9.13 부동산 대책 쉬운 풀이, 전문가 “종부세 쇼크 시장에 충격”

9.13 부동산 대책 쉬운 풀이, 전문가 “종부세 쇼크 시장에 충격”

- 절박한 심정 높이 평가
- 쇼크는 참여정부보다 높은 종부세
- 다주택자, 전국 단위로 3채 이상, 조정지역은 2채 이상, 개인별 합산
- 과세표준 3억은 10억 가까이, 6억은 실거래 19억 정도... 실제와 상당한 차이
- 3억~6억 신설 구간, 요주의 지역 외에는 큰 의미 없는 과표 구간
- 금융 대출 안 해준다는 조건, 시장에 또 하나의 쇼크
- 금리 인상론 힘 더 얻을 것
- 주택 공급 확대, 투기꾼들이 달려들면 불쏘시개
- 갈 데 없는 부동자금에 새로운 투자처 찾아주는 것이 큰 숙제







[YTN 라디오 ‘이동형의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2018년 9월 13일 (목요일)
■ 대담 : 김방희 생활경제연구소장 

◇ 앵커 이동형(이하 이동형)> 오늘 정부가 집값 안정을 위한 8번째 종합 부동산대책을 발표했습니다. 천정부지로 치솟는 집값 폭등을 이번 대책으로 잡을 수 있을지 주목되는데요. 오늘 정부가 발표한 부동산 대책에 대해 전문가와 함께 정리해보겠습니다. 김방희 생활경제연구소장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 김방희 생활경제연구소장(이하 김방희)> 네, 안녕하세요.

◇ 이동형> 오늘 정부가 발표한 부동산 대책, 전체적으로 평가하면 어떻습니까?

◆ 김방희> 형식부터 평가를 해보고 싶은데요. 예전 8.2 대책 같은 경우에는 지난해 국토교통부 장관이 발표를 했거든요. 그런데 이번에는 경제 부총리 겸 기획재정부 장관이 발표를 했고, 8.2 대책 당시도 가장 강력한 폭탄이다, 이런 얘기를 했었거든요. 그런데 그 당시는 세제가 빠져있었고, 김동연 부총리가 ‘패싱된 것 아니냐’는 논란도 있었거든요. 이번에는 그러다 보니까 직접 발표했고, 기자들 질의응답까지 진행했습니다. 각 부처에 사전 조율되지 않는 얘기는 먼저 하지 마라는 얘기를 했고, 범여권 측에서 지원 사격까지 벌인 거죠. 이번 대책에서 못 잡으면 부동산 시장이 참여정부 시즌 2가 된다는 위기의식과 공감대가 형성됐다고 보고요. 정책 발표 시에 기자들한테 보도 자료를 미리 조금 주지 않습니까, 엠바고를 걸어서요. 오늘은 그것도 없었어요. 그만큼 절박한 심정으로 했다는 것은 높이 평가합니다.

◇ 이동형> 그래서 오보가 나오기도 했었는데요. 지난번에 보유세를 포함한 종부세 인상안이 기대에 못 미쳤다는 지적이 많지 않았습니까? 이번에 주목할 부분은 역시 세율에 대한 것. 그것에 가장 주목해서 봐야겠죠?

◆ 김방희> 시장과 싸울 때는 시장에 쇼크를 조금 줘야 하는데요. 그래야 시장이 조금 주춤하는데, 그러려면 시장의 예상을 깨는 것이 있어야 하거든요. 언론 보도를 통해서 이번 대책의 대충의 윤곽은 다 나왔기 때문에 쇼크가 뭐냐, 역시 종부세였던 것 같아요. 종부세는 두 가지 의미에서 관심사였는데, 하나는 참여정부 당시도 17번의 대책을 내놓으면서도 부동산 광풍을 못 잡았는데, 결국 말미에 종부세를 통해서 조금 숨은 쉬었다. 종부세에 대한 기대가 컸으니까 언론에서 이런저런 예측을 했는데, 그것보다 조금 더 나갔다. 시장에 약간의 쇼크는 줬다는 게 있을 수 있고요. 그러니까 세율 자체에 대해서 먼저 잠깐 설명 드리면, 맨 처음 2005년에 종부세가 도입됐을 때 사회주의냐, 뭐냐, 논란까지 있었는데, 그때 최고 세율, 최고 구간에 대해서, 94억 이상에 대해서, 과표 기준이요. 3.0%였는데, 이걸 2008년 말에 2.0으로 되돌려놔요. 그리고 세대별 합산이 위헌 판결이 나면서 종부세라는 게 무력화됐죠. 그러다가 올해 7월 들어서 이걸 강화한다고 했는데, 최고 세율을 2.5%로 했더니, 종부세 개편 해당자가 4만 명밖에 안 된다더라, 하는 분석이 나오고 보니까 너무 약한 신호를 시장에 보낸 게 아니냐. 이게 오히려 나쁜 신호를 보낸 것 아니냐. 해머를 들 줄 알았는데, 파리채를 집어 들었다는 말이죠. 그래서 이번에는 시장에서 참여정부까지는 할 것 같다고 했는데, 그것보다 조금 높은, 3.2%로 약간의 충격은 있는 것 같습니다.

◇ 이동형> 그러면 흔히 부동산은 심리라고도 하는데요. 이 부동산 투기 심리에 타격은 줄 수 있겠다, 이렇게 보십니까?

◆ 김방희> 종부세 자체는 줄 수 있을 것 같아요. 이번에 부총리 자신은 준비가 안 된 상태에서 그런 질문을 받고, 개편된 종부세에 해당될 사람이 몇 명이냐, 답을 못했거든요. 그런데 뒤에 세제 실장이 얘기하는 것을 보니까 34만 명 정도 되니까요. 지난번 정부안은 4만 명 정도 추가되는 것이었고, 이번은 꽤 충격이 있을 수 있다고 봐야겠죠.

◇ 이동형> 특히 2주택자 이상은 더 충격이 가겠고요. 

◆ 김방희> 그렇습니다. 여기서 다주택자라는 말이 등장하는데요. 이걸 이해하셔야 대책을 이해하실 수 있는데, 전국을 단위로 봤을 때는 3채 이상의 집을 가진 사람이고, 지금 우리가 흔히 이야기하는 3개 지역, 조정지역이라고 하는데요. 투기 지역, 투기 과열 지구, 조정 지역, 이렇게 전국의 43개가 있는데요. 서울, 세종시 같은 곳을 포함해서요. 여기는 두 채 이상을 다주택자로 보는 거예요. 

◇ 이동형> 일단 지방은 오히려 집값이 내려가고 있는 실정이기 때문에요. 지금 말씀하신 전국의 한 40개 지역, 거기는 올라가고 있으니까 거기는 2채만 가지고 있어도 다주택자다. 알겠습니다. 하나하나 살펴볼 텐데요. 과세 표준 이야기가 나오지 않습니까? 과세 표준 3억 이하, 3억에서 6억, 이렇게 설정했다고 하는데, 그냥 보기에는 집값 3억을 얘기하는 건지, 아니면 공시 지가 3억을 얘기하는 건지, 뭘 얘기하는지 모르겠다, 이렇게 해요. 그래서 아마 정부도 과세 표준이라고 하고, 그 밑에 시가를 단 것 같은데요. 과세 표준 3억, 6억이면 시가는 어느 정도 금액이 됩니까?

◆ 김방희> 사실은 이 오해에서 참여정부 당시에 조세 저항도 일어난 면이 있어요. 예를 들어서, 나 6억짜리인데, 강남 아파트면 다 6억 넘어가는데, 이렇게 내는 것이냐. 그것은 아니고요. 세 가지 용어를 아셔야 하는데, 과세 표준은 종부세 부과의 기준이 되는 금액이고요. 이것을 공정시장 가액 비율이라는 용어를 하나 만들어놨어요. 이건 뭐냐면, 어떤 집 가격이라든가, 지방 재정이라든가, 또 납세자의 부담 같은 것을 고려해서 공시 지가와의 괴리를 얼마나 둘 것이냐. 그러니까 공정시장 가액 비율이라는 게 지금 80%인데, 80%라는 얘기는 공시지가의 80%를 과세 표준으로 본다는 뜻입니다. 공시 지가는 실거래가하고 거리가 상당히 멀잖아요. 한 60% 정도가 평균 되는 것 같은데, 집값이 막 급등한 데는 시차가 있어서 이게 반영이 안 되니까 공시지가의 한 40%까지도 떨어질 수도 있습니다. 그래서 오늘 부총리가 설명한 예만 들어보면, 상당히 차이가 많이 나죠. 과세 표준 9억이 한 30억이 넘고요. 과세 표준 6억이 19억 정도 하고, 과세 표준 3억이 한 10억 가까이 되니까 실제로는 상당히 차이가 나고요. 오늘 대책 가운데, 공시 지가로 가는 과정을 4년 안에 100%까지 달성하겠다. 실거래가하고 공시 지가도 많이 차이가 나는데, 또 과세 표준하고 차이가 나니까 그건 적어도 4년 안에 매년 5%씩 높여서 공시 지가 수준까지는 가겠다. 이런 얘기였습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 다주택자가 아니고, 집 한 채밖에 없다 나는. 그런데 세금을 많이 내야 하느냐, 궁금한 점 많으실 텐데요. 집을 한 채 가지고 있는 분은 어느 정도 가격, 시가로서 해야 종부세가 나가는 겁니까?

◆ 김방희> 지금 9억이니까요. 큰 의미는 없어요. 이번 대책에서는 아까 말씀드린 다주택자하고, 예를 들어서 3채 이상 가지시거나 혹은 조정 지역 내에 2채 이상 가진 분들을 대상으로 비교적 종부세 구간별로 누진적으로 세율을 높여놨기 때문에요. 엄청난 초호화 주택이 아니라면 큰 의미는 없다고 봐야겠죠. 과표 기준이 그러니까요.

◇ 이동형> 흔히 18억 이하라고 얘기하던데, 맞습니까?

◆ 김방희> 18억 원이 시가인데요. 그렇게 될 가능성이 큽니다.

◇ 이동형> 그러니까 보통 서울의 집 가지고 있는 분들도 18억짜리 집은 많지 않으니까, 그 밑으로 가지고 계신 분들은 걱정할 필요는 없다고 보시면 되겠죠. 

◆ 김방희> 그리고 오늘 오보 소동 중 하나가 3억에서 6억 신설 구간이 생겼다는 얘기 때문에 상당히 내려간 것이 아니냐는 오보가 있었는데요. 이 경우는 조정 대상 외의 지역, 그러니까 우리가 문제가 되는 요주의 지역 외의 지역에서 2채를 가졌거나, 고가의 1채를 가진 경우거든요. 그런데 그런 요주의 지역 외에는 그 가격이 나올 수가 없거든요. 그래서 큰 의미는 없는 과표 구간입니다. 그렇게 이해하시면 되겠습니다.

◇ 이동형> 청취자님께서 “집은 없고, 집안 대대로 내려오는 선산이 있는데, 이건 이번 대책에 포함됩니까?”

◆ 김방희> 종부세에 합산 토지라는 게 있고, 별산 토지라는 게 있는데, 합산 토지라는 건 나대지 같은 것이고요. 별산 토지라는 건 기업들 빌딩, 유휴지 같은 건데, 정부 개편안에는 이게 들어있는데, 이번에는 포함이 안 된 것으로 알고 있습니다.

◇ 이동형> 네, 걱정 안 하셔도 될 것 같고요. 

◆ 김방희> 그런데 이제 정부 개편안이 이거랑 같이 합쳐져서 국회로 넘어갈 텐데, 그때 다시 한 번 확정되는 것을 보셔야겠죠. 

◇ 이동형> 그런데 일반 토지가 아니고, 산이라면 가격이 그렇게 크게 나가지 않으니까 걱정 안 하셔도 될 것 같고요. 다른 분께서 “집값에서 대출금은 빼고 계산합니까” 했는데, 이건 아니죠?

◆ 김방희> 이건 아닙니다. 가표는 그냥 공시 지가보다 낮은, 아까 말씀드린 공정 시가 비율이라는 걸 공시 지가에 곱해서 나온다고 생각하시면 될 것 같습니다.

◇ 이동형> 그리고 많이들 지금 현 정부를 공격하는 게 문재인 정부 고위 공직자들이 강남에 대부분 산다. 그래서 지난해 8.2 대책 이후에 집값이 상당히 올랐다. 장하성 정책 실장은 한 4억 올랐고, 백운규 장관은 한 7억 올랐고요. 손병석 장관은 한 5억 올랐고, 이렇게 얘기를 하고 있는데요. 지금 오른 가격에 대해서 종부세가 나가는 거죠?

◆ 김방희> 두 가지를 고려하셔야 되는데요. 우선 이분들이 한 채냐, 다주택자냐, 이것이 중요할 것 같고요. 또 하나는 공정시가 배율을 곱하는 게, 12월 1일부터 15일까지가 납세 기간이고요. 공시 지가에 제대로 반영이 안 되고 있을 테니까, 이 오른 게 반영되는 데는 시차가 있을 거예요. 이 가격 그대로 실거래 가격이 과세 표준이 되는 것이 아니기 때문에, 공시 지가가 어떻게 결정되고, 또 그다음에 공정 시가 배율이 지금 80%인데, 내년 정도가 되면 85%가 되니까 그걸 곱해서 이게 과연 기준에 맞느냐 하는 것입니다. 그래서 강남에 사니까 대상이 될 것이라고 짐작을 합니다만, 제가 얼마를 낼 것이다, 말할 수는 없는 것 같습니다.

◇ 이동형> 또 아까 이야기했던 서울에서 2주택만 가져도 다주택자가 되는데, 그런 이런 사람들은 집을 팔아야 하는지, 계속 가지고 있어야 하는지요?

◆ 김방희> 여기서 어떤 판단을 말씀드리면, 득이 되면, 본인 판단이고, 실이면, 제 탓이 되기 때문에요. 원칙을 말씀드려야 하는데요. 정부도 이런 분들이 집 파는 것을 유도하기 위해서 종부세를 강화한 것은 아닐 겁니다. 왜냐하면, 실거래가가 20억이 보통 넘는데, 20억이 넘는 사람들이 1년에 몇 백만 원을 내는 것이 큰 부담일까요? 그래서 아마 파는 것을 유도하기보다는 더 이상 투기하는 것을 막겠다. 그래서 종부세 말고 이번에 시장에 또 쇼크를 줬던 게 예전에는 없던 것이 금융 대출 아예 안 해주겠다는 조건들이 생겼잖아요. 예전에는 안 해준다는 것이 없었지, 숫자만 낮췄잖아요. 이번에는 안 해주는 대상들이 구체적으로 나타난 거죠.

◇ 이동형> 특히 다주택자들?

◆ 김방희> 그렇습니다. 다주택자들 같은 경우는 안 해주겠다는 거죠. 살 집이 아니면, 은행에서 도와줄 이유가 없다. 그런 겁니다.

◇ 이동형> 그런데 무주택자들은 대출이 나오지 않습니까? 그것은 상관없는 건가요?

◆ 김방희> 이게 사실은 이런 것을 악용하는 예외 조항들이 너무 많이 때문에요. 오늘 정확한 표현은 불가피한 사항, 이사를 한다든지, 여러 가지 상황이 있을 수 있잖아요.

◇ 이동형> 뭐, 부모를 봉양한다든지요.

◆ 김방희> 그렇죠. 그래서 그걸 어떻게 증빙할 것이냐, 불가피함을 증빙하는 문제, 서류 같은 것으로, 은행권에, 그건 남아있을 것 같습니다.

◇ 이동형> 네, 알겠습니다. 그리고 대책이 이거 하나로 끝나는 것은 아닐 것 같은데요. 집값을 잡기 위해서 금리도 올려야 하는 것 아니냐는 주장이 있어요. 어떻게 생각하십니까?

◆ 김방희> 금리는 적어도 지금까지는, 날씬한 종아리를 위해서 지방 흡입 받다가 잘못되는 예가 많잖아요. 그렇게 될까 봐 못 올렸던 건데요. 만약 이번 대책으로도 소득이 크지 않다면, 금리 인상론이 힘을 더 얻을 것이라고 생각하고요. 제가 보기에 단기 과제, 투기 수요를 억제하는 것은 말씀해주신 세제 문제, 그다음에 금융 문제, 대출 문제. 이런 것으로 어느 정도 잡을 수 있는데, 중기, 장기 과제가 남아있다고 생각합니다. 야당 측에서도 중기 과제 관련해서 많이들 문제제기를 할 텐데요. 세금만 뜯어가느냐고 하는데, 공급도 많이 해야 하는 것이 중기 과제겠죠. 이번에는 방향만 얘기를 했고, 발표를 못 했어요. 왜냐하면, 서울에서는 그린벨트 해제, 반대하고 있으니까요. 지자체와의 협의가 있기 때문에 1차 발표는 9월 21일에 하겠다고 국토교통부 장관이 얘기했거든요. 그걸 지켜보셔야 하겠고요. 다만 중기 과제인 주택공급 확대의 경우도 조금 조심스러운 게 요즘같이 부동자금이 많을 때는 1,100조 원이니까 화기 노릇을 하지 않을까 걱정되거든요. 좋은 뜻이지만, 실제로 필요한 사람한테 공급하겠다는 거지만, 투기꾼들이 달려들면 이게 불쏘시개가 되니까요.

◇ 이동형> 참여정부 때도 그렇게 해서 실패를 하지 않았습니까.

◆ 김방희> 그래서 결국 더 마지막 단계, 장기 과제로 해야 할 것은, 이것은 김동연 경제총리가 이미 얘기를 했지만, 유동 자금, 1,100조 원에 이르는, 정확히는 부동 자금. 떠도는 돈을 투자할 새로운 투자처를 찾아주는 것이 굉장히 큰 숙제로 남아있다고 하겠습니다. 갈 데가 없거든요. 

◇ 이동형> 네, 청취자님이 문자로 “다주택자 기준은 가구당인가요, 개인별인가요?”

◆ 김방희> 개인별 합산으로 바뀌었는데요. 처음에 종부세가 들어올 때 개인별이다가 세대별로 해야 효과가 있을 것 아니겠습니까? 그런데 세대별로 하니까 이게 위헌 판결이 났어요. 20080년 11월에 위헌 판결이 나서 다시 개인 합산으로 돌아갔습니다. 그게 또 종부세를 무력화시킨 요인 중 하나다, 그러나 어쨌든 법의 판단이니까요. 그렇게 하고 있습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 오늘은 여기까지만 듣겠습니다. 

◆ 김방희> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 김방희 생활경제연구소장이었습니다.