[생생플러스] 한문도 "총선 국회이전 공약 실현되면...부동산 호재"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 3월 29일 (금요일)
■ 대담 : 서울디지털대학교 한문도 교수

-공시가격 큰 폭의 변화는 없지만, 고가 주택효과로 약간 상승
-공시가격 현실화 폐지는 베이비부머세대 매물 잠김 우려 동의
-신생아특례 등 정책, 지원정책 등의 시장 효과는 긍정적
-갭투자 등 우려는 시기상조, 매매가 전세가 차이 아직 커
-주택가격은 하락 정상화 방향으로 가는 중...중간 중간 변동
-부동산PF부실 4.15 감사보고제출 이후로 큰 이슈로 커질 것
-여야 총선 공약 중 '국회 세종시 이전'은 실현되면 큰 호재

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 부동산에 대해서 궁금하신 분들 이 사람이 딛고 서 있는 땅 가장 중요한데요.이 땅이 도대체 우리 경제, 우리 사회에서는 어디로 흘러가는지 궁금하신 분들 모이십쇼. 오늘도 이분이 자세히 안내해 드립니다. 서울디지털대 한문도 부동산학과 교수 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요? 

◆ 한문도 서울디지털대학교 교수(이하 한문도) : 네 안녕하세요. 

◇ 김우성 : 공시가격 뉴스가 지난주에 뜨거웠습니다. 대통령이 폐지, 현실화 폐지 얘기가 나왔기 때문인데요. 이 공시가격 지금 또 발표되면서 여러 가지 얘기들도 나오는 것 같습니다. 좀 올라갔다 이런 얘기도 있는 것 같고요. 어떻게 보십니까?

◆ 한문도 : 올라간 건 아니고요. 동결해가지고 작년에 공시가격 수준하고 거의 동일한 수준이고요. 1가구 1주택자 중에 종부세 납부 대상 인원 중에요. 그 1가구 1주택자의 비중이 한 1~2%정도로 알고 계신데요. 작년에 69%를 적용했거든요? 시세가 만약에 10억이라고 그러면 6억 9천에 세금 과세 기준을 정했거든요. 그걸 그대로 유지했습니다. 다만 종부세 대상 주택이요. 작년에는 한 1486만 채였습니다. 그중에 올해는 1523만 채로 그동안에 주택들이 더 지어졌을 거 아니에요? 과세 대상이 이제 늘어난 중에 그중에 이제 비교를 하면 26만 7061호로 작년에 비해서 23만 1391호 한 2~3만호가 늘었습니다. 늘었기 때문에 그 부분이 아시는 바와 같이 개포동 서울에 자이 프레지던트 그게 한 6700세대 들어왔잖아요.그거 원베일리 한 3천 세대, 그게 벌써 한 1만 세대 되거든요? 그렇게 신축으로 이제 입주한 아파트 가격대가 10억원이 넘는 많으니까 그 부분들이 추가된 겁니다. 그래서 원래 대상 중에서 늘어난 것이 아니고 대상은 줄었다고 보시면 되겠죠.

◇ 김우성 : 네 이게 국회에 들어오시는 분들도 종부세 내시는 분들이 많더라고요. 그 기준액도 어떻습니까? 좀 조정해야 된다는 말이 있는데 이거는 왜 이런 말이 나오는 걸까요?

◆ 한문도 : 기준액을 조정하자는 건 이제 집을 많이 갖고 계신 분들이 자꾸 얘기하시는 거고요. 일단 종부세가 일단 합헌을 받았기 때문에 그걸로 기준으로 해서 본다라면 예를 들어서 제가 적절한지 모르겠지만 그 대통령께서 강남에 집을 갖고 계시잖아요?

◇ 김우성 : 네 서초.

◆ 한문도 : 그 집이 예를 들어 세금이 종부세로 기준으로 하면요. 2021년도에는 92만 원 내셨다가 2022년에 현실화로 100만 원으로 올랐어요. 그랬다가 2023년부터는 이제 과세 현실화를 완화시킨다 해서 지금 2023년 말 기준으로 35만 원 냅니다. 그러니까 많이 줄었죠. 예전보다. 그러니까 절반 수준 밑이거든요. 그래서 지금 종부세가 오른다 내린다. 자꾸 얘기하는 것은 이제 가지고 계신, 있는 분들이 하시는 얘기고 전 국민의 어떤 어떤 평균적인 것들을 봤을 때는 그렇게 과도한 수준은 아닙니다. 21억짜리가 35만 원 더 내시는 건데 일반 재산세보다. 이거를 판단하는 건 시청 청취자분들이 판단하시겠지만 제가 볼 때는 그렇게 과도하다고 생각하지는 않습니다.

◇ 김우성 : 알겠습니다. 지금 공시가격은 저희가 지난주에도 좀 얘기를 했는데 자칫하면 이것도 그때 좀 우려의 목소리를 지난주에는 송승현 대표가 내시더라고요. 공시가격을 현실화하는 걸 폐지하면 오히려 주택을 내놓으려는 분들이 내놓지 않고 왜냐하면 보유하고 있는데 별로 세금 부담이 없으니까요. 그러면 오히려 지금 베이비 부머들이 서울의 아파트를 내놔야 되는데 안 내놓고 시장도 매물도 잠기고 결과적으로는 오히려 더 안 좋아지지 않느냐 이런 우려도 있다라고 지적했거든요. 어떻게 보세요?

◆ 한문도 : 동의합니다. 그분 말씀에 100% 동의합니다. 그러니까 적정한, 전 세계가 그렇듯이요. 적정한 보유세 그러니까 거주용에 대해서는 과세를 완화해 주지만 고가 주택이나 노블리스의 부자에 해당되시는 분들은 사회 환원 차원도 있고 여러 가지 면에서 적정 보유세는 전 세계 OECD 국가가 하고 있으니까요. 대한민국이 거기보다 더 낮거든요? 그래서 저는 그분 말씀에 100% 동의하고 그런 시장 역량도 실제로 있습니다.

◇ 김우성 : 그러면 좀 시장의 매수 심리를 봐줘야 될 것 같습니다. 젊은층도 매수 심리가 있다 이런 기사들은 나오고 있는데 지금 보면 집 팔겠다는 사람은 많은데 거래는 잘 안 된다 이게 조금 이제 분석형 기사인 것 같습니다. 매매 매물은 1년간 39% 정도 늘었는데 실제로 호가도 안 내려오고 아직은 안 거래되는 것 같다 이런 말도 있고요. 교수님은 어떻게 판단하십니까?

◆ 한문도 : 정확한 말씀인데요. 일단 매도자분들은 정부의 활성화 정책이나 연착륙 정책에 대해서 매도 효과에 대해서 또 신생아 특례론이 작년 특례보금자리론에 이어서 나왔지 않습니까? 그래서 더 높은 가격을 받고 싶으시니까 호가는 그대로 유지하는 부분이 많고요.매수자 입장에서는 작년에 특례 보금자리론 때 매수를 들어간 것은 최고점 대비 30~40% 서울도 빠졌었기 때문에 가격의 부담이 많이 완화된 측면이 있어서 접근을 했는데 아시는 바와 같이 지금 80~90% 다 회복이 되지 않았습니까? 그러다 보니까 그 가격에 대해서도 부담을 느끼다 보니까 신생아 특례로는 특례보금자리론만큼 그 정도의 효과는 없는 것 같지만 그래도 말씀처럼 젊은 층에서 중저가 주택 위주로는 이제 신생아론을 잘 활용해서 이번에 내 집 마련하자라는 분들이 있다 보니까 당연히 젊은 층의 매수 심리가 살아나고 싶어서 살아났다기보다는 좋은 조건이니까 충분히 활용하자라는 어떤 부분들이 시장에 작용하는 것 같습니다.

◇ 김우성 : 결국은 시장 자체로만 놓고 보기보다는 교수님이 설명하셨던 것처럼 여러 정책이라든지 여러 지원책이라든지 이런 부분들이 또 여러 가지 뭐랄까요 부동산 시장의 순환에는 긍정적인 영향을 미치는 것 같고요. 매도 얘기 앞서 잠깐 나왔지만 60대 이상 분들 매도하는데 여기 지금 보니까 앞서도 얘기 말씀드렸지만 호가가 계속 높아요. 그러니까 가격을 깎아서 내놓으면 보통은 압력이 커지니까 뭔가 살려고 하고 가격도 내려가고 해야 될 텐데 꼼짝도 안 하고 있거든요. 
이거는 어떻게 봐야 될까요?

◆ 한문도 : 지금 신생아론이 나온 지 두 달밖에 안 됐기 때문에요. 물론 신생아로는 9억 이하 주택에만 해당되니까 사실 그 이상의 호가에 대해서는 작용이 없지만 심리적으로 일단 시장 상승세라는 어떤 매도자 입장에서는 기다려 볼 수 있는 구간이거든요. 신생아론이 소진되기 전까지는 그러나 매수자 입장에서는 말씀올렸던 대로 주택 가격이 예전 고점의 80~90%가 회복이 되다 보니 다시 이제 매수에 부담을 느끼기는 느끼지 않습니까? 그러다 보니까 매도자분들의 어떤 연령 비중이 지금 보도에서 나온 것처럼 60세 이상 분들의 매도 물량이 40~50%에 가깝습니다. 그리고 또 매수자는 역으로 30~40대 분들이 40~50%를 넘었습니다. 그러니까 이게 우리 청취자분들이 잘 판단하실 게 왜 많이 가지고 계신 분들은 팔려고 하고 살려고 할까를 잘 생각해 보시면 정상적이라면 사실 4050들이 정상적인 주택 가격이라고 하면 매수 비중이 더 많아질 텐데 이런 부분에서 이제 우리 청취자분들이 시장 흐름에 대해서 매도자는 좀 여유 있는 분들은 팔려고 하고 있고 매수자분들은 젊은 층들이 주로 하고 있구나 그러면 이게 시장이 약간은 편향된 어떤 모습을 보이니까 시장에 대해서 조금은 이제 세심한 어떤 생각을 가지고 접하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 교수님 지난번에 저희가 방송할 때도 그렇고 그전에도 그렇고 적정한 집값 수준으로 다시 찍고 올라가는 그런 저점이 있는데 그거 한 2년은 기다려야 된다라고 했는데 맞습니다. 조회수가 엄청나게 많았고 댓글이 아주 치열하게 달렸습니다. 찬성한다, 절대 아니다 이렇게 달렸는데 어쨌든 가격 조정세의 흐름은 유지되고 있다 이렇게 그래도 다시 점검 한번 해보면 어떻게 말씀해 주실 수 있을까요?

◆ 한문도 : 단순 표현을 말씀드리면 특례보금자리 이런 때는 만약에 10억이던 집이 6억 정도까지 내려왔다가 9억까지 회복을 했거든요? 그 구간 6억에서 9억까지 회복하는 구간은 상승 구간이잖아요? 그때 이제 6억으로 내려왔을 때 매수할 수 있는 여력이 있는 여건이었습니다. 그러나 지금은 이제 말씀드린 대로 많이 회복이 된 상태다 보니까 신생아론이 저리의 대출을 하더라도 가격이 다시 높아지다 보니까 부담 총액은 별 차이가 없거든요. 그러다 보니까 아직까지는 지금 벌써 1월에 시작했는데 지금 3월 말이거든요?2월, 3월 두 달이 지났는데 아직도 전국 매매 가격은 하락으로 다 지표가 뜨고 있고 서울만 저번 주에 부동산 통계로 보합으로 떴거든요? 그러면 제가 볼 때 특례 보금자리론 때 한 6개월에서 9개월 정도 상승 기간이 있었어요. 그러면 이제 예산액을 따져볼 때 작년에 39조 6천억에다가 10조 정도 하면 한 50조고 이번에는 이제 29조 6천억이거든요? 30조 잡으면 26조 9천억이요. 그러면 50% 효과니까 제가 볼 때 한 4월 초부터 5월, 6월까지는 상승 지표가 나타날 수 있다고 봅니다. 그 뒤에 이제 어느 정도 소진이 되고 날 때 보면 주택 가격이 하락을 안 하고 약간의 상승률을 보이면 부담이 늘어나잖아요? 그러면 소진됨과 동시에 그러면 매수 여력이 감소하지 않습니까? 그러면 그때부터는 또 이제 또 재조정 들어가는 시기가 시작되지 않을까라고 저는 예측하고 있습니다.

◇ 김우성 : 22대 총선 공식 선거운동 기간이고요. 뜨거운데 후보자 몇 명의 부동산도 봤더니 다들 화려하시더라고요. 재산도 평균 24억 정도 되십니다. 그런데 이 후보자들 얘기를 하려는 게 아니고요. 지금 이 특히 민주당에서는 갭투자 의혹이 있었던 분이 후보 사퇴를 했거든요?

◆ 한문도 : 사퇴해야죠. 당연히

◇ 김우성 : 그렇죠. 근데 봤더니 지금 갭투자 얘기가 다시 나와요. 왜냐하면 이 전셋값 상승세와 매매가 차이가 좁혀지면서 또 갭투자에 대한 기웃거림이 있다고 합니다. 이거 엄청난 사회적 문제가 됐었잖아요.

◆ 한문도 : 그거는 이제 기사를 쓰신 분이 갭투기를 하신 분이 아닐까 싶습니다. 왜냐하면...

◇ 김우성 : 부추기는 건가요? 이거.

◆ 한문도 : 네네 그 얘기를 왜 말씀드리냐면 예전에 갭투자 전세가 상승이라는 공식에는요.전세가의 비율이 그래도 70, 80, 90%가 다가설 때입니다. 지금은 50%대고 서울은 좀 높은 고가 아파트 단지들은 다 40%대거든요?

◇ 김우성 : 집값 대비죠.

◆ 한문도 : 네 그래서 40% 45% 전세가 비율이 이제 50%를 향해서 가고 있고 50%로 내려왔던 것들이 51, 52, 53 가고 있는 중이에요. 그러니까 이제 이 기간이 필요하지않겠습니까? 70, 80 정도 가야 어느 정도 자본시장 차익이나 미래에 대해서 기대할 수 있는 구간이 나오거든요. 그럼 그 구간까지는 조정 기간이잖아요. 주택 가격이 조금 더 빠져주고 전세가격이 조금씩 더 상승하면 그 기간이 조금 더 빨리 올 수 있고 주택가격이 그대로 유지하고 있다라면 전세가격이 상승을 해서 그 구간에 진입을 해야 지금 말씀 주신 갭투자 구간의 어떤 형성 조건이 되거든요. 그렇게 봤을 때 지금 그분은 너무 빨리 기사를 내신 게 아닌가...

◇ 김우성 : 갭투자 갭투기라고 부르는 게 더 맞겠네요. 그 위험에 대해서는 조금 매매가와 전세가의 차이로 봤을 때는 현재로서는 좀 빠른 걱정일 수도 있다 이런 얘기...

◆ 한문도 : 불가능한 스토리입니다.

◇ 김우성 : 미분양 얘기도 여러 번 얘기하셨습니다. 교수님이 공공으로 전환하는 방안도 방안도 제안도 주셨는데 지방도 지금 평당 1200 밑으로는 안 가겠다라는 저지선이 있는 것 같아요.그런데 이렇게 치면 한 4억 정도 되는 아파트거든요? 30평 기준으로. 미분양이 있을까라고 봤더니 정말 많다고 합니다. 상황 어떻게 보고 계세요?

◆ 한문도 : 미분양이 한때 정부에서 대책을 던지고 나서부터요. PF 대책 던지고 나서 건설사 지원 대책 던지고 7만 5천까지 찍었던 미분양 물량이 한 6만 초반대, 5만 9천대까지도 나왔습니다. 작년 특례보금제 이런 때 그런데 이게 이제 최근에 들어서 다시 또 6만 5천 건으로 증가 추세로 늘어가고 있어요. 올 들어가지고. 아시겠지만 기존에 분양을 좀 멈추거나 PF 문제로 지연되던 현장들이 더 이상 계속하면 이자 비용이 나가니까 분양을 할 수밖에 없는 현장들이 있지 않습니까? 대주단하고 잘 협력을 해서, 그러니까 분양 물량이 늘어나다 보니까 미분양량이 좀 늘었습니다. 이 현상이 올해는 조금 생길 것 같아요. 그래서 그 부분에 대해서 만약에 그런 현상이 이어지면 정부가 미리 벌써 선제적으로 말씀해 주셨던 공공 매입 이런 거 있지 않습니까? 그런 대책에 추가적으로 일반 투자자들이 미분양 물건에 대해서 매입을 할 때 양도세 감면이나 취득세 감면 이런 대책들이 또 추가적으로 나올 가능성이 높다고 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 그런 대책이 또 영향을 미쳐서 미분양 소화도 있을 거고 집 구하시려는 분들 미분양도 좀 잘 살펴봐야 된다 이런 조언을 하는 부동산 전문가들 또 유튜버들도 있습니다.

◆ 한문도 : 네 맞습니다. 그 부분에 대해서 추려드리면요. 앵커님, 미분양된 현장들이 할인 분양을 들어가기 시작한 게 예전부터 시작됐고요. 지금도 계속 진행 중입니다. 그래서 우리 청취자분들이 조금만 관심 가지시면 물론 기존에 분양받은 분들한테 좀 미안한 얘기지만 적정 가격에 살 수 있는 기회가 좀 많아지고 있는 건 사실입니다.

◇ 김우성 : 앞서도 잠시 얘기 나왔습니다만 부동산 PF 프로젝트 파이낸싱 위기 이거 부실 총선 이후에 위험하다. 그리고 태영 얘기가 나왔을 때 태영건설 얘기 나왔을 때 사실 걱정을 했는데 아직도 진행 중이거든요. 어떤 상황입니까?

◆ 한문도 : 태영은 자본 잠식이 저번 분기 때 공시가 떠가지고요.보도로 아시는 분도 계시겠지만 제가 볼 때는 조금 리스크들이 가시화되는 경향이 좀 있고요. 5월 11일까지 기업 구조 개선 계획이 확실하게 나오지 않으면 좀 다른 모습으로, 긍정적이지 않은 모습으로 결과가 나올 가능성도 없지 않아 있습니다. 더불어서 그 기준 베이스의 금감원에서 기준 개선 계획서에 대한 어떤 양식을 새로 만들었습니다. PF 부실 대출에 대해서. 정확하게 파악하려고 그게 나오게 되면 그리고 4월 15일이 감사보고서 법인들이 제출기간 마지막이거든요?그러면 4월 15일이 되면 일단 상황이 다 나오지 않습니까? 건설사들이. 그 건설사들이 상황이 나왔을 때, 그럼 나오기 전에 정리하든지 이어갈 건지를 대주단이 결정해야 되잖아요.정부도 지원을 어떻게 할지 말지를 정해야 되고 그 과정 속에서 탈락되는 현장들이 나오겠죠.그 현장들은 우리가 작은 뉴스로 접할 거라고 저는 예측이 되고 있고 태영건설의 자본 잠식이 계속 이어질 것인가 안 이어질 것인가에 대해 간단합니다. 부동산 시장이 안 살아나면 태영의 기업 구조 개선은 점점 어려워지겠죠. 그렇게 예측하셔야 되고 여러분들 청취자분들이 아시는 유명 건설사 이름만 대면 아는 건설사 23개도 똑같이 태영의 부실 채무의 어떤 조건을 갖다 개입했을 때 채권채무 관계에서 우리가 외상 매출 이런 것들을 계정상 왔다 갔다 하거든요?그런데 정확하게 노출시키는 형태로 했을 때 두세 군데가 지금 또 자본 잠식으로 시나리오랑 시뮬레이션을 돌려보니까 뜹니다. 그래서 그런 뉴스들이 올 연말까지 이제 나올 수도 있다라는 걸 아시고 그렇게 되면 시장에는요 일단 매수 심리가 약화되는 효과가 있습니다.약간의 조정에 더 악재가 될 수 있습니다. 그러나 무주택자한테는 또 호재이겠지만요. 정부 입장에서는 이 부분들을 경제에 타격이 가지 않게 잘 케어하면서 지내야 되는 시간들이 올 것 같습니다.

◇ 김우성 : 대출 잔액이 부동산 프로젝트 파이낸싱 135조 6천억인데 연체율이 지금 0.6, 0.4,  1.2 이러다가 지난해 2.7까지 올라왔고 교수님이 말씀하신 4월 15일 감사보고서 때 또 어떤 뚜껑이 열릴지 다 봐야 될 것 같습니다. 끝으로 짧게 여쭤볼게요. 선거철이잖아요. 여야 양당이 부동산이나 개발 관련 공약들을 내놓는데 일단 다 지하로 갑니다. 전철 다 지하로 가겠다, 철도 다 지하로 가겠다 다 땅 밑으로 가는 것 같아요. 교수님 이 공약, 물론 이제 제가 세세하게는 못 얘기하지만 전체적으로 큼직하게 총선 여야 부동산이나 SOC 관련 공약 어떻게 보십니까?

◆ 한문도 : 일단 다른 것들은 뭐 청취자분들이 더 잘 아실 거고요. 제가 볼 때 이번에 세종시 이전 정부 여당에서 발표했잖아요?

◇ 김우성 : 네. 국회 이전이요.

◆ 한문도 : 이 부분이 제일 클 것 같습니다. 국회 이전에서 그치지 않고 확대될 가능성이 있어 보이는데요. 지금 당장의 효과는 없지만 청취자분들이 느끼는 GTX나 지하와 도로 이런 것들은 이미 노출된 어떤 호재들이거든요. 그래서 어느 정도 시장에 반영이 돼 있습니다. 그래서 그 부분은 더 상승하는 데는 제한적인 여력이 있고요. 세종시 이전이 조금 여야나 다른 야당들이 좀 구체화시키려는 어떤 노력들이 들어가면 그쪽 지역이 혜택을 많이 볼 것 같습니다.

◇ 김우성 : 네 청취자분이 그러면 세종에 집 사야 되냐라고 여쭤보시는데...

◆ 한문도 : 그러면 ‘세종에 집 사’가 아니라 집을 사실 때가 있으면 세종이든 어디든 자기 능력이 되고 그렇죠? 걱정하지 말고 아무 데나 사시면 되지요.

◇ 김우성 : 그렇죠. 그 말이 그 말이네요. 집을 사실 일 있으면 세종에, 세종에 꼭 집을 사시라는 말이 아니고요. 이것도 좀 중요한 변수인데 실현될지 여부는 여야가 공약을 지켜야 됩니다. 지켜봐야 되니까 여러분 너무 성급하게 판단하지 마시고요. 교수님 오늘도 말씀 감사드립니다. 

◆ 한문도 : 네 감사합니다.

◇ 김우성 : 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수였습니다.