[생생경제] 재건축 규제 풀리면 은마 여의도 잠실부터 풀릴 것(재건축 투자지역 어디?)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 교수님, 김인만 소장


[생생경제] 재건축 규제 풀리면 은마 여의도 잠실부터 풀릴 것(재건축 투자지역 어디?)


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 금요일 수다 떠는 시간입니다. 토론 아니고 수다, 오늘은 부동산 수답니다. 한문도 교수님, 김인만 소장님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 한문도 교수님(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◆ 김인만 소장(이하 김인만)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 저희는 부동산 수다를 떨어보도록 하겠습니다. 오늘 재건축에 대한 이야기로 수다를 떨어보려고 하는데요. 일단은 제가 고백을 하겠습니다. 저 재건축하고 재개발하고 뭐가 다른지 모르겠어요. 누가 설명해주실래요?

◆ 김인만> 같은 점을 먼저 말하자면 도시환경정비법이라고 도정법이 적용되는 것은 공통된 사실이고요. 노후 주거시설을 정비하는 것도 같은 거예요. 개념 자체는 같은데, 굳이 차이점을 두자면, 기반시설이라고 하죠. 도로나 여러 가지. 주택만 있는 게 아니잖아요? 기반시설이 더 열악한 지역을 개발하는 것이 재개발이다. 강남 같은 경우는 기반시설이 좋잖아요. 70년대, 80년대 신도시 개발했으니까. 그런데 아파트만 노후화가 된 거죠. 기반시설은 양호한데 노후 주거시설 정비사업을 하는 게 재건축이다, 그렇게 이해하시면 쉽지 않을까 싶습니다. 

◇ 김혜민> 쉬워요. 그러면 한 교수님, 재건축은 강남, 딱 알겠고요. 재개발은 어떤 지역들이 있을까요?

◆ 한문도> 재건축은 강남, 딱, 이러면 안 되고요. 우리가 구도심, 1950년대부터 경제화 되면서 처음에 서울 인근 판잣집 집고 산동네로 살았잖아요. 그런데는 상하수도 공사라든지, 요즘 인터넷 쓰면 광케이블 해서 허브가 있잖아요. 그런 것들을 놓을 데가 없었죠. 중간에 박정희 정권 때 강남 신도시 개발을 할 때는 그런 도로, 상하수도, 공원, 파출소, 이런 기반시설을 미리 계획을 잡고 했죠. 계획을 잡고 지은 곳들도 벌써 40, 50년이 돼가잖아요. 계획이 된 곳들은 뭐냐면 집만 지으면 돼요. 그런데 말씀드린 대로 산동네, 부산에 가면 산동네 많잖아요. 부산도 있고, 모든 도시가 산동네가 있어요. 야산 밑에. 그런 동네들은 그런 시설이 없어요. 없다 보니까 재개발은 도로계획과 상하수도 계획과 광케이블 계획, 소방도로, 이런 거 다 계획을 잡은 상태에서 해야만 건축을 허가를 해요. 그런 경우는 재개발이라고 부르는 거죠. 그 차이에요.

◇ 김혜민> 그러면 우리나라 전체를 따지면 재개발이 더 많겠네요?

◆ 한문도> 지금은 많지가 않죠. 30, 40년 전만 해도 1층, 2층 집들이 훨씬 많았고, 지금은 아파트가 전국에 50%가 넘어섰으니까 이제는 아파트를 재건축하는 게 더 많아지는 거죠.

◆ 김인만> 이제 점점 아파트가 많아지는 거예요. 물론 구역 수로 따지면 아마 재개발 구역 수가 조금 더 많을 수는 있는데, 시간이 지날수록 정비는 점점 되잖아요. 시간이 지날수록 재건축이 많아지지 않을까.

◇ 김혜민> 서울시는 대부분 재건축이겠네요?

◆ 김인만> 아니죠. 예를 들어서 사람들이 많이 아는 뉴타운 개발. 뉴타운 개발은 다 재개발이라고 봐야 돼요. 강북이나 뭐, 많잖아요. 노량진, 흑석 뉴타운, 최근에 사업 승인 인가가 나서 조합원들이 반발하는 한남 뉴타운도 다 재개발 방식이고요. 

◆ 한문도> 아직 600군데 정도 재개발 정비에요.

◆ 김인만> 강남에만 재건축 있냐고 하면 그건 아니고요. 용산에도 재건축이 있거든요.

◇ 김혜민> 제가 이렇게 헷갈리는 재개발, 재건축 하면 무조건 부동산 가격 상승, 집값을 위한 것, 이렇게 나쁘게만 인식이 되어 있는 거예요. 사실은 재건축, 재개발은 도시가 노후화되면서 따라오는, 그리고 해야만 하는 것들이잖아요. 여기에 대해서 부정적인 인식이 있으니까 제가 자꾸 그런 오해 때문에 물어본다고 말씀을 드리고요. 지금 제가 오늘 기사를 보니까 부동산이 그동안 잠잠하다가 최근에 집값이 오른다고 하는 기사가 나오고 있어요. 특히 재건축 아파트 때문에. 맞습니까?

◆ 김인만> 최근에 다시 약간 거래량이 늘어나고 있는데요. 이게 과연 재건축 때문인가에 대해서는 생각해볼 필요가 있을 것 같고요. 재건축이라는 게, 재개발도 마찬가지고요. 단계가 있거든요. 무조건 개발되는 게 아니고. 일반 아파트 짓듯이 땅을 사서 뚝딱 짓는 것은 아니잖아요. 노후 주택을 개발하다 보니까 여러 단계를 거치게 되죠. 조금 어려울 수도 있는데, 기본 계획을 세우고, 재건축은 안전진단이라는 게 있고요. 재개발은 안전진단이 없습니다. 그 차이가 있고요. 그다음 정비구역 지정하고, 조합 설립 추진하고, 조합 만들어서 시공사 선정하고, 사업시행인가, 이런 단계를 거친단 말이에요. 그러다 보니까 아무래도 재건축은 단계별로 가격이 올라가는 경향이 있거든요. 강남 같은 경우는 위치가 너무 좋잖아요. 기존에 먼저 자리 잡았던 곳들이 노후화되기 때문에 정비시설이 좋고, 역세권에 교통도 다 좋은데, 집만 오래됐는데, 그런 곳을 개발해서 새 아파트가 되면 당연히 가격이 오르잖아요. 단계가 진행될수록 기대감이 높아지면서 투자 수요들이 몰리고, 어떻게 보면 당연히 해야 하는 정비 사업임에도 불구하고 약간 투기의 오해라면 오해고요. 실제로 그런 투기 수요들이 많이 들어오거든요. 최근에 거래량이 조금 늘어나는데, 대출 규제나 규제가 엄청나게 강하잖아요. 예전처럼 거래량이 엄청나게 늘어나고, 그런 것은 아니고요. 9.13 대책 이후에 사실 호가가 조금 떨어졌죠. 일부 지역에서는 호가가 떨어지니까 일부 돈이 있는 분들이 거래를 하다 보니 거래량이 약간 늘어나면서 호가가 올랐는데요. 제가 볼 때는 이게 다시 대세 상승이 되느냐고 하면 그렇지는 않을 것 같아요.

◇ 김혜민> 이게 집값 전체의 상승을 이끌어갈 정도로 대세의 흐름은 아니군요.

◆ 김인만> 제 생각에는요. 

◇ 김혜민> 강남 재건축 아파트가 어쨌건 7주 연속 오르고 있는 것은 맞는 거죠?

◆ 한문도> 네, 맞아요, 맞는데. 지금 소장님이 거의 다 말씀해주셨지만, 제가 원인 분석을 해봤어요. 일단은 재건축 대상 물량이 입주권 조합원 전매 금지, 이런 것 때문에 이런 정책을 정부에서 쓰니까 일단 매물량이 많이 없는 데다가 10일인가 발표했죠. 삼성역 복합 환승센터를 12월쯤에 착공한다고 발표했어요. 발표하기 전에 빠른 사람들은 벌써 알잖아요. 그것 때문에 이게 오른 건데, 여기서 애청자분들이 판단하실 건 중요한 게 있습니다. 올랐는데, 얼마 올랐느냐? 제자리를 아직 못 찾았다는 거예요.

◇ 김혜민> 9.13 대책 전으로?

◆ 한문도> 네. 그리고 더 중요한 건 거래량이 한 10년간 평균 거래량에 비해서 반의 반토막 수준이에요. 주식으로 말하자면 거래량이 수반되지 않은 버티기, 기술적 반등에 불과하지, 추세적 반등. 이런 표현을 쓰기에는 제가 보기에는 여건이 안 좋다. 그 와중에 글로벌로 가면 미중 무역전쟁부터 북핵 문제도 잘 안 돌아가고, 경제 성장률 안 좋고, 이런 거 다 계산을 해서 복합적으로 보시면 이것이 희소성으로 버티는 거지, 추세적으로 간다고는 아직 못 한다, 이렇게 저는 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 거래량도 아주 반토막 났고, 그리고 가격이 회복한 것도 아니기 때문에 9.13 대책 전에 18억 5000만 원이었는데, 강남 은마아파트가요. 지금 17억 1000만 원까지 팔렸다고 하네요. 1억이면 거의 비슷하게 따라잡은 거예요?

◆ 한문도> 거래가 안 되는 게 중요하잖아요. 

◆ 김인만> 이런 아파트들은 1억 차이가 중요하지 않아요. 한두 개 거래가 되면 오르고요. 내리는 것도 순식간이기 때문에.

◇ 김혜민> 그런데 저는 부동산은 잘 모르니까요. 은마아파트가 강세인데, 옆에 있는 한보미도맨션, 래미안 대치펠리스, 이런 실거래가가 오르는 분위기고요. 또 강남과 연접한 송파구와 서초구가 반등하는 가능성이 높아졌다고 하는데, 이거는 왜 그러는 거예요?

◆ 한문도> 조금 아까 말씀드린 것처럼 삼성동 복합 환승센터가 다 그 옆이에요.

◇ 김혜민> 그러니까 이게 재건축 때문에 오른 게 아니라 지금 말씀하신 것처럼 삼성역 복합 환승센트 때문이군요.

◆ 한문도> 재건축은 말이 안 되는 게 허가 안 내준다고 박원순 시장 시청 앞까지 가서 데모하고 있잖아요. 주민들이. 그거라고 저는 원인을 파악했죠.

◆ 김인만> 이게 재건축 때문에 오른다기보다는 이제 개발호재가 생겼잖아요. 다 알고 있는 내용이지만 알고 있는 것과 삽을 뜨는 것은 또 다른 문제거든요. 진짜 삽을 뜬다고 하니까 진짜 좋아지겠구나 하고 생각하는 거고, 투자대상이 어디냐고 보면, 그러니까 새 아파트 될 만한 재건축에 돈이 있는 분들이 눈을 돌리는 거죠. 이게 재건축이라서 눈을 돌리는 건 아니다. 

◆ 한문도> 예전 같으면요. 이런 호재가 나오면, 거기 복합 환승센터가 거의 노선을 보시면 아주 환상입니다. 그거를 나왔다고 하면 지금 폭등해야 해요, 사실. 그런데 폭등 안 했잖아요. 이런 것들을 같이 보시는 게 좋을 것 같다고 말씀드리겠습니다. 복합 환승센터의 위력이 아직 약하다.

◆ 김인만> 이게 사실 작년 정도 발표됐어도 엄청 났겠죠.

◇ 김혜민> 그런데 저는 이해가 안 가는 게요. 복합 환승센터면 사람들이 얼마나 몰리겠어요. 이 복잡한 데에서 왜 그렇게 살려고 해요?

◆ 김인만> 제 말이요.

◆ 한문도> 기사가 묘한데요. 기사 보면 삼성역 복합 환승센터가 강남만 더 좋게 만든다, 이렇게 하는데, 그게 생기면 경기도권에서 삼성역까지 오는 데 시간이 15분, 20분이에요. 역으로. 역으로 기사를 낼 수도 있어요, 그렇죠? 강남역에 환승센터가 생기면 굳이 강남에 살 필요가 없다, 이렇게 표현할 수도 있는 거고, 역으로는 거기 사시는 분들은 우리가 사는 데가 더 좋아진다. 둘 다 좋다고 얘기할 수 있죠. 두 개를 같이 보셨으면 합니다.

◆ 김인만> 그렇죠. 사실 제 생각에는 오히려 경기도에 사시는 분들이 강남 삼성동에 사시는 분들이 경기도 갈 일이 그렇게 많지는 않거든요. 냉정하게 따져보면 상인들이나 상권은 좋아지겠지만, 사람들이 늘어나서요. 주변 아파트 거주하시는 분들은 길만 더 복잡해지거든요.

◇ 김혜민> 그래도 집값 오르면 행복해하실 거예요.

◆ 김인만> 그래도 자기 동네에 좋은 게 생기니까요. 

◇ 김혜민> 지금 한 청취자께서 “강남은 ‘썩어도 준치’다.” 이렇게 보내주셨고요.

◆ 한문도> 그건 당연하죠.

◆ 김인만> 썩지도 않아요.

◇ 김혜민> 아주 원색적으로 물어볼게요. 이제 제가 재건축 쪽에 관심이 있어요. 지금 현재 재건축을 노리고 들어갈 만한 동네, 어디 있습니까? 두 분이 하나씩 추천해주세요.

◆ 한문도> 들어갈 만한 동네요? 투자 개념이요, 실거주 개념이요?

◇ 김혜민> 둘 다 해주세요.

◆ 김인만> 지금 재건축을 들어간다는 게 사실은 조합설립인가가 나면 지금 서울 전 지역이 투기과열지구잖아요. 조합원 지휘 양도가 전면 금지거든요. 예외 조항이 있기는 한데, 그렇게 예상되는 물건들이 많지는 않아요. 실질적으로 이미 조합설립인가가 되고, 본격적인 추진을 하는 재건축에 지금 들어가기에는 매물도 잘 없고요. 부르는 게 가격이거든요. 그래도 나는 돈이 남아돌아, 그래도 나는 아파트 사고 싶다고 하면 많잖아요. 반포도 있고, 좋은 지역들이 많은데, 그게 아니고 재건축 단계는 낮아, 조합설립인가도 안 되고, 압구정 같은 동네는 이제 제대로 추진도 안 되고 있잖아요. 아직까지 계획 중인데, 10, 20년 미리 바라보고 나는 미리 들어가서 선점하겠다고 하면, 압구정이나 여의도나 이런 지역도 괜찮죠.

◇ 김혜민> 최근에 재건축 초과이익환수제, 이런 게 적용돼서 재건축을 해도 부담스러워하시는 분들이 많이 있잖아요. 

◆ 한문도> 그래도 남아요. 결론은 그거죠. 남는 게 없는데, 어떻게 세금을 받아들이겠어요. 남는 돈에 대해서 세금을 매기는 거니까 계산은 본인들이 잘 하셔야 하는데, 오래 사신 분들은 부담을 느끼는 게 있겠지만, 짧게 가시는 분들은 투자금에 비해서 남는 게 없으니까 투기를 줄이는 거죠. 그런 것을 정부 정책적으로 쓰는 거니까 양쪽을 같이 보시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 어쨌건 재건축은 남는 장사라는 말씀을 해주셨는데, 아주 인고의 시간을 보내야 하는 거군요. 지금 재건축을 투자 개념으로 들어가는 것은 너무 복잡하고 힘든 일이지만, 그래도 꼽는다면 여의도, 압구정.

◆ 한문도> 저는 재건축 대상은 다 들어가도 됩니다. 한 가지 조언을 드린다고 하면, 박원순 시장이 서울시의 재건축 인가권을 가지고 있잖아요. 그분의 정책을 잘 보셔야 해요. 여의도 마스터플랜 나와 가지고 들어가셨다가 다시 전면 무르게 되니까 닭 쫓던 개가 됐잖아요. 그런 서울시의 정책, 재건축에 대한 정책, 이 부분의 추이를 잘 보시면서, 예를 들어 조합은 50층을 짓는다고 하는데, 서울시에서 35층만 하라, 안 내주겠다고 하면 싸움이 있잖아요. 그런 것은 본인이 생각하시는 예상 기간보다 더 길어질 수도 있다는 거죠. 모든 지역에 재건축을 다 할 수 있는데, 그런 정책적인 요소를 체크하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 정책적인 요소들을 체크해라. 부동산은 정책의 힘이 굉장히 세니까요. 

◆ 김인만> 특히 재건축은 더 심하죠. 

◇ 김혜민> “신월동인데, 오랫동안 재개발 지역이었는데, 주변 상인들의 강한 반대로 도시재생사업으로 변경됐습니다. 이거 어떻게 봐야 하나요?” 이렇게 보내주셨어요.

◆ 한문도> 도시재생사업으로 선정돼서 투입되는 비용이, 지금 재개발 지역이면 간단히 말씀드려서 땅값이 많이 올라있는데, 옛날 집들은 부수고 새로 지어도 충분히 자기 집을 지을 땅값이 되거든요, 제가 볼 때. 그런데 진도가 안 나가는 이유는 시공사라든지, 조합장이 운영을 잘못한다든지, 여러 가지 요인들이 있겠죠. 그렇게 늘어지다 보니까 누가 나서는 사람이 없다 보면, 자꾸 슬럼화 되잖아요. 그래서 정부에서 도시 재생으로 넣은 건데요. 제가 볼 때는 거기에 있는 분들이 요새 교통도 좋아지니까 똑똑한 조합장님, 추진위원회에서 모이셔서 심도 있게 사업 수익을 분석하시면, 남는다고 하면 누군가 나서면 되는데, 뭉치면 대박인데, 흩어지면 예술이에요. 제가 볼 때는 어느 분이 나서시면 사업 수익성 판단하고 하면, 진행될 수 있으니까 도시재생은 정부에서 지원하겠다는 거고, 만약에 그 지역주민들이 모여서 우리는 그것도 받고 알아서 개발 가겠다, 합쳐서 가겠다고 하면 더 좋아지겠죠.

◆ 김인만> 개념을 세울 필요가 있는데요. 도시재생이라고 하면 다 설명드릴 수는 없지만, 사실 재건축, 재개발이라고 하면 일단 노후된 시설을 정비해서 새 아파트가 되는 게 우선이라고 하면, 지금 정부에서 추진하는, 서울시도 하고 있지만, 도시재생 같은 경우는 기반시설을 조금 더 개선하는 데 포커스를 두고 있거든요. 무조건 아파트 짓는 것은 아니고요. 그렇기 때문에 접근 방법 자체가 조금 다른 부분이 있어요. 정부 입장에서는 낙후된 지역을 개선해야 하는 부분인데, 도시재생을 한다고 해서 재개발이나 이런 것처럼 새 아파트가 뚝딱 되고, 이런 건 아니기 때문에 교수님 말씀하신 것처럼 조금 더 사업성으로 하고 싶으면 뭉쳐서 사업을 진행해야 하는 부분이고요. 그런 게 싫다면 환경 개선 정도만 해야겠죠.

◇ 김혜민> 참 이 문제가 복잡한 게요. 재건축 관련된 보도를 보면 주민들끼리 이웃인데 싸움나고, 그런 경우들이 너무나 많잖아요. 그렇기 때문에 지금 소장님이나 교수님이 말씀하신 게 이상적으로 뭉칠 수 있는 건 아닌 것 같아요.

◆ 한문도> 누군가 나서야 하는데요. 요새는 인터넷이 발달돼서 재개발, 재건축 지역들 중에 지방 같은 곳에 가보면 젊은 분들이 조합장이 되려고 해요. 그게 투명하고, 쓸데없는 뒷돈을 생각 안 하잖아요. 이제 시작이에요. 예전에는 조합장 되신 분들이, 안 그런 분들도 많이 계시지만, 자꾸 다른 잿밥에 마음이 있다 보니까 사고를 일으키고, 주민들이 보면 돈을 빼먹는단 말이에요. 소송을 걸고 해서 늦어진 거지요. 그때는 증거 잡기가 어려웠잖아요. 그런데 지금은 핸드폰이 발달해서 점점 투명화 되기 시작했어요. 잿밥에 마음이 없는 사람들이 순수하게 자기 생업을 놔두고 이 일에 매진하려면, 월급은 받아요. 그다음 직장에 대한 보장도 없고 하니까 그런 시스템적인 문제가 있어서 그런데요. 로또 맞은 분이 할 일이 없어, 내가 이 동네에 애정이 너무 많아, 그러니까 생계가 책임져 있는 상태에서 내 동네를 위해서 일하고 싶어서 그분이 나서면 그 단지는 무조건 성공하게 되어 있어요.

◇ 김혜민> 그렇죠. 무조건 성공하겠죠. 그런데 그렇게 나오기가 힘들어서 그렇죠.

◆ 김인만> 그냥 도시재생 해야 할 것 같네요. 누구 하나 나설까? 

◇ 김혜민> 도시재생도, 저희도 여러 번 다뤘지만 결국은 재개발, 재건축의 부작용들이 똑같이 나타나더라고요. 

◆ 한문도> 여기서 제가 한 마디 말씀드리면 다음 달에 도시재생 있으면 같이 하고 싶은데요. 도시재생 안에 원래 재개발, 재건축이 있는 거예요. 그거를 정치하시는 분들이 도시재생 이상한 거 띄워서 50조 예산 붓고, 제가 볼 때는 ‘쇼’를 한 판 했어요. 나중에 다음 시간에 자리를 만들어주시면 소장님과 함께 장점과 단점을 정리해서 했으면 좋겠어요.

◇ 김혜민> 네, 오늘 토론 아니고 수다, 재건축, 재개발 이야기하고 있습니다. 질문 해결하죠. 6625님, “의정부역 스마트시티 괜찮습니까?” 하셨는데, 이거는 재개발 지역은 아니죠?

◆ 한문도> GTX 때문에 말씀하신 것 같은데.

◆ 김인만> 재개발 지역은 아니고요. GTX 때문에 호재가 있는 것은 사실인데, 제 생각에는 경제상황이나 여러 가지 분위기를 보면 여유 자금으로 실거주 목적인 분들이 우선으로 하면 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 실거주 목적. 

◆ 김인만> 오직 투자로는 아무래도 여러 가지가 그렇습니다.

◇ 김혜민> 2662님. “최근에 광명 14구역에 3억 빌라 구매했는데요. 광명 쪽 앞으로 어떤가요? 

◆ 한문도> 광명은 사실 입지가 뛰어납니다. 강남권에서 바로, 요새 고속도로도 얼마 전에 놨잖아요. 제가 가끔 가는데, 진짜 개포동이나 양재역에서 15분밖에 안 걸리더라고요. 정부에서 계속 물망에 오름에도 불구하고 이번에 3기 신도시나 이런 데서 배제됐잖아요. 투기 붐이 불어서 그런 건데, 시간이 조금 지나면 거기는 자연스럽게 입지나 여러 가지 환경을 볼 때 상승할 가치가 있는 지역이라서 빌라가 언제 될지 모르지만, 예산이 충분하고, 대출이 없다고 하면 편안한 마음으로 기다리시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 재건축 관련해서 제가 질문을 몇 개 준비해봤어요. 첫 번째 질문입니다. 이번에 정부에서 고분양가 아파트 규제한다고 하던데, 주변 아파트 시세 안 맞추면 분양보증을 아예 안 해준대요. 저는 재건축 기다리는 여의도 아파트에 38년째 사는데, 이러다가 건설사 아무도 안 나서는 거 아니에요? 이렇게 질문 주셨어요.

◆ 김인만> 여의도라고 하셨죠? 여의도는 지금도 제대로 추진되는 단지가 별로 없거든요. 시간이 굉장히 오래 걸리는데, 이게 정부 정책과 서울시 정책까지 맞물려서 너무 조급증을 가지지 마시고요. 편한 마음으로. 내 세대에 안 되면, 내 애들 세대에는 되지 않을까, 이런 마음 가지면 좋을 것 같습니다.

◆ 한문도> 저는 다르게 말할게요. 현실적으로 말씀드리면 38년째 사셨잖아요. 이것을 서울시가 안 해주려고 안 해주는 게 아니라 기억나시겠지만 오세훈 한강 르네상스 있었잖아요. 그때 다 같이 개발하자, 용적율을 올려주면 수익성이 좋아지니까 오세훈 시장께서 르네상스 대운동을 하면서 용적율을 올릴 테니, 같이 갑시다, 이렇게 해서 이게 그래, 하고 스톱하고 따라온 거예요. 그런데 오세훈 시장이 정치적인 거 하셔 가지고 사퇴하셨잖아요. 그때 사퇴 안 하셔야 하는데 하시게 된 거잖아요. 그러다 보니 이번에 서울시 못 믿겠다고 열심히 해서 막 하려고 하는데, 또 갑자기 이번 시장님께서도 또 아니나 다를까 갑자기 통합 대개발을 던지셔 가지고. 50층을 던진 거예요. 그러니까 순간적으로 좋으니까 다 스톱. 그거 기다리시다가 이렇게 됐는데, 그래서 제가 알기로 시범 1단지가 1800세대가 되는데, 그분들이 기다리다가 지쳐 가지고 이렇게 보류하고 시를 못 믿겠다고. 요새 데모하고 있는 것으로 알아요. 이분들이 건설사가 아무도 안 나서는 게 아니고, 건설사는 다 기다리고 있어요. 법적인 문제나 용적율 이런 것들이 결정되면 바로 진행될 곳이 여의도에요. 제가 볼 때는 이거는 본의 아니게 서울시가 조금 더 잘해주려고 하다가 조금 꼬여 가지고 늦어진 거지, 서울시가 지금은 마스터플랜을 못 내놓으면 주민들 스스로 갈 수 있으니까요. 서울시장의 욕심과 주민들의 결기가 시작됐어요. 제가 볼 때 조만간 결판이 나지 않을까. 왜냐하면 내년에 총선이 있기 때문에 답을 내야 해요. 조금 더 기다리시면 답이 나올 것 같습니다.

◆ 김인만> 아무튼 여의도는 너무 좋은 지역이니까요. 걱정할 필요가 전혀 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 아까 전에 말씀하신 것 중에 저는 한 문장에 딱 꽂혔는데, 서울시에서 재개발을 풀어준다고 하면 가장 먼저 지역은 여의도가 될 것이다?

◆ 한문도> 은마하고 같이 가야죠. 은마, 여의도, 잠실. 세 개가 같이 물려갈 거예요.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 여의도 지금 괜찮다고 합니다. 여의도 50년 된 아파트에 사는데 허가 안 내줘서 속 터진다는 분 계시는데, 조금만 더 기다리시면 될 것 같고요. 2108님. “성남 신흥구역 재개발 전망 어떤가요?”

◆ 김인만> 성남 쪽은 구시가지 쪽에 재개발 사업 많이 하고 있는데요. 신흥 같은 경우는 재건축 사업이죠. 위례 신도시하고 바로 가까워요. 교통 여건도 그렇고, 입지적으로도 그렇고요. 물론 시간은 조금 구역별로 차이는 있겠지만, 저는 좋게 보는 구역 중 하나가 성남 쪽입니다. 

◇ 김혜민> 다음 질문 이어갑니다. 이번에 장기 전세주택으로 강남권 재건축 단지에 들어가려고 알아보고 있는데요. 공시는 있다고 하는데, 가격 기준을 정확히 모르겠어요.

◆ 김인만> 이게 짧은 시간에 자격 기준을 다 설명하기에는 어렵고요. LH 청약센터에 가면 장기 전세 가이드가 있거든요. 거기 인터넷 접속하셔서 꼼꼼하게 살펴보시면 확인하실 수 있을 것 같습니다.

◆ 한문도> 일단 무주택자여야 하고, 소득기준이 있고, 여러 가지가 있습니다.

◆ 김인만> 제가 어제도 조사를 해봤는데, 양이 너무 많아서 이 시간 안에 설명을 드릴 수가 없어요.

◇ 김혜민> 본인의 상황들이 다 다르니까요. LH 청약센터 들어가시면 나온다고 합니다. 2014년에 재건축 아파트를 샀는데, 아파트 가격이 많이 올라서 이것을 팔고 새 아파트로 이사 가려고 합니다. 그런데 투기과열지구로 지정돼서 우리 아파트를 사도 재건축 조합원이 될 수 없다고 하던데, 맞나요?

◆ 김인만> 제가 앞에서도 잠깐 설명 드렸지만 투기과열지구로 지정되면 재건축, 재개발이 조금 달라요. 재건축 같은 경우는 조합 설립부터 끝날 때까지 지위 양도 금지가 되기 때문에 지금 아마 어느 단계인지는 말씀을 안 해주셨는데요. 조합 설립 인가가 났다고 하면 예외 조항에 해당하지 않는 한 거래가 쉽지 않은 상황이고요. 재개발 같은 경우는 조금 느슨해서 관리처분부터 등기까지 안 되거든요. 재개발이고 관리처분이 안 났다면 가능성은 있는데, 이게 재건축이라고 하셨잖아요. 단계에 따라서 제 생각에는 거래가 안 되지 않을까 싶은 생각이 듭니다.

◆ 한문도> 자격이 안 되죠. 주택법 63조에 보면, 투기과열지구에 대한 조합원 지위 양도에 대한 예외조항이 있어요. 대통령령으로. 그 조항만 해당되는데, 여러분들 평소 아시는 그거에요. 아프거나 해외로 이전가거나 상속을 받아서 가게 되거나 이러면 이 집을 팔아야 하잖아요. 이런 인정되는 몇몇 사례가 아니면 그 조합원 지위권을 누가 사잖아요? 그 사람은 조합원이 안 되고, 재건축 아파트를 못 받고, 현금 청산 대상이 돼요. 법에 박혀 있어요. 그래서 이것은 주의하셔야 합니다.

◆ 김인만> 그런 매물을 누가 사려고 하겠어요. 

◇ 김혜민> 5189님은 “인천시 미추홀구 재개발은 어떤가요?” 

◆ 한문도> 그 구역에 대해서 제가 딱 말은 못 드리겠는데, 다른 부분을 정리해드릴게요. 재개발에서 조합장님이 계시고, 비례권리라는 게 나오는데 조합장님이 사업 진행을 어떻게 하느냐가 제일 중요해요. 주민들이 동의하느냐, 안 하느냐, 그다음에 핵심적으로 반대하시는 분이 있는지가 중요합니다. 반대하시는 분이 있으면 그 지역은 가면서 무슨 일이 나요. 그런 것을 감안하시고, 항상 조합장님이 동네에서 추앙을 받고, 이런 분이 계속 몇 년 동안 하신 현장이다, 그러면 거기는 마음 놓고 하셔도 되지만, 자꾸 무슨 부동산에 가서 물어보시면 알아요. 조합장님이 몇 년째 계속하세요? 했는데, 두 번 바뀌었어요, 이러면 조심하셔야 하는 거고요. 그런 것을 체크하시는 게 1번이니까 나머지 세세한 부분들은 현장에 맞춰서 스스로 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.

◆ 김인만> 가지고 계시다는 거죠?

◇ 김혜민> 그런 말씀을 없으세요. 지금 결론은 같은 말씀 반복하시고 계신데, 지역 입지는 본인들이 판단해서 당연한 거고, 변수지만 아주 커다란 영향을 끼칠 수 있는 조합장의 인성과 능력과 그동안 걸어온 발자취를 살펴보시고요. 조합원 숫자와 조합원 중에 갈등 세력이 있는지도 봐야 하고요. 그게 굉장히 큰 변수라고 말씀하시니까 보시면 좋을 것 같아요. 5930님. “유동정비구역(합정동)이 해제된 경우 다시 정비구역이 지정되면 입주권 기준은 무엇인가요?” 

◆ 한문도> 다시 정비구역이 됐으면 다시 진행하는 추진위원회가 나오잖아요? 사업 시에 인가율부터 거주했던 분들은 다 입주권이 주어져요. 거기서 청산대상이 되든지, 아니면 자기가 더 받으면 추가 부담금을 하든지 해서 조합원 수에 맞춰서 배분되니까 그거는 제가 볼 때는 그때부터는 지정된다고 보시면 되죠.

◇ 김혜민> 알겠습니다.

◆ 김인만> 다시 추진이 되고 조합원 자격이 되면 입주권은 나오는 거죠. 

◇ 김혜민> 소장님, 마지막으로 재건축 아파트 거래할 때 이것만 기억하자고 하는 게 있으면 소개해주세요.

◆ 김인만> 거래할 때는 앞에서도 이야기했지만, 물론 중계사분이 충분히 검토를 하겠지만 가끔씩은 조합 자격이 안 되는 물건인데 한 번씩 사고가 나는 경우들이 있어요. 제대로 확인 안 했다가 아니면 진짜 나올 줄 알았는데, 알고 보니까 이게 기한에 걸렸다든지, 여러 가지 문제가 생길 수 있어서 자격요건이 되는지, 자격요건이 되는 조합원 물건인지 반드시 확인할 필요가 있을 것 같고요. 정비 사업이 시간이 오래 걸리잖아요. 변수도 너무 많고, 정책적인 변수도 많아서 저는 자금 계획은 보수적으로 여유 있게 세워서 여러 가지 변수가 생기더라도 버틸 수 있는 능력은 가지고 접근하는 게 좋을 것 같다, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 부동산 투자 중에서도 재건축, 재개발 투자는 변수가 굉장히 많기 때문에 자급력과 인내심이 필요하다는 거, 꼭 여러분들 염두에 두시기 바랍니다. 함께해주신 두 분 고맙습니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.