업이 대형 건설사들 사이에서 결국 치열한 수주전을 벌이다가 이렇게 된 건데요. 무슨 일을 했길래 검찰이 이렇게 하는 겁니까?

◆ 이제문> 재개발, 재건축이 서울 지역에서의 과열 양상을 빚는 것은 하루 이틀의 문제가 아니고, 지금까지 지속됐죠. 또 시공사가 선정된 이후에도 어떤 조합원들의 소송 문제라든지, 이런 것들이 불거져서 사업이 불투명하게 지연되는 그런 사례들도 우리가 반포 지구에서 봤습니다. 재건축 사업장이죠. 그런데 한남 3구역 같은 경우는 일단 건설사들이 수주경쟁을 할 수밖에 없는 게 한남 3지구 사업이 진행되면 이어서 따르는 2, 4, 5지구의 기득권을 유지할 수 있는 우월적 지위를 확보할 수 있고요. 또 건설 경기가 국내적으로 상당히 불안하고, 수주 규모가 적다 보니까 수주 확보를 위해서 치열한 눈치싸움을 비롯해서 선심 공세가 본격화됐다고 보입니다. 그런 과정에서 도정법 위반, 이익을 공유했다든지, 재산상 이익을 직간접적으로 주는 행위가 이번 국토부에서 강력하게 제재를 받게 된 주된 내용이 되겠습니다.

◇ 김혜민> 기업 입장에서는 욕심을 낼 수밖에 없는 사업이고, 그러다 보니까 경쟁이 치열하고, 그러다 보니까 불법적인 일들이 있는 건데요. 아까 도정법이라고 말씀하신 게 도시 및 주거환경 정비법이에요. 그런데 아까 전에 이익을 주는 행위가 발견됐다고 했는데, 이익을 누구한테 줬다는 거예요?

◆ 이제문> 건설회사가 조합에게 과열 양상을 하다 보니까 선심 공세를 한 거죠.

◇ 김혜민> 우리가 선거 때 표 달라는 것처럼. 

◆ 이제문> 대표적인 게, 업체명을 얘기해도 되는 거죠?

◇ 김혜민> 지금 검찰조사 중이죠? 네.

◆ 이제문> 대림산업 같은 경우에는 서울시의 지침 중에 임대아파트 의무비율이 10~30%를 유지하게 되어 있는데요. 임대주택을 아예 제로로 하겠다고 하는 제시를 했고요. 그다음에 GS건설 같은 경우는 주거환경 정비법상 재산상 이익 약속 금지를 위배한 겁니다. 이주비 지원의 경우도 2017년 8.2 대책과 9.13 대책에 정면으로 배치되는 그런 문제가 생겼죠.

◇ 김혜민> 그러니까 지금 실질적으로 물질적으로 뭔가 준 게 아니라 이분들이 내놓은 공약 중에 임대주택을 아예 안 짓겠다든지, 이주비를 지원해주겠다든지, 이런 공약 자체가 안 된다는 거죠?

◆ 이제문> 법에 위법사항이 있다는 거고, 마찬가지로 형평성이 있어야 하니까요. 현대건설도 해드려야죠. 현대건설도 같은 경우인데, 이주비 대출을 LTV 70%까지 되는데, 원래 서울은 투기 과열지구로 됐기 때문에 40%밖에 안 되잖아요. 나머지 30%를 다른 방법으로 하겠다는 이런 식으로 3개사들이 대부분 비슷하게 위반을 한 겁니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 과다한 경쟁 가운데 이런 공약들이 남발된 거군요. 정부 입장에서도 화가 날만 하네요. 왜냐하면 이런 엄청난 사업 규모의 재개발 현장에서 정부의 부동산 정책과는 정반대되는 공약을 건설사들이 하고 있으니까요. 괘씸죄가 더 컸을까요? 두 가지 조치, 검찰 수사의뢰와 입찰 무효화. 어떻게 이런 강력한 카드가 나왔을까요?

◆ 이제문> 아마 국토부에서도 처음 이게 규제가 된 것으로 보이기 때문에 아마 건설사에서도 의외의 반응이었다는 평들을 내고 있는 것 같습니다. 그런데 결국에 현행법 위반이라는 것이 있고, 그다음에 정부에서는 주택가격 안정을 통해서 서민 주거안정을 하자는 것이 이번 정부 들어 내내 과정인데요. 그 과정에서 벗어나서 주택가격을 다시 오르게 할 수 있는 도화선이 되지 않을까 하는 그런 부분. 또 어떤 이런 불법을 계속 묵인하다 보면 이것이 하나의 관행으로 이루어져서 또 다른 과열 수주경쟁을 야기할 수 있다고 하는 그런 우려 때문에 이번에 강력한 규제 조치를 한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 한남 3구역이 재개발 시장에 의미가 있는 시장이니까 이 조치도 의미가 있는 거죠.

◆ 이제문> 일단 수사의뢰를 했으니까 지금은 위법이다, 아니다, 하는 것을 단정할 수는 없고요. 일단 검찰수사 결과 이것이 위법이라고 했을 때는 사실 한남 3구역을 푸는 해법은 상당히 오리무중에 빠질 수 있고, 상당한 시간 동안 지연될 수 있는 우려가 있기 때문에 많은 분들이 관심 있게 지켜보는 대목이 아닌가 싶습니다.

◇ 김혜민> 지금 조합원들이 모여서 2시부터 회의를 한다고 들은 것 같은데, 그러면 조합원들의 입장엥서는 본인들 잘못은 없다고 생각하실 거 아니에요?

◆ 이제문> 일단 조합에서는 지침을 건설사에게 줬을 것이고, 건설사에서는 허용되는 범위 내에서 조합원들한테 수주를 하기 위해서 최대한의 이익을 직간접적인 방법으로 하겠다고 해서 제안서를 낸 것이기 때문에요. 현재까지로 놓고 봤을 때 조합에서 특별히 하자가 있었다고 보기는 조금 힘들 것 같고요. 그런데 어쨌든 건설회사들은 국토부나 서울시에서 위법한 부분이 20여 가지 된다고 한 그것에 따라서 조합에 재입찰을 요구했기 때문에 조합이 이를 무시하고 재입찰을 만약에 강행한다고 했을 때는 조합도 처벌을 받을 수 있다는 경고의 메시지를 보낸 것 같습니다. 그런데 오늘 열리는 총회에서는 사실은 이것을 예측하기에는 수정 제안서를 받아서 진행하는 것이 좋지 않을까, 하고 이렇게 진행이 될줄 알았는데 오늘은 의견만 수렴을 했고요. 그다음에 시공사 3개사의 합동 설명회는 최소를 했기 때문에 이후에 있어서는 수정 사업안 제시 후 다시 입찰을, 재입찰이 아니고 수정 사업안을 제시 후에 입찰, 하는 이런 방법으로 가지 않을까 생각합니다. 그런데 이 입찰조차도 최소 2개월에서 6개월 정도 시간이 걸립니다. 수정안을 만드는 데만요. 결국에 어쨌든 12월 초에 있을 대의원 총회 결과에 따라서 달라지겠지만, 이런 다시 하는 수순의 과정을 밟는다고 했을 때는 최소 2개월에서 6개월의 기간이 소요될 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 그러면 그 기간 동안 조합원들도 손해를 보지 않습니까?

◆ 이제문> 아무래도 피해가 있겠죠. 이것이 수정 사업안을 제시 후 입찰의 방식을 통해서 사업을 추진했는데, 검찰수사 결과 3개사의 위법행위가 사실로 규명된다고 했을 때는 또 다른 양상이 만들어질 수 있습니다. 이 사안이 어떻게 결론 날 지 귀추가 주목되는 그런 상황이죠.

◇ 김혜민> 그런데 소장님이 아까 건설사들이 어떤 잘못을 했는지 하나씩 꼽아주셨잖아요.

◆ 이제문> 예를 든 겁니다. 그거 말고도 많습니다.

◇ 김혜민> 이미 알려진 게 이 정도라면 경찰이나 검찰조사 결과 당연히, 제가 성급하게 판단할 수는 없지만요.

◆ 이제문> 수사관이나 법률가, 전문가가 아니기 때문에.

◇ 김혜민> 그런데 국토부가 어쨌건 문제가 있다고 위법사항이 있다는 것은 있는 법에서 어긋났다고 이야기를 한 거고, 그건 팩트잖아요?

◆ 이제문> 그것은 분명해보입니다. 도시 및 주거환경 정비법 132조에서 재산상 이익제공 및 약속 금지 규정을 위반했다고 명시적으로 발표를 했기 때문에 아마 이 부분에 어떤 것들이 해당되고, 그것이 중요한 사안이라면 위법행위가 분명하게 나오겠죠.

◇ 김혜민> 그러면 아까 결정된 것은 아니지만 수정 제안서를 써서 다시 하는 방법이 있다고 하셨는데요. 법 위반 소지가 있는 조항은 제외하고, 3사로부터 사업조건을 다시 제출받는 것을 의미하는 거예요?

◆ 이제문> 그렇게 했을 때는 국토부에서는 큰 문제는 없을 거라고 일단 의견 표시는 한 것으로 알고 있는데요. 그래서 이렇게 가닥이 잡힐 거라고 보이는 거거든요. 그런데 이렇게 잡혔다고 하더라도 만약 실제로 3개 건설사의 위법행위임이 판결난다고 했을 때는 또 다시 무효 논란이 야기되지 않을까. 결과적으로 이번 건으로 인해서 한남 3지구의 사업은 6개월 정도는 논란거리가 돼서 이 결과가 앞으로 어떻게 되느냐에 따라서 앞으로의 132조의 이익 금지를 어떻게 해나가느냐는 것이 건설사들의 관건이라고 하겠죠.

◇ 김혜민> 한남 3구역 일이 시장에 어떤 시그널을 줄지도 궁금해요.

◆ 이제문> 일단 시장에서는 정상적으로 사업 추진 일정에 맞춰서 들어오는 그런 계획들이 벗어나 있고요. 이것이 6개월 정도 시기가 지연된다고 하면, 민간 분양가 상한제가 적용되는 사업장이 될 수 있기 때문에 여러 가지로 시장에서는 위축되고, 또 이것으로 인해서 재건축, 재개발 사업이 더 위축되지 않겠느냐, 라고 그런 문제들이 논의되고 있고요. 지금 말씀드린 현대건설과 대림산업, GS건설들이 사실 재건축, 재개발 시장에서는 상당히 상위 그룹에 속하는 강자잖아요. 서울 시내 재개발 사업장이 37개 정도 되는데, 이 3개사가 가지고 있는 것이 13곳이에요. 그런데 이것이 위법사항이 밝혀진다고 하면 2년 동안 입찰 자격이 제한되기 때문에 일파만파로 퍼질 수도 있습니다. 물론 건설사 입장에서는 이런 것이 실질적으로 위배가 됐다는 것을 법리적으로 따져야 하기 때문에 이런 것은 아직 크게 부각하거나 걱정하고 있는 것 같지는 않고요. 그다음에 또 3개사들이 입찰에 참여하면서 각 사당 1500억 원씩 보증금을 냈죠. 4500억 정도 되는 입찰 보증금이 위법 여부에 따라서, 또는 조합의 관여 여부에 따라서 몰취가 될 수도 있고요. 또 일부에서는 그런 의견이 나오거든요. 그렇다고 하면 조합원 총회나 대의원 총회에서 이런 것들의 논란이 있어서 반대 의견들이 나올 수도 있는 여지가 있기 때문에 조금 더 명확한 가이드라인을 제시해서 이것에 임해야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그런데 재건축 전문가시고, 많이 보셨으니까요. 이 일이 이번에만 있었던 것이 아니죠?

◆ 이제문> 있었지만 솜방망이로 끝났을 수도 있고, 또 반포 사태 이후에 이것이 더 이상 논란이 되면 안 되겠다고 이야기해서 정부에서는 정비사업 계약업무 처리기준이라고 하는 것을 서울시에서 만들어서 그 가이드라인을 제시한 이후에 이번이 첫 적용사례입니다. 

◇ 김혜민> 경고를 했군요? 왜냐하면 제가 이 질문을 하려고 했어요. 이게 하루 이틀의 일도 아니고, 건설사들의 과열 양상이 빚어질 때 국토부가 진작 개입하지, 한남 3구역만 한다고 해도요. 아까 말씀하신 것처럼 이렇게 파이가 큰 곳이라면 당연히 이런 일이 있는 것은 예상할 수 있는 거고, 확인할 수 있는 건데, 집값 급등한 이후에 뒤늦게 강수 뒷북으로 시장을 더 혼란스럽게 하는 게 아닌가, 그런 생각이 들어서요.

◆ 이제문> 정부 정책의 한계라고 제가 볼 때는 생각이 드는데요. 정부가 적극적으로 민간사업이라든지, 건설사의 사업 내용과 조합의 사업 내용을 간섭하고 뭐를 한다고 하면 조금 더 반대적인 부작용이 또 나올 수 있겠죠. 그러다 보니까 정부 정책은 어느 측면에서는 사후적 조치를 할 수밖에 없는 상황이고, 한남 3지구를 보니 이게 너무 과열되는 양상이 빚어지고, 실질적으로 도정법에 위반될 수 있는 내용. 그리고 정부 정책에 반하는 LTV 40%, 이주비 같은 경우도 서울이나 일부 지역에서는 대출이 안 되게 되어 있음에도 불구하고 70~100%에 달하는 비용을 대출을 해주겠다고 하는 것이 아마 최대 문제를 야기한 요인이 아닌가 생각합니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 그래서 늘 하는 이야기가 있죠. 이렇게 되면 그래서 지금 공급 줄어들면 부동산 시장 문제 아니냐는 말. 전에도 제가 소장님한테 같은 질문을 드렸던 기억이 나요. 그때 소장님이 그렇게 해석할 거 없다고 하셨는데요. 이번에도 그렇습니까?

◆ 이제문> 분양가 상한제 때 제가 말씀드린 것 같은데, 분양가 상한제는 대표적인 수요 억제 정책이라고 제가 말씀을 드렸고, 그리고 분양가 상한제는 중장기적인 시각을 가지고 봐야지, 단기적인 시각으로 보면 그거는 해석이 불가능하다. 그렇기 때문에 단기적으로는 주택가격이 급등할 수 있는 여지가, 특히 서울에는 있다고 제가 말씀을 드렸는데요. 이제 그것과 맞물려서 이거는 명백하게 불법이라고 하는, 불법행위를 처벌하는 과정에서 불거진 문제고, 이것은 건설사 스스로의 과도한 경쟁, 그리고 일부 조합의 묵인에서 만들어진 불법행위로 인한 처벌적 의미라고 우리가 봐야 하기 때문에 정책을 시행하는 데 있어서의 정책적 효과는 약간 갭이 있는 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 확실히 건설사들이 조심은 하겠죠, 앞으로?

◆ 이제문> 네. 결국은 이렇게 된다고 해서 보여주기나 자금력을 바탕으로 한 퍼주기 식의 입찰 수주보다는 실질적으로 튼실한 시공력을 가지고 있고, 또 그런 건설 관행을 잡게 되는 계기가 된다고 하면 이번 조치도 하나의 의미가 있습니다. 그렇지만 해당 지역에 있는 조합원들이나 주민들 입장에서는 또 연기되니까 16년 만에 다시 찾아온 재개발 사업이 1~2달, 아니면 1년 이상 연기가 되니까 주민들 입장에서는 당연히 불만이 들겠죠. 이것을 형평성 있고, 조화롭게 해결해내는 자세가 필요한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 재개발이 정말 간단한 문제가 아니군요. 기다리는 것도 오래 기다려야 하고요. 재개발 기대하고 부동산 투자하고 들어갔다가 이렇게 기간이 오래 가고 변수들이 생기면 얼마나 고민하고 당황하는 분들이 많으시겠어요. 그 생각을 많이 해봐야 할 것 같습니다. 오늘 한남 3구역 시공사 선정의 검찰수사 의뢰와 입찰 무효화 조치 내려진 내용에 대해서 이제문 창조도시경제연구소 소장과 함께 알아봤습니다. 소장님, 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.