[생생경제] “집값 하락 아직 시작도 안 해...”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 교수, 김인만 김인만부동산연구소 소장


[생생경제] “집값 하락 아직 시작도 안 해...”



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 금요일 함께하는 ‘토론 아니고 수다.’ 오늘은 부동산 수다 시간입니다. 국토부가 어제 공동주택 공시가 예정안을 공개했습니다. 예정안에 따르면, 올해 공동주택 공시지가는 지난해 5.02%보다 0.3% 포인트 상승한 5.32%입니다. 정부는 이번에 형평성을 맞추는데 중점을 뒀다고 밝혔는데요. 팩트는 같은데 해석은 언론마다 다 다르더라고요. 진실만을 말해주실 두 분. 김인만 부동산의 김인만 소장님, 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 겸임교수님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요. 

◆ 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 오늘 부동산 관련 내용들. 어제 나온 발표에 대한 여러 가지 이야기하기 전에 언론마다 논조가 다른 건 당연해요. 많은 이슈들에 대해 다 그렇죠. 그런데 부동산 정책이 세상에서 제일 해석이 다른 것 같더라고요. 어떻게 생각하세요?

◆ 한문도> 맞습니다. 우리 어릴 때 엄마가 좋아, 아빠가 좋아, 이러면 엄마 편이라는 것과 논조가 비슷하다고 보면 되겠죠. 

◆ 김인만> 가치관의 차이도 있고요. 입장의 차이도 있고요. 아무래도 부동산을 가지고 있으면 조금 더 이 방향으로 갈 수도 있고요. 굉장히 복잡한 문제인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그래서 제가 들어오기 전에 신문을 다 펼쳐놓고 봤어요. 그랬더니 12년 만에 최대치라는 말은 다 똑같더라고요. 그런데 한 신문에서는 지난해와 비슷한 수준이었다고 하고, 한 신문에서는 치솟았다, 이렇게 표현하고요. 또 보유세도 어디에서는 소폭이라고 하고, 어디서는 보유세 쇼크라고 하더라고요. 어떤 기준으로 부동산 관련 해석을 청취자들이 봐야 할까요?

◆ 김인만> 이게 사실 보는 관점에 따라서 다 맞는 말인 것 같아요. 상승폭을 보면 작년 수준이거든요. 그리고 전체적으로 봐도 평균 5.31% 상승이고요. 무난한 수준이다. 그리고 정부는 시세 12억 원 이상, 초고가 주택에 대해서 현실화를 개선했다고 하는데, 그동안 많이 올리지 않아서 이번에 현실화하니까 충격이 커진 건데요. 보는 관점에 따라서 예전에 많이 안 올렸으니까, 또 작년에 집값이 많이 올랐잖아요. 집값이 많이 올랐으니까 공시가격이 올라가는 게 반박의 여지는 없는 것 같아요. 그런데 당하는 입장에서 보면, 반포 자이 같은 경우 700만 원 정도 내다가 올해 1,000만 원 정도 내야 하니까 그것으로 보자면, 충격이 될 수도 있고, 부산이나 경남이나 지방에 거주하시는 분들은 오히려 내려갈 것이거든요. 그런 분들은 충격이 없을 수도 있으니까요. 아무래도 그런 것 같습니다. 

◆ 한문도> 지금 소장님께서도 말씀해주셨지만, 입장에 따라 다른데요. 임차인으로 살고 계신 분들은 전혀 문제가 없는 사안이고요. 문제는 소유주들인데, 소유주들도 두 부류로 나눌 수 있겠죠. 집을 한 채만 가지고 계신 분도 계시고, 다주택자분들이 계시잖아요. 그런 부분에서 보신다고 하면, 과천 같은 경우는 23%가 올랐어요. 용산 18%. 그런데 이 두 지역을 보시면, 집값은 또 더 올랐죠. 그러니까 그 부분에서 우리가 생각해봐야 하고요. 역으로 경기가 안 좋았던 울산, 경남, 이런 지역들은 10% 내렸습니다, 도리어. 부산, 경북은 6~7% 정도 내렸어요. 우리가 전체적으로 볼 게 정부에서 더 번 사람은 더 내고, 덜 번 사람은 덜 내는 기본적인 조세 형평주의에 맞춰서 평균도 신경을 썼고, 전체적으로 5.3%니까 제가 볼 때는 보는 관점에서는 다르지만, 한 사람을 위해서 할 수는 없잖아요. 가족을 위해서, 국민을 위해서 한다는 관점에서는 아까 소장님이 말씀하신 대로 작년과 크게 차이 없이 잘했다고 볼 수도 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 두 분의 말씀 중에 어제 발표에 대한 내용들을 벌써 이미 말씀해주셨어요. 그러면 저희가 말하면서 그 내용을 자세히 살펴보도록 하고요. 두 분 중 어제 내용 중 핵심적인 것 한 가지만 꼽아주세요.

◆ 한문도> 요즘은 그거죠. 이면에 담긴 것은 결국, 세금은 더 받겠다는 거죠. 안 받는다는 얘기는 아니고, 올린다는 것인데, 이것에 대한 것은 추후에 또 시간이 있으면 논쟁했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 공시가격을 올리면, 여러 가지 세금, 특히 보유세가 같은 것이 올라가니까요. 

◆ 한문도> 세금은 하여간 오르겠죠. 부담은 늘어나죠.

◇ 김혜민> 세금을 늘리겠다는 하나의 표명이었다고 말씀해주셨고요. 

◆ 김인만> 저는 굉장히 고민을 많이 한 것 같아요. 아무래도 고가 주택, 시세 12억 이상, 공시가격 9억 초과되는 분들한테는 현실화하겠다. 반박의 여지는 없고요. 많이 올린 것은 사실이고요. 반대로 12억 이하 주택에 대해서는 그렇게 현실화율을 높게 하지는 않았거든요. 굉장히 형평성을 맞췄고, 한 발자국 더 나간다면, 표심을 의식하지 않았나. 왜냐하면, 고가 주택이 전체 2.1%밖에 되지 않고요. 12억 원 이하가 97.9%거든요. 그래서 98% 사람들에 대해서는 부담을 줄여주고, 소수 2%에 대해서는 부담을 올렸는데, 세수 증가 효과는 굉장히 크단 말이에요. 저는 두 마리 토끼를 다 잡은 것이 아닌가, 그렇게 생각합니다. 

◇ 김혜민> 형평성 부분을 두 분이 높게 평가하셨는데요. 실제 정부도 이번에 이런 형평성 부분을 많이 고려했다, 이런 이야기를 했어요. 아파트가 우리나라 주택에서 굉장히 많잖아요. 아파트가 거의 60% 되는데, 평균 상승폭이 상대적으로 크지 않았던 게 아마 아파트 시세 반영률이 높았기 때문이 아닌가 하는 생각이 드는데, 어때요?

◆ 김인만> 아파트가 작년 수준에서 68%, 거의 70% 정도 됐고요. 단독주택이 원래 51.8%밖에 되지 않았는데, 이번에 53%로 올렸고, 토지도 62.6%인데, 64.8%로 올렸거든요. 그래서 아파트는 이미 많이 70% 수준까지 올라가 있기 때문에 사실 더 많이 올릴 것도 없고요. 대신 고가 주택 같은 경우는 작년에 많이 오르기도 했고, 그동안 현실화율을 많이 반영하지 않았기 때문에 이번에 충격이 조금 더 큰 것 같습니다.

◆ 한문도> 우리 애청자분들이 유념하실 것은 다른 면에서 한 말씀 올리면, 여당이든, 야당이든, 세금 올리는 것에 반대할 사람은 없겠죠, 국회의원들이. 그런 부분을 우리가 잘 봐야 하고, 물론 형평성도 중요하고 한데, 세금이 올라가는 부분에 대해서 앞으로의 사용처, 이런 것을 생생경제에서 감시해주셔야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 세금을 정당하게 걷어서 정당하게 쓰는 게 핵심인 것이고요. 그리고 이번에 공시지가 올린 것 역시 주택의 값어치가 높은 사람에게 많은 세금을 거두겠다는 것이니까요. 그러면 어느 아파트, 어느 동네가 이번 발표 때문에 많이 올랐습니까?

◆ 한문도> 청취자분들도 헷갈리실 텐데, 공시지가는 그냥 땅에 대한 것이고, 아파트나 단독주택, 건물들은 공시가격이라고 합니다. 공동주택이니까 공동주택 공시가격, 단독 주택은 단독주택 공시가격, 이렇게 생각하시면 되고요. 비집합 건물, 이런 것들이 있어요. 이런 것들도 그 건물 공시가격이라고 하시면 되고요. 건물이 없는데 땅만 있으면 공시지가가 되겠죠. 예전에는 공시지가, 공시가격을 우리가 아파트가 있을 때 따로 냈는데, 몇 년 전부터 합해서 공시가격이라고 정했으니까요. 저도 가끔 헷갈려서 정리해드렸습니다. 서초구 같은 경우에 아까 소장님도 말씀하셨지만, 작년에 과표율이 68.1%가 공동주택 평균 수준인데, 중랑구에 있는 모 아파트는 공시가격 90%을 매겼고, 부산에 있는 것은 100%짜리도 있었고요. 역으로 고가 주택이 밀집해 있는 서초구에 있는 아파트들이 50.1% 정도였어요. 그러다 보니까 볼륨이 큰 데 비해서 너무 역진적으로 혜택을 본 거죠. 그 부분을 정상화한다고 정부에서 이번에 15% 올리니까 그러면 그것이 68%냐? 그것도 아닙니다. 보면, 60% 선에 맞추는데, 그 당사자 입장. 고가 주택을 가진 분들의 입장에서는 상당히 많은 폭으로 오른 거죠. 50%였다가 60%가 되면, 거의 원래 내던 것의 20%가 올라가니까 많이 오른 거죠. 다른 지역이나 아까 말씀주신 12억 이하 중저가 주택에 비하면 서초구, 강남구에 있는 주택을 가진 분들이 고가 주택에 대해서는 충격을 줄 정도로, 특히 주택이 몇 개 있다고 하면, 그 액수가 더 늘어나잖아요. 다주택자분들은 고민에 빠질 것 같습니다. 충격은 주로 고가 주택에 한정되어 있다고 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 서초구 아니고 마용성도 많이 올랐다고 하던데요?

◆ 김인만> 통계도 통계지만, 보면 과천도 많이 올랐고요. 시·군 단위로 보자면, 과천이 가장 많이 올랐고요. 용산, 동작구, 성남, 광주 남구 순으로 많이 올랐고요. 강남은 워낙 2017년부터 많이 올랐기 때문에 단순히 통계만 보면, 강남은 빠져있는데, 충격은 당연히 많이 받을 수밖에 없는 거죠.

◇ 김혜민> 왜냐하면, 마용성이 최근에 많이 오른 곳들이 있잖아요. 그래서 반영이 안 됐다가 이번에 현실화된 곳이 많겠네요?

◆ 김인만> 이번에 보유세 고지서 받아보면, 50% 상한선까지 채우는 곳들이 마용성이나 과천, 분당, 이런 지역들이 될 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 지금 용산 푸르지오 써밋, 여기는 공시가가 지난해 14억 9,000만 원에서 올해 19억 2,000만 원으로 대폭 상승했다고 하더라고요. 또 송파구의 위례 중앙 푸르지오 2단지 같은 경우에도 공시가가 14억 9,600만 원에서 18억 8,000만 원. 그런데 추정 시세가 26억 9,000만 원이래요.

◆ 김인만> 네, 면적이 크니까요.

◆ 한문도> 그래서 아마 보유세가 300만 원 정도 내야 할 수도 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그런데 일각에서는 최근 집값이 약세로 돌아섰는데, 공시가격이 너무 지나치게 오른 것 아니냐, 이런 지적을 하는 사람도 있더라고요.

◆ 김인만> 이게 작년 시세 기준이거든요. 올해 1월 1일자 기준으로 했기 때문에 최근 분위기 안 좋은 것을 반영할 수는 없는 것이고요. 내년의 공시가격을 봐야 하는데, 내년에는 반영을 해줬으면 좋겠는데, 하위 지역도 있어요. 경남 거제시나 경기 안성시, 김해시, 충주시, 울산 동구 같은 경우는 –12%, 많게는 18%까지 내려갔기 때문에 떨어진 지역은 또 내려갑니다. 그래서 이런 부분을 반박하기에는 어려운 부분도 있을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 거제 같은 경우에는 지역 경제가 너무 안 좋아져서 아마 그 현실을 반영한 것 같아요.

◆ 김인만> 18.11%나 내려갔으니까요. 

◇ 김혜민> 경기 안성도 그렇고요. 김해, 충북 충주, 울산 동구, 이런 곳이 하위 5위를 차지하고 있습니다. 이제 중요한 것은 이 공시가가 세금, 결국 보유세에 영향을 끼치기 때문인데요. 정부에서는 대다수의 공동주택의 세부담은 크지 않다고 말했어요. 동의하시는 거죠?

◆ 한문도> 고가 주택 다주택자 빼고요. 여기서 우리가 핵심적으로 볼 게 정부의 의도도 봐야 하고요. 두 가지를 말씀드리면, 일단 고가주택, 다주택자. 다주택자는 1가구 1주택은 세 부담을 줄이는 조항을 넣어서 부담을 줄여놨어요. 그런데 다주택자는 도리어 2주택자는 200%, 3주택자는 300%까지 세금을 매길 수 있도록 했기 때문에 그대로 다 오르는 가격에 대한 세금 부담이 그대로 늘어나요. 그러니까 만약에 대출 받아서 투자하신 분 같은 경우는 지금 계산기 두드리고 계실 거예요. 그러나 그렇지 않은 다른 분들은 5.3% 오르지만, 과표 기준은 또 그 가격의 60%에요. 그러니까 결국은 3% 오른 거죠. 그래서 계산하다 보면, 실제로 많이 늘어나는 금액이 없습니다. 제가 볼 때는 98%의 국민은 거의 해당이 안 되시고, 이게 첫 번째 얘기고요. 두 번째 얘기는 그럼에도 불구하고 내리지는 않았잖아요. 올랐잖아요. 그래서 오르는 작업을 정부가 아까도 말씀드렸다시피 여당이나 야당이나 세금을 싫어하지는 않으니까 오르는 작업, 과표 현실화는 계속 진행형이겠구나, 그것을 감안하셔서 차후에 주택을 투자하시거나 내 집 마련하실 때는 염두에 두는 것이 필요할 것 같아요.

◆ 김인만> 청취자들 중에서도 서울에 거주하시는 분들도 있고, 지방에 계시는 분들도 있는데요. 전국적으로 보면, 98%는 큰 영향이 없을 것 같습니다. 서울 기준에서만 보면, 시세 12억 원 초과라고 하면, 서울의 마용성을 비롯해서 새 아파트들은 거의 다 12억 원을 넘고 있거든요. 강남은 당연하고요. 그래서 서울 괜찮은 지역의 새 아파트 하나 정도 가지고 있는 분들은 분명한 부담을 느끼실 것 같고요. 다주택자들은 당연하고요. 그게 아닌 분들은 뉴스에서 우려하는 것처럼 그 정도의 부담은 느끼지 않을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 제가 하고 싶었던 질문은 그겁니다. 고가 다주택자들이 부동산에 집을 많이 내놓을까요? 

◆ 김인만> 저는 아직은 그럴 때는 아니라고 보는 이유가 아직 고지서를 받아보지는 않았거든요. 지금 뉴스만 바라보고, 부동산 세 고지서는 올해 12월에 나온단 말이에요. 그래서 12월에 실질적으로 300만 원, 500만 원을 더 내야 한다는 고지서를 받아보게 되면, 머리가 굉장히 혼란스러울 수도 있는데, 일부 급매물을 내는 사람도 있는데요. 최근 분위기가 굉장히 안 좋거든요. 그래서 설사 급매물을 조금 낸다고 하더라도 바로 거래가 되지는 않을 거예요. 그래서 시장에 가보면 항상 그래요. 거래가 잘 되려면 약간 가격이 올라줄 때 매수자들도 따라가 주는데, 오히려 이런 상황에서 가격을 떨어뜨려주면, 매수자들은 더 기다리거든요. 더 떨어질 것 같아서요. 그래서 이게 집 주인들도 굉장히 고민이 많은 텐데요. 아마 지금은 고민만 많이 할 것 같고요. 일부 임대사업자도 많이 등록했잖아요. 일단 지켜볼 텐데요. 올해 지나고, 내년까지 분위기가 안 좋아지면서 고지서를 받아보게 되면, 아마 제 생각에는 내년 넘어가면서 조금 더 동요되고, 매물도 늘어나지 않을까, 생각합니다.

◇ 김혜민> 확실히 영향은 끼칠 것이다?

◆ 김인만> 그럼요.

◆ 한문도> 저도 같은 의견이고요. 고지서를 받으면, 우리가 자동차세 세금 고지서도 다 받으실 거예요. 볼 때마다 괜히 공돈이 나가는 것 같은 기분이 들잖아요. 그런데 세금으로 나라 운영되는 것은 다 교육을 받아서 알고는 있지만요. 돈이 너무 많아서, 로또 맞아서 세금 내면 기분이 좋을 거예요. 사람이다 보니까 그런데, 문제는 그거죠. 그냥 자기 집 가지고 있는 분들은 큰 문제가 안 되는데, 투자 형태로 하신 분들. 이분들이 계속 집값이 오르면, 얼마에 팔까, 계산하고 있다가 갑자기 팔릴 타임을 잃어버리고, 도리어 갑자기 고지서가 많이 나온단 말이에요. 소장님, 말씀처럼 고지서를 받아보니 갑자기 1,000만 원, 2,000만 원, 이래요. 그런데 만약에 1,000씩 내던 분들은 지금 상황으로 보면, 2,000, 4,000이 되는 거거든요. 이분들이 수입이 아주 뛰어난 분이면 문제가 없겠지만, 약간의 투기성을 가지고 투자하신 분들이라면 유동성이 약해져있을 거예요. 거기다가 정부가 대출도 막아놨잖아요. 그러면 현금이 있어야 세금을 낼 텐데, 이런 부분까지 감안한다고 하면, 제가 볼 때는 고가 주택을 다주택으로 가지고 있는, 투자하신 분들은 이번에 고민이 많으실 것 같고요. 이게 결국에 시장에 어떻게 나올 지는 아직은 말씀하신 대로 시간이 필요하죠. 고지서를 받아야 하니까요. 똑똑하신 분들은 미리 계산하셔서 파시든지, 자산을 다시 조정하시겠죠. 그 과정 속에서 실수요자나 이런 분들은 계속 기다리고 있고요. 그런 시장이 당분간은 잠시 고지서 받아볼 때까지 이어지지 않을까 보고 있습니다.

◆ 김인만> 많은 분들이 약간 착각 아닌 착각을 할 수 있는데, 12억 원 이상 집을 가지고 계시면, 굉장히 부자다, 20억, 30억 자산가다, 라고 하는데요. 그 속을 들여다보면, 생각처럼 현금 흐름이 안 좋은 분들이 많아요. 서울의 새 아파트 하나 가지고 있으면, 12~15억 이란 말이에요. 과연 그분들이 부자냐고 하면, 물론 상대적인 자산 기준에서는 부자일 수도 있지만, 현금 흐름은 일반적인 직장인들이나 다름없거든요. 투자를 해서 두 채다, 대출 이자까지 나가면, 더 안 좋은데, 보유세를 500만 원, 1,000만 원씩 더 내게 되면, 굉장히 힘드빈다. 이게 돈이 엄청나게 많은 분들이야, 100억 이상 자산가들이야 고민을 안 하겠지만, 이런 10억, 20억, 30억 정도 가진 분들은 현금 흐름이 취약하거든요. 제 생각에는 고지서가 나오고 하면, 생각보다 더 큰 충격을 받을 가능성도 높을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 고민이 될 것이라고 말씀해주셨습니다.

◆ 한문도> 제가 조금 비슷한 것을 말씀드리면, 12억을 기준으로 말씀하시잖아요. 편하게 20억, 30억이 툭툭 나오잖아요? 그런데 제가 지방에 강의를 갔는데, 택시를 탄 날이 있었어요. 택시타고 가는데, 서울 집값을 물어보시는 거예요, 기사님이요. 15억짜리 집이 어떻게 생겼냐고 하는 거예요. 자기는 15억인데, 진주입니다. 다세대를 가지고 있대요. 월세를 몇 백을 받고 있대요. 그런데 자기 동생이 명절 때마다 만나면 싸운다는 거예요. 동생이 15억짜리 집을 가지고 있고, 허덕인다는 거예요. 소장님 얘기하고 맞춰보면, 너 왜 그렇게 사니, 그러고 동생하고 다툰다는 거예요. 물론 능력이 되셔서 이렇게 자기가 12억 사도 세금 내는데 돈이 여유가 있으면 문제가 없는데, 그렇지 않은 분들이 지금 시장에 투자 수요가 너무 투입된 것은 그분의 말씀을 들어보면, 알 수가 있잖아요? 제가 볼 때는 그런 것을 다 감안하셔서 우리 애청자분들께서는 너무 돈, 돈 하지 마시고, 후세를 생각하면 집값이 조금 내려가는 것도 좋잖아요. 이런 것은 그냥 에피소드로 말씀드려봤습니다.

◇ 김혜민> 아무튼 돈이 많은 분들도 얼마를 내느냐가 중요한 게 아니라 배는 아프실 거예요. 말씀하신 것처럼 후세를 생각해서 배 아픈 것을 조금 감안하시라는 말씀을 해주셨습니다. 오늘 토론 아니고 수다. 어제 발표된 내용 가지고 수다 떨고 있어요. 김인만부동산의 김인만 소장님, 한문도 교수님과 함께하고 있습니다. 아까 볼리비아에 대한 뉴스를 들으시고, 볼리비아에도 전세 제도가 있는데? 하셨어요. 전세 제도는 우리나라에만 있는 것이 아니었어요?

◆ 한문도> 다들 그렇게 아시는데요. 전 세계에서 전세 제도가 우리나라에만 있다는 것이 계속 통론이었는데, 저뿐 아니라 학자분들이 조사해 본 결과, 볼리비아에도 전세 제도가 있습니다. 우리보다 더 선진화되어 있습니다. 선진화된 부분은 뭐냐면, 똑같이 전세를 하는데, 전세 보증금이 우리나라처럼 60, 70%까지 가잖아요? 그러면 매매에 대한 권한에 대해서 동참을 합니다. 합리적이죠. 이것을 주식으로 따지자면, 그분이 70%의 주식을 가지고 있는 거잖아요. 엄밀히 말하면. 그 투자자는 주주의 30%잖아요. 그런 부분에서 어떻게 보면 합리적이지 않습니까? 제가 볼 때 우리나라도 그렇게 된다고 하면, 전세 가격이 안정되겠죠. 그래서 저는 그 제도를 개인적으로 연구해서 소장님과 같이 발표하면 국가 경제에 도움이 되지 않을까 하는 생각을 해본 적이 있습니다.

◆ 김인만> 그러면 갭 투자가 없어지겠네요. 70% 지분을 가진 세입자가 반대해버리면 매매가 안 되는 거잖아요. 

◆ 한문도> 갭 투자라는 게 아예 발생하기 힘들죠.

◇ 김혜민> 진짜 전세가 집이 없는 사람들에게 안정적으로 주거 환경을 줄 수 있는 제도가 되는 거네요. 볼리비아의 지진에서 시작해서 좋은 정보를 얻었네요. 아무튼 볼리비아에 큰 피해가 없기를 간절히 저도 바래보겠습니다. 한 가지 제가 또 여쭤보고 싶은 게 결국, 정부에서 이런 제도를 내는 것은 집값 하락을 위해서인데요. 집값 하락이 지금 시작에서 생각보다 그렇게 많이 나타나지는 않고 있다는 이야기가 있어요. 맞나요?

◆ 한문도> 그런 기사들이 많죠.

◇ 김혜민> 사실 지금 나와 있는 것들은 급매이고, 집값이 내리거나 한 것은 아니라는 이야기도 있거든요?

◆ 한문도> 내렸죠. 실제로 내렸는데, 생각보다 안 내렸다고 하는 거죠. 약간 부동산 시장에 편향적인 언론사들이 그쪽으로 기사를 내고, 비율로 보면, 6 대 4나 7 대 3 정도로 부동산 친화적인 언론이 더 많습니다. 그렇지 않은 기사들과 비교하시면서 같이 보셔야 하는데요. 은마 아파트의 경우 18억에서 14억으로 내려앉았는데, 문제는 하나밖에 거래가 안 됐다는 이야기를 해요. 급매물밖에, 이렇게요. 그런데 더 중요한 것은 뭐냐면, 그것밖에 안 팔렸잖아요. 사람들이 더 사지를 않잖아요. 역으로 말하면, 거래량이죠. 조금 비싸더라도 15억짜리가 있으면 거래를 해야 하는데, 14억인 게 최저가잖아요. 그러면 이제 강남에 1월, 2월, 3월을 제가 얼마 전에 데이터를 봤어요. 전년도와 비교한 데이터요. 묘한 것은 국토교통부도 친화적인지는 모르지만, 발표를 자꾸 미루고 있어요. 올릴 때는 잘하다가 거래량에 대해서는 잘 안 내요. 그래서 제가 국토교통부에 얘기했습니다. 거래량에 대해서 빨리 발표하라고요. 그런데 거래량이 어떻냐면, 서초구, 강남구, 송파구 할 것 없이 작년에 보통 600, 700건 하던 곳들이 얼마 정도로 됐을 것 같아요? 

◆ 김인만> 한 1/10 정도?

◆ 한문도> 맞습니다. 1/10이에요. 말이 1/10이지, 한국말로 하면, 반 토막, 반의, 반의 반 토막이에요. 거래량이. 시장에 참여하는 사람들이 싼데 왜 안 사러 오죠? 아까 말씀주신 것처럼 아직 안 내려갔다. 아직 안 내려갔다고 시장에서 판단하는 것이고, 가지고 계신 분의 입장에서요. 18억이 14억이면, 눈물 나죠. 18억에 사신 분들은 잠 못 자자나요. 그런데 그동안에도 많이 올라가면서 거래량이 급속하게 줄었어요. 이 현상이 맞물린 건데, 조금 시장에서 조심해야 하는 상황 같아요. 이제 내려가기 시작한지 3, 4개월 됐잖아요? 오르는 건 3년 반, 4년 올랐잖아요. 그러니까 3, 4개월 됐는데, 1/10밖에 안 됐어요. 시간이 앞으로 많이 남았으니까 그런 것을 청취자분들도 염두에 두시고 대처하시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 내려가기 시작했다?

◆ 한문도> 끝난 것은 아니잖아요.

◇ 김혜민> 주택을 구입하거나 팔거나 하시는 분들이 그것을 지금 염두에 두셔야 하는 거죠?

◆ 한문도> 자산 관리를 잘하셔 하는 거죠.

◆ 김인만> 이게 참 말이 많아요. 제가 얼마 전에 한 기자분을 만났는데, 이런 것 때문에 현장에 매물 조사를 하러 갔는데, 물론 강남, 송파 쪽 입주 물량이 많은 곳들은 사실 많이 올랐으니까 8억, 10억 하던 것이 20억까지 갔다가 이렇게 떨어지니까 몇 억 떨어졌다고 하는데요. 다른 지역에 가보면, 매물도 별로 없고요. 실제로 많이 떨어지지 않았더라. 어디가 떨어졌느냐, 이런 얘기를 많이 하시는데요. 물론 그렇습니다. 많이 오른 곳들은 입주 물량도 맞물리면서 조정되지만, 실제로 새 아파트들에 가보면, 물론 약세는 약세인데, 생각보다 많이 떨어지지는 않았어요. 이게 입장 차이에요. 집 가진 사람들은 그러잖아요. 오를 때는 밥 먹을 때 옆집이 1억 올랐다고 하면, 그래? 그러면 10억 집이 11억에 거래됐다고 하면, 바로 그 순간 11억이 시세가 되거든요. 그런데 내릴 때는 옆집이 9억에 팔렸다고 하면, 인정을 안 해요. 그 집이 급매물로 그냥 하나 팔렸구나. 우리 집은 아직까지 11억이야, 이렇게 생각하기 때문에 하방 경직성이 조금 더 강한 것 같고요. 교수님 말씀하신 것처럼 저도 시작은 됐다. 그런데 이런 말씀드리면, 굉장히 불안해하시거나 뭐라고 하시는 분들도 있을 것 같은데요. 저는 본격 하락은 아직 오지도 않았다고 말씀드리고 싶어요. 사실 오르는 데도 시간이 많이 올랐잖아요. 하방 경직성을 생각하면, 올해 말, 내년 지나면 그때부터 조금 본격적인 조정이 될 것이라고 생각합니다. 지금 보면, 오를 만한 모멘텀이 없어요. 대출 규제로 다 막혔고요. 원천 봉쇄하는 바람에 대출이 굉장히 무서운 게 10% 포인트 낮추는 게 아니라 1주택자 이상 원천 봉쇄시켰단 말이에요. 9억 초과요. 그렇게 되면, 돈이 없는 사람들은 돈이 없어서 못 하는 거고요. 돈이 있는 사람들도 자금 출처 때문에 안 하는 거거든요. 그래서 거래량이 이렇게 많이 줄어들게 되는데, 또 공시가격도 올랐죠. 여러 가지 압박 수단이 계속 늘어나고 있어서 규제가 안 풀리잖아요. 제 생각에는 문재인 정부 끝날 때까지 쉽게 안 풀어줄 것 같은데, 그렇게 보자면, 아직 본격 하락은 시작도 되지 않았으니까 리스크 관리를 단단히 해야 하지 않나, 그런 생각을 합니다. 

◆ 한문도> 제가 첨언하면, 지금 다주택자 분들께서 혹시 주택 투자를 많이 하시는 분들이 계시잖아요. 그분들한테 미리 조언을 드리자면, 문재인 정부가 대출 규제한 게 문재인 정부의 독자적인 방향이 아니에요. 엄밀히 들어가면, 국제 회계 기준이 우리도 글로벌 금융위기가 있었잖아요. 그 이후에 G2다, G20이다, 많이 모였잖아요. 모여서 협약을 맺었어요. 맺은 게 대출로 자꾸 집값 버블이 생기고, 결국 미국 너희 같은 나라도 버블이 터져서 문제가 되니, 투명성을 확보하고, 은행의 지급 준비금이나 이런 것을 제대로 하는 룰을 만들자고 해서 협약을 맺었어요. 그 룰을 지키기로 다 도장을 찍은 거예요. 찍고 나서 전 세계 OECD 국가들은 그 투명한 회계 기준으로 가야 국가 간의 거래, 환율 거래가 이루어지는 룰을 만들었어요. 거기서 출발해서 우리 개인까지 오면, 예전에는 지점장 알면, 대출도 더 해줬어요. 그런데 그 룰이 잡혀버린 거예요. 쉽게 말씀드리면, 정성적 평가와 정량적 평가를 같이해요. 심사도 여러 번 같이하고, 한 대출에 대해서 국가하고 회계 기관에서 또 감사를 해요. 은행 자체에서 해주고 싶어도 못 하는 거예요. 역으로 말씀드리면, 문재인 정권이 바뀌어도 그 룰이 바뀌지 않는 한 앞으로의 대출 조건은 우리가 그동안 누려왔던 패턴은 오기가 힘들다. 그것을 염두에 두시고, 다주택자분들이 미리 감안하셔서 대출이나 이런 계산을 하셔야 한다고 말씀드릴게요.

◇ 김혜민> 앞으로 빚내서 집 사라고 정부에서 말할 수 있는 날은 오지 않는다?

◆ 한문도> 오지 않는 것은 아니죠. 또 G20 열어서 자기들끼리 이제 경제가 살아났으니 조금 풀어줍시다, 할 수는 있겠지만 그 시기가 지금 분위기를 봐서는 쉽게 올 리가 없잖아요. 

◇ 김혜민> 그런데 지금 교수님도 집값 하락은 이제부터 시작이다, 그리고 우리 소장님은 오지도 않았다고 얘기하셨는데요. 물론 정부에서 집값 내리려고 하는 정책은 맞지만, 이렇게 돼서 부동산 시장이 냉각되고 하는 게 부담스러울 것 아니에요. 그래서 아까 국토교통부 발표도 미루고 있는 것 아니냐는 말씀도 하셨고요.

◆ 한문도> 정부가 부담되는 건 그거죠. 너무 집값이 내려가서 혹시나 여론이, 제가 보기에 아까 말씀드린 것처럼 7 대 3의 비율인 것 같아요. 여론에서 서민이 죽는다, 이런 쪽으로 표현되면, 내년 총선이잖아요. 신경 안 쓸 수가 없으니까 고민을 많이 하고 있는 것 같아요. 문재인 정부가 100% 하고 싶은 건 아니고, 우리도 알지만 막 오를 때 문재인 정부가 대책을 안 던졌으면 차라리 가라앉을 수도 있었어요. 한계가 있으니까요. 그런데 그것을 갑자기 물을 부어버리니까 불이 확 붙었다가 갑론을박하는데요. 결론은 자연으로 회귀하잖아요. 

◆ 김인만> 조심해야 하는 부분이 있는데요. 집값이 떨어지면 좋을 것처럼 이야기하는데, 심한 경우는 반값으로 떨어져야 한다. 반값으로 떨어지면 내가 집을 산다고 하는데, 제가 볼 때는 반값으로 떨어지게 되면, 결국에는 자산가들이 이삭줍기를 할 수밖에 없고요 무주택자나 서민들이 반값으로 떨어지게 되면, 역전세난이 생기면서 전세금을 보호받지 못합니다. 집을 사고 싶어도 전세금이 빠지지 않고요. 여러 가지 사회 문제가 많이 생기기 때문에 절대 그런 일은 생기면 안 되고요. 그렇게 떨어져서도 안 되고요. 정책 방향성도 이제 너무 작년에 과열만 생각하지 마시고, 준비할 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 열심히 아주 빠른 속도로 달려왔으니까 이제 조금 숨고르기도 필요하다고 말씀하셨어요.

◆ 한문도> 추가하자면, 독일 경제가 글로벌 금융위기에서도 굳건하게 버티고 잘 있잖아요? 상당히 견고한 시스템을 가지고 있는데, 그 기저에는 주택 가격이 다른 나라들처럼 급하게 오르거나 이런 투자 환경들이 없었어요. 정부에서 잘 제어해서 주택 가격이 안정적으로 조금씩 올랐어요. 충분히 국민들이 소화할 수 있을 정도로요. 그러다 보니까 자금 여력이 있고, 창의적으로 발전했는데요. 이런 것을 우리가 본 받아서 우리 정부도 조금 시간을 길게 두더라도 차근차근해서 국민들도 주거 안정되고, 모인 돈이 과학 발전도 하고, 이런 식으로 선순환으로 갔으면 하는 바람이 있습니다.

◇ 김혜민> 토론 아니고 수다. 김인만 소장님과 한문도 교수님과 함께했습니다. 고맙습니다.