[생생경제] 분양가상한제 오히려 집값 상승? “공급만 보고 수요는 안 본 하나의 프레임”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 분양가상한제 오히려 집값 상승? “공급만 보고 수요는 안 본 하나의 프레임”


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 알아야 지킨다, 생활경제백서. 오늘 중요한 인터뷰 준비되어 있습니다. 오늘 민간 택지 분양가 상한제 적용 기준이 발표됐어요. 어떤 내용인지, 후폭풍은 어떻게 불 것 창조도시경제연구소 이제문 소장 나오셨어요. 안녕하세요, 소장님?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 강력합니다. 소장님은 이 정도로 강력할 거라고 예상하셨어요?

◆ 이제문> 네.

◇ 김혜민> 어떻게 강력한지 살펴보도록 하겠습니다. 그 전에 분양가 상한제 개념 한 번만 정리하고 갈게요. 분양가 상한제, 집값 안정화의 일환이고요. 주택을 분양할 때 택지비나 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해서 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말합니다. 쉽게 이야기하면 이 가격 이상으로 받지 말라는 거죠?

◆ 이제문> 분양가 상한제 같은 경우는 수요와 공급에서 주택을 이야기할 때 수요 억제 체계라고 볼 수 있겠죠. 시장은 가격이 올라가고, 분양가가 올라가게 되면 기존 주택의 가격이 올라가고, 다시 기존 주택의 가격이 상승함으로 인해서 다시 분양시장은 가열되고, 계속 그런 식으로 쳇바퀴 돌듯이 하면서 올라가는 그 요인 중에 하나인 수요를 억제해서 앞으로 주택가격은 떨어질 것이고, 분양가도 떨어질 것이니까 미래에 집을 기다렸다가 사는 것이 좋겠다는 시그널을 시장에 보낸다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 수요 억제 정책이라고 하셨어요. 어떤 기준으로 했는지 먼저 살펴보죠. 적용 기준이 넓어졌어요. 어떻게 넓어졌습니까?

◆ 이제문> 과거에는 가장 중요한 기준이 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 되는 지역에서 분양가 상한제를 적용할 수 있었는데, 투기과열지구로 지정되다 보니까 서울 시내 25개구는 전체 분양가 상한제를 적용받는 지역이 됐습니다. 광범위해졌다고 봐야겠죠.

◇ 김혜민> 서울 지역 전체, 과천, 분당. 지방은요?

◆ 이제문> 지방은 현재 투기과열지구로 지정되어 있는 31개구인데, 서울의 25개구를 제외한 나머지 과천, 분당, 대구 수성 일부, 그런 지역이 해당되겠습니다.

◇ 김혜민> 투기 과열 지구로 확대됐습니다. 그런데 이런 지적이 있어요. 집값 안정의 방법 중 하나가 공급을 늘리는 건데, 이렇게 하다 보면 당장 기존의 재건축, 재개발 조합들이 초과 분담금 폭탄으로 인해서 사업을 지연할 거고, 그러면 공급이 줄어든다? 그러면 장기적으로 서울 집값이 올라간다. 이런 우려는 어떻게 보십니까?

◆ 이제문> 하나의 프레임이라고 볼 수 있겠는데요. 한 20% 정도만 맞다고 생각하거든요. 주택 가격이라는 것은 공급이 줄었기 때문에 무조건 가격이 폭등하는 것은 아니고요. 공급을 비교할 때는 우리가 반드시 수요도 함께 비교해주어야 합니다. 수요는 작은데 공급이 많은 경우는 미분양이 많이 증가할 것이고요. 그다음에 수요는 많은데, 공급이 작다고 하면 진짜 가격이 폭등할 수도 있겠죠. 결국에 수요와 공급이 균형이 맞는다고 하면 주택가격이 안정화될 수 있다고 보는데, 단순하게 분양가 상한제를 실시함으로 인해서 앞으로 공급이 줄어들 것이고, 이 공급이 줄어들 것이니까 특히 서울 지역에서는 집값이 폭등한다는 하나의 공식에는 많은 전제조건들이 빠져 있죠. 

◇ 김혜민> 너무 성급한 일반화의 오류군요. 그러면 분양가 상한제 때문에 재건축, 재개발 조합원들이 ‘멘붕’에 빠지는 것은 맞습니까?

◆ 이제문> 그것은 맞습니다. 왜냐하면 특히 재건축으로 예를 들면, 재건축에서 사업비가 나는 부분은 일반 분양분에서 나오는데요. 그 일반 분양분에 대한 가격을 규제했을 때는 아무래도 재건축 조합의 이익이 줄어들게 되겠죠. 재건축 조합의 이익이 줄어든다는 얘기는 조합원의 추가 분담금이 많이 늘어날 여지가 있기 때문에 추가 분담금이 늘어나기 때문에 사업 진행의 추진, 또는 이런 부담이 올 수 있고, 부담으로 인해서 조합이 분열될 수 있는 여지들도 있고요. 결국에 그런 비용들이 각자 시간의 지연이라든지, 사업 규모 속도라든지, 이런 것을 감안했을 때 모든 것은 조합원의 비용 부담으로 오기 때문에 그런 것이 분양가 상한제에서 봤을 때 가장 우려스러운 부분이라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 그러면 재건축, 재개발을 지금 주민들의 동의를 받거나 생각하고 있는 지역이 있다면 조금 기다려야 합니까?

◆ 이제문> 추진은 지속적으로 진행하되, 결국은 분양가 상한제를 적용받는 시기가 되면 입주자 분양 청구를 신청분에 한해서 분양가 상한제가 적용되잖아요. 그전에 관리처분계획을 받는다든지, 이런 것은 애초의 계획대로 담당하되, 그 분양가격과 입주자를 모집할 때 그 시기의 주택가격이 어떻게 형성되고, 수요와 공급이 어떤 식으로 형성되느냐에 의해서 핵폭탄이 될 수도 있고, 아니면 그냥 지나가는 불발탄이 될 수도 있겠죠. 그거는 지역마다 조금씩 차이가 있을 거라고 봅니다.

◇ 김혜민> 오늘 분양가 상한제 적용 기준 발표됐는데요. 관련 내용 지금 나누고 있습니다. 적용되는 지역이 넓어졌다는 소식 전해드렸고요. 전매제한, 이게 결국 다시 확대가 됩니다. 전매제한 기간이 늘어나죠?

◆ 이제문> 네. 전매제한 기간이 차별화됐습니다. 이전에는 공공택지 같은 경우, 기존에 적용되어 있었고요. 기존 공공택지 내 투기과열지역에서는 3년에서 8년으로 확대 시행했고, 민간택지 같은 경우는 3년에서 4년 적용되는 것을 5년에서 10년으로 적용했습니다. 특히 이번에 의미 있는 것은 민간택지에 따르는 분양가 상한제이기 때문에 분양가격이 인근 시세의 100% 이상 될 경우에 투기과열지구인 경우에 5년 동안 전매제한이 있고요. 80~100% 미만일 경우에는 8년, 그리고 80% 미만일 경우에는 10년 동안 전매제한이 있습니다. 

◇ 김혜민> 이게 강력한 거 같아요. 전매제한이라는 게 분양에 당첨돼서 주택의 입주자로 선정되는데, 파는 것을 못하게 묶어 놓는다는 거죠?

◆ 이제문> 처분의 자유를 제한함으로 인해서 실수요자들만이 집을 살 수 있게끔 하겠다는 정책적 의도가 있고요. 이거는 당장 시행되는 것이 아니라 주택법이 개정되어야 하기 때문에 주택법 개정사항이라 앞으로 논의를 거치지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 적용되는 시점은 앞으로 지켜봐야 하고요. 그런데 사실 과거 판교 분양 때도 전매제한 기간이 10년이었단 말이에요. 그런데 전체 청약 통장의 1/5이 몰릴 정도로 광풍이 불지 않았어요? 이게 로또 청약 논란으로부터 자유로울 수 있을까요?

◆ 이제문> 물론 아까 말씀드렸지만 민간택지 같은 경우에 분양가격이 인근 시세의 80% 미만일 경우에는 시세보다 20% 이상의 차이가 있기 때문에 우리가 얘기하는 로또 분양이 될 수도 있죠. 그런 로또 분양이 될 수 있기 때문에 그것을 걸러내기 위해서 전매제한을 10년 동안 두는데요. 지금 말씀하신 판교 같은 경우에도 그렇게 해서 주택청약률이 이 정도 높아지지 않았냐고 생각하는데, 무주택자들이 실질적으로 집을 분양받아서 살 수 있는 여러 가지 방법들 중에 가장 빠르고, 가장 집을 싸게 살 수 있는 방법이 청약을 받아서 하는 방법이 가장 빠르잖아요. 결국에 청약의 비율, 55대1이 됐다, 10대1이 됐다, 이런 기준은 제가 봤을 때는 주택 가격이나 이런 것을 정하는 가장 결정적인 기준이 아니라 간접적이고, 보조적인 지표에 불과하기 때문에 청약 비율이 높다고 해서 무조건 그것이 로또 청약이기 때문에 거기에 많은 사람이 몰려서 만들어졌다고 보기에는 다소 무리가 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이것 역시 성급한 일반화의 오류. 많은 변수들이 있는데, 사람들이 그 변수에 대한 생각을 안 하고, 아주 단순하게 만드는 거죠.

◆ 이제문> 현실적으로 보이는 지표가 가장 중요하니까요. 그렇지만 가격이 결정된다든지,부동산 시장이 앞으로 어떻게 된다든지, 가격이 오른다, 내린다는 것은 단순하게 수요와 공급의 논리로 보기에는 너무 복합적인 요인들이 작용하고 있다는 거죠.

◇ 김혜민> 그러면 사실은 분양가 상한제, 이런 강력한 부동산 정책을 쓴 게 이번 정권만이 아니라 과거 진보 정권 때도 있었는데 그래서 결론. 집값이 잡히는 데 효과가 있겠습니까?

◆ 이제문> 네, 효과가 있다고 봅니다. 효과가 나오고, 과거의 사례를 들어서 분양가 상한제를 시행했더니 주택상승률이 몇 %밖에 안 됐다, 이런 것보다는 아까도 제가 모두에 말씀드렸지만 분양가 상한제 정책의 시행은 수요 억제책입니다. 수요를 누르게 되면 가격이 떨어진다는 것은 우리가 일반적으로 그렇게 보이는 것이 상식선에서 준하기 때문에 수요를 억제하는 분양가 상한제의 강력 시행은 결국에 가격 하락 요인이 될 수 있기 때문에 일차적인 효과는 그렇게 될 거라고 보고 있는 거죠. 단지 불안요인은 금리가 인하되고, 앞으로 한 번 정도 더 인하될 거 같은 느낌을 받고 있거든요. 그렇게 된다면 시중의 풍부해진 유동성이라든지, 이런 문제들이 분양가 상한제하고 어떻게 맞물려서 돌아갈지가 앞으로 시장을 바라봐야 하는 주요 관전 포인트가 아닌가, 그렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 네, 그렇네요. 오늘 민간택지 분양가 상한제 기준이 발표됐습니다. 이제문 소장께서는 집값 내리는 데는 효과적일 것이라고 얘기를 했고, 앞으로 하지만 금리가 한 번 더 내릴 것으로 보이기 때문에 그 시장에서 유통되는 자금들이 부동산으로 갈 수 있으니까 그 변수가 남아있다는 말씀해주셨습니다. 지금까지 창조도시경제연구소 이제문 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.